Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости (стр. 7 )

·  чем может стать «общее для всех» в своём пределе? Двигаться к пределу в данном случае – значит стремиться к тому, чтобы «общее для всех» становилось всё более общим. То есть речь идет о всё большей и большей концентрации. Концентрация в пределе – это центр;

·  концентрация и появление центра означают неизбежное появление города как нового, ранее не бывшего качества. Таким образом, концентрация и появление центра – фундаментальные характеристики города.

Почему после появления города может происходить только сложение форм, увеличение количества без появления нового качества? Потому что в логико-смысловом отношении никакого иного качества, никакой иной формы быть не может. В качестве мыслительной гипотезы рассмотрим самую радикальную форму, противоположную форме города: пустота в центре и концентрация на периферии. Такая форма внутренне противоречива и, следовательно, нежизненна: 1) центр – это ценность, ценность – это полнота, центр не может быть пустотой; 2) концентрация – это стремление уплотниться до центра, до точки, точка не может быть безграничным пространством, называемым «периферия», «концентрация на периферии» – абсурд.

Если раньше города не было, то почему бы не предположить, что его опять может не быть, что он может исчезнуть в будущем?

Во-первых, нельзя утверждать, что раньше города не было. Точнее, можно, но исключительно в физическом и историческом смыслах. Отсутствие города в некоторый исторический период означает только то, что город не успел стать городом как физическое тело, как форма-функция. Город существовал всегда – с того самого момента, когда появилось первое образование «земельный участок – дорога». Неизбежное появление такого образования (гена) – это неизбежное появление города, которому потребовалось историческое время, чтобы превратиться из зародыша в зрелый плод (о неизбежности указанного образования и неизбежности возникновения города см. подраздел 2.1.1).

Во-вторых, может ли город исчезнуть в будущем? Общество людей телесно и пространственно, а также разумно (в тех пределах, которые оно себе устанавливает и способно преодолевать). Концентрация людей в центре и вокруг центра – это та форма-функция, которая называется городом. Речь может идти только о степени концентрации вокруг центров, о степени очевидности города, о результатах процесса деконцентрации пространства и действий в пространстве под влиянием технического прогресса средств связи, прежде всего электронных. Такая деконцентрация даже в самом крайнем своём выражении не приводит и не может привести к упразднению формы-функции города. Максимум что может произойти – уменьшится степень выраженности формы-функции. Кроме того, есть пределы и для деконцентрации. Не надо забывать, что существуют два ценностных полюса: на одном ценности центров концентрации, на другом – ценности природы-пустыни. Деконцентрация в своём предельном выражении – это концентрация на «пустых» пространствах, вытеснение и уничтожение ценностного полюса природы. Резко качнувшись в сторону одного ценностного полюса, маятник эволюции неизбежно затем возвращается к другому (см. подразделы 4.1.2 и 2.2.2). Таким образом, город как форму-функцию невозможно упразднить. Город вечен в том смысле, что до тех пор, пока существует человеческое общество, будет существовать и город.

8. На каждом следующем уровне объекты градорегулирования более крупного размера включают в себя объекты градорегулирования предшествующего уровня (как сумму этих объектов) и образуют новые формы-функции: 1) новые составляющие элементы формы как связь части с целым и объекты общего дела; 2) новые функции общего дела. И новые элементы формы, и новые функции общего дела неразрывно связаны друг с другом и взаимообуславливают существование друг друга.

9. Город как объект градорегулирования следующего после образования формы-функции «земельный участок – дорога» уровня включает в себя сумму указанных образований и порождает новые элементы формы и новые функции общего дела.

Новые порождаемые городом элементы формы:

1) дорожная, инженерная и иная инфраструктура городского значения;

2) центр, субцентры города.

Новые порождаемые городом функции общего дела:

1) функция обеспечения строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры городского значения;

2) функция «налогово-бюджетная», функция сбора и распределения частных средств для выполнения общего дела – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры городского значения;

3) функция ограничения деятельности частных лиц во имя общего дела и его планирования – функция градорегулирования.

Применительно к городу следует отметить следующие принципиальные моменты новизны, которые, возникнув с возникновением города, характеризуя его и будучи неотделимыми от него, в последующем начинают себя тиражировать в более крупных размерах в объектах градорегулирования следующих уровней – субрегиона, региона и страны:

1) появление центра, а затем субцентров. Наличие центра – это фундаментальная характеристика города, высшее проявление пространственной концентрации – процесса, который неизбежно ведёт к становлению города. Центр и соотнесённость с ним всех иных элементов пространства определяют объективные закономерности структуры города (см. также подразделы 2.1.1 и 2.2.1);

2) появление «налогово-бюджетной» функции, функции сбора и распределения частных средств для выполнения общего дела – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры городского значения. С возникновением этой функции появляется необходимость в определении справедливого размера доли частных вкладов в общее дело создания городской инфраструктуры (более подробно об этом см. подраздел 2.3.3);

3) появление функции ограничения деятельности частных лиц во имя общего дела и его планирования – функции градорегулирования. Эта функция, как и предыдущая, неизбежно возникает вместе с городом (см. разделы 2.1, 4.1, 5.1), но, несмотря на это, до поры до времени она в недостаточной степени осознается, и в этом ее специфика в сравнении с иными городскими функциями общего дела. Осознанию препятствует действие закономерностей максимального экономического поведения (эгоистического по своей внутренней природе) правообладателей недвижимости (см. подраздел 2.1.4). Поэтому функцию градорегулирования можно назвать «спящей» функцией. Осознание её необходимости и значимости приходит относительно поздно, а формализация данной функции понуждающими нормами законов начинается только с середины XIX века и развивается в XX и нынешнем веках (см. раздел 5.1). Другая специфическая особенность функции градорегулирования применительно к городу (в отличие от аналогичной функции, выполняемой на следующих уровнях – регионов и страны) в том, что только на уровне городов, поселений могут устанавливаться ограничения использования недвижимости для частных лиц, в том числе путём зонирования, утверждаемого формальными нормами законодательства (см. подразделы 5.1.2, 5.1.3).

10. Субрегион, регион как объект градорегулирования следующего уровня – после образования города – включает в себя города, поселения и порождает новые элементы формы и новые функции общего дела.

Новые порождаемые субрегионом, регионом (и включаемые в их состав) элементы формы:

1) дорожная, инженерная и иная инфраструктура субрегионального, регионального значения;

2) природные территории регионального значения.

Новые порождаемые субрегионом, регионом функции общего дела:

1) функция обеспечения строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры регионального значения;

2) функция «налогово-бюджетная», функция сбора и распределения частных средств для выполнения следующего уровня общего дела (по отношению к городу) – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры регионального значения;

3) функция планирования развития региональной инфраструктуры и защиты природных территорий регионального значения – функция градорегулирования.

11. Страна как объект градорегулирования завершающего уровня включает в себя регионы (а через них города, поселения, территории регионального значения) и порождает новые элементы формы и новые функции общего дела.

Новые порождаемые образованием «страна» (и включаемые в состав образования) элементы формы:

1) дорожная, инженерная и иная инфраструктура национального значения;

2) природные территории национального значения.

Новые порождаемые образованием «страна» функции общего дела:

1) функция обеспечения строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры национального значения;

2) функция «налогово-бюджетная», сбора и распределения частных средств для общего дела – строительства и поддержания дорожной, инженерной и иной инфраструктуры национального значения;

3) функция планирования развития инфраструктуры национального значения и защиты природных территорий национального значения – функция градорегулирования.

12. Генезис форм-функций – объектов градорегулирования – предопределяет две закономерности объективного характера:

1) наличие нескольких уровней «непересекающихся», отличных друг от друга общих дел – на уровне города, на уровне субрегиона-региона, на уровне страны;

2) общие дела – это не что иное, как дела частных лиц, каждое из которых предоставляет свою долю средств на общее дело; частные лица сосредоточены только в городах, поселениях, поэтому поступление частных средств на три уровня различных общих дел может происходить только из одного источника, с одного уровня – уровня городов, поселений.

