План управления – комплексный подход – инструмент эффективного управления (стр. 2 )

- встроенно-пристроенные помещения;

- отдельно стоящие здания;

- торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий - например, магазин и склад).

По видам и особенностям устройства:

- магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения);

- магазин (стационарное здание или его часть, располагающее земельным участком);

- павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров);

- киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение);

- палатка (нестационарное, разборное сооружение).

С учетом товарной специализации магазины делят на следующие группы:

- смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами);

- универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универсам, универмаг и т. д.);

- комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);

- специализированные (реализующие товары одной товарной группы - мясо, рыба, трикотаж);

- узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы - например, одной фирменной марки).

Торговый Центр (Shopping Center) - это группа архитектурно объединенных торговых предприятий, выстроенных на едином, специально спланированном, развитом и управляемом участке, управляемых, как единое целое, при этом размеры и тип магазинов, входящих в состав торгового центра, точно соответствуют обслуживаемой торговой зоне и обеспечены парковочными местами на прилегающем участке, в точном соответствии типу торгового центра.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Торговые Центры подразделяются на три основные типа: микрорайонные (Neighborhood Centers), окружные (Community Centers), региональные (Regional Centers).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) - осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и бытовых услуг (т. е. тех, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).

В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Географическое положение - самый важный параметр, влияющий на выбор того или иного супермаркета покупателем. Широкий выбор товаров и качество обслуживания покупателей играют в данном случае второстепенную роль. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре - аптека, универсальный магазин.

Типичная для микрорайонного торгового центра ОАП, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв. м., но, в принципе, она может составлять от 3000 до 10000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти - десяти минутах езды от него. Парковочный индекс такого торгового центра составляет 4 места на 100 кв. м. ОАП.

Окружные торговые центры - Типичная ОАП окружного торгового центра - примерно 15000 кв. м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население
вминутах езды от него и его парковочный индекс составляет от 4 до 5 мест на 100 кв. м. ОАП.

Окружной торговый центр - это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей, более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.

Региональный торговый центр (Regional Shopping Center) - занимается, преимущественно, продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в большом и широком ассортименте. Привлекает покупателей, как правило, универмаг с полной линией товаров, площадь которого, обычно, составляет 9кв. м. или более. Раньше в состав регионального торгового центра входил один универмаг, в настоящее время количество универмагов в региональном центре увеличилось до двух или трех, а в отдельных случаях, даже, до пяти.

Типичная ОАП регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100000 кв. м. и более.

Типичная ОАП субрегионального торгового центра составляет 80000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200000 кв. м.

Региональные и субрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг, таким образом, расширяя свои торговые зоны. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

• Специализированный торговый центр (Specialty Shopping Center) - в данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео - и бытовой техники или товаров для дома, мебели, и т. п. Магазины аксессуаров для основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора магазины, являются сопутствующими.

• Фестивал-центр (Festival Center) - в данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы, кафе, рестораны, сопутствующими - магазины одежды и обуви, подарков, сувениров, пр. Представителем такого торгового центра в Москве может считаться торговый центр "Охотный ряд".

• Пауэр центр (Power Center) - в данном торговом центре якорем являются крупные магазины товаров для дома и сада, строительно-отделочных материалов, садовый инвентарь, бытовая техника и электроника и т. д. Здесь так же могут быть представлены магазины торговли по скидкам или каталогам, cash&carry и некоторые другие форматы торговли. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Таких центров в России пока нет.

• Торговый центр моды (Fashion Center) - в торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают как сопутствующие. Типичными представителями данного типа являются торговый центр "Петровский пассаж", "Галерея Актер" и некоторые другие.

• Аутлет центр (Outlet Center) или Дискаунт - центр (Off-price Center) - в данном центре нет магазинов как таковых, чаще всего, здесь представлена продукция промышленных предприятий (заводов-производителей), которые сами продают свою продукцию, относящуюся к категориям одежды и обуви высоких марок, продающихся по ценам значительно ниже, чем в бутиках и торговых центрах города. Кроме одежды и обуви, такой тип центров может специализироваться на продаже строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов. Продукция может быть выставлена и под открытым небом, если она относится к технике.

