Резюме (стр. 2 )

Как отмечалось в производственном плане, выход на полную мощность планируется через 4 месяца функционирования рынка. В первый год работы рынка, планируется сдача в аренду помещений здания (1 и 2 этажи, подвал, ангар и помещение под кафе), а также строительства 15 первых торговых павильонов, с последующей их продажей арендаторам. Вырученные от продажи деньги направляются на строительство очередных 15 павильонов. Таким образом, в течение первых 4 месяцев работы рынка количество павильонов увеличится до 70 шт.

В нижеследующей таблице приведены арендные ставки за сдаваемое в аренду имущество, а также планируемое их изменение в третий и последующие годы.

Таблица 5 – Арендные ставки за сдаваемые площади

Наименование	Значение, тыс. руб./мес.
первые 2 года проекта	последующие годы
Арендная плата за 1 торговый павильон	15	20
Арендная плата за 1 этаж здания	100	120
Арендная плата за 2 этаж здания	100	120
Арендная плата за подвал (сухой склад), ангар, и помещения под кафе	300	350

Для дальнейших расчетов необходимо учитывать уровень инфляции, как фактор влияющий на изменение сопутствующих затрат. По данным Минэкономразвития, прогноз инфляции на ближайшие 5 лет выглядит следующим образом:

Таблица 6 – Прогноз инфляции (средние значения)

Показатель	2012	2013	2014	2015	2016
Прогноз инфляции	6%	5%	5%	4,50%	4,50%

Приведем в табличной форме калькуляцию постоянных затрат на реализацию проекта по годам с учетом инфляции.

Таблица 7 – Постоянные затраты

Наименование	Значение, тыс. руб. в год
1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Содержание администрации рынка	0 (расходы по содержанию администрации рынка ложатся на арендаторов)
Охрана и уборка территории	0 (расходы по уборке и охране ложатся на арендаторов)
Прочие затраты	100	105	110	115	120
Налог на имущество	450	450	450	450	450
Итого, руб.	550	555	560	565	570

Далее рассчитаем денежный поток от реализации проекта.

Таблица 8 – Расчет денежного потока от реализации проекта

Показатели	Период
1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Арендная плата за 1 торговый павильон, тыс. руб./год (с учетом роста арендных ставок)	180,0	180,0	240,0	240,0	240,0
Количество торговых павильонов, шт.	70	70	70	70	70
Денежный поток от сдачи в аренду торговых павильонов, тыс. руб./год	12600,0	12600,0	16800,0	16800,0	16800,0
Арендная плата за 2 этажа здания, подвал, ангар и помещения под кафе, тыс. руб./год (с учетом роста арендных ставок)	6000,0	6000,0	7080,0	7080,0	7080,0
Денежный поток от сдачи в аренду здания с подвалом и ангара, тыс. руб./год	6000,0	6000,0	7080,0	7080,0	7080,0
ИТОГО Денежный поток от реализации проекта, тыс. руб./год	18600,0	18600,0	23880,0	23880,0	23880,0

Рассчитаем экономическую эффективность предложенного проекта и дадим оценку целесообразности вложения средств.

Эффективность вложений в предлагаемый проект оценим рассчитав ряд показателей применяемых в оценке инвестиционных проектов.

1) Чистая дисконтированная стоимость (Net Present Value – NPV)

Этот показатель равен сумме ежегодно дисконтируемых чистых денежных потоков за все годы реализации проекта.

NPV рассчитывается по формуле:

,

где уменьшаемое – сумма дисконтированных притоков денежных средств за все годы реализации проекта;

вычитаемое – сумма дисконтированных оттоков денежных средств за период реализации проекта.

Интерпретируют показатель NPV следующим образом.

Если NPV > 0, это значит, что вложение средств в данный проект обещает больший прирост вложенных средств, чем требуют инвесторы на данном рынке для проектов с таким уровнем риска. Проект в таком случае признаётся выгодным.

Если NPV < 0, то проект обещает меньший прирост средств, чем требуют инвесторы, и проект признается невыгодным.

Если NPV = 0, то проект не меняет благосостояние владельцев компании, однако, такой проект может быть одобрен, если он обеспечит увеличение объема производства (часто это позитивно отражается на имидже компании).

Для расчета данного показателя необходимо определить ставку дисконтирования.

Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Ставка дисконтирования равна требуемой норме доходности, т. е. такому темпу роста стоимости инвестиций, при котором инвестор согласен на данный уровень риска.

Ставка дисконта проекта рассчитывается кумулятивным методом. Данный метод предусматривает определение требуемой ставки доходности по инвестиции через сложение безрисковой ставки и надбавок (премий) за риск. Формула расчета ставки дисконта R для конкретного предприятия (организации) выглядит так:

,

где R – ставка дисконта,

rf – безрисковая ставка дохода;

ri – премии (надбавки) за различные виды рисков, затрагивающих данный проект.

В качестве безрисковой ставки дохода используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям). Можно также в качестве безрисковой ставки использовать ставку рефинансирования ЦБ РФ (это процентная ставка по кредитам, выдаваемым ЦБ РФ коммерческим банкам) или ставку по депозитам в наиболее надёжном банке страны (в нашем случае – Сберегательном банке России).

Риски носят систематический либо несистематический характер. Систематические риски затрагивают всю экономику, несистематические имеют отношение только к данному предприятию.

Обычно в числе факторов несистематического риска инвестирования выделяют следующие группы рисков:

1. Риски инвестирования в проект (размер, длительность работы и надёжность);

2. Риски финансовой структуры (недостаточное обеспечение собственными оборотными средствами, недостаточное покрытие краткосрочной задолженности текущими активами, повышенной доли заёмных средств в структуре капитала предприятия, ограниченной число источников финансирования);

3. Риски диверсификации клиентуры (ограниченное число контрагентов, риски недобросовестности, неплатежеспособности);

4. Риски рентабельности предприятия и прогнозируемости его доходов (низкая рентабельность, низкие темпы роста, повышенная доля постоянных расходов);

5. Риски качества управления (уровень менеджмента, наличие ключевой фигуры в составе менеджеров).

При расчёте методом кумулятивного построения возможна оценка нескольких вариантов – оптимистического, пессимистического, реального. Ниже представлен расчёт с использованием шести наиболее важных поправок.

Таблица 9 – Ставки премии за риск согласно пяти его видам в оптимистическом, пессимистическом и реалистическом исходах проекта

Наименование вида риска	Ставки премии за риск, %	Комментарии
Оптимист. сценарий развития	Пессимистсценарий развития	Реалистичсценарий развития
1 Инвестирования в предприятие	0	1	0,5	90% инвестируемого капитала идет на покупку недвижимого имущества. Как показал анализ коммерческой недвижимости, в ближайшем будущем прогнозируется рост стоимости, а также повышенный спрос на недвижимость (в частности торговую), что также положительно влияет на ее ликвидность. Данный риск имеет минимальные значения
2 Финансовой структуры	1	2	1,5	Инвестирование предполагается за счет собственных средств.
3 Диверсификации клиентуры	1	3	2	Продажи осуществляются для юридических и физических лиц
4 Рентабельности предприятия и прогнозируемости его доходов	0,5	2	1	Высокие показатели рентабельности: рентабельность продаж. Прогнозируется постепенный рост арендных ставок за сдаваемые площади.
5 Качества управления	1	2	1,5	Устойчивая система управления. Большой опыт в управлении арендным бизнесом
Итого	3,5	10	6,5

Таблица 10 – Последовательность расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения