Программа дисциплины «Оценка имущества» (стр. 2 )

Тип контроля	Форма контроля	1 год	Параметры **
1	2	3	4
Текущий (неделя)	Контрольная работа		*			Задания по оценке стоимости выбранного объекта недвижимости
Контрольная работа – деловая игра			*		В виде деловой игры по оценке рынка недвижимости выбранной страны
Самостоятельная работа	Домашнее задание		*			Письменная работа
Аудиторная работа	Коллоквиум		*	*		Разговор на тему семинара
Итоговый	Зачет			*		Проведение контрольного теста по пройденному материалу, решение задач по оценке НМА, недвижимости, стоимости и ренты по земле

6.1 Критерии оценки знаний, навыков

Формы контроля:

Текущий контроль освоения материала проводится на семинарских занятиях в форме решения задач и практических ситуаций и написания контрольной работы и тестов по итогам лекций;

Итоговый контроль проводится в форме письменного зачетного теста.

При проведении письменных работ (зачетов, контрольных работ) выдаются печатные материалы. При проведении деловой игры студенты пользуются демонстрационными материалами и проектором.

6.2 Порядок формирования оценок по дисциплине

В ходе проведения курса оцениваются умения студента грамотно и логически мыслить в части осваиваемого курса. На семинар требуется активное участие студента в принимаемых решениях, в анализе полученных данных, в различных расчетах.

Преподаватель оценивает работу студентов на семинарских и практических занятиях, а именно : активность студентов в деловых играх, дискуссиях, правильность решения задач на семинаре. Оценки за работу на семинарских и практических занятиях преподаватель выставляет в рабочую ведомость. Результирующая оценка по 10-ти балльной шкале за работу на семинарских и практических занятиях определяется перед промежуточным или итоговым контролем - Оаудиторная.

Преподаватель оценивает самостоятельную работу студентов путем проверки правильности выполнения домашних работ, задания для которых выдаются на семинарских занятиях, полноты освещения темы по выбранному докладу, которую студент готовит для выступления с докладом на занятии-дискуссии и т. д.. Оценки за самостоятельную работу студента преподаватель выставляет в рабочую ведомость. Результирующая оценка по 10-ти балльной шкале за самостоятельную работу определяется перед промежуточным или итоговым контролем – Осам. работа.

Результирующая оценка за текущий контроль учитывает результаты студента по текущему контролю следующим образом:

Онакопленная = 0,4·Ок/р + 0,2·Одел. игра + 0,2·Окол + 0,2·Одз ;

Результирующая оценка за промежуточный (итоговый) контроль в форме зачета выставляется по следующей формуле, где Озачет – оценка за работу непосредственно на зачете:

Орезультирующая = 0,4·Озачет + 0,6 Онакопленная

При проведении письменных работ (зачетов, контрольных работ) выдаются печатные материалы. При проведении деловой игры студенты пользуются демонстрационными материалами и проектором.

При пересдаче студент может получить возможность компенсировать низкие результаты за текущий контроль или работу на занятиях, самостоятельную работу

На зачете студент может получить дополнительный вопрос (дополнительную практическую задачу, решить к пересдаче домашнее задание), ответ на который оценивается в 1 балл. Таким образом, результирующая оценка за промежуточный (итоговый) контроль в форме зачета, получаемая на пересдаче, выставляется по формуле

Оитоговый = 0,2·Озачет + 0,2·Отекущий + 0,3·Осам. работа + 0,2·Оаудиторная +,1доп. вопрос

В диплом ставится оценка результирующей оценка по учебной дисциплине. Способ округления – арифметический.

7. Содержание дисциплины

Тема 1. Цели и задачи оценки имущества.

Понятия имущества, собственности и недвижимости. Принципы, влияющие на оценку имущества: принципы пользователя, принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям; принципы оптимального разделения имущественных прав; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наиболее эффективного использования недвижимости. Рынки недвижимости и их особенности. Имущество как особый вид товара. Жизненный цикл недвижимого имущества. Цена, себестоимость и стоимость. Спрос и предложение на рынке недвижимости. Цели оценки имущества. Виды стоимости недвижимого имущества: рыночная, потребительская, инвестиционная, восстановительная, замещения, страховая, для целей налогообложения, ликвидационная.

Тема 2. Правовые основы деятельности на рынке имущества.

Рынок недвижимости - составная часть финансового рынка и рынка имущестува. Конституционные права граждан России. Гражданский кодекс - основа взаимоотношений субъектов на рынке имущества и бизнеса. Земельный кодекс РФ. Земельный кадастр. Водный кодекс РФ. Лесной кодекс РФ. Федеральный закон «Об ипотеке (Залоге недвижимости)». Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Защита и гарантии прав собственности, владения, пользования. Институциональные права.

Тема 3. Рынок недвижимости. Классификация объектов недвижимости.

Особенности спроса и предложения на недвижимость. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости: макроэкономические, микроэкономические, местоположение, архитектурно-планировочные решения, наличие коммунальных услуг, инфраструктура. Объекты городской недвижимости: жилые помещения, офисные помещения, нежилые помещения, отдельно стоящие здания и сооружения, городские земельные участки; особенности сегментов рынков городской недвижимости. Объекты недвижимости сельской местности: дома, земельные участки, подлежащие и не подлежащие (охраняемые законом) продаже; сельскохозяйственные угодья, лесной фонд, недра и другие. Отличительные характеристики разных сегментов рынка недвижимости. Факторы, влияющие на спрос на различных сегментах рынков.

Сравнительный подход при оценке недвижимости
Критерии выбора сопоставимых объектов и информационное обеспечение подхода	Условия применения подхода. Сегментирование рынка, мотивации выбора, ликвидность объектов, права собственности, финансирование, время продаж, местоположение, физические характеристики. Источники информации и выбор аналогов.
Поправки и их обоснование	Процентные и стоимостные поправки. Практические методы расчёта величин поправок.

Доходный подход при оценке недвижимости
Методология доходного подхода	Условия применения подхода. Дисконтирование, коэффициенты капитализации, оценка и прогнозирование дохода, ипотечно-инвестиционный анализ, влияние финансирования на стоимость.
Метод прямой капитализации доходов	ПВД, ЧОД, постоянные и переменные расходы, расчёт коэффициента капитализации, рыночные данные по коэффициентам капитализации. Условия применения метода.
Метод дисконтированных денежных потоков	Определение ставки дисеконтирования, построение денежных потоков, капиталовложения, обслуживание кредитов. Условия применения метода
Метод валового рентного мультипликатора	ВРМ, исследования рынка. Условия применения метода.

Затратный подход при оценке недвижимости
Методология затратного подхода	Условия применения подхода. Стоимость земельного участка, восстановительная стоимость, стоимость воспроизводства, износы, прибыль предпринимателя.
Оценка восстановительной стоимости	Методы восстановления и замещения. Метод сметной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, Составление укрупненных смет.
Оценка прибыли предпринимателя и внешнего износа	Понятие прибыли предпринимателя, диапазоны величин прибыли предпринимателя для различных типов объектов недвижимости. Методы определения внешнего износа.
Оценка физического и функционального износов	Неустранимый и устранимый физический износ. Методы определения физического износа. Неустранимый и устранимый функциональный износ. Методы определения функционального износа.
Общий износ. Вдияние различных видов износов на рыночную стоимость недвижимости. Взаимовлияние износов.	Модели учёта влияния износов на рыночную стоимость недвижимости.

Тема 4. Затратный метод оценки имущества.

Понятие сметы и калькуляции. Виды сметных расчетов. Детальные и укрупненные сметные расчеты. Оценка затрат на строительство объектов недвижимости. Экономический срок жизни объекта. Физический срок жизни объекта. Эффективный возраст имущества. Амортизация. Виды расчета амортизации: линейный (равномерный) метод, способ уменьшаемого остатка, способ списания стоимости по сумме числа лет, способ списания стоимости пропорционально объему работ. Оценка износа объектов имущества. Виды износа недвижимости: физический, функциональный, внешний. Устранимый и неустранимый износы. Методы расчета совокупного износа: метод разбиения, метод срока жизни, метод экстракций или рыночный метод. Восстановительная стоимость и стоимость замещения, методы их расчета.

Тема 5. Рыночные методы оценки имущества.

Метод сравнения аналогов. Теоретические основы сравнительных оценок. Методы приведения сравнительных характеристик. Модели сравнения. Объемно-планировочные показатели имущества. Факторы, влияющие на технико-экономические показатели имущества. Технико-экономический анализ объектов имущества - основа метода сравнения аналогов. Регрессионный анализ. Виды поправок. Методы внесения поправок. Использование аппарата линейной алгебры для определения стоимости объектов имущемства методом сравнения продаж. Применение мультипликаторов для стоимостной оценки объектов имущества: цена / балансовая стоимость, цена / прибыль, цена / денежный поток. Объекты и субъекты финансового рынка.

Тема 6. Методы капитализации в оценке имущества.