• Торгоео-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) - в данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, аудио и видео продукции, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. К данному типу центров можно отнести торговый центр "Атриум" в Москве.

• Торгово-общественный центр - в данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, и клубы по интересам, спортивно-оздоровительный комплекс, фитнес-клуб, гостиницы и т. д. Здесь так же могут присутствовать объекты социальной направленности и административные комплексы. Сопутствующими - магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Подобных центров в нашей стране нет.

Strip Commercial - выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.

Стрип-центр чаще всего предусматривает линейную конфигурацию или представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Стрип-центр часто не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п. Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков.

Convenience Center представляет собой, как правило, магазин, принадлежащий крупной сети, и торгующий товарами первой необходимости. В большинстве случаев, когда Convenience Center не входит в состав микрорайонного торгового центра, он выступает совместно с такими предприятиями как прачечная (часто самообслуживания), магазин принадлежностей для ванны и душа и т. п.

Формат торговли: совокупность параметров, по которой определяется принадлежность торгового предприятия (как сетевого, так и независимого) к одному из распространенных в мировой практике видов.

Формат магазина определяется рядом параметров, таких как оборот, оборот с единицы площади, число покупок в день, торговая площадь, численность персонала и другими. В мире есть ряд уже сформировавшихся форматов. Это не значит, что нет места новым форматам. Как правило, каждый из форматов имеет устоявшееся наименование.

Классификация складских площадей

Самый на первый взгляд неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости – это сектор складских помещений. Этим сегментом рынка недвижимости, до недавнего времени, интересовались лишь конечные пользователи (т. е Арендаторы). В настоящее время существует устойчивая тенденция строительства многофункциональных логистических парков (комплексов) по всем основным направлениям в районе так называемой «бетонки» (5-й кольцевая дорога вокруг Москвы покрытием из бетонных плит).

Это складские комплексы нового для России поколения, которые, как правило, имеют определенную функциональную нагрузку и комбинируют в себе как склады ответсвенного хранения (полетоместо) так и мини «производства».

Одна из первых удачных попыток создания единой классификации складских помещений была предпринята в 1999 году компанией РМС, аналогичные классификаторы создавались и другими фирмами. Однако при всей своей безусловной логике предложенные системы часто имели многочисленные несоответствия объективным реалиям российской действительности. Стоит отметить, что различными (преимущественно западными) компаниями, заинтересованными в создании нормативной базы для ведения цивилизованного бизнеса, подобная работа ведется постоянно. Тем не менее, до сих пор не существует единой классификации российских складских помещений, принятой в качестве эталона всеми игроками рынка складской недвижимости. По экспертным оценкам, из всех вариантов наиболее конструктивной представляется версия классификатора складской недвижимости, предложенная международной консалтинговой компанией «Knight Frank». Хотя она тоже достаточно условна и носит рекомендательный характер, тем не менее, дает достаточное представление об отечественной складской типологии. Остановимся на ней подробнее.

КЛАСС А+

Складские помещения класса А+ должны иметь следующие параметры:

металлоконструкций

вентиляции

КЛАСС А

Параметры складских помещений класса А:

система вентиляции

КЛАСС В+

Складские помещения класса В+ имеют следующие параметры:

одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное; площадь застройки 45–55%; ровный бетонный пол с антипылевым покрытием с нагрузкой не менее 5 т/м2 на уровне 1,2 м от земли; высота потолков от 8 м; регулируемый температурный режим; система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения; достаточное количество (не менее 1 на 1000 м2) автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты; системы охранной сигнализации и видеонаблюдения; система вентиляции; пандус для разгрузки автотранспорта; площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей; офисные помещения при складе; вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала); оптико-волоконные телекоммуникации; огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория; расположение вблизи центральных магистралей; профессиональная система управления; опытный девелопер; система учета и контроля доступа сотрудников; автономная электроподстанция и тепловой узел; железнодорожная ветка.

