Налогообложение доходов от сдачи жилья внаем и в аренду

Налогообложение доходов от сдачи жилья

внаем и в аренду

Многие граждане, имеющие свободные жилые помещения, предлагают их тем, кому

жилья как раз недостает, а приобрести трудно или не входит в таны. Так лишние

метры благоустроенных квартир или непритязательных комнат, фешенебельных

коттеджей или скромных дач для кого-то становятся источником доходов, а для кого-

то — домом хотя бы на время. Рассмотрим., как это оформляется юридически и каким

будет налогообложение у владельца

Физические лица нередко сдают за плату принадлежащие им квартиры, комнаты и

загородные дома. При этом многие регистрируются в качестве индивидуальных

предпринимателей. С суммы полученных доходов необходимо уплатить налог, причем для

индивидуального предпринимателя предусмотрен не только НДФЛ. О том, какие налоги

придется платить гражданину, если он решил сдать свою жилплощадь, и как их исчислить,

читайте в статье.

Прежде всего необходимо определить, что представляет собой договор найма жилого

помещения. Для этого обратимся к нормам гражданского законодательства.

Отношения найма регулируются главой 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. По

договору найма собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется

предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование (п. 1 ст. 671

ГК РФ).

Объектом найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для

постоянного проживания (квартира, часть квартиры (комната), жилой дом или часть жилого

дома). Так сказано в пункте 1 статьи 673 ГК РФ.

Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом

говорится в пункте 1 статьи 677 Гражданского кодекса. Юридическому лицу жилое помещение

предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора.

То есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения. При этом

использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается

(ст. 17 Жилищного кодекса и ст. 671 ГК РФ).

Что такое предпринимательская деятельность

Доходы граждан можно разделить на доходы, связанные и не связанные с ведением

предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса предпринимательской является

самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое

получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров (выполнения работ,

оказания услуг)1.

Гражданин, который обладает соответствующими правами на недвижимое имущество и

сдает его внаем, всегда действует самостоятельно. Под самостоятельностью следует понимать

волю в принятии решений. Даже если поиском клиентов и оформлением документов

фактически занимается риэлторская фирма или агентство недвижимости., деятельность

гражданина от этого не перестает быть самостоятельной.

Сдавая недвижимость внаем, гражданин несет определенные риски, связанные с

возможным повреждением помещения или находящегося в нем имущества в результате

пожаров, затоплений и других непредвиденных обстоятельств. Его целью всегда является

извлечение дохода.

Приносит ли конкретная деятельность систематический доход? Гражданское

законодательство не дает ответа на вопрос, какой доход является систематическим, и даже не

содержит отсылочных норм к другим отраслям права. В правоприменительной практике

понятие «систематическое» определяется исходя из норм налогового права. Напомним, что в

соответствии с пунктом 3 статьи 120 Налогового кодекса термин «систематическое» означает

два раза и более в течение календарного года. Кроме того, надо учитывать экономическое

содержание деятельности и цель, для которой владелец сдает жилое помещение.

Пример 1

В собственности физического лица находится частный дом, расположенный в курортной

зоне черноморского побережья. Часть дома постоянно сдается за плату отдыхающим. За

проживание установлена фиксированная плата за каждый день проживания с одного человека.

Во время курортного сезона услугами проживания могут пользоваться несколько человек или

семей.

В данном случае доход в виде платы за проживание владелец дома получает

неоднократно в течение сезона от разных людей. Основная цель, ради которой хозяин сдает

часть дома, — извлечение дохода. Поэтому для владельца дома плата за проживание, которую

он взимает с жильцов, считается доходом от предпринимательской деятельности.

Пример 2

Гражданин уехал в командировку на некоторое время. На этот период он сдал квартиру

внаем.

В этом случае плата за проживание не была основной целью сдачи квартиры внаем.

Поэтому для владельца квартиры сумма, полученная в качестве платы за проживание, не

является доходом от предпринимательской деятельности.

