Задание | 21 | |||||||
Определите стоимость объекта-оценки, если известно, что потенциальный валовой доход составляет | ||||||||
| у. е., потери от недозагрузки | 20% | потери от неплатежей | 0,3% | ||||
Оценщик располагает следующей информацией, собранной методом внедрения. | ||||||||
Объекты-аналоги | А1 | А2 | А3 | |||||
Цена продажи за кв. м. | 540 | 500 | 550 | |||||
Ставка аренды (без НДС), у. е./кв. м.в год | 280 | 250 | 270 | |||||
Потери от недозагрузки | 30% | 10% | 20% | |||||
Потери от неплатежей | 1% | 0% | 0% | |||||
Общая площадь, кв. м. | 1200 | 1800 | 1500 | |||||
Вес, присвоенный оценщиком, исходя из близости аналога к объекту оценки: | 20% | 30% | 50% | |||||
Контрольные вопросы 5
Задача | 6 | ||||||
После анализа всех факторов оценщик остановился на двух вариантах | |||||||
наилучшего использования земельного участка. | |||||||
При строительстве офисного здания строительные издержки составят | 31000 | у. е. | |||||
При строительстве торгового центра строительные издержки составят | 35000 | у. е. | |||||
Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на | 4% | в год | |||||
в течение | 7 | - ми летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра | |||||
на | 2% | в год. Ожидаемая норма прибыли для офисного здания | 20% | ||||
для торгового центра - | 24% | Планируется чистый операционный доход | |||||
для офисного здания | 14000 | у. е. с ежегодным увеличением на | 2% | ||||
чистый операционный доход для торгового центра - | 20000 | у. е., ежегодное | |||||
увеличение на | 1% | Определите наиболее эффективное использование участка. |
9.3 Примеры заданий итогового контроля
Тесты №1
1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) во всех перечисленных случаях.
2. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) к землям природоохранного назначения;
д) все ответы неверны.
3. При определении наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) все перечисленное.
4. При оценке застроенного земельного участка по методу остатка используются все перечисленные далее показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;
б) нормы дохода на капитал для земельного участка;
в) нормы возврата капитала для земельного участка;
г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все перечисленные показатели.
5. Из перечисленных далее укажите формулу для расчета стоимости земельного участка методом капитализации дохода:
а) стоимость = доход : ставку капитализации;
б) стоимость = доход * ставку капитализации;
в) стоимость = доход • ставку дисконтирования;
г) стоимость = восстановительная стоимость — износ;
д) все ответы неверны.
6. Метод остатка можно применять при оценке:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель поселений, застроенных общественными объектами;
в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;
г) лесных земель;
д) все ответы неверны.
7. Капитализация земельной ренты используется для оценки земель: - а) поселений, застроенных коммерческими объектами;
б) поселений, застроенных общественными объектами;
в) под промышленными предприятиями; т) сельскохозяйственного назначения; д) все ответы неверны.
8. При оценке методом сравнения продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения, кроме 1 м2 торговой площади, может быть также цена за:
а) 1 га площади;
б) один фронтальный метр;
в) 1 м объема здания;
г) 1 лот;
д) все ответы неверны.
9. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнительных продаж в качестве единицы сравнения применяется цена за:
а) лот;
б) 1 га площади;
в) 1 м объема здания;
г) 1 м площади земельного участка;
д) все ответы неверны.
10. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются все перечисленные далее элементы, за исключением:
а) времени продажи земельного участка;
б) местоположения земельного участка;
в) условий финансирования сделки купли-продажи земли; . г) физических характеристик земельного участка;
д) все ответы верны.
11. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при методе сравнения продаж, не относятся:
а) дата продажи;
б) оцениваемые права собственности;
в) местоположение;
г) наличие движимого имущества;
д) все ответы верны.
12. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится со знаком:
а) плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;
б) минус к стоимости оцениваемого земельного участка;
в) плюс к стоимости земельного участка-аналога;
г) минус к стоимости земельного участка-аналога;
д) все ответы неверны.
13. Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что данный подход:
а) учитывает ожидаемые доходы;
б) может быть использован для оценки земельных участков под об-лественными объектами, не имеющими аналогов;
в) основан на оценке остаточной стоимости застроенных земельных участков;
г) не требует разносторонней рыночной информации;
д) учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты.
14. Из перечисленных далее найдите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:
а) метод дисконтированных денежных потоков;
б) метод распределения;
в) метод капитализации доходов;
г) метод выделения;
д) все ответы неверны.
15. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом выделения из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:
а) рыночная стоимость земельного участка;
б) восстановительная стоимость здания;
в) величина накопленного износа здания;
г) остаточная стоимость здания;
д) все ответы неверны.
16. Какой метод оценки невозможно применять для определения оценочной стоимости незастроенного (вакантного) земельного участка:
а) метод предполагаемого использования;
б) метод выделения;
в) метод сравнения продаж;
в) метод капитализации рентного дохода;
д) можно использовать все перечисленные методы.
17. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости земель:
а) сельскохозяйственных;
б) под жилищное строительство;
в) водного фонда;
г) заповедников;
д) все ответы неверны.
Тематика вопросов к зачету по курсу
1 вариант
1. Виды сделок с имуществом.
2. Виды стоимости имущества.
3. Восстановительная стоимость имущества.
4. Доходный подход в определении стоимости имущества, приносящего доход: дисконтированная будущая прибыль.
5. Доходный подход в определении стоимости имущества, приносящего доход: дисконтированный денежный поток.
6. Доходный подход в определении стоимости имущества, приносящего доход: капитализация нормализованной прибыли.
7. Доходный подход в определении стоимости имущества, приносящего доход: метод избыточной прибыли.
8. Доходный подход в определении стоимости имущества, приносящего доход: метод периода окупаемости.
9. Жилищный рынок Санкт-Петербурга и методы оценивания.
10. Имущественный подход: метод ликвидационной стоимости объекта.
11. Классификация объектов имущества.
12. Метод дисконтирования денежных потоков.
13. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации.
14. Метод ликвидационной стоимости.
15. Метод опциона в оценивании имущества.
16. Метод опциона в оценке объектов имущества.
17. Методические подходы к вопросу оценивания земельных участков.
18. Методы оценивания стоимости земли.
19. Методы регрессионного анализа в оценивании имуществ
20. Определение стоимости имущества методом замещения.
21. Понятия и признаки имущества.
22. Поправки, влияющие на стоимость объекта.
23. Рынок имущества и его особенности.
24. Сравнительный (рыночный) подход к оценке имущества.
25. Сравнительный (рыночный) подход: мультипликатор цена/балансовая прибыль.
26. Сравнительный (рыночный) подход: мультипликатор цена/текущий денежный доход от имущества, приносящего доход.
27. Сравнительный (рыночный) подход: мультипликатор цена/чистая прибыль.
28. Субъекты рынка имущества.
29. Технология оценки имущества.
30. Факторы, влияющие на стоимость имущества.
31. Функции рынка имущества.
32. Этапы оценки имущества.
2 вариант
1. Основные понятия
2. Цели оценки имущества предприятия
3. Виды имущества предприятия
4. Классификация видов стоимости (по выполняемым функциям и с точки зрения бухгалтерского учета)
5. Классификация видов стоимости (в зависимости от порядка оценки, в зависимости от ситуации оценки, стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать и ликвидационная)
6. Принципы определения стоимости связанные с представлением владельца об имуществе
7. Принципы определения стоимости связанные с рыночной средой.
8. Принципы определения стоимости связанные с эксплуатацией имущества
9. Факторы, влияющие на стоимость имущества
10. Технология оценки стоимости имущества предприятия (стадии). Определение проблемы
11. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку
12. Сбор и анализ данных
13. Понятие сложного и простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы
14. Шесть функций сложного процента. Стоимость денег во времени
15. Доходный подход к оценке стоимости имущества предприятия. Его сущность
16. Метод прямой капитализации. Его сущность и этапы
17. Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность
18. Затратный (имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы
19. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости предприятия
20. Состав недвижимости предприятия. Сущность и особенности оценки стоимости земельного участка
21. Методы оценивания земельных участков и факторы их ценности
22. Оценка стоимости зданий и сооружений (доходные и сравнительные подходы)
23. Оценка стоимости зданий и сооружений (затратные подходы).
