Резюме (стр. 1 )

Содержание

1. Резюме............................................................................................................................. 3

2. План маркетинга............................................................................................................ 5

2.1. Конкуренты................................................................................................................. 5

2.2. Анализ рынка торговой недвижимости в Москве и Московской области

за 2011 год.......................................................................................................................... 5

2.2.1. Основные события, тенденции.............................................................................. 5

2.2.2. Предложение............................................................................................................ 7

2.2.3. Спрос......................................................................................................................... 9

2.2.4. Арендные ставки..................................................................................................... 9

2.2.5. Прогноз................................................................................................................... 10

3. Производственный план............................................................................................. 11

4. Финансовый план...............................................................................................

1. Резюме

Целью данного проекта является организация розничного и мелко-оптового строительного рынка, путем покупки объекта недвижимости (здание 500 кв. м. и земельный участок 2700 кв. м.) и дооборудование его торговыми павильонами для последующей сдачи торговых мест в аренду.

Приобретаемый объект недвижимости находится в поселке Ильинское, Раменского района Московской области, с населением 220 тыс. чел.

Основным фактором, влияющим на успешную реализацию проекта, является местоположение будущего рынка. Земельный участок расположен вдоль оживленной трассы, а также находится в непосредственной близости от станции электрички «Ильинское».

Стоит также отметить, что потенциальными посетителями рынка являются не только местные жители, но и дачники, приезжающие на время «дачного периода», численность которых по предварительным оценкам достигает 130 тыс. чел.

Таблица 1 – Структура капитальных вложений

Наименование	Значение, тыс. руб.
Капитальные вложения
Покупка объектов недвижимости (здание 500 кв. м. на земельном участке 2700 кв. м.)	22500
Очистка территории и запуск работы рынка	1000
Строительство 15 торговых павильонов	2119
Итого, руб.	25619

Анализ показал, что в месте расположения приобретаемого объекта недвижимости, крупные и сильные конкуренты отсутствуют. Имеются только отдельные розничные магазины строительных материалов, ориентируемые на каком-либо одном сегменте (сантехника, отделочные материалы). Это позволяет сделать вывод, что открытие строительного рынка, с большим числом арендаторов предоставляющих широкий ассортимент строительных товаров, привлечет покупателей не только из поселка Ильинское, но и из близлежащих населенных пунктов.

Рынок торговой недвижимости находится на подъеме, это подтверждено ростом стоимости и арендных ставок в 2011 году.

Прогнозы аналитиков и экспертов в области недвижимости положительны, что говорит о минимальных рисках вложения средств в данный сегмент (прогнозируется рост стоимости и спроса).

Выход на полную мощность рынка планируется через 4 месяца функционирования рынка. В первый год работы рынка, планируется сдача в аренду помещений здания (1 и 2 этажи, подвал, ангар и помещение под кафе), а также строительства 15 первых торговых павильонов, с последующей их продажей арендаторам. Вырученные от продажи деньги направляются на строительство очередных 15 павильонов. Таким образом, в течение первых 4 месяцев работы рынка количество павильонов увеличится до 70 шт.

В нижеследующей таблице приведены арендные ставки за сдаваемое в аренду имущество, а также планируемое их изменение в третий и последующие годы.

Таблица 2 – Прогнозируемые арендные ставки за сдаваемые площади

Наименование	Значение, тыс. руб./мес.
первые 2 года проекта	последующие годы
Арендная плата за 1 торговый павильон	15	20
Арендная плата за 1 этаж здания	100	120
Арендная плата за 2 этаж здания	100	120
Арендная плата за подвал (сухой склад), ангар, и помещения под кафе	300	350

Расчет финансовых показателей проекта дал следующие результаты.

Таблица 3 – Финансовые показатели проекта (ставка дисконтирования 14,7%)

Показатель	Значение	Комментарии
Чистая дисконтированная стоимость (Net Present Value – NPV)	54851	Расчеты показывают значение NPV > 0, это значит, что вложение средств в данный проект выгоден и принесет доход предприятию.
Индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index - PI)	2,97	Расчеты показывают значение PI > 1, это значит, что данный проект рекомендуется к реализации.
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций	1 год 6 месяцев	Расчет показал окупаемость предложенных мероприятий за 1 год и 6 месяцев прогнозного периода.