КЛАСС В

Складские помещения класса В имеют следующие параметры:

одно - или двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное; в случае двухэтажного строения – наличие достаточного (не менее 1 на 2000 м2) количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 т; высота потолков от 6 м; асфальтовый или бетонный пол без покрытия; система отопления; системы пожарной сигнализации и пожаротушения; пандус для разгрузки автотранспорта; площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей; охрана по периметру территории; телекоммуникации; системы охранной сигнализации и видеонаблюдения; вспомогательные помещения при складе; система вентиляции; офисные помещения при складе; система учета и контроля доступа сотрудников; автономная электроподстанция и тепловой узел; железнодорожная ветка.

КЛАСС С

Параметры складских помещений класса С следующие:

капитальное производственное помещение или утепленный ангар; высота потолков от 4 м; пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия; в случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников; ворота на нулевой отметке; площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей; система вентиляции; система отопления; системы пожарной сигнализации и пожаротушения; офисные помещения при складе; железнодорожная ветка; пандус для разгрузки автотранспорта; охрана по периметру территории; телекоммуникации; вспомогательные помещения при складе.

КЛАСС D

Складские помещения класса D должны иметь следующие параметры:

подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары; площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей; системы пожарной сигнализации и пожаротушения; система отопления; система вентиляции; офисные помещения при складе; железнодорожная ветка; телекоммуникации; охрана по периметру территории.

В соответствии с предложенной классификацией к высшей категории – классу А+ и А – можно отнести современные здания и сооружения, специально возведенные для выполнения складских функций. В числе предъявляемых к ним требований – близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота, гарантия сохранности грузов. Складские помещения классов В+ и В представлены сооружениями довольно высокого уровня, которые всего лишь по нескольким параметрам «не дотягивают» до высшей категории. Эти склады нередко отличаются недостаточно выгодным местоположением – в черте города, промзонах и т. п. К категории С+ и С относятся переоборудованные производственные помещения, автобазы и другие предприятия, изначально не предназначенные для выполнения складских функций, а также «складское наследие» советского периода – овощехранилища и оптовые продуктовые базы. Такие площади пользуются популярностью преимущественно у предприятий малого и среднего бизнеса. Впрочем так же, как и складские помещения класса D, они пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, не требующих особых условий хранения: сырья для промышленного производства, изделий из металла, пластика, резины и т. п.

Услуги, предоставляемые управляющей компанией (на примере одного из объектов УК Sawatzky PM). Направления работ.

Стандартный комплекс услуг, предоставляемых компанией управляющей недвижимостью (далее по тексту – Управляющий) должен включать следующее:

а). ведение договоров об аренде;

б). отношения с арендаторами;

в). организация въезда и выезда арендаторов из здания;

г). инженерное и техническое обслуживание;

д). коммунальные услуги;

е). материальное обеспечение;

ж). поддержание чистоты и уборка;

з). услуги приемной и обеспечение безопасности;

и). финансовый менеджмент, финансовая и оперативная отчетность;

к). страхование и управление рисками;

л). консультационные услуги.

а). Ведение договоров об аренде

Ведение договоров об аренде является важной функцией управляющего недвижимостью, которая начинается с момента подписания арендатором договора об аренде, продолжается в течение всего срока действия договора и заканчивается после выезда арендатора из здания.

Управляющий разрабатывает программу ведения договоров об аренде индивидуально для каждого конкретного арендатора. Когда арендатору необходима помощь в решении какой-либо проблемы, Управляющий проводит анализ и старается, исходя из условий данного конкретного договора об аренде, найти такое решение, которое удовлетворяло бы как арендатора, так и владельца здания. Ведение договоров об аренде включает создание и поддержание файловой системы с договорами и приложениями к ним, учет всех важных дат договоров об аренде, ведение специальных файлов с памятками для управляющего и владельца о необходимых действиях в отношении арендаторов здания, учет свободных площадей в здании, поддержание отношений и обмен информацией с брокерами и агентствами по сдаче в аренду.

