Безопасность – важная задача управления объектом недвижимости. Однако здесь возникает риск подмены понятий: является ли, к примеру, охранник в холле безопасностью, вся ли "безопасность" в этом заключается или это только ее часть? Безопасность объекта недвижимости стоит рассматривать глубже – в эту функцию обязательно должно входить помимо уже описанных в первой части моментов, страхование, как самого объекта, имущества и отделки, так и страхование «пакета рисков» самих арендаторов, так и страхование ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.

6. Анализ и мониторинг рынка.

Цель анализа и мониторинга состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место на рынке. Риском является возможность ошибочного определения этого места из-за недостоверной или неполной информации. Как этого можно избежать? Только обладая всей полнотой информации, полученной из всех возможных источников. Как известно, кто владеет информацией – владеет миром, поэтому можно сделать вывод: кто ее анализирует и применяет – тот им и управляет. Поэтому необходимо проведение не разового, а систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Возникновение практически любого изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его состоянии. Сейчас это единственно значимый фактор, та как рынок и только рынок диктует свое.

7. Реклама и продвижение объекта недвижимости.

Цель рекламы и продвижения – привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования, кроме того – обеспечение плановых продаж определенным бюджетом. В данной функции управления существует риск несоответствия подаваемой рекламы реальному позиционированию объекта. К примеру, размещение рекламы бизнес-центра класса "А" в третьесортной газете или размещение рекламы бизнес-центра класса "В-" на развороте модного журнала. Снижения этого риска можно добиться только строгим соответствием позиционирования объекта недвижимости с его рекламной компанией.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

8.Финансовый менеджмент и отчетность.

Цель финансового менеджмента обеспечить собственника полнотой информации о наличии и движении денежных средств. Соответственно, риском в данной ситуации является несвоевременная, недостоверная, неполная подача информации. Добиться снижения этого риска можно составлением удобных для управления форматов бюджетов, построением системы бюджетирования. Чтобы финансовое планирование стало эффективным нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа. Необходимо обеспечить оперативность управления.

Каждая функция управления объектом недвижимости несет вместе с собой и риски. Минимизация рисков – основной показатель эффективности управления, достигаемый за счет комплексного подхода к составлению плана управления.

Страхование, как вид управления рисками владения и управления объектами.

На сегодняшний день многие владельцы недвижимости понимают что страхование - необходимый и действительно эффективный инструмент. Интенсивный рост цен на недвижимость также является объяснением положительной динамики роста соответствующего сектора страхования. Рост рынка привел к обострению конкуренции, следствием которой становится снижение размеров страховых премий и повышение качества обслуживания, оперативности в производстве выплат и уменьшение числа отказов по ним. Мало того, страховщики все чаще оказывают клиентам дополнительные услуги консультативного, экспертного и юридического характера. В судебной практике нередки прецеденты, когда страховщики отстаивают интересы страхователей в спорах с участием третьих лиц. Все эти позитивные тенденции особенно активно выявляют себя именно в сегменте страхования недвижимости.

Прежде всего, при заключении договора страхования необходимо определиться со страховой суммой - будет она фиксированной, выбранной по своему усмотрению из предложенных страховщиком, или же эта сумма будет равна рыночной стоимости страхуемой собственности. Заключение договора на страховую сумму, равную рыночной стоимости недвижимости, подразумевает под собой необходимость оценки объектов страхования, которая проводиться экспертами на основании анализа объекта, предоставления необходимой информации по объекту и составлением подробной описи имущества. Дорогая отделка также может повлечь за собой необходимость индивидуальной оценки и последующего дополнительного страхования. К тому же, находясь непосредственно на объекте, эксперты помогут подобрать наиболее оптимальный набор страхуемых рисков, учитывая при этом характерные особенности конкретного объекта.

Ограничений по максимальной стоимости имущества, принимаемого на страхование, нет, поскольку, в случае необходимости, риски перестраховываются в ведущих отечественных и зарубежных перестраховочных компаниях.

В сегменте страхования недвижимости представлен весьма широкий набор самых разных страховых продуктов, в котором иногда непросто разобраться. Но главное, что есть из чего выбирать, а консультацию всегда можно получить у брокера, или независимого консультанта. Остается только выбрать подходящую страховую компанию, согласуясь с собственными потребностями, а также опытом и репутацией страховщика

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Для обозначения этого понятия также используются термины "гарантийный депозит", "обеспечительный платеж" и др., однако при этом их суть сводится к следующему: арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную 1-3 месячной арендной плате) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу и/или исполнения обязательств по оплате аренды/найма и/или иных принятых на себя обязательств по договору.