13. В отношении общих дел возникают два вопроса – вопрос об определении справедливой доли каждого в общем деле (см. подраздел 2.3.3) и вопрос о распределении собранных из одного источника частных средств для выполнения трёх различных общих дел – на уровне городов, регионов и страны (см. раздел 6.3).

2.3.3. Определение размера частных вкладов в создание общей инфраструктуры и морфология пространства

Результаты общего дела (наличие связей – дорожной, инженерной и иной инфраструктуры) необходимы для каждого частного дела (выполняемого в пределах каждого земельного участка) и наоборот – каждое частное дело порождает необходимость в общем деле и вносит в него свою лепту. Какова природа этой связи? Как определить размер той доли, которая должна направляться от каждого частного дела в общую копилку для выполнения общего дела?

Любое частное дело выполняется в локальной точке пространства – на одном из множества земельных участков. Объём частного дела, выполняемого на земельном участке, определяется тем экономическим максимумом, который может быть достигнут именно на этом земельном участке (см. подраздел 2.1.4). Этот максимум определяется его соотнесенностью с иными максимумами, которые могут быть достигнуты на иных земельных участках, – структурой городского пространства. Эта структура обладает явными признаками закономерности строения (см. подраздел 2.2.1). Главная характеристика структуры городского пространства – неравномерность, или неравенство, потенциально возможных экономических максимумов для различных земельных участков. Это неравенство проявляется в том, что чем ближе к центру, тем выше возможность экономического максимума и наоборот, а также характеризуется прямой зависимостью между возрастанием экономического максимума и возрастанием плотности, интенсивности связей, необходимых для обеспечения экономического максимума в локальной точке пространства.

Иными словами, выполнение частного дела определённого объёма требует выполнения общего дела соответствующего объёма и наоборот. При этом как экономический максимум земельного участка, так и плотность (интенсивность) связей – это величины относительные, соотнесенные с единицей площади (земельного участка – в первом случае и территории – во втором).

Определение размера частных вкладов в общее дело осуществляется посредством функционирования института массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости для целей налогообложения.

Предшествующий анализ показал неизбежность и необходимость использования при такой оценке двух взаимосвязанных факторов, отражающих законосообразную реальность и переводимых в технологии оценки: 1) морфологию пространственной структуры города; 2) результаты сделок с недвижимостью, в итоге которых выявляется денежное выражение её ценности, стоимости (см. подраздел 2.1.3).

При развитом рынке недвижимости (стабильно происходящем процессе сделок с недвижимостью) приоритет обычно отдаётся отслеживанию результатов сделок с недвижимостью.

Когда же рынок недвижимости только формируется и объём сделок незначителен, по необходимости следует опираться на закономерности морфологии пространственной структуры города. При этом требуется подготовить промежуточные в методическом отношении схемы, которые строятся на посылках, предполагающих следующую последовательность действий: 1) использование базовой, приблизительной, огрубленной оценочной технологии; 2) мониторинг результатов сделок на рынке недвижимости, количество которых предположительно должно увеличиваться; 3) внесение адаптивных изменений в оценочную технологию; 4) повторение цикла из стадий 1–3 до тех пор, пока система не будет адаптирована к реальным процессам развившегося по прошествии некоторого времени рынка.

В ситуации формирующегося рынка недвижимости возникают три главные проблемы.