б). Отношения с арендаторами

Очень важным моментом в управлении недвижимостью является поддержание хороших отношений с арендаторами. Управляющий должен установить и поддерживать контакт с представителем каждого арендатора здания. Программа поддержания отношений с арендаторами включает в себя ведение файлов по каждому арендатору с информацией о контактных именах, телефонных и факсовых номерах и постоянное обновление данной информации, разработка графиков контактов с арендаторами по телефону и встреч с представителями арендаторов.

Одним из существенных элементов программы поддержания отношения с арендаторами является выполнение запросов арендаторов. Все входящие запросы арендаторов регистрируются. Должна быть разработана специальная форма, в которой фиксируются все этапы и даты запроса - от момента его получения до выполнения. Данная информация помогает Управляющему оценивать эффективность выполнения запросов арендаторов. Это залог долгосрочных доверительных отношений.

в). Организация въезда и выезда арендаторов из здания

Большое значение Управляющий должен уделять формированию отношений с арендаторами на самом первом этапе, что достигается путем знакомства в представителями арендатора до их заезда в здание и оказания помощи во время въезда.

Управляющий должен приложить максимум усилий для того, чтобы арендатор продлевал договор об аренде и оставался в здании по окончании первоначального срока договора. Если все же арендатор выезжает, Управляющий обязан организовать все необходимое для помощи арендатору и проконтролировать, чтобы помещение осталось в надлежащем состоянии.

г). Инженерное и техническое обслуживание

Техническое обслуживание - это поддержание здания в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полноценно функционировать. Здание, которое хорошо обслуживается, будет функционировать более эффективно, иметь больший жизненный цикл и более высокую стоимость по сравнению с необслуживаемыми зданиями. Программа обслуживания любого офисного здания разрабатывается на основе двух основных факторов: инспекции объекта и анализа целей и задач владельца здания.

Управляющий должен осуществлять инженерное и техническое обслуживание всех систем жизнеобеспечения здания: систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, водопроводно-канализационной сети, электрических силовых и осветительных систем, охранных и противопожарных систем, лифтового хозяйства, структурных частей здания и кровли.

Существует несколько видов технического обслуживания. Одним из важнейших видов является планово-профилактическое обслуживание. Основная цель данного вида обслуживания - это поддержание всех систем здания в таком состоянии, чтобы они работали с максимальной эффективностью. Это достигается путем планомерного устранения мелких проблем, прежде чем они перерастут в большие и серьезные. Профилактическое обслуживание можно и нужно планировать. На основании документации производителей оборудования составляются график и инструкция по обслуживанию, которым необходимо следовать, чтобы максимально продлить срок эксплуатации данного оборудования. Профилактическое обслуживание также позволяет исключить поломки и неисправности, происходящие в критические моменты, когда от оборудования требуется исправная работа с полной нагрузкой. Таким образом, обеспечивается удобство арендаторам, и исключаются большие расходы по экстренному ремонту.

Программа планово-профилактического (предупредительного) обслуживания предусматривает разработку паспортов на оборудование здания с указанием каждого элемента, его местонахождения, предназначения, перечня и периодичности работ по его обслуживанию. Также разрабатывается долгосрочный график планово-профилактического обслуживания с указанием процедур, которые необходимо выполнять ежедневно, еженедельно, ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Даже при наличии самой лучшей и наиболее полной планово-профилактической программы обслуживания время от времени могут происходить поломки. Вторым видом технического обслуживания является непосредственно ремонт оборудования в случае его выхода из строя. Управляющий обязан незамедлительно реагировать на проблему как только она возникает, осуществлять квалифицированное действие по ее устранению, а также отслеживать, чтобы данная проблема не появлялась вновь.

В основном ремонт и обслуживание систем и оборудования в управляемом здании осуществляется штатными техническими специалистами Управляющего, в некоторых сложных или объемных случаях возможно привлечение субподрядных компании на контрактной базе или на разовые работы.

д). Коммунальные услуги

Управляющий должен заключить (Доверительный - от своего имени) с муниципальными органами прямые договоры о предоставлении коммунальных услуг (электроснабжение, снабжение горячей водой и отопление, снабжение холодной водой, канализация и т. п.). В случае, если клиент (собственник имущества) имеет прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, Управляющий ведет данные договоры, проверяет счета, контролирует потребление, тарифы, ставки, и т. д.