Приведенные финансовые показатели выше нормы, что позволяет сделать вывод, об эффективности вложения средств в данный проект, что позволит в кратчайшие сроки окупить затраты и получить дополнительную прибыль.

2. План маркетинга

Целью данного проекта является организация розничного и мелко-оптового строительного рынка, путем покупки объекта недвижимости (здание 500 кв. м. и земельный участок 2700 кв. м.) и дооборудование его торговыми павильонами для последующей сдачи торговых мест в аренду.

Приобретаемый объект недвижимости находится в поселке Ильинское, Раменского района Московской области, с населением 220 тыс. чел.

Основным фактором, влияющим на успешную реализацию проекта, является местоположение будущего рынка. Земельный участок расположен вдоль оживленной трассы, а также находится в непосредственной близости от станции электрички «Ильинское».

Стоит также отметить, что потенциальными посетителями рынка являются не только местные жители, но и дачники, приезжающие на время «дачного периода», численность которых по предварительным оценкам достигает 130 тыс. чел.

2.1. Конкуренты

Анализ показал, что в месте расположения приобретаемого объекта недвижимости, крупные и сильные конкуренты отсутствуют. Имеются только отдельные розничные магазины строительных материалов, ориентируемые на каком-либо одном сегменте (сантехника, отделочные материалы). Это позволяет сделать вывод, что открытие строительного рынка, с большим числом арендаторов предоставляющих широкий ассортимент строительных товаров, привлечет покупателей не только из поселка Ильинское, но и из близлежащих населенных пунктов.

2.2. Анализ рынка торговой недвижимости в Москве и Московской области за 2011 год

В виду того, что более 90% капитальных затрат проекта приходятся на покупку здания с земельным участком, необходимо проанализировать рынок торговой недвижимости на предмет выявления тенденций на данном сегменте

2.2.1. Основные события, тенденции

Оборот розничной торговли в Москве по итогам 2011 года, по данным Мосгорстата, вырос на 5,8%. В целом по России динамика более выражена: по данным Министерства промышленности и торговли РФ в январе-декабре 2011 года оборот розничной торговли в России составил 19075 млрд. руб., что на 7,2% больше показагода; в декабре 2011 года рост составил 9,5% – россияне активно тратили деньги на новогодние подарки, невзирая на негативные сигналы с мировых финансовых рынков.

Восстановление рынка розничной торговли продолжилось в 2011 году: торговые операторы активно заявляли о планах развития и открывали новые магазины в Москве и регионах, на российский рынок вышло значительное количество новых ритейлеров, практически все новые и освободившиеся в кризис торговые площади были успешно поглощены.

В 2011 г. Департамент торговли и услуг г. Москвы подготовил «Концепцию развития розничной и оптовой торговли в Москве», согласно которой до 2016 года планируется увеличить объем торговых площадей почти в 2 раза за счет строительства магазинов шаговой доступности и торговых центров площадью до 5 тыс. кв. м.

Из заметных сделок слияний и поглощений торговых сетей стоит отметить приобретение «Евросетью» Трейд» (520 салонов), ГК «Дикси» закрыла сделку по приобретению 100% капитала «Группы компаний «Виктория», основной акционер «Седьмого континента» Александр Занадворов приобрел сеть «Мосмарт».

2011 год стал рекордным по объему инвестиций в торговую недвижимость в России: было закрыто несколько крупных сделок, в результате чего объем инвестиций в сегменте торговой недвижимости возрос более чем в 8 раз по сравнению с показателем 2010 года. Среди крупнейших сделок покупки московских объектов можно отметить следующие:

- Структуры Михаила Гуцериева и Михаила Шишханова приобрели ТРЦ «Калужский» у MCG и Z-Build;

- Юрий и Алексей Хотины купили ТЦ «Горбушкин двор» и «Филион» у МТЗ «Рубин»;

- Immofinanz Group выкупила 25% ТРЦ Goodzone, став единственным владельцем объекта;

Romanov Property Holdings купил ТЦ Dream House;

ГК «Ташир» приобрела строящийся ТРЦ им. у ОПИН.