Таким образом, при определенных обстоятельствах сдача жилого помещения внаем

может являться для физического лица предпринимательской деятельностью.

Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального

предпринимателя

Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица,

гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК

РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных

предпринимателей предусмотрен в статье 22.1 Федерального закона от 01.01.2001

«О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

(далее — Закон ).

Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении

установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только

случаи, прямо предусмотренные в статье 23 Закона . Но сама по себе госрегистрация

гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его

деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все

будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это

определить, а тем более проверить невозможно.

Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и

основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается

предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве

индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе

самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.

Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если,

например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения

доходы и соответственно налоговой ставкой 6%.

Физическое лицо не является индивидуальным

предпринимателем

Для физического лица суммы вознаграждений от сдачи внаем имущества относятся к

доходам от источников в Российской Федерации. Такие доходы на основании подпункта 4

пункта 1 статьи 208 НК РФ облагаются налогом на доходы физических лиц.

У граждан, не являющихся предпринимателями, налоговой базой по НДФЛ признаются

полученные доходы. Расходы при исчислении налоговой базы не учитываются.

Налоговые резиденты с доходов от сдачи имущества в аренду и внаем уплачивают налог

по ставке 13%. Об этом говорится в пункте 1 статьи 224 НК РФ.

Глава 23 Налогового кодекса предусматривает два способа уплаты НДФЛ. Как правило,

обязанность по исчислению и уплате налога в бюджет за физических лиц выполняют

налоговые агенты. Но в определенных случаях физические лица самостоятельно исчисляют и

уплачивают налог в бюджет.

Нередко жилое помещение сдается по доверенности, выданной другому физическому

лицу (представителю). Последний действует от имени собственника жилья, а значит, все права

и обязанности по такой сделке возникают у собственника (ст. 182 ГК РФ) и именно он является

получателем дохода.

В случае когда помещение сдается физическому лицу, не являющемуся

индивидуальным предпринимателем, наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в

бюджет сумму налога (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Кроме того, он должен представить в

инспекцию по месту своего жительства налоговую декларацию. Об этом говорится в пункте 1

статьи 229 Налогового кодекса. Если помещение сдавалось до конца года, декларация подается

не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин

сдавал помещение внаем. Это предусмотрено в пункте 2 статьи 229 Налогового кодекса. Сумму

налога, исчисленную в соответствии с декларацией, наниматель должен уплатить по месту

своего жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным. Таково

требование пункта 4 статьи 228 НК РФ.

Пример 3

Гражданин — резидент РФ сдал внаем комнату в коммунальной квартире физическому

лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, за 3000 руб. в месяц. Комната

сдавалась в течение трех месяцев — с октября по декабрь 2012 года включительно.

От сдачи внаем комнаты в коммунальной квартире получен доход в размере 9000 руб.

(3000 руб. * 3 мес.). Декларацию по полученному доходу в соответствии с пунктом 1 статьи 229

НК РФ гражданин должен подать не позднее 30 апреля 2013 года. На основании пункта 4

статьи 228 НК РФ налог с доходов от сдачи комнаты в сумме 1170 руб. (9000 руб.* 13%)

необходимо уплатить не позднее 15 июля 2013 года.

Обращаем внимание жителей Мытищинского района, получающих доходы но

договорам найма жилых помещений, на то, что за непредставление налоговых деклараций и

неуплату НДФЛ статьями 119 и 122 Кодекса установлена налоговая ответственность в виде

соответствующих штрафов. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов с физических лиц

статьей 198 Уголовного кодекса Российской Федерации предусмотрена уголовная

ответственность.

ВНИМАНИЕ ! Информацию о фактах сдачи в наем или аренду любого имущества

жители Мытищинского района могут сообщить по г. Мытищи по телефону 8

(4или по адресу: 0/1.А так же вы'можете обратиться на

с а й т www. *****