е). Материальное обеспечение

В штате Управляющего должен иметься специалист-снабженец, который обеспечивает закупку необходимых материалов для обслуживания зданий. Наличие информационной базы расходных материалов упрощает все процедуры материального обеспечения здания. Водители осуществляют доставку материалов на здания. Профессиональные УК выполняют данные работы централизовано.

ж). Комплексная уборка

Управляющий должен уделять большое внимание поддержанию чистоты и уборке, так как этот аспект управления зданием в значительной степени определяет уровень удовлетворенности арендаторов. Недостатки в уборке оказывают немедленное негативное воздействие на общий вид здания и являются источником жалоб арендаторов. Поддержание чистоты и уборку можно разделить на два вида: внутри здания - уборка полов, стен, дверей, лестниц, окон, туалетных комнат, осветительных приборов, удаление мусора из мусорных корзин, борьба с грызунами и насекомыми; и - поддержание соответствующего внешнего вида прилегающей к зданию территории, включая автостоянку, вывоз мусора, уборка снега и льда как с территории, так и с крыши (зимой), чистка фасада и мытье окон, чистка и покраска ограды, стрижка газонов. Поддержание чистоты и уборка также включают в себя снабжение здания чистящими и моющими материалами.

Управляющий может использовать субподрядные компании для поддержания чистоты и уборки, а также нанимать специализированные организации для вывоза мусора и борьбы с грызунами и насекомыми. Управляющий обязан уделяет большое внимание контролю качества работы субподрядных организаций, которые рекомендуется выбирать на основе конкурсного отбора. Договор с подрядной организацией должен представлять собой эффективный инструмент контроля качества и иметь рычаги давления для достижения согласованного уровня качества (внутренняя отчетность).

з). Услуги приемной и обеспечение безопасности

Роль безопасности в функционировании офисного здания возрастает с каждым днем. Здание должно быть, прежде всего, защищено от возможных правонарушений как изнутри, так и с внешней стороны. Это достигается путем установки системы охранной сигнализации, системы контроля доступа, разработкой пропускной системы и привлечения квалифицированного охранного персонала.

Чрезвычайные ситуации всегда возникают в самое неудобное время. В связи с этим Управляющий должен разработать специальные процедуры для действия в различных экстренных ситуациях, таких как пожар, отключение электроэнергии, разрыв труб, протечки, угрозы взрыва, несчастные случаи, преступления, и гражданские беспорядки. Процедуры действий в чрезвычайных ситуациях закрепляются и описываются в инструкции по действиям в чрезвычайных ситуациях.

Управляющий должен предоставлять как услуги администратора в приемной здания, так и круглосуточную охрану здания, прилегающей территории и автостоянки.

и). Финансовый менеджмент, финансовая и оперативная отчетность

Управляющий должна контролировать и вести строгий учет фондов клиентов и составлять прогнозы будущих денежных потоков. Поэтому бухгалтерский учет, ведение бухгалтерских книг и составление бюджетов являются важными элементами в управлении офисным зданием.

Управляющий

- предоставляет клиенту годовую смету по эксплуатации здания,

- квартальные счета за эксплуатационные расходы,

- ведет учет всех фактических расходов в течение года,

- сверяет фактические расходы с бюджетными,

- вносит корректировки в бюджет, и

- предоставляет справку о фактических эксплуатационных расходах в конце года.

Вся бухгалтерская документация по затратам, понесенным в связи с предоставлением услуг для здания, полностью открыта для проведения клиентом необходимых проверок по окончании года.

Управляющий предоставляет клиенту отчеты, содержащие основную информацию и сведения по управлению зданием.

к). Страхование.

Одной из основных задач управляющей компании является управление рисками финансовых потерь как по обстоятельствам, которые возможно предусмотреть, так и по непредвиденным причинам.

Офисное здание является крупной инвестицией, и необходимо предпринимать все возможные шаги, чтобы защитить эту инвестицию. Поэтому, прежде всего, необходимо страхование здания от всевозможных видов ущерба: наводнения, пожара, землетрясения и т. п.