2.2.2. Предложение

Общий объем современных торговых центров в Москве на конец 2011 года составил 3,7 млн кв. м (арендуемая площадь функционирующих ТЦ). Обеспеченность торговыми площадями составляет чуть более 320 кв. м на тысячу Москвичей, что значительно меньше показателей большинства крупных европейских городов. При этом в Москве все еще достаточно много устаревших форматов, например, торговых центров рыночного типа. В ряде районов столицы из-за нехватки конкуренции со стороны современных торговых центров такие форматы пользуются достаточным спросом со стороны арендаторов и покупателей.

В 2011 году в Москве и прилегающих к ней районах было введено в эксплуатацию 8 торговых центров совокупной площадью 230 тыс. кв. м (арендуемая площадь – GLA). Это минимальный показатель за более чем семь лет, являющийся результатом приостановки строительства торговых центров в годах. Стоит отметить, что более половины прироста предложения торговых площадей в 2011 году составили площади в ТРЦ «Афимолл» на территории ММДЦ Москва-Сити, ввод которого неоднократно переносился на более поздний срок. Арендуемая площадь каждого из остальных введенных торговых объектов не превышает 25 тыс. кв. м.

На 2012 г. в Московском регионе заявлен ввод около 450 тыс. кв. м торговых площадей (12-13 объектов с торговой функцией), в т. ч. два многофункциональных комплекса – ТОЦ «Калейдоскоп» и гостиница «Москва». Исходя из текущей строительной стадии заявленных к вводу на 2012 году ТЦ можно заключить, что открытие ряда проектов будет перенесено на 2013 г. Это соответствует опыту прошлых лет, из которого видно, что обычно за год вводится не более 50-60% заявляемых в начале года площадей.

Новое предложение 2011–2012 года иллюстрирует две заметные тенденции рынка торговой недвижимости: активизация строительства, остановленного или замедленного в результате кризиса, а также децентрализация рынка торговых площадей.

В 2012 году ожидается окончание строительства сразу нескольких докризисных проектов, чье открытие неоднократно переносилось, среди них торговая галерея гостиницы «Москва», ТРЦ «Ривер Молл» и «Гудзон».

Также стоит отметить значительное количество объектов, расположенных на окраине Москвы или в прилегающих к ней районах: ТРЦ «Июнь» и вторая очередь ТРЦ «Красный Кит» в Мытищах, аутлет-центры Fashion House, Vnukovo Outlet Village, Outlet Village Белая Дача и др. Данная тенденция будет продолжаться в ближайшие годы: неопределенность правил игры на московском рынке будет побуждать девелоперов рассматривать наименее обеспеченные торговыми площадями периферийные районы столицы и Подмосковья, а также региональные города.

В 2011 году прозвучало несколько заявлений о планах нового строительства торговой недвижимости в Московском регионе:

Канадские компании Trinity Development Group Inc. и Shenkman Corporation совместно с Russian Retail Partners заявили о планах развития сети ритейл-парков в Москве и Московской области. Среди планов совместного предприятия – строительство ритейл-парка на Калужском ш. (119 тыс. кв. м.), на Каширском ш. (130 тыс. кв. м.), два проекта вблизи МКАД площадью 83 тыс. кв. м. и 210 тыс. кв. м.

Турецкая компания Enka заявила о планах редевелопмента пяти принадлежащих ей торговых центров в Москве;

Заявлено о масштабной реконструкции Всероссийского выставочного центра, на территории которого планируется создание торгово-развлекательного комплекса с кинотеатром, дельфинарием и аквапарком.

Планируется построить ТРЦ на месте рынка «Эмерал» на МКАД и т. д.