24. Особенности определения износа недвижимости предприятия в оценочной практике
25. Место оценки машин и оборудования в общей системе оценки имущества предприятия
26. Методы классификации машин и оборудования
27. Идентификация и локализация машин и оборудования
28. Особенности машин и оборудования как объектов оценки
29. Методы оценки машин и оборудования
30. Особенности акционерного капитала предприятия как объекта оценки. Право пользования, контроля и распоряжения
31. Оценка стоимости неконтрольных пакетов
32. Премия за контроль, скидки за неконтрольный характер пакета и за недостаточную ликвидность
33. Понятие оборотных активов. Оценка запасов
34. Оценка малоценных и быстроизнашивающихся предметов, отгруженных товаров, затрат в незавершенное производство и расходов будущих периодов
35. Оценка дебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений
36. Понятие нематериальных активов и их содержание
37. Порядок проведения оценки нематериальных активов
38. Основные подходы и методы оценки нематериальных активов
39. Реструктуризация государственной собственности
40. Правовые основы проведения анализа и оценки имущества предприятий в Республике Беларусь
41. Объединение капитала и оценочная деятельность
42. Оценка арендованного и заложенного имущества
43. Оценки и антикризисное управление
44. Общие положения по государственному регулированию деятельности оценщиков Великобритании
45. Стандарты оценивания
46. Методы оценки, применяемые британскими оценщиками
47. Перечень практических требований к оценщику
10 Учебно-методическое и информационное обеспечение дисциплины
10.1 Базовый учебник
· Валдайцев бизнеса и управление стоимостью предприятия. — М: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
· Валдайцев бизнеса. — М.: Проспект, 2004.
· , «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2006 г. – 512с.:ил.
- Оценка недвижимости. Ред. , М.: Финансы и статистика, 2003.
10.2 Дополнительная литература
1. Международные стандарты оценки.
2. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 1997.
3. Балабанов с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
4. Оценка земельной собственности. Ред. Эккерта Дж., Красногорск, Из-во "Красная гора", 1993.
5. Ковалев оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
6. Лимитовский оценки коммерческих идей, предложений, проектов. М.: ДЕЛО, 1995.
7. Валдайцев бизнеса и инноваций. М.: Филинъ, 1997.
8. Черняк городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
9. ХаррисонГ. Оценка недвижимости.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.
10. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: ИНФРА_М, 1995.
11. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования., М.: Госкомпром, 1994.
12. Недвижимость в Москве. Сб. Нормативных документов. М.: Бизнес-информ, 1997.
13. Гражданский кодекс Российской федерации, ч. 1, 2. М.: Бек, 1996.
14. Лесной кодекс Российской федерации. М.: Ось-89, 1997.
15. Земельный кодекс Российской федерации. М.: Ось-90, 1997.
16. Горемыкин земельный рынок. М.: ИНФРА-М, 1996.
17. Частная собственность. Сб. Нормативных документов. М.: Информ, 1996.
10.3 Законодательные и инструктивные материалы
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.01 г. .
2. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 г. .
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 000.
4. Концепция развития страхования в Российской Федерации (распоряжение Правительства РФ от 01.01.2001 г. ).
5. Федеральный Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000-1» (ред. от 01.01.2001).
6. «Об утверждении Правил формирования страховых резервов по страхованию иному, чем страхование жизни» (приказ Минфина РФ 11.06.2002 г. №51н).
7. «О резерве предупредительных мероприятий» (письмо Минфина РФ от 5.04.2002 г. № 24-00/КП-51).
8. Приказ Министерства финансов Российской Федерации (№ 83н) и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (№ 03-158/пз) от 01.01.2001 г. «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов страховых организаций, созданных в форме акционерных обществ».
9. «Положение о порядке расчета страховщиками соотношения активов и принятых ими страховых обязательств» (утв. приказом Минфина РФ от 01.01.2001 г. №90н).