Однако, несмотря на столь широкое применение данного инструмента, действующее законодательство не содержит такого понятия, как "страховой депозит" , что на практике зачастую приводит к серьёзным спорам. Такие споры можно условно разбить на две группы:

1. Споры о правомерности использования страхового депозита для:

а) обеспечения обязательств по уплате арендной платы/платы за найм;

б) обеспечения обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу;

в) компенсации за досрочное расторжение договора аренды/найма;

г) иных целей, предусмотренных или не предусмотренных договором аренды/найма.

2. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита:

а) налог на добавленную стоимость;

б) налог на доходы физических лиц;

в) иные налоги.

По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно "изобрести" такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита "с завидным постоянством" вызывает ожесточенные споры. И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор/наниматель приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба. Однако данная точка зрения представляется ошибочной. В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.

Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.

Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной, является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.

При сдаче квартиры в аренду/найм юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды/найма и иных материалов дела.

В заключение хотелось бы обратиться ко всем заинтересованным лицам. Помните: отнесение регламентации вопросов, связанных со страховым депозитом на "откуп" сторонам договора с одной стороны, предоставляет им относительную свободу в установлении условий использования страхового депозита, с другой – создает дополнительные сложности, так как в отсутствие специального правового регулирования применение общих норм гражданского права для неспециалистов может быть крайне затруднительно. Поэтому разработку соответствующих условий (и тем более, решение уже возникшего спора) лучше всего поручить квалифицированным юристам.

Стандартный перечень основных мероприятий, при приеме объекта в управление.

Услуги по содержанию и обслуживанию объекта

1. Провести первичный физический осмотр объекта и оценку его состояния и осуществить следующие первоначальные мероприятия:

- Немедленно взять объект под свой контроль; получить ключи, все виды документации.

- Осмотреть все помещения и дать оценку состоянию свободных помещений/площадей.

- Определить все счета, на которые переводятся коммунальные платежи, и известить коммунальные предприятия о произошедших изменениях.

- Зафиксировать в документах состояние объекта (как с точки зрения его физических параметров, так и с точки зрения состояния административных дел).

- Установить и зафиксировать документально все характеристики объекта, собрать воедино всю информацию по объекту.

- Встретиться с арендаторами, выяснить, на что следует обратить особое внимание и оценить состояние территории в целом.

- Провести предварительный анализ состояния рынка и определить место данного объекта на этом рынке.

- Уведомить всех подрядчиков о вступлении в управление и изучить все действующие договоры на поставку услуг; проанализировать работу всех поставщиков товаров и услуг, с которыми уже заключены договоры, и внести изменения, если это необходимо и более выгодно с экономической точки зрения, подготовить соответствующие перечни работ.

- Встретиться с кем-либо из сотрудников, ранее участвовавших и продолжающих участвовать в работе по управлению объектом, и получить от них информацию о специфике данного объекта; оценить имеющийся состав сотрудников и определить, с кем из них можно продолжать работать, чью работу следует несколько скорректировать, кого можно заменить или имеющимся сотрудником, или вновь принятым; сразу же распределить между сотрудниками обязанности и ответственность.

2. Принять все необходимые меры для того, чтобы немедленно взять под свой учет все существующие источники доходов или источники, приносившие доходы в предшествующий период; уведомить всех, кто является источниками дохода (арендаторов, торговые предприятия и т. п.), о порядке внесения платежей и вновь составить список всех существующих на данный момент арендаторов.

3. Подготовить предварительный отчет о работе, проделанной на первом этапе управления, в котором кратко перечислит все выявленные на тот момент проблемы, а также описать все действия, предпринятые в ходе осуществления мероприятий, указанных в пунктах

4. Осуществлять ежемесячную регулярную инспекцию объекта и готовить регулярные отчеты о его состоянии и проводимой на нем работе.

5. Реализовывать программы технического обслуживания объекта, разработанные специально с учетом его потребностей. Каждая программа должна быть оформлена в виде документа, гаран­тирующего регулярное проведение на объекте необходимых профи­лактических работ, направленных на обеспечение бесперебойной и эффективной работы сантехнического, механического и электротехни­ческого оборудования. Данные программы могут отличаться по объему и составу работ, который, в свою очередь, всецело зависит от типа недвижимости.

6. Составить планы и рекомендации по проведению ремонта, в том числе косметического, цель которого - способствовать получению более высоких доходов от аренды или продажи объекта; представить эти планы для согласования и утверждения, организовать и контролировать проведение предусмотренных в них ремонтных работ; проверить качество выполненных работ и осуществить их приемку.

7. Разработать и установить порядок обработки и регистрации заявок арендаторов на предоставление им тех или иных услуг; проинструктировать всех арендаторов о порядке оформления заказа на услуги.

8. Провести инвентаризацию имущества – иметь инвентарные перечни и контролировать целостность и сохранность оборудования, установленного на объекте.

9. Следить за соблюдением всех правил, требований и ограничений, направленных на обеспечение нормального функционирования объекта и создание удобных и безопасных условий для работы и жизнедеятельности арендаторов.

10. Подготовить спецификации работ и подыскать кандидатов на выполнение подрядных работ; высказать свое мнение о том, с кем следовало бы заключить договор; вести переговоры и заключить договор подряда; осуществлять непосредственный контроль за работой подрядчиков; контролировать, насколько точно выполняемые подрядчиком работы соответствуют условиям договора, и не нарушаются ли условия оплаты его труда. В зависимости от типа недвижимости, договоры подряда могут заключаться на выполнение следующих видов работ:

- Охрана объекта

- Благоустройство и содержание территории

- Вывоз мусора

- Уборка прилегающей территории

- Уборка помещений

- Борьба с бытовыми насекомыми и грызунами

Услуги административного характера

1. По каждому объекту недвижимости вести ежемесячный компьютеризированный учет прибылей и убытков, в котором должны быть отражены как фактические, так и предусмотренные бюджетом доходы и расходы, учитываемые как ежемесячно, так и с начала года на текущий момент, с указанием точного отклонения от бюджета; проводить анализ затрат и порядок выполнения работ; регулярно в соответствии с графиком представлять собственнику объекта свои рекомендации; вносить в проекты и программы необходимые поправки.

2. Постоянно вести учет по арендной платы/доходов получаемых от объекта.

3. Осуществлять сбор арендных платежей, гарантийных взносов, концессионного и других видов дохода (например, пени, штрафы и т. п.); предоставлять собственнику ежемесячные отчеты о дебиторской задолженности с точным указанием сроков, которые должны отражать состояние счетов по каждому арендатору; регистрировать доход и расход денежных средств, связанный с содержанием и техническим обслуживанием объекта; ввести надлежащий порядок сбора просроченных арендных платежей.

4. Принимать на работу, контролировать и координировать выплату заработной платы всем работающим на объекте сотрудникам, выполняющим непосредственную работу по его обслуживанию.

5. Постоянно наблюдать и контролировать фактические и запланированные расходы средств.

6. Получить согласие собственника осуществлять финансирование в соответствии с установленными требованиями, а также использовать на проведение ремонта средства, превышающее установленный уровень, прежде чем будет принято официальное обязательство компенсировать данные расходы.

7. Составлять конкретные уведомления и иные виды информационных бюллетеней общего содержания, которые должны быть распространены на объекте.

Контролировать соблюдение требований и условий всех действующих на настоящий момент на объекте договоров аренды

Услуги по аренде.

1. Реализовать и контролировать программу сдачи в аренду помещений, имеющихся на объекте. В этой программе должны быть намечены мероприятия, связанные с непосредственной деятельностью по организации аренды, и меры, направленные на координацию деятельности сторонних подрядчиков, выполняющих посреднические функции, в случае, если это предусматривается в специальном договоре аренды.

2. Проводить анализы и обзоры рыночной ситуации с тем, чтобы убедиться в том, что все коммерческие объекты недвижимости (с учетом финансовых ограничений) могут выдержать конкуренцию на рынке и приносят максимальный арендный доход.

3. Активно проводить в жизнь политику пролонгации договоров аренды с арендаторами, занимающими помещения на объектах, после того, как будет принято соответствующее решение собственника.

4. В рамках утвержденного бюджета стремиться придать объектам недвижимости чистый и ухоженный вид с тем, чтобы сделать их максимально привлекательными для будущих и нынешних арендаторов.

5. При заключении договоров аренды использовать форму договора, утвержденную собственником.

6. Подготавливать рекламные и иные информационные материалы.

7. По мере необходимости согласовывать требования, предъявляемые к сдаче в аренду помещений, с риэлторами и контролировать любое их участие в работе.

8. Сотрудничать и оказывать помощь посреднической организации (и назначенным брокерам) в заключение сделки по продаже объекта недвижимости.

Вариант разработки структуры УК (полный пакет “facility” + сопровождение арендного бизнеса)

Цель (миссия).

Предоставление Собственнику здания услуг по управлению объектом коммерческой недвижимости, путем сдачи помещений в аренду для достижения коммерческих целей Собственника.

(На данном этапе у УК 2 объекта).

Задачи.

1. Инженерно-техническое обеспечение и содержание зданий.

2. Сервисное обслуживание зданий и помещений, клининг.

3. Обеспечение охраны и безопасности имущества и сотрудников арендаторов.

4. Сопровождение арендных отношений.

5. Управление финансами.

Функции.

1. Для решения задачи по инженерно-техническому обеспечению и содержанию зданий.

