Основы экономической оценки инвестиций (стр. 4 )

522 / 1745 = 29.9 %

ТЕМА: МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Этот подход в оценке стоимости позволяет определить ценность имущества с точки зрения текущего состояния рынка и его (рынка) отношения к значимости оцениваемого объекта на текущий момент времени. Разумный покупатель не будет платить больше цены подобных объектов, сделки по которым совершены только что, или цены предложения аналогичных объектов, выставленных для продажи на текущую дату. Разумный продавец не продаст свое имущество по цене меньшей, чем оценивает его рынок.

Корректировка стоимости сопоставимого объекта

методом общей группировки

Таблица 1

Сопоставимый объект	Цена продажи, ДЕ	Качество в сравнении с объектом оценки
Объект № 1	618000	Лучше
Объект № 2	610000	Хуже
Объект № 3	612000	Чуть хуже

ХАРАКТЕРИСТИКА ПАРНЫХ ПРОДАЖ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ВЕЛИЧИНЫ ПОПРАВКИ НА НАЛИЧИЕ БАССЕЙНА

Таблица 2

Наименование объекта	Цена (ДЕ)
Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с бассейном	85000	94000	88000	91 000	91000
Дом без бассейна	69000	78500	72750	75000	74500
Разница	16000	15 500	15250	16000	16500

Средняя –

Медиана –

Мода-

ПРИМЕР. Определение стоимости недвижимости рыночным методом (МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ АНАЛОГИЧНЫХ ПРОДАЖ) через внесение поправок к цене аналогичных объектов.

В качестве сопоставимых рассматриваются объекты одинаковые с оцениваемым по площади и прочим характеристикам, либо остальные различия несущественны.

Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили 0,5 % в месяц (простой процент). Второй из сопоставимых объектов практически полностью аналог оцениваемого по своим физическим характеристикам.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И РЕШЕНИЕ

Таблица 3

Характеристика	Оцениваемы и объект	Сопоставимые
Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена продажи	?
Дата продажи	данные	сейчас	3 мес. назад	6 мес. назад	2 дня назад
поправка
Бассейн	данные	есть	есть	есть	нет
поправка
Ландшафт	данные	сопостави­мый	лучший	сопостави мый	сопостави мый
поправка		5000
Финансирование	данные	рыночное	рыночное	льготное	рыночное
поправка			15000
Местоположение	данные	сходное	сходное	сходное	лучшее
поправка				18000
Скорректированная цена продажи
Значимость аналога

ТЕМА: ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

В этом подходе стоимость объекта (его ценность) определяется с точки зрения ранее осуществленных затрат, размера уже вложенного капитала в данный материальный актив, но с учетом текущей стоимости этих затрат, а также потери стоимости активом под влиянием разнообразных факторов (его износа).

Стоимость, в этом случае, определяется по затратам, необходимым для воссоздания оцениваемого объекта с учетом его фактического состояния.

Окончательное согласование значения рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется методом средневзвешенной по результатам оценки разными методами (сравнительный, затратный, доходный). Весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода) распределяются с учетом точности расчетов, выполненных по соответствующему методу.

где:

- результат оценки стоимости имущества доходным методом оценки

- результат оценки стоимости имущества методом сравнения аналогичных продаж

- результат оценки стоимости имущества затратным методом оценки

Сумма весовых коэффициентов () должна быть равна единице.

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ

Задача 1.

Финансовая компания недавно приобрела в центре города офисное здание. Предполагаемый чистый годовой доход от сдачи помещений в аренду -ДЕ, выплачиваемый в конце каждого из последующих 10 лет. Изучение динамики роста цен на рынке недвижимости и прогнозирование изменения экономической ситуации позволяют предположить, что в конце десятого года собственность может быть продана за ДЕ.

• При какой покупной цене собственность принесет 12 %-ную отдачу?

• Получит ли финансовая компания 12 %-ную отдачу, если учитывать, что покупная цена в их случае составила 100 000 ДЕ?

Задача 2.

Оценить текущую стоимость инвестиций, которые, как ожидается, будут приносить снижающийся поток годовых доходов в течение 4 лет. Доход первого года прогнозируется в размере 370 ДЕ. Заключительный доход от владения собственностью в конце инвестиционного периода (доход от перепродажи, от ликвидации актива) не предполагается. Доходность аналогичных инвестиций – 12 % годовых.

Задача 3.