Мультипликатор валовой арендной платы. Расчет арендной платы оцениваемого объекта. Внесение поправок в арендную плату сопоставимых объектов. Прямая капитализация. Валовый доход. Оценка затрат на эксплуатацию имущества. Оценка доходов от имущества. Капитализация дохода. Прямая капитализация. Метод "суммирования". Метод Эллвуда (капитализация заемного и собственного капитала). Дисконтирование денежных потоков. Учет времени в расчетах стоимости объектов недвижимости по методу капитализации доходов.

Тема 7. Сделки с имуществом в жилищной сфере.

Экономика жилья. Факторы, определяющие спрос на жилье. Рынок жилищного фонда. Оценка стоимости продаваемых квартир государственного жилого фонда в г. Москве. Районирование и зонирование территории Москвы и их влияние на стоимость земли и квартир. Информационная база жилищного рынка. Оценка на основе издержек. Метод сопоставимых продаж. Метод капитализации. Учет факторов, влияющих на оценку стоимости жилья.

Тема 8. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Различные подходы в оценке машин и оборудования. Расчет износа оборудования. Расчет стоимости с учетом амортизации. Итоговая оценка машин и оборудования.

Оценка нематериальных активов: определение стоимости гудвилла, репутации. Модели оценки товарного знака, расчет ставки капитализации, прогнозирование денежных потоков. Внесение корректировок в расчет

Оценка интеллектуальной собственности. Анализ существующих моделей оценки интеллектуальной собственности. Выбор основных критериев.

Тема 9. Оценка стоимости нематериальных активов

Различные подходы в оценке НМА. Понятия НМА. Итоговая оценка НМА.

Оценка нематериальных активов: определение стоимости гудвилла, репутации. Модели оценки товарного знака, расчет ставки капитализации, прогнозирование денежных потоков. Внесение корректировок в расчет

Оценка интеллектуальной собственности. Анализ существующих моделей оценки интеллектуальной собственности. Выбор основных критериев.

Тема 10. Бюджет объекта имущества. Оценка земельного участка

Понятие бюджета объекта имущества и его составляющие. Оценка потенциального валового дохода. Расчет потерь от недозагрузки и неплатежей. Операционные расходы, виды и состав. Оценка эффективного валового дохода и чистого дохода. Расчеты по обслуживанию долга и налогообложение.

Методы оценки недвижимости:

Понятие объектов недвижимости, стоимости и цены

Характеристика рынка недвижимости и его особенности в России.
Методы оценки недвижимости
Метод определения поправочных коэффициентов в сравнительном подходе
Практическая работа. Оценка объекта недвижимости методом сравнительного подхода.
Оценка земельной собственности
Оценка земли с помощью метода капитализации
Практическая работа. Расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
Классификация и характеристика методов оценки земли.
Земельная арендная плата: понятие и доход
Затратный подход
Износ объекта недвижимости и его расчёт
Отчёт об оценке объектов недвижимости

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом Оценка недвижимости методом капитализации дохода Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков Оценка стоимости недвижимости затратным подходом Определение износа объекта недвижимости Стоимостной метод определения физического износа Определение физического износа зданий методом срока жизни Неустранимый функциональный износ Внешний (экономический) износ Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Оценка земельного участка

Оценка земельных участков
Общие понятия	Кадастровая стоимость, нормативная стоимость, земельная рента, рыночная стоимость.
Затратный подход к оценке земельных участков	Метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру, оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов
Сравнительный подход к оценке земельных участков	Метод сравнения продаж, метод переноса
Доходный подход к оценке земельных участков	Метод прямой капитализации, дисконтирование денежных потоков, техника остатка дохода для земли
Особенности оценки сельскохозяйственных земель	Местоположение, плодородие, растениеводство

Тема 11-12. Модель ценообразования коммерческой недвижимости

Обзор сравнительного метода и метода массовой оценки недвижимости.

1.1.  Сравнительный метод оценки недвижимости

1.2.  Метод массовой оценки недвижимости

1.3.  Обзор рынка недвижимости в Санкт-Петербурге в году.

1.4.  Теоретическая модель образования арендной ставки.

1.5.  Влияние местоположения офис-центра на стоимость аренды.

1.6.  Влияние площадей пятна застройки и здания на стоимость аренды.

1.7.  Итоговая модель.

1.8.  Оценка недвижимости в различных странах. региональные особенности.

1.9.  Подготовка к деловой игре. анализ предложенных моделей оценки и анализ приведенных ситуаций.

