Основы экономической оценки инвестиций (стр. 5 )

4.  Определить величины всех остальных существенных поправок

5.  Рассчитать стоимость оцениваемого объекта.

Задача 6.

Определить рыночную стоимость здания «Проходная».

Описание объекта: Зх этажное здание, кирпичное, перекрытия - - железобетонные, фундамент - ленточный, железобетонный, кровля - рулонная, рамы - двойные, деревянные, есть все коммуникации, общая площадь - 648 кв. м.

Сметная стоимость в ценах 1984 г,5 руб. Коэффициент изменения стоимости СМР от уровня 1984 г. к дате оценки - 13,789. Бухгалтерский износ объекта - 5 % при нормативном сроке эксплуатации 100 лет. Осмотр здания показал, что его эффективный возраст составляет 13 лет.

Аналоги объекта на рынке продаж подбирались на основании данных, представленных в информационных бюллетенях на дату оценки, издаваемых Уральской палатой недвижимости.

Характеристики аналогов

№ п/п	Адрес	Площадь, кв. м.	Этажность	Цена за 1 кв. м., руб.
1	ул. Хохрякова	2000	н. д.	3000
2	ул. Фрунзе, 30а	800	н. д.	5875
Л	пер. Отдельный, 4	500	2	6000
4	ул. Мамина-Сибиряка	500	3/3	3000
5		246	1/10	1800
6	ул. Пушкина, 8	244	3/3	2100

Годовая арендная плата за 1 кв. м. нежилых помещений в соответствии с характеристиками оцениваемого объекта без учета эксплутационных расходов составляет 700 рублей. Налог на имущество (годовая сумма по данным предприятияруб. Норма доходности по аналогичным объектам на местном рынке - 20 %.

Задача 7.

Определить инвестиционную стоимость объекта незавершенного строительства.

Здание представляет собой объект производственно-административного назначения. Общая площадь - 1836 кв. м., в т. ч. производственные - 1404, административные - 432.

Предполагаемое использование здания - сдача в аренду. Среднерыночные данные по арендной плате: для офисных помещений - 80 руб. за 1 кв. м. в месяц, для складских и производственных - 50 руб. Прогноз по сумме эксплутационных расходов с учетом налога на собственность - 163 руб. на 1 кв. м. в год.

Для завершения строительных работ в полном объеме и подготовки объекта к эксплуатации предполагается затратить 1 млн. руб., по времени это возможно завершить в течение года.

Ставка дохода по депозитным вкладам составляет 15 %.

Задача 8.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объект оценки - офисные помещения, занимающие 1-ый этаж 9-этажного общежития. Общая площадь - 250 кв. м. Общежитие расположено в центральной части Верх-Исетского района, остановки общественного транспорта расположены по близости, удобный подъезд автомобильного транспорта, есть стоянка для автомобилей, помещения имеют отдельный вход. Ремонтные работы по перепланировке 1-го этажа общежития в офисные помещения были произведены непосредственно перед датой оценки, уровень ремонтных работ и качество материалов соответствует современным стандартам.

Строительные характеристики здания: фундамент - железобетонный ленточный, стены - кирпичные, перекрытия - железобетонные плиты, крыша - плоская, кровля - мягкая рулонная, высота этажа - 3,5 м.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:

• Стоимость 1-го куб. м. аналогичного здания по УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости, приводятся в ценах 1969 г.руб.

• Индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ в 1984 г. по сравнению с 1969 г. с учетом территориального пояса и климатического района (Свердловская область) - 1,16;

• Индекс удорожания стоимости СМР (строительно-монтажных работ) по состоянию на дату оценки по сравнению с 1984 г

• Нормативный возраст подобных объектов - 100 лет. Хронологический возраст здания - 10 лет, фактический износ соответствует нормативному

Изучение листингов объектов, выставленных на продажу в настоящее время и предполагающих использование для служебных помещений, а так же стоимости ремонтных работ и предложений по аренде позволили получить следующую информацию:

Таблица 1

Наименование	Общая площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Описание объекта
1. Помещение в административном здании	300		Местоположение - ВИЗ, центральная часть. Строительные характеристики: 5-этажное кирпичное здание с железобетонными перекрытиями, помещение находится на первом этаже.
2. Офисные помещения	225		Местоположение - центр города. Расположены в 9-этажном крупнопанельном здании на 8-ом этаже.
3. Помещение под офис, банк	200		Местоположение центр Юго-Западного района. Строительные характеристики здания: 5-этажяое блочное здание, предлагаемые помещения размещены в 1 - этажном пристрое.
4. Здание бывшего детского сада	600	2	2-х этажное кирпичное здание во дворах Пионерского поселка
5. Помещение под офис	250		Деревянное здание в центре города

Примечание: все рассматриваемые здания, кроме последнего, сходны по физическому состоянию и по хронологическому возрасту с оцениваемым объектом.

Средняя стоимость ремонтных работ, аналогичных произведенным на оцениваемом объекте, - 120 руб. за 1 кв. м.

Таблица 2

Наименование	Ед. изм.	Сумма, руб.
1. Аренда офиса на Малышева, 210 кв. м.	Кв. м. / мес.	69
2. Аренда офиса на Степана Разина, 250 кв. м.	Кв. м. / мес.	90
3. Аренда офиса на Чапаева, 260 кв. м.	Кв. м. / мес.	90
4. Аренда офиса на Крауля, 300 кв. м.	год
5 Аренда служебных помещений на Заводской, от 500 кв. м.	Кв. м. / мес.	80

Примечание: по своим строительным характеристикам, физическому состоянию все

ооъекты, кроме первого, сопоставимы с оцениваемым.

Практика оценочной работы показывает, что:

• Поправка на местоположение подобных офисных помещений (Центр - центральная часть ВИЗа) составляет 0,92;

• Центральные части ВИЗа и Юго-Западного района сопоставимы между собой с точки зрения местоположения подобных объектов;

• Допуск на загруженность для аналогичных офисных зданий составляет 90 %,

• Возможность неплатежа принимается на уровне 5 %;

• Текущие операционные расходы составляют 15 руб./мес./кв. м.

Фиксированные расходы и резервы замещения при решении условно принимать во внимание

не будем.

Данные для определения нормы доходности:

Безрисковая ставка дохода - 15 %; Поправка на риск вложений в недвижимость - 2 %; Поправка на неликвидность -3 %.

Предполагается, что величина дохода по годам не будет подвержена колебаниям, так как оцениваемое здание находится в начале периода хронологической жизни. Кроме того, нет оснований предполагать, что стоимость актива изменится в обозримый промежуток времени

Задача 9.

Вам предложили оценить недвижимость, которая недавно была приобретена за 120 тыс. ДЕ, что должно быть весьма близко к ее действительной рыночной стоимости. Соотношение между стоимостью земли и строений для подобных объектов составляет 1 к 3. Коммерческий доход на момент приобретения равнялсяДЕ. Ожидается, что в дальнейшем он будет равномерно снижаться. Оставшийся срок экономической жизни недвижимости определен в 40 лет.

Норма доходности для целей оценки - 9,5 %. Расчет следует выполнить двумя способами:

1. Определить инвестиционную стоимость недвижимости:

ü  Метод возмещения капитала и норму возмещения капитала.

ü  Коэффициент прямой капитализации годового дохода по строению.

ü  Коэффициент общей (полной) капитализации для всего объекта недвижимости (земля и улучшения).

ü  Расчетное значение стоимости объекта.

2. Фактическую норму доходности по объекту, исходя из имеющихся данных (по фактическим затратам и доходу).

Литература

1.  Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие – М.: Издание , 2004

, Островкин предприятий: имущественный подход. - М.: Дело, 2000. , Федотова бизнеса. 1999г. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2001. , , Горенбургов недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов / ; под ред. Швандара. – М.: ЮНИТИ, 2005 Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под редакцией -М.: ИНФРА-М, 1997. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). /Под ред. , - М.: «ЭКМОС», 2000. , Уткин недвижимости и бизнеса. Учебник.-М.: «ЭКМОС», 2000 г. Федотова недвижимости и бизнеса: Учебник, 2000 г. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Под редакцией - М.: Дело, 2000