Собственник складских помещений намерен продать их. У него два предложения:

Продать сейчас за 95 тысяч ДЕ Продать с рассрочкой платежа на 4 года (или сдать в аренду на 4 года с переходом права собственности к арендатору на момент окончания оговоренного срока). Сумма ежегодного платежа в этом случае составит 35 тысяч ДЕ.

Какой вариант выгоднее для собственника?

Задача 4.

Оценить текущую стоимость инвестиций (инвестиционную стоимость актива), который будет приносить ежегодный доход по 100 ДЕ в течение 4-х лет. Через 4 года собственность будет перепродана. Как ожидается, стоимость подобных активов вырастет за этот срок приблизительно на 30 %. Доходность аналогичных инвестиций составляет 12 % годовых.

Задача 5. Оценка методом сравнения продаж

Требуется определить стоимость объекта недвижимости рыночным методом.

Исходные данные – информация об оцениваемом объекте, четырех объектах, предлагаемых в качестве аналогов, прочая рыночная информация:

Оцениваемое имущество

1-комнатная квартира в центре г. Екатеринбурга площадью 38 кв. м. расположена на 1-ом этаже. Характер перспективного использования - нежилое помещение (офис, магазин). Оформлен перевод жилого помещения в нежилое. Требуется ремонт: внутренняя перепланировка, выход на улицу, косметический ремонт. Месторасположение – оживленное место, рядом остановка нескольких видов транспорта. Соседняя квартира – жилая, жильцы согласны на обмен.

Объект 1

Бывшая 1-комнатная квартира в центре г. Екатеринбурга, площадью 30 кв. м., находится на 1-м этаже жилого дома, окна выходят на оживленную улицу вблизи от пересечения транспортных линий. Предыдущее использование – нежилого характера, все документы оформлены, перепланировка сделана, требуется косметический ремонт. Квартира передана в собственность находящемуся рядом банку в качестве покрытия задолженности. Сделка оформлена 1 месяц назад по ценеде.

Объект 2

Продовольственный магазин в центре Юго-Западного района г. Екатеринбурга, место оживленное. Площадь общая – 50 кв. м. Требуется косметический ремонт. Продан 3 месяца назад по ценеде. Финансирование стандартное.

Объект 3

Магазин по продаже хозяйственных товаров в центре города в небольшом удалении от оживленного перекрестка. Общая площадь 40 кв. м. требуется косметический ремонт. Продан 2 дня назад по ценеде. Финансирование стандартное.

Объект 4

2-комнатная квартира в жилом доме, окна выходят на оживленную улицу Верх-Исетсткого района. Перспективное использование – офис, магазин. Общая площадь 45 кв. м., 1-ый этаж. Документы по переводу в нежилое помещение не оформлены. Продана 1 месяц назад по цене
84 000 де. Финансирование стандартное.

Фрагмент базы данных оценщика

Характеристика	Цена, ДЕ
1. Магазин, S = 95 кв. м., активное для торговли место в Верх-Исетском районе, требуется ремонт, продан 2 дня назад
2. Магазин, = 70 кв. м., оживленное место Юго-Западного района, отличное физическое состояние, продан 2 недели назад
3. Офисное помещение, 35 кв. м., Верх-Исетский район, в прошлом – жилое помещение, продано 2 недели назад	75 000
4. Магазин, 100 кв. м., оживленное место в центре города, требуется ремонт, продан 5 дней назад
5. Булочная, 120 кв. м., в Юго-Западном районе, состояние хорошее, продана 1 месяц назад
6. Булочная, 125 кв. м., в «тихом» центре, состояние хорошее, продана 1 месяц назад
7. Офисное помещение, 34 кв. м., в центре, в офисном здании, продано 2 недели назад
8. Магазин, 68 кв. м., в центре, в отличном состоянии, продан 2 недели назад

Затраты на оформление жилого помещения в нежилое – 500 де

Затраты на косметический ремонт в расчете на 1 кв. м. – 80 де

Затраты на перепланировку оцениваемого объекта, включая отдельный вход, по средним расценкам на дату оценки – 4 000 де

Временная поправка – 0,5 % в месяц.

Последовательность решения

1.  Из состава оцениваемых объектов отобрать те, которые будут использоваться в качестве аналогов.

2.  Определить факторы, отличающие выбранные аналоги от оцениваемого объекта. Сформировать таблицу для внесения поправок и определения скорректированной цены продажи аналогов.

3.  Используя данные информационной базы оценщика, определить величину поправки на местоположение объекта по районам города