1. Приходится иметь дело с нерыночной структурой города, деформированной «внешними вторжениями» административно-командной системы (характеристики такой структуры представлены в параграфе «Устойчивость формы и изменчивость параметров города» подраздела 2.2.1 и в подразделе 2.2.2). Механистическое отражение деформированной структуры в результатах оценки, без осознания потребности в последовательной адаптации этой структуры в будущем к условиям рынка недвижимости, чревато негативными последствиями. При «недостаточности центра» и «избыточности периферии», рельеф величин относительной ценности единиц площади такого деформированного пространства будет занижен в центре и завышен на периферии. Подобная «оценка» приведет к тому, что менее богатые будут переплачивать, а более богатые – недоплачивать, то есть первых фактически будут принуждать спонсировать вторых – тех, кто меньше всего нуждается в помощи. В то же время средства на выполнение общего дела – обеспечение строительства общественной инфраструктуры – будут недобираться, и задержка строительства инфраструктурных объектов в свою очередь будет сдерживать преобразования как в центре, так и на периферии.

2. Чтобы быть адекватной и справедливой (настолько, насколько это возможно в «деформированном» городе), массовая оценка для целей налогообложения должна не столько фиксировать то, что уже состоялось, сколько «вести за собой ситуацию», работать на будущее. Это означает:

1) проведение диагностики пространственной структуры города;

2) построение модели процесса последовательного выправления выявленных деформаций;

3) закрепление этой модели посредством градостроительных регламентов, побуждающих к движению в нужном направлении и блокирующих развитие негативных процессов.

Такой учёт будущего в настоящем – в оценке, предназначенной для сиюминутного использования, – может состояться только тогда, когда будут выполнены задачи в системе градорегулирования в соответствии с морфологической моделью города. Только при опоре на результаты решения задач в системе градорегулирования массовая оценка недвижимости для целей налогообложения, выполняемая в переходный период – до вызревания рынка, может претендовать на адекватность и справедливость, способствовать исправлению деформации пространственной структуры города и развитию ситуации в направлении, предписанном градорегулированием[32].

3. Адекватность результатов массовой оценки земельных участков и иной недвижимости должна периодически проверяться показателями, характеризующими реальные сделки, происходящие как результат оборота недвижимости – её перехода от одних частных лиц к другим частным лицам. Возможность и результативность такой проверки зависят от наличия и интенсивности оборота недвижимости, в значительной мере обусловленного единством объектов недвижимости – ситуацией, когда один правообладатель является одновременно собственником и объектов – зданий, строений, сооружений, и земельного участка, на котором эти объекты расположены. По разным причинам процесс достижения такого единства в России чрезмерно затянулся (это относится, в частности, к приобретению в собственность земельных участков, на которых располагаются приватизированные предприятия). В значительной степени – по вине административных субъектов, которые не заинтересованы в развитии и завершении указанного процесса (см. раздел 6.4). В результате тормозится не только становление института массовой оценки недвижимости, но и преобразование и развитие урбанизированных территорий в целом.

[1] Соответствующие нормы введены Федеральным законом от 01.01.01 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Посредством этого закона были внесены изменения в более чем 30 федеральных законов.

[2] Наличие группы «формально не предъявленных» определений является в известном смысле проявлением незавершённости процесса развития законодательства в России. Однако далеко не всегда это должно восприниматься как негативный факт. Определение – всегда отражение некоторого компонента, части системы. С одной стороны, определение – это начало, с другой – конец, завершенное понимание системы, которое может состояться только после и в результате её осмысления. Применительно к законодательству России ещё нельзя говорить о такой степени завершенности. В этом состоит коллизия всех определений, предшествующих изложению любой темы, а также опасность формулирования «преждевременных» определений, которые по причине предъявления их раньше времени не встроены в контекст сопрягаемых между собой компонентов смысла и могут быть неадекватны смыслу. Есть два подхода к разрешению этой коллизии: 1) завершив продумывание смыслов, автор предъявляет читателям готовые определения с самого начала изложения текста, а затем доказывает и предъявляемую им трактовку смысла, и раскрывающие его определения; 2) сначала предъявляются только начальные определения (в предельном случае – одно определение) как основание и опора для того, чтобы, демонстрируя читателю процесс последовательного раскрытия смыслов (который автор до этого самостоятельно уже осуществил), «привести» его к их пониманию и согласию с правильностью впоследствии предъявленных определений. Однако различия этих подходов только технологические – это различия формы изложения материала.