Пересмотр инвестиционных контрактов, ведущийся созданной мэром столицы комиссией с 2010 года, привел к отмене или изменению ряда проектов с торговой функцией. Среди примеров – отмена строительства торговых площадей под площадью Тверской Заставы и Пушкинской площадью, ТРЦ «АвиаПарк», «Мозайка» и ряда других проектов.

2.2.3. Спрос

В 2011 году продолжилось развитие торговых сетей, начавшееся в 2010 году. Торговые операторы заявляли о масштабных планах развития, в том числе и о региональной экспансии. Рост покупательской активности населения, фиксируемый с середины 2010 года, заставляет ритейлеров активно арендовать новые площади и осваивать новые форматы. Кроме того, на российский рынок охотно выходят новые для него зарубежные торговые марки. Можно назвать несколько заметных примеров брендов, появившихся в России в 2011 году: рестораны Chili’s Grill & Bar и Wendy’s (США), одежные сети Banana Republic, American Eagle Outfitters, FireTrap, Reiss, Desigual и др.

Несмотря на активный выход новых игроков на российский розничный рынок, в России все еще не представлено большинство крупных международных брендов, некоторые из которых уже рассматривают возможность выхода на Российский рынок. Среди примеров – Berghaus, Peek&Cloppenburg и др.

При этом есть и примеры ухода с российского рынка западных игроков: так, Austrian Leiner Group вышла из соглашения с компанией «Домашний интерьер», развивавшей в России сеть магазинов товаров для дома Kika. В результате сеть будет развиваться под брендом Hoff, при этом «Домашний интерьер» планирует открыть в России еще несколько гипермаркетов мебели и товаров для дома.

Активность российских и зарубежных розничных операторов привели к снижению доли свободных площадей в среднем по Москве до 3–4%, что близко к докризисному показателю. Сокращению количества свободных помещений в торговых центрах способствовал и ограниченный прирост нового предложения. В 2011 году были поглощены оставшиеся площади в ТЦ, введенных в гг., многие из которых открывались заполненными чуть более, чем на 50%.

В ряде успешных торговых центров, пользующихся популярностью у покупателей из-за удачного расположения, подбора брендов, маркетинговой политики, сформированы списки ожидания, что снова указывает на возвращение к докризисным тенденциям.

Что касается помещений на торговых улицах столицы (street retail), то здесь еще более явно проявляются позитивные тенденции московского рынка торговых площадей. На фоне практически полного отсутствия нового предложения в этом сегменте, особенно на центральных торговых улицах, можно говорить об активном спросе на торговые площади и сокращении доли вакантных площадей с 12-15% в 2009 году до 0,5-3% к концу 2011 года, в зависимости от района и улицы.

2.2.4. Арендные ставки

Арендные ставки на площади в торговых центрах выросли в 2011 г. на 5–12%, в ряде торговых центров рост ставок достиг 15–20%.

Ставки аренды в торговых центрах варьируются в очень широких диапазонах: от $120 до $4000 тыс. за кв. м в год. Ставки для якорных арендаторов, занимающих помещения площадью более двух тысяч кв. м., составляют $120-550 за кв. м в год. Арендаторы торговой галереи, в зависимости от профиля и занимаемой площади платят от $500 до $4000 за кв. м в год.

Стоит отметить, что в 2011 году подошли к концу сроки соглашений о льготах, предоставленных собственниками арендаторам во время острой фазы кризиса (временное снижение арендной ставки, отсутствие обеспечительного платежа и т. д.). В настоящее время навстречу арендаторам по условиям аренды идут лишь владельцы недостаточно успешных торговых объектов – устаревших или неудачно расположенных.

Впрочем, на значительные уступки могут рассчитывать и популярные бренды, являющиеся сильным «магнитом» для покупателей, в особенности это касается новых, в том числе строящихся, торговых объектов.