10. Правила размещения страховщиками страховых резервов, утв. приказом Минфина России от 01.01.2001 г. № 16н (с изменениями, утвержденными приказами Минфина России от 01.01.2001 г. № 28н и от 01.01.2001 г. № 76н).
11. Закон РФ от 01.01.2001 г. № 000-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (ред. от 01.01.2001 г.).
12. Приказ Росстрахнадзора от 01.01.2001 г. № 02-02/08 (ред. от 01.01.2001 г.) «Об утверждении новой редакции "Условий лицензирования страховой деятельности на территории РФ"».
13. Гражданский кодекс РФ (часть II) 26.01.1996 г. (ред. от 01.01.2001 г.).
14. Письмо Минфина РФ от 01.01.2001 г. № /7 «О порядке оценки стоимости чистых активов страховых организаций, созданных в обществах с ограниченной ответственностью».
15. Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 8 декабря 2003 г. № 000н «О формах бухгалтерской отчетности страховых организаций и отчетности, представляемой в порядке надзора».
10.4 Монографии
1. Валдайцев бизнеса и инновации. — М.: Филинъ, 1997.
2. Валдайцев бизнеса и управление стоимостью предприятия. — М: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
3. Валдайцев бизнеса. — М.: Проспект, 2004.
4. , «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2006 г. – 512с.:ил.
5. , , Терехова бизнеса. – СПб.: Питер, 2006. – 416 с.: ил.
6. -Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с.
7. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: Официальное издание. — М.: Экономика, 20с.
8. Ковалев стоимости активной части основных фондов: Учебно-методич. пособие. — М.: Финстатинформ, 1997. – 314 с.
9. , Шеремет экономического анализа, - М.; Финансы и статистика. 1993. – 154 с.
10. Ковалев в финансовый менеджмент - М.: Финансы и статистика,2004.-768с.
11. , Келли по оценке бизнеса. — М.: РОО, 1996.
12. , , Терехова бизнеса. — СПб.: Питер, 2001.
13. Киран Уолш. Ключевые показатели менеджмента. Как анализировать, сравнивать и контролировать данные, определяющие стоимость компании. - М.: Дело, 2000.
14. Т. Купленд, Т. Коллер, Д. Муррин. Стоимость компаний: оценка и управление. – 2-е изд., стер./ Пер. с англ. – М.: -Бизнес», 2002. – 576 с.: ил. (Серия «Мастерство»)
15. Миллер. М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ. — М.: Дело, 1999.
16. Финансовый менеджмент.- СПб.: Экономическая школа, 2005.
17. , Федотова устойчивость компании в условиях инфляции. – М.: Перспектива, 19с. Оценка бизнеса / Пер. с англ. — М.: Институт экономического анализа Всемирного банка, 1996.
18. Руководство по оценке стоимости бизнеса/ Дж. Фишмен, Ш. Пратт, К. Гриффит. Пер. с англ. / Под ред. . — М.: КОНСАЛТИНГ», 2000.
19. Симионова стоимости предприятия (бизнеса). — Ростов-иа-Дону, 2004.
20. , Фомина учет в страховых компаниях. - М., 2000.
21. Гинзбург анализ. — СПб.: Питер, 2004. — 480 с: ил. — (Серия «Учебник для вузов»).
22. Чернова экономики страховой организации по рисковым видам страхования. — СПб.: Питер, 2005.
23. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. – М.: Ин-т экономического развития Всемирного банка, 1994. –314с.
24. Десмонд Келли Руководство по оценке бизнеса. – 1999 г. – 211с.
25. Гитман Д. Джонк Основы инвестирования, Учебник, М.: Дело, 1999. – 269с.
26. , Шеремет экономического анализа: Учебник. — 3-е изд., перераб. — М.: Финансы и статистика, 1996.
27. Бернстайн финансовой отчетности: Теория, практика и интерпретация: Пер. с англ. / Научн. ред. перевода . — М.: Финансы и статистика, 2002.
28. Бланк прибылью. — К.: Ника-Центр, 19с.
29. Дж., Джонк инвестирования: Пер. с англ. — М.: Дело, 1997.
30. , Келли по оценке бизнеса. — М.: РОО, 1996.