[3] Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147; 2004. № 41. Ст. 3993; № 52. Ст. 5276; 2005. № 1. Ст. 17; № 30. Ст. 3122, 3128; 2006. № 1. Ст. 17; № 23. Ст. 2380; № 31. Ст. 3453; № 43. Ст. 4412; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (часть1). Ст. 24.

[4] Представители публичной власти также могут выступать в роли частных лиц – в случаях строительства объектов, полномочиями по обеспечению строительства которых наделены органы власти.

[5] Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 01.01.01 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

[6] Более подробно об определении понятия «застройщик» и о соотношении понятий «застройщик», «инвестор», «заказчик», «подрядчик» см. [40]. Примечание. В квадратных скобках приведены ссылки на спискок литературы в конце книги.

[7] В случаях, когда земельный участок для предоставления частным лицам сформирован из состава государственных земель, до разграничения государственной собственности на землю государственной регистрации прав органов власти не требуется. Земельный участок в этом случае начинает своё юридическое существование с момента государственного кадастрового учёта, что, однако, не противоречит – не формально-юридически, а содержательно – высказанному утверждению. Просто в данном случае принадлежность земельного участка публичному субъекту подразумевается – без юридической фиксации.

[8] При совместной подготовке проектов документов территориального планирования допускается планировать размещение соответствующих объектов на территории соседнего органа публичной власти – с согласия последнего. Таким образом, принцип неразрывности субъектно-объектных отношений не нарушается.

[9] «Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке» (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

[10] Существование отшельников. Отшельник – ушедший «отсюда», из мира.

[11] Позиции 14–24 отражают функционально-прагматическое направление рассуждений. Может быть и иное направление – сакральное (от лат. sacer – посвященный Богу, священный, относящийся к религиозному культу и ритуалу). Оба направления ведут к одному и тому же результату: функционально-прагматическое направление – более длинным путём, сакральное – более коротким. При сакральном направлении движения к третьему утверждению последовательность «шагов» прямо противоположная: сначала – центр, потом – всё остальное, а именно:

1) локальный земельный участок – центр для божества, храм. Вокруг – земельные участки субъектов, чтящих божество, страшащихся его. на первом месте (в центре). На первом месте (в центре) не «я», а сила, которая сильнее «я» (сильнее меня), сила, внушающая страх и почтение, почитание – божество;

2) одновременно с возникновением центра для почитания божества возникает центр управления, который либо поглощается первым центром, либо сопутствует ему;

3) одновременно с возникновением центра всё остальное выстраивается само собой, возникают: а) периферия – конгломерат локальных земельных участков; б) ось центр – периферия; в) функциональные связи (дороги) по оси центр – периферия г) количественное наращивание и дифференциация генетически заданной пространственной структуры по оси центр – периферия.

[12] Речь идёт о подлинном выборе, осуществляемом частными лицами в определённых рамках. Существует еще квазивыбор – он осуществляется из единого центра без участия частных лиц и не по их инициативе. Последствия такого «выбора» обсуждаются в подразделе 2.2.2.

[13] Следует обратить внимание на то, что экономическая мотивация правообладателя земельного участка (при отсутствии ограничителей) носит линейный характер: чем больше, тем лучше. Такое поведение – признак «дурной экономики», для которой необходимы ограничители, пределы деятельности, переходить которые недопустимо, поскольку это опасно для окружения. Такие ограничители, пределы устанавливаются системой градорегулирования – градостроительными регламентами.

[14] Нельзя не сказать ещё об одном способе действий – отказе от недвижимости, результатом чего является брошенная недвижимость (феномен запустения). Очевидно, что отказ от недвижимости не является способом перевода экономически невыгодного использования земельного участка в экономически выгодное. О том, как власть может воздействовать на процессы, происходящие в депрессивных районах, см. подраздел 5.1.8.

[15] Представляется, что термин «добросовестная конкуренция» неудачен. Монополист до того, как он им стал, мог действовать в соответствии с принципом экономического максимума, то есть добросовестно. Здесь, скорее, следует говорить о вине общества, которое, не установив антимонопольных ограничений, допустило вырождение добросовестных предпринимателей в монополистов.

[16] Здесь под «ёмкостью» потребляемых ресурсов понимается потребность в ресурсах для производства единицы товара или услуги. Увеличение емкости ресурса приводит к увеличению объёма его предложения производителям, поскольку увеличение эффективности использования ресурса позволяет использовать меньший объем ресурса для производства ещё большего объема товаров и услуг. С помощью более экономичных технологий можно сократить спрос на ресурсы, потребляемые эффективными производителями (см., например: Основы региональной экономики : Учебник для вузов. 2-е изд. М.: ГУ – ВШЭ, 2001. С. 45).

[17] Важно различать абсолютную ограниченность земельных участков, обусловленную конечностью земной поверхности, и относительную, обусловленную большей привлекательностью для экономических субъектов одних земельных участков по сравнению с другими. Говоря о конкуренции в экономическом смысле, мы в первую очередь имеем в виду относительную ограниченность ресурсов, обусловленную превышением спроса на привлекательные земельные участки над их предложением (см., например: Экономика недвижимости : Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. С. 42).

[18] «Разрыв темы» объясняется необходимостью показать неизбежность данного вида монополизма на этапе перехода к рыночной экономике, которому посвящён раздел 6.2.

[19] Подобный механизм используется, например, в Швеции (см.: Barrett S., Healey P. Land policy: problems and alternatives. Aldershot, 1985. Р. 338).

[20] См.: von Thünen, J. H. 1966. Isolated State, an English translation of "Der Isolierte Staat" by C. M. Wartenberg, ed. P. Hall. Oxford: Pergamon Press (originally published in 1826).

[21] Тюнен действительно предписал использовать наиболее близкие к рынку земли под лесоводство, что может показаться странным в наше время. Но в середине XIX века древесина использовалась не только как строительный материал, но и в гораздо большей степени как топливо для обогрева жилища, что требовало доставлять в города большое ее количество.

[22] Более подробно см.: Hoover E. M., Giarratani F. An Introduction to Regional Economics. New York: McGraw-Hill, 1984.

[23] Более подробно см.: Muth R. Economic Change and Rural-Urban Land Conversion // Econometricia 29, 1 (January 1961), 1–23.

[24] См.: Burgess E. W., McKenzie R. D., Park R. E. The City. Chicago, 1925.

[25] Hoyt H. The Structure and Growth of Residential Neighborhoods in American Cities, Chicago University Press, Chicago, IL, 1939.

[26] По материалам книги: Высоковский А.А. Правила землепользования и застройки: руководство по разработке. Опыт введения правового зонирования в Кыргызстане. Бишкек: Ега-Басма, 2005.

[27] Модель развивает теоретические положения, изложенные в работах , (см. список литературы).

[28] О социалистических приоритетах в размещении производства по отношению к жилью и иным видам использования территории см. раздел 5.2.2.

[29] См: Динамика соотношения компонентов городского пространства // Средовой подход в архитектуре и градостроительстве. М., 1989; Trutnev E.K. Urban evolution. Methodological approaches to comparative studies. The report. International conference "European cities: development and decline", Haague, 1992.

[30] В классической латыни Discursus – производное от discurro – «бегать в разные стороны, растекаться, распадаться, распространяться». В словарях фиксируется с главным значением «бегание, беготня туда и сюда, бестолковая беготня». Discursus как философское понятие – челночная процедура от известного к неизвестному и обратно. (См.: Новое в зарубежной лингвистике. М., 1978.)

[31] Представляется, что это не просто ассоциация, вызванная созвучием. Когда этимология не даёт ни подтверждения, ни отрицания наличия связи между словами «дорога» и «дорого», у авторов остаётся право на данную ассоциацию и право высказать гипотезу о наличии указанной связи.

[32] См.: Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. 1994. № 10. С. 90–100.