2.2.5. Прогноз

Невзирая на негативные сигналы с мировых финансовых рынков, потребительская активность, а за ней и активность торговых операторов, продолжают расти, и этот рост может продолжиться и в 2012 году. В случае отсутствия глобального влияния макроэкономической ситуации на реальный сектор экономики, можно ожидать дальнейшего умеренного роста ставок аренды на качественные торговые площади, успешного поглощения вновь вводимых площадей, новых заявлений о строительстве торговых центров.

В 2012 году рост ставок составит около 5%. Более значительному увеличению стоимости аренды будет препятствовать значительный объем предложения площадей в торговых центрах, заявленных к открытию.

В 2011 году будет введено около 300–350 тыс. кв. м торговых площадей (часть из заявленных объектов, скорее всего, будет перенесена на 2013 год). Введенные площади будут успешно поглощены арендаторами и не окажут значительного влияния на уровень вакантных площадей в среднем по рынку.

Неопределенность на московском рынке девелопмента будет способствовать смещению строительной активности к МКАД и за ее пределы. Девелоперы не будут планировать крупных проектов, ограничиваясь небольшими (до 30 тыс. кв. м) торговыми центрами районного масштаба.

Вывод: Анализируя ситуацию на рынке торговой недвижимости, можно отметить следующее:

- рынок торговой недвижимости находится на подъеме, это подтверждено ростом стоимости и арендных ставок в 2011 году.

- прогнозы аналитиков и экспертов в области недвижимости положительны, что говорит о минимальных рисках вложения средств в данный сегмент (прогнозируется рост стоимости и спроса).

3. Производственный план

Как отмечалось выше, на данный момент, территория продаваемого земельного участка используется неэффективно.

После покупки объекта недвижимости предлагаются следующие последовательность действий по развитию проекта.

1. Очистка территории и приведение ее в надлежащий вид.

2. Сдача в аренду уже имеющихся помещений здания (1,2 этажи и подвал) и ангара.

3. Строительство на территории первых 15-ти торговых павильонов, с последующей их продажей арендаторам.

4. Вырученные от продажи деньги направляются на строительство очередных 15 павильонов.

5. Дальнейшая застройка территории торговыми рядами, и увеличение к 4-му месяцу работы рынка количества павильонов до 70 шт.

В дальнейшей перспективе (через 5 лет), возможно строительство на территории рынка торгового центра, общей площадью 7500 кв. м. оборотом в 7-8 млн. руб. в месяц и стоимостью всего комплекса 5-6 млн. долларов.

Далее приведены основные характеристики торговых павильонов.

Назначение. Сборно-разборный и модульный торговый павильон "ЕвроКом 3"предназначен для розничной торговли (в том числе магазинов шаговой доступности), организации офисов, представления выставочной продукции, и т. д.

Модульные торговые павильоны "ЕвроКом 3" объединяются между собой, образуя, Торговые ряды, Рыночные ряды, Магазины или модульные многофункциональные здания большой площади.

Усиленная конструкция павильона позволяет собирать здания общей площадью 250 м2 и более, учитывая все строительные СНиПы и ГОСТы.

Продуманная система крепежа и соединительных узлов позволяет собрать магазин без использования строительной и грузоподъемной техники в кратчайшие сроки.

Разрешительная документация.

Торговые павильон не является капитальным зданием, что позволяет минимизировать количество разрешительной документации, упростить процесс согласования - сэкономить время и деньги.

Конструкция "ЕвроКом 3" позволяет оформить данный тип магазина в собственность. По заданию заказчика компания Промышленные технологии подготовит полный комплект строительных документов.

Примеры планировок Торгового павильон ЕвроКом 3 (возможны другие планировки Торгового павильона)

Вариант 1 Стоимость от руб. Площадь - 72,0 м2 А Длина (Фасад) - 12,0 м В Ширина - 6,0 м Н Высота - 3,1 (2,5) м Дверь ПВХ (900х21шт. Витраж ПВХ (1500х25шт. Дверь железная (900х21шт.

Вариант 2 Стоимость от 1 руб. Площадь - 144,0 м2 А Длина (Фасад) - 24,0 м В Ширина - 6,0 м Н Высота - 3,1 (2,5) м Дверь ПВХ (900х21шт. Витраж ПВХ (1500х25шт. Дверь железная (900х21шт.