Практические приёмы оценки недвижимости
11.1.	Отчёт по переоценке
11.2.	Отчёт по оценке земельного участка, квартиры, загородного владения, имущественного комплекса
11.3.	Отчёт по оценке воздушного судна
11.4.	Отчёт по оценке водного судна
11.5.	Типовые ошибки, встречающиеся в отчётах по оценке недвижимости

Слушатели программы научатся проводить оценку:

•земельных участков;

•недвижимости;

•машин, оборудования, транспортных средств;

•нематериальных активов;

•интеллектуальной собственности;

•акций, облигаций и других видов ценных бумаг;

•прочих видов имущества;

•различных видов обязательств;

•стоимости предприятия (бизнеса) в целом.

В процессе обучения приобретаются практические навыки:

•сбора и обработки информации, необходимой для оценки стоимости объекта;

•выбора необходимых методов оценки согласно международным и отечественным стандартам и умения использовать их в

•практической деятельности;

•обработки полученных результатов различными методами и определения итоговой величины стоимости объекта;

•представления итогов проделанной работы в виде отчетов, оформленных в соответствии со стандартами оценочной деятельности;

•проведения анализа (диагностики) состояния управления в организации с точки зрения его влияния на оценку объекта;

•формулирования эффективных методов и технологий управления основными элементами стоимости объекта;

•управления капиталом и определения его оптимальной структуры;

•выступления в роли консультанта при разработке комплексных проектов развития организации с позиций взаимосвязи оценки и

•управления собственностью;

•организации работы по оценке стоимости имущества и бизнеса;

•подготовки предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего использование ценового механизма и

•оценочной деятельности.

8. Образовательные технологии

При проведении курса используются следующие образовательные технологии активные и интерактивные формы проведения занятий - деловые и ролевые игры, разбор практических задач и кейсов.

8.1 Методические рекомендации преподавателю

Курс содержит методоло­гические основы и практические решения по оценке бизнеса в различных областях деятельности. Она явилась результатом обобщения опыта российского и зарубежного рынка оценки бизнеса

Главной отличительной чертой предлагаемого курса и основным следствием исходной системы гипотез явля­ется оценка потенциальных возможностей бизнеса в беско­нечном времени с использованием понятий «прибыль», «чистый денежный поток», «окупаемость», «продленная сто­имость» и т. д. Возможности бизнеса оцениваются путем ус­тановления связи его стоимости с неопределенностью появ­ления и реализации новых технических и организационных решений, вызывающих в микроэкономической системе им­пульс развития; с величиной импульса развития и динамиче­скими свойствами микроэкономической системы.

9. Оценочные средства для текущего контроля и аттестации студента

9.1 Тематика заданий текущего контроля

Определение стоимости выбранного бренда /торгового знака Определение стоимости выбранного объекта нежилого фонда в СПб Определение стоимости выбранного объекта жилого фонда в СПб Предложения методики оценки офисных помещений в СПб Состояние рынка нежилых помещений в СПб за последнее время и оценка перспектив его развития Анализ рынка встроенных помещений коммерческого назначения Анализ методик определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной / частной собственности. Оценка деятельности строительных компаний в СПб Предложения по модернизации моделей оценки имущества на основе иностранного опыта Оценка стоимости выбранной компании.

9.2 Вопросы для оценки качества освоения дисциплины

Контрольные вопросы 1

Задача	43
Рассчитать стоимость нового строительства, общей площадью 3000, учитывая,
что косвенные издержки составляют	20%	от прямых, а прибыль предпринимателя -
25%	от суммы прямых и косвенных издержек. Прямые издержки на виды
работ и конструктивные элементы приведены в таблице.
Конструктивные элементы	Прямые издержки в ценах 1991 г. (тыс. руб)	Строительные индексы текущего года/91
Земляные работы		1298,7	1%	58,5	0,642
Фундамент железобетонный	10389,6	8%	45,6	0,501
Стены из кирпича		25974	20%	52,6	0,578
Заполнение оконных проемов	7792,2	6%	44,4	0,488
Заполнение дверных проемов	2597,4	2%	38,4	0,422
Лестницы			1298,7	1%	54,2	0,596
Перегородки		6493,5	5%	45,9	0,504
Перекрытия и покрытия	24675,3	19%	47,0	0,516
Кровля мягкая		6493,5	5%	59,3	0,652
Полы паркетные		7792,2	6%	47,0	0,516
Наружняя отделка		2597,4	2%	49,8	0,547
Внутренняя отделка		5194,8	4%	61,8	0,679
Водоснабжение		19480,5	15%	60,5	0,665
Вентиляция		2597,4	2%	61,7	0,678
Канализация		2597,4	2%	49,8	0,547
Электроснабжение		1298,7	1%	50,3	0,553
Отопление		1298,7	1%	52,3	0,575

Контрольные вопросы 2