л). Консультационные услуги

Одним из направлений деятельности Управляющего может являться предоставление консультационных услуг. Данное направление деятельности включает в себя подробное обследование и изучение объекта недвижимости, составление рекомендаций, разработка подробной программы по управлению данным объектом, включая программу планово-профилактического обслуживания, и обучение персонала клиента основным методикам управления недвижимостью.

Профессиональный план управления - один из способов минимизации рисков управления.

Далее мы разберем, в каких областях возникают риски. Минимизация которых, напрямую связана с принятием профессиональных управленческих решений.

Основные управленческие риски и способы их минимизации.

По сравнению с управлением другими объектами, управление недвижимостью имеет ряд особенностей, характерных для данного вида деятельности, и соответствующие специфические функции управления. Рассмотрим основные из этих функций, с целью описания рисков, присущих выполнению отдельных показателей, и определения способов их минимизации.

1. Экспертиза/обследование (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления.

Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления – описание способов достижения и удержания данного потенциала. На этом этапе существует риск неверно оценить потенциал объекта недвижимости, то есть его завысить или занизить. Результатом в любом случае будет неэффективное использование и недополучение прибыли, что по принципу наилучшего эффективного использования отразиться на его стоимости.

Избежать этих рисков, возможно, определить "золотую середину", то есть наиболее реальную оценку потенциала объекта недвижимости. Для этого управляющая компания при оценке альтернатив для целей согласования с собственником Плана управления объектом должна рассмотреть несколько сценариев развития выбранного потенциала объекта с учетом разных экспертных точек зрения, что позволяет определить тренд, среднее значение, наиболее вероятный вариант развития.

2. Разработка бюджета к плану управления.

Цель разработки – запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период в соответствии с оцененным вариантом развития потенциала.. Риском будет являться отклонение фактических показателей от запланированных. Способом минимизации риска в данном случае станет контроль и учет всех видов расходов, включая даже мелкие расходы. Учету и прогнозированию подлежат статьи расходов, доля которых в общей структуре затрат составят менее 1%. Так же в бюджет необходимо заложить 5-7 % отклонения от запланированных показателей и представить причины возможных отклонений.

3. Привлечение арендаторов и работа с ними.

Цель данной функции – минимизировать простой арендных площадей. Снизить фактор недозагрузки до минимального показателя. Как снизить данные риски?

Речь идет о действующем «заселенном» объекте. Прежде всего, это построение эффективной работы с арендаторами, на основе доверия и открытости, насколько это возможно.

· Мониторинг текущей информации о положении дел в компании;

· Создание доверительной атмосферы;

Управление договорными отношениями по принципу «превентивности». Это поможет более эффективному управлению текущей доходностью, то есть обеспечит менеджмент "непрерывности" аренды - заключение договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.

Пример: за 3-6 месяцев до даты окончания договора Аренды выяснить намерения арендатора о продлении/выезда; пригласить к обсуждению возможных условий продления/освобождения помещения; выставить помещение на рынок предварительно убедившись, что прилегающие секции не нуждаются в расширении и т. д.

Строгий контроль своевременности поступления денежных средств.

Напоминание, предупреждение, ограничительные меры…

Минимизации рисков при заключении договоров Аренды будут рассмотрены в теме Страхование, страховой депозит.

4. Организация технического обслуживания и «клининга».

Цель технического обслуживания – обеспечение жизнедеятельности объекта недвижимости. Соответственно, риском при эксплуатации будет частичное или полное нарушение жизнедеятельности. Минимизация данного риска заключается в постоянном аудите систем переходе от текущей эксплуатации к «превентивной» (см. материал в первой части Семинара) эффективном подборе исполнителей, управлении договорами «аутсорсинга», разработки и применния рабочей внутренней отчетности и «чек таблиц».

Требования к аутсорсинговым компаниям: достаточный опыт на объектах сопоставимой классности и функциональности; страхование деятельности и «гражданской ответственности»; четкость и конкретность в постановке задач и определении критериев оценки.

5. Организация безопасности объекта.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5

План управления – комплексный подход – инструмент эффективного управления (стр. 2 )

Домашний очаг

Справочная информация

Техника

Общество

Образование и наука

Мир

Бизнес и финансы