31. Железняков экономической эффективности в рыночных условиях хозяйствования: Автореф. дис. на соискание ученой степени канд. экон. наук. — Вологда, 1998.
32. , Моисеева стратегического управления: Учеб. пособие. — М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 1998.
33. Ковалев оценки инвестиционных проектов. — М.: Финансы и статистика, 1998.
34. Ковалев анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. — М.: Финансы и статистика, 1997.
35. , Кузнецова менеджмент: Курс лекций. — М.: Инфра-М; Новосибирск: Сибирское соглашение, 1999.
36. Настольная книга финансиста. Практическое руководство для бухгалтеров и финансовых работников по налогам, енным бумагам, правовой деятельности / Под ред. скова. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1995. — 208 с.
37. Новоселов бизнеса фирмы в условиях российской экономики: Автореф. дис. на соискание ученой степени канд. экон. наук. — М., 1999.
38. Оголева составляющая экономического роста. — М.: Финансовая академия, 1996.
39. Организация оценки и налогообложения недвижимости: В 2-х т. / Под ред. К. Эккерта. — М.: РОО, Академия оценки, Стар интер, 1997. — Т. 1.
40. Оценка бизнеса / Под ред. , товой. — М.: Финансы и статистика, 1998.
41. Самуэльсон 77., Экономика: Пер. с англ. — М.: Бином, 1997.
42. Стоянова менеджмент в условиях инфляции. — М:: Перспектива, 1993.
43. Сувернева экономического потенциала организации: Автореф. дис. на соискание ученой степени канд. экон. наук. — М., 1999.
44. Тарасевич недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
45. , Дж. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии: Пер. с англ. / Под ред. , . — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.
46. Формби Дж. Экономика фирмы. — М.: Бином, 1998.
47. Управление организацией: Учебник / Под ред. , , . — М.: Инфра-М, 1998.
48. Федотова стоит бизнес? — М.: Перспектива, 1996.
49. Т. Уэст, Д. Джонс. Пособие по оценке бизнеса. Пер. с англ. М.: Квинто-Консалтинг,
50. 2003, глава 18
51. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Пер с англ. Москва: «Квинто-Консалтинг», 2000, глава 5
52. , Федотова предприятия: теория и практика. – М.: Экономика, 1999. – 342 с.
53. «Оценка бизнеса. Гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности»-М.: Финансы и статистика,2005
54. The Dictionary of Real Estate Appraisal, Third Edition, Appraisal Institute, 1993.
55. D. Young, S. O’Byrne. EVA and value based management. A practical guide to implementation.
56. Shannon P. Pratt, Robert F. Reilly, Robert P. Schweighs. Valuing a Business: The
57. Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. 2000
58. West Thomas, Jones Jeffrey. Handbook of Business Valuation. Second Edition. John Wiley&Sons. 2000.
59. Copeland Tom, Antikarov Vladimir. Real Options: a Practitioneer’s Guide. Texere. New York. London. 2001
60. Shennon Pratt. Cost of Capital. McGraw-Hill.2000
61. Damodaran Aswath. Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset. Wiley.2000.
10.5 Периодические издания
1. Оценка финансового состояния предприятия//Экономист-2004, №6.
2. Создание и реализация потенциала успеха как ключевая задача стратегического менеджмента // Проблемы теории и практики управления. — 1999. — № 2
3. Экономическая политика при возврате к мобилизационной модели Развития управление в контексте организационного развития // Российский экономический журнал. — 1998. - № 4.
4. Силы притяжения. Тенденции к слиянию и поглощению в российском страховании.// Русский полис.-2005.-№4
5. Салов оценки стоимости страховой компании.// Страховое дело.- 2006.- №7
6. Stewart G. The Quest for Value. NY, 1991. P. 12.
7. Damodaran A. Valuing Financial Service Firms. Working Paper, http://www. stern. nyu. edu/ - adamodar. 20p.
8. Tham J., Equivalence between Discounted Cash Flow and Residual Income models. Working Paper. Social Science Research Network. 20p.
11. Материально-техническое обеспечение дисциплины
Используется следующие оборудование для практических занятий или других занятий, проектор (для лекций или семинаров), подсобные материалы для проведения деловых игр и семинаров.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
