Методическая документация по созданию товарищества собственников жилья (стр. 1 )

МЕТОДИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом и реализовать его.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, включает следующие этапы (после принятия решения о выборе формы управления – ТСЖ):

Утверждение Устава ТСЖ Государственная регистрация ТСЖ Оформление членства в ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ Утверждение годовых планов финансовой деятельности ТСЖ (в т. ч. сметы доходов и расходов, размера платежей и взносов собственников помещений, образование специальных фондов и т. п.) Выбор подрядных организаций и поставщиков коммунальных услуг для обеспечения дома жилищно-коммунальными услугами и заключение с ними договоров. Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений Утверждение Устава ТСЖ

Данный вопрос может решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ. Можно решать вопросы создания ТСЖ и утверждения Устава последовательно и на разных собраниях: то есть на первом собрании решаем, какую форму выбрать, и голосуем за ТСЖ. До второго собрания готовим проект Устава, знакомим с ним всех собственников помещений, а на втором собрании утверждаем Устав и назначаем уполномоченного для регистрации ТСЖ в государственных органах. В этом случае повестка дня второго общего собрания будет следующей (основная часть):

1.  Утверждение Устава ТСЖ

2.  Утверждение кандидатуры уполномоченного лица для государственной регистрации ТСЖ

3.  Утверждение размера взносов на регистрацию ТСЖ (госпошлина, канцтовары, прочие расходы, связанные с регистрацией).

Однако возможен и другой вариант. Если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается несколько иная повестка дня.

Например, повестка дня (основная часть):

1.  Создание товарищества собственников жилья в доме № ___ по адресу____

2.  Утверждение Устава ТСЖ

3.  Утверждение кандидатуры уполномоченного лица для государственной регистрации ТСЖ

4.  Утверждение размера взносов на регистрацию ТСЖ (госпошлина, канцтовары, прочие расходы, связанные с регистрацией).

На собрании, на котором будет утверждаться Устав ТСЖ, также рекомендуется раздать собственникам помещений бланки заявлений о вступлении в члены товарищества собственников жилья, которые будут собраны инициативной группой сразу после государственной регистрации ТСЖ (после получения свидетельства о государственной регистрации с ОГРН)

Государственная регистрация ТСЖ

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера – ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы. Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации) некоммерческой организации принимается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций (далее - уполномоченный орган), или его территориальным органом (министерство юстиции).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а) заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.

б) решение о создании ТСЖ и об утверждении его Устава с указанием состава избранных (назначенных) органов в двух экземплярах;

в) протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава;

г) Устав ТСЖ в трех экземплярах (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

д) документ об уплате государственной пошлины;

е) сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой организацией;

ж) сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение 14 дней с момента сдачи документов, ТСЖ выдается свидетельство о государственной регистрации с ОГРН.

Оформление членства в ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ

После государственной регистрации инициативная группа, наделенная полномочиями по сбору заявлений на вступление в члены ТСЖ, собирает заявления собственников помещений о вступлении в члены ТСЖ. Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, становятся членами ТСЖ.

Таким образом, следующее собрание после государственной регистрации ТСЖ уже является общим собранием членов ТСЖ. Это имеет существенное значение, поскольку органы ТСЖ избираются из членов ТСЖ.

Внимание! Число голосов собственников помещений, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На первом собрании членов ТСЖ выносятся решения по следующей повестке дня (основная часть):

1.  Утверждение кандидатур в члены Правления ТСЖ

2.  Утверждение кандидатур в члены ревизионной комиссии (или утверждение кандидатуры ревизора).

Утверждение годовых планов финансовой деятельности ТСЖ (в т. ч. сметы доходов и расходов, размера платежей и взносов собственников помещений, образование специальных фондов и т. п.)

Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей необходимо финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ.

Финансовый план состоит из сметы доходов и расходов, которая является главным элементом финансового плана, и приложений к ней. В приложениях представляется порядок формирования отдельных статей сметы.

Составление сметы доходов и расходов на соответствующий год, отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения относится к обязанностям Правления товарищества собственников жилья.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

- утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

Выбор управляющей организации, подрядных организаций и поставщиков коммунальных услуг для обеспечения дома жилищно-коммунальными услугами и заключение с ними договоров.

Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг относится к компетенции Правления. Договоры от имени ТСЖ подписывает председатель ТСЖ.

Договор управления с управляющей организацией не является обязательным, если Правление может самостоятельно управлять домом. Если Правлением принято решение о выборе управляющей организации и заключении с ней договора, то отбор такой организации может быть организован как на конкурсной основе, так и без конкурса.

Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг является обязательным для собственников помещений. Они вправе заключать такой договор как напрямую с ресурсоснабжающей организацией, так и через ТСЖ или при его посредничестве (см. главу 3).

Договоры на выполнение жилищных услуг заключаются исходя из Плана мероприятий по текущему ремонту и содержанию дома на текущий год и требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 01.01.2001 N 170.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений

Оформление земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в порядке, установленном в муниципальном образовании.

Типовой (пошаговый) порядок созыва и проведения общего собрания.

1.1. Регламент проведения общих собраний членов ТСЖ.

Порядок подсчета доли каждого собственника в составе общего имущества дома для распределения голосов

1.  Подсчет долей каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома лучше производить до проведения общего собрания при составлении списка собственников и листа регистрации.

2.  Разногласия по размерам долей между собственником помещения и инициаторами собрания решаются путем переговоров.

3.  В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

4.  Для определения доли каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, собственникам необходимо определить следующие показатели:

- общую площадь жилого/нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;

- общую площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Общая площадь жилого/нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику, соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме складывается из суммы площадей всех квартир, офисов, магазинов и т. п., расположенных в данном многоквартирном доме.

Доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома определяется по следующей формуле:

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество

=

Общая площадь жилого/нежилого помещения конкретного собственника

:

Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Полученные доли округляются с точностью до трех знаков после запятой.

Пример1: Определить долю на общее имущество дома.

Площадь квартиры = 36.4 кв. м., доля в квартире составляет ½, общая площадь всех помещений 3640 кв. м.

36,4 кв. м × 1/2 : 3640 кв. м= 0,005

Для проверки правильности выполненных расчетов необходимо все доли сложить, в результате сложения должна получиться 1 (единица).

После выполнения расчетов долей собственников в праве общей собственности на общее имущество и проверки правильности выполненных расчетов производится их перевод в голоса. Решение о порядке соотношения долей и голосов принимается на общем собрании собственников помещений по выбору формы управления многоквартирным домом. Количество голосов принимается равным доле собственника в общем имуществе, умноженной на 1(10,100,1000).

Пример2: Определить количество голосов, приходящихся на долю , которая составляет 0,005.

0,005 × 1000 = 5 голосов

Инициирование общего собрания и извещение членов ТСЖ

Общие собрания членов ТСЖ могут быть годовыми (сроки и порядок проведения устанавливает общее собрание членов ТСЖ) и внеочередными (проводимые помимо годовых собраний). Созыв и проведение общего собрания относится к компетенции Правления, однако, внеочередное собрание может быть проведено и по инициативе любого члена ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеется кворум), если в нем приняли участие члены ТСЖ или их предстаивтели, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. При отсутствии кворума общее собрание созывается и проводится повторно.

Члены ТСЖ должны быть уведомлены о проведении собрания лицом, по инициативе которого оно собирается одним из следующих способов:

1)  вручение каждому члену ТСЖ извещения под расписку или

2)  направление извещения заказным письмом;

3)  либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества.

Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

Для извещения членов ТСЖ в Правлении должен быть сформирован реестр членов ТСЖ в доме, в котором указывается сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Ф. И.О. каждого собственника, номера квартир и их площадь, доля члена ТСЖ в жилом помещении, паспортные данные члена ТСЖ, реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение, доля члена ТСЖ в праве общей собственности на общее имущество).

В уведомлении о проведении собрания указывается:

- Ф. И.О., должность лица, по инициативе которого созвано собрание.

- Время и место проведения собрания.

- Перечень вопросов, поставленных на повестку дня общего собрания.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель Правления ТСЖ или его заместитель. При их отсутствии общее собрание ведет один из членов Правления ТСЖ.

Порядок и форма голосования на общем собрании собственников помещений, типовые формы бюллетеней

Форма голосования

Законодательством предусмотрены две формы проведения общего собрания и голосования: на собрании (при совместном присутствии собственников) и заочное голосование (опрос в письменной форме).

Собрание.

Принятие решений общим собранием членов ТСЖ в многоквартирном доме с проведением собрания (совместного присутствия членов ТСЖ в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем заполнения бюллетеней или выполнения специальных действий (поднятия руки), согласованных членами ТСЖ.

Заочное голосование.

В случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Внимание! Данная форма голосования может применяться, только если это предусмотрено Уставом ТСЖ.

Порядок голосования

Каждый член ТСЖ в доме голосует лично. Голосование за других не допускается, за исключением случаев голосования через своего представителя. Представитель члена ТСЖ на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления, либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Перед началом общего собрания членов ТСЖ его участники обязаны зарегистрироваться в листе регистрации.

На собрании определяется способ проведения голосования. Здесь возможно как письменное, так и не письменное предоставление решений по вопросам повестки дня.