1.1. Паспортизация оборудования и объекта.

1.2. Привлечение организаций по проектированию, реконструкции помещений, проведения профилактических и необходимых ремонтных внутренних и наружных работ (строительные и ремонтные организации).

1.3. Водоснабжение, обеспечение вентиляции электроснабжения, телефонии, компьютерной и иной коммуникационной инфраструктуры.

1.4. Эксплуатация, осуществление текущего ремонта и проведение профилактических работ основного инженерного оборудования зданий.

1.5. Проектирование расстановки оборудования, монтаж, пуско-наладка, ремонт оборудования, мебели и коммуникаций для нужд арендаторов.

1.6. Снабжение запасными частями, строительными и расходными материалами для нужд жизнеобеспечения Здания, быта и производственной деятельности Арендаторов.

2. Для решения задачи по сервисному обслуживанию зданий и помещений.

2.1. Привлечение клининговых компаний для осуществления.

- полного комплекса ежедневной бытовой уборки и уборки после ремонта

- чистки ковров, твердых покрытий, вертикальных и потолочных поверхностей

- уборки туалетных комнат, дезинсекции и дератизации

- услуг прачечной и химчистки для спецодежды

2.2. Привлечение специализированных компаний для мытья фасадов и окон.

2.3. Вывоз и утилизация мусора и отходов, благоустройство, уборка и поддержание чистоты прилегающих территорий.

3. Для решения задачи по обеспечению охраны и безопасности имущества и сотрудников (арендаторов).

3.1. Организация замкнутого контура зданий и охраняемых помещений.

3.2. Привлечение охранного агентства для:

- обеспечения охраны, доступа и пропускного режима в здания и помещения арендодателя и арендаторов

- физической охраны имущества и оборудования

- пропускной режим и охрана автомобилей на автостоянке

- проектирования, монтажа, пуско-наладки, ремонта и эксплуатации систем охранной и противопожарной сигнализации

- взаимодействия с правоохранительными органами и соблюдение всех требований законов и нормативных актов об охранной деятельности

4. Для решения задачи по сопровождению арендных отношений.

4.1. Привлечение арендаторов.

4.2. Взаимодействие с арендаторами, обслуживание и оперативное решение их запросов.

4.3. Получение и поддержание лицензий на основную деятельность компании (услуги, связанные с эксплуатационным обслуживанием инженерных систем зданий и сооружений).

4.4. Договорная деятельность, экспертиза договоров и запросов арендаторов.

4.5. Юридическое обеспечение и сопровождение арендных отношений.

4.6. Разрешение спорных вопросов, представительство в судах и государственных структурах.

5. Для решения задачи по управлению финансами.

5.1. Расчеты с арендаторами и учет поступления арендных платежей.

5.2. Расчет и оплата коммунальных услуг.

5.3. Расчет затрат на содержание и обслуживание зданий, себестоимости сервиса, расчеты с подрядными организациями.

5.4. Бухгалтерский учет и отчетность.

5.5. Осуществление налоговых и иных выплат и отчислений.

Организационная структура

Генеральный директор (функции 4.1, 1.2, 3

Секретарь (помощник) Генерального директора - 1

Юрист (функции 4.3-4.6, 1

Управляющий объекта (функции 1.3, 1.4, 1.6, 4.1, 4

Финансовая служба

Финансовый директор (функции 5.1-5

Главный бухгалтер - 1

Бухгалтер - 1

Служба Главного инженера

Главный инженер (функции 1.1-1.6, 2.1, 2.2, 3

Специалист по снабжению (функция 1

Механизатор (оператор газонной и тротуарной техники) – дворник - 2

Техник-телефонист (специалист по слаботочным системам и сигнализации) - 2

Маляр-штукатур (штукатур-плиточник) (совмещение) - 2

Грузчик (совмещение) - 2

Гардеробщик (временная работа

Лифтер грузового лифта - 1

Начальник смены - 4

Сменные техники:

Электрик (сменный) - 4

Водопроводчик – сантехник (сменный) - 4

Всего на два объекта: 33-36 человек, на один объект: 20 человек.

Обобщение: Структура УК зависит от многих факторов основные из них следующие:

·  Линейка предоставляемых услуг.

·  Степень финансовых обязательств УК.

·  Кол-во и классность объектов в управлении.

·  География рынка сбыта (предоставления услуг).

·  Уровень и кол-во услуг отдаваемых на “outsourcing”.

СТРУКТУРА

 

Оценка объекта недвижимости в соответствии с международными стандартами

Виды стоимости объектов недвижимости


Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [1].

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т. д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т. д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

Принципы оценки

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

    принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.


Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1). Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение [1].


Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки


Принципы пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5