Степень огнестойкости - IV (возможно повышение степени огнестойкости при использовании в качестве утеплителя минеральной ваты).

Климатическая зона. Павильон может эксплуатироваться в любой климатической зоне.

Проект павильона разработан по новой технологии с учетом накопленного опыта и современных потребностей рынка. Площадь и размеры павильона выбраны с учетом оптимального использования свободного пространства для розничной торговли или устройства офиса, исходя из множества выполненных индивидуальных проектов торговых павильонов.

Проект павильона предусматривает его поставку в разобранном виде для последующего монтажа из комплектующих на месте, при необходимости павильон можно разобрать и перевезти на другое место.

Комплектация павильона. Продажа Торгового павильона (Рыночных рядов) производится в стандартной комплектации, куда входят: металлокаркас, сэндвич-панели пола, кровли, стен с вмонтированными витражами и дверями, крепежные и герметизирующие элементы. Рыночный павильон дополнительно может быть укомплектован электрикой, рольставнями и т. д.

Каркас - легкие металлические конструкции собираемые на болтовых соединениях. Стены - сэндвич-панели толщиной 100 мм (возможно от 50 до 250 мм) с пенополистирольным утеплителем, цвет по RAL.

Пол - сэндвич-панели толщиной 100 мм (возможно от 100 до 250 мм) с пенополистирольным утеплителем, цвет по RAL.

Кровля - кровельные сэндвич-панели толщиной 100 мм (возможно от 100 до 250 мм), фальцевая кровля, цвет по RAL.

Окна ПВХ - цвет белый, стеклопакет однокамерный, стекло прозрачное простое.

Витраж ПВХ - глухой, стеклопакет однокамерный, стекло прозрачное простое, зашивка утепленная.

Дверь ПВХ - остекленная, стеклопакет однокамерный, стекло прозрачное простое, зашивка утепленная, замок, ручка-подкова. Дверь железная - полимерное покрытие, замок, ручка "Кнопка". Парапет (баннер) - по периметру павильона (сэндвич-панели или гнутый элемент) Крепежные элементы, монтажная пена, герметик

Доставка. Сборно-разборный Торговый павильон поставляется в разобранном виде в транспортной упаковке. Модульный Торговый павильон поставляется в упаковках Транспак. На одной еврофуре возможна доставка павильонов, Рыночных рядов сборно-разборных или модульных общей площадью до 120 м2.

Монтаж торговых павильонов. Сборка проводится на заранее подготовленный фундамент или выровненную площадку из асфальта, бетона. Установка производится бригадой монтажников из двух-трех человек по подробной инструкции, без использования строительной техники в течение трех-пяти рабочих смен.

Рассмотрим детально план расположения зданий и торговых рядов.

План земельного участка (2700 кв. м.) с расположенными на нем торговыми объектами

4. Финансовый план

Целью данного проекта является организация розничного и мелко-оптового строительного рынка, путем покупки объекта недвижимости (здание 500 кв. м. и земельный участок 2700 кв. м.) и дооборудование его торговыми павильонами для последующей сдачи торговых мест в аренду.

В данном разделе будет рассмотрен необходимый уровень вложений и экономический эффект от реализации проекта.

Рассмотрим подробно структуру капитальных вложений.

Таблица 4 – Структура капитальных вложений

Наименование	Значение, тыс. руб.
Капитальные вложения
Покупка объектов недвижимости (здание 500 кв. м. на земельном участке 2700 кв. м.)	22500
Очистка территории и запуск работы рынка	1000
Строительство 15 торговых павильонов	2119
Итого, руб.	25619

Стоимость строительства первых 15 торговых павильонов складывается из текущих расценок на сборно-разборные модульные торговые павильоны "ЕвроКом 3" (Компания «Промышленные технологии» http://www. *****) предназначенные для розничной торговли. Характеристики павильонов приведены и разделе «производственный план»