1. Если члены ТСЖ решают голосовать путем заполнения бюллетеней (письменным способом), то председатель собрания, секретарь собрания выдают каждому члену ТСЖ бюллетень для голосования и разъясняют правила их заполнения. Если член ТСЖ совершил ошибку при заполнении бюллетеня, он вправе обратиться к председателю собрания (или секретарю собрания) с просьбой выдать ему новый бюллетень.

В бюллетене содержится перечень вопросов, поставленных на повестку дня, дана возможность выбрать ответ по каждому вопросу. При получении бюллетеня участник собрания проставляет в нем данные о себе (Ф. И.О., количество принадлежащих ему голосов), голосует по каждому вопросу повестки дня и подписывает бюллетень. Голосование в бюллетене проводится путем внесения членом ТСЖ (либо его представителем) любого знака (либо знака, указанного в бюллетене) по каждому вопросу повестки дня, подтверждающего его отношение к рассматриваемому вопросу: «за», «против», «воздержался». Заполненные бюллетени сдаются секретарю собрания для последующего подсчета голосов.

2. Если члены ТСЖ принимают решение о голосовании не письменным способом, то возможны следующие варианты:

1.  поднятием руки (если количество членов ТСЖ небольшое и председатель знает количество голосов у каждого)

2.  поднятием знака, свидетельствующего о количестве голосов у данного члена ТСЖ (это могут быть цветные карточки, означающие определенное количество голосов, карточки с количеством голосов и т. п.)

3.  поднятие карточки с номером квартиры (при этом потребуется фиксировать номера квартир, проголосовавших «за», «против» и «воздержался» с последующим уточнением количества голосов, приходящихся на члена ТСЖ указанной квартиры.) Данный способ не подходит при наличии нескольких собственников в одной квартире и отсутствии доверенности на голосование одному из них.

4.  прочие варианты.

Голосование происходит следующим образом. Председатель оглашает конкретный вопрос повестки дня и поочередно варианты ответа («за», «против», «воздержался»). Член ТСЖ совершает необходимое действие (поднятие руки, карточки и т. п.) при оглашении варианта ответа, с которым он согласен. Секретарь фиксирует результаты голосования для занесения в протокол общего собрания.

Методы подсчета голосов при не письменных способах голосования определяются по усмотрению лиц, осуществляющих подсчет голосов. Главное требование – точность подсчета.

Примером не письменного голосования может являться голосование по цветным карточкам. В частности, при регистрации участникам выдаются цветные карточки для голосования. Количество цветов карточек зависит от количества вопросов повестки дня. На одной стороне карточки указывается номер квартиры, на другой стороне – количество голосов. Таким образом, если на повестке дня восемь вопросов, то на руках у участника оказывается восемь карточек разных цветов. Сбор голосов-карточек по каждому вопросу осуществляется в две разных ящика для голосования (на которых написано «ЗА» или «ПРОТИВ»). Количество воздержавшихся определяется путем определения числа не проголосовавших «ЗА» или «ПРОТИВ» (из общего числа присутствующих по Листу регистрации вычитается количество проголосовавших). Следовательно, при оглашении вопроса повестки дня участникам предлагается опустить свои карточки в ящик для голосования, надпись на котором соответствует его отношению к вопросу («за» или «против»), воздержавшиеся свои карточки не опускают в ящики. Если лица, осуществляющие подсчет голосов успевают подсчитывать голоса по каждому вопросу до оглашения следующего вопроса повестки дня, то достаточно двух ящиков для голосования на собрание. А если подсчет голосов из ящиков занимает продолжительное время, то может понадобиться больше ящиков для голосования (например, 16, если вопросов в повестке дня 8).

Сам подсчет голосов в этом случае осуществляется исходя из номера квартиры на карточке. В частности, может заполняться таблица следующего содержания:

№ п/п	№ квартиры	Ф. И.О.	Количество голосов	Подпись
По вопросу № 1 (утверждение способа голосования путем поднятия цветных карточек) голосовали «ЗА»
1	13		15
		ИТОГО

№ п/п	№ квартиры	ФИО	Количество голосов	Подпись
По вопросу № 1 (утверждение способа голосования путем поднятия цветных карточек) голосовали «ПРОТИВ»
1	2		33
		ИТОГО

Члены ТСЖ могут принять решение голосовать по организационным вопросам простым поднятием руки (карточки), а по ключевым вопросам – в письменной форме (через бюллетень).

3.  Решением общего собрания может быть утвержден порядок досрочного голосования, то есть, принято решение об условиях и способе сдачи результатов голосования до срока проведения общего собрания.

При заочном голосовании возможен только один способ голосования – письменное предоставление решений по повестке дня.

Перед началом общего собрания членов ТСЖ, проводимом в форме заочного голосования, инициаторы собрания либо самостоятельно разносят бюллетени для голосования и регистрируют участников в листе регистрации, либо определяют место, где член ТСЖ может получить бюллетень и зарегистрироваться в качестве участника общего собрания в листе регистрации.

При заочном голосовании члены ТСЖ передают в место или по адресу (указанные в извещениях) решения по вопросам повестки дня, оформленные в письменной форме (бюллетени). Письменные решения необходимо подать до даты окончания их приема.

В решении указываются:

- сведения о лице, участвующем в голосовании;

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ

Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ начинается после того, как члены ТСЖ определили свои решения по вопросу повестки дня.

Подсчет голосов осуществляют лица или органы (счетная комиссия), выбранные членами ТСЖ из своего числа. Указанные лица осуществляют свои полномочия по подсчету голосов разово (выбираются на каждом собрании), либо на постоянной основе.

При заочном голосовании организацию и ведение собрания, а также подсчет голосов осуществляют члены Правления ТСЖ совместно с инициаторами проведения собрания.

Лица, ответственные за подсчет голосов:

1. Определяют кворум общего собрания членам ТСЖ. В соответствии с ч. 3 ст. 146 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены ТСЖ или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. При заочном голосовании кворум определяется путем подсчета заполненных бюллетеней, сданных членами ТСЖ в срок.

2. Подсчитывают голоса и подводят итоги голосования. При подсчете голосов учитывают требования ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, согласно которой по общему правилу, решения общего собрания собственников помещений в доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получении заемных средств, определения направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ решения принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

3. Составляют протокол об итогах голосования и передают протокол и бюллетени для голосования в архив (если таковой имеется). Отдельный протокол об итогах голосования может не составляться. В этом случае результаты голосования вносятся в протокол общего собрания.

Порядок выборов счетной комиссии (количественный состав, права и обязанности).

Действующий Жилищный кодекс РФ не накладывает на членов ТСЖ обязанность формировать счетную комиссию. Создание счетной комиссии – это право членов ТСЖ.

Порядок создания счетной комиссии, ее полномочия, могут быть предусмотрены в Уставах ТСЖ.

Рекомендации по созданию счетной комиссии:

Орган, в компетенцию которого входит избрание счетной комиссии:

- Общее собрание членов ТСЖ. Решение по вопросам избрания счетной комиссии принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании членов ТСЖ.

Отметим, что счетные комиссии могут быть избраны как общим собранием собственников, так и общим собранием членов ТСЖ. В этом случае действуют две комиссии, которые осуществляют свои полномочия в работе разных органов.

Состав счетной комиссии:

Количественный состав счетной комиссии утверждается общим собранием членов ТСЖ и зависит от количества членов ТСЖ. Например: при наличии пятидесяти членов ТСЖ – не менее трех человек в счетной комиссии.

Персональный состав счетной комиссии определяется органом, ее избравшим. Члены счетной комиссии избираются из числа членов ТСЖ. В счетную комиссию не могут входить члены коллегиальных исполнительных органов (правление ТСЖ), члены ревизионной комиссии, единоличный исполнительный орган (председатель правления ТСЖ).

Срок полномочий счетной комиссии:

Срок полномочий счетной комиссии также определяется органом, ее избравшим. Счетная комиссия может быть выбрана на постоянной основе (1-2 года), либо выбирается разово для выполнения своих функций на конкретном собрании.

В случае, если срок полномочий счетной комиссии истек, либо количество ее членов уменьшилось, орган, в компетенцию которого входит избрание счетной комиссии, переизбирает комиссию.

Полномочия счетной комиссии:

- проверка полномочий лиц, участвующих в собраниях ТСЖ;

- определение кворума общих собраний членов ТСЖ;

- разъяснение вопросов, возникающих в связи с реализацией членами ТСЖ права голоса на общем собрании;

- разъяснение порядка голосования по вопросам, выносимым на голосование;

- обеспечение установленного порядка голосования;

- подсчет голосов и подведение итогов голосования;

- составление протокола об итогах голосования;

- передача бюллетеней для голосования в архив (если таковой имеется).

Опубликование решений

Принятые на собрании решения доводятся до членов ТСЖ в порядке, определяемом общим собранием членов ТСЖ. Например, путем размещения соответствующего сообщения в подъезде дома («на стенде…»).

Срок размещения итогов собрания – не позднее чем через десять дней со дня принятия решений (проведения общего собрания).

Протоколы общего собрания хранятся в месте и по адресу, установленному общим собранием ТСЖ.

Способы и формы доведения информации до собственников о принятых решениях, месте хранения протоколов, возможности ознакомления с решениями общих собраний, Уставом ТСЖ