Экономика недвижимости (стр. 3 )

Пример 2: Определить стоимость объекта методом прямой капитализации. Площадь 100 кв м. Доход в расчете на единицу площади 200 тыс. р../кв. м. Коэффициент недоиспользования 0,2. Операционные расходы 15 % от действительного дохода. Коэффициент капитализации 0,18 (определен экспертным путем).

Решение: Метод прямой капитализации относится к доходному подходу, поэтому сначала надо определить потенциальный валовый доход (ПВД). Для этого площадь объекта умножается на доход в расчете на единицу площади.

100 кв. м * 200 тыс. р. = 20 млн. р.

Затем надо определить действительный доход (ДД). Для этого из ПВД надо вычесть потери и добавить дополнительные доходы (в нашем случае их нет). Потери определяются так ПВД * коэффициент недоиспользования.

20 млн. р. *0,2 = 4 млн. р.

ДД = ПДВ – Потери = 20 млн. р. – 4 млн. р. = 16 млн. р.

Затем надо определить операционные расходы (ОР). 15% от ДД = 2,4 млн. р.

Чистый доход (ЧД) = ДД – ОР = 16 млн. р. – 2,4 млн. р. = 13,6 млн. р.

Для определения стоимости производится капитализация чистого дохода

где ЧД – чистый доход;

СК – ставка капитализации.

Стоимость объекта равна 13,6 млн. р. / 0,18 = 75,56 млн. р.

Варианты контрольных работ

Вариант 1.

Теоретический вопрос. Понятие и классификация недвижимости

Задача. Определить затратным подходом стоимость дачи.

Если площадь здания S=100 кв. м, стоимость 1 кв м здания 200 у. е., площадь гаража 60 кв. м стоимость 1 кв. м гаража 100 у. е., стоимость всех других сооружений на даче 2000 у. е., устранимый физический износ дачи 3000 у. е., неустранимый физический износ дачи 2000 у. е., устранимое функциональное устаревание 1000 у. е.. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у. е..

Вариант 2.

Теоретический вопрос. Рынок недвижимости, его структура и связь с другими рынками

Задача. Определить стоимость магазина методом прямой капитализации. Площадь 120 кв м. Арендная ставка 310 у. е./кв. м. Коэффициент недоиспользования 0,1. Операционные расходы 15 %. Коэффициент капитализации 0,32 (определен экспертным путем)

Вариант 3.

Теоретический вопрос. Управление недвижимостью

Задача. Определить стоимость здания площадью 800 кв. м и физическим износом 22%, если стоимость 1 кв. м этого здания согласно УПВС № 28-42 «Б» 128,3 руб/кв. м, индекс удорожания цен с 1969г по 1984 г. 1,24 , с 1984 г. по 2003г 37,936 (прим. Стоимость земли не учитывается, т. к. земля не является объектом права собственности).

Вариант 4.

Теоретический вопрос. Риэлтерская деятельность

Задача. Определить стоимость здания с подвалом. Площадь надземного помещения 100 кв. м, стоимость 1 кв. м 88 руб/кв. м. Площадь подвала 80 кв. м, высота подвала 2,7 м, стоимость 1 куб. м подвала 42 руб/м3. Общий износ здания составляет 13%. Индекс удорожания цен с 1969г по 1984 г. 1,24 , с 1984 г. по 2003г 37,936 (прим. Стоимость земли не учитывается, т. к. земля не является объектом права собственности).

Вариант 5.

Теоретический вопрос. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно - законодательной базой РФ

Задача. Рассчитать общую стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 у. е., полная стоимость восстановления здания офиса 1у. е.., общий износ здания – 20%

Вариант 6.

Теоретический вопрос. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ, особенности и основные принципы

Задача. Определить затратным подходом стоимость дачи.

Если площадь здания 50 кв. м, стоимость 1 кв м здания 150 у. е., площадь гаража 30 кв. м стоимость 1 кв. м гаража 80 у. е., стоимость всех других сооружений на даче 1500 у. е., устранимый физический износ дачи 2000 у. е., неустранимый физический износ дачи 1000 у. е., устранимое функциональное устаревание 500 у. е.. Рыночная стоимость земельного участка 6000 у. е..

Вариант 7.

Теоретический вопрос. Кадастровый, инвентаризационный и государственный учет недвижимости – общее и отличия

Задача. Рассчитать стоимость дачи, если площадь здания 70 кв. м, стоимость 1 кв м здания 180 у. е., износ здания 20 %; площадь гаража 40 кв. м стоимость 1 кв. м гаража 100 у. е., износ 15% . Рыночная стоимость земельного участка 7000 у. е..

Вариант 8.

Теоретический вопрос. Социально-экономические особенности рынка недвижимости

Задача. Определить чистый операционный доход.

-  месячная рента 300 у. е./кв м в год;

-  коэффициент недоиспользования 16%;

-  площадь каждой секции 500 кв м ( 3 секции);

-  годовая плата управляющему 4% от действительного валового дохода + дополнительное вознаграждение 1000 у. е.;

-  на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

-  юристу и бухгалтеру собственник ежегодно платит 25000 у. е.;

-  остальные расходы составляют 10 % от действительного валового дохода.

Вариант 9.

Теоретический вопрос. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Задача. Определить стоимость магазина площадью 500 кв. м и физическим износом 18%, если стоимость 1 кв. м этого здания согласно 130 руб/кв. м, индекс удорожания цен с 1969г по 1984 г. 1,24 , с 1984 г. по 2003г 37,936 (прим. Стоимость земли не учитывается, т. к. земля не является объектом права собственности).

Вариант 10.

Теоретический вопрос. Ипотечное кредитование как вид залогового права

Задача. В здании общей площадью 10000 кв. м, подлежащих аренде, из которых 400 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 12 у. е./кв. м, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Какова будет величина:

1)  потенциального валового дохода;

2)  действительного валового дохода;

3)  чистого операционного дохода.

Вариант 11.

Теоретический вопрос. Формы приобретения жилья в России и за рубежом

Задача. Рассчитать стоимость объекта техникой остатка. Известные составляющие имеют стоимость: первая – 12,2 млн. р., вторая – 3,5 млн. р., ставки капитализации – 0,16 и 0,18. Общий ожидаемый доход 3,5 млн. р. Ставка капитализации для неизвестной составляющей – 0,27.

Вариант 12.

Теоретический вопрос. Ипотечное кредитование – понятие, схема, состояние и перспективы в РФ

Задача. Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (доходов). Срок инвестирования – 9 месяцев. Ежемесячная выручка составляет 100000 р. Ежемесячные текущие затраты -65000 р. В перый месяц расходы на капитальный ремонт 50000 р. Кредит на сумму 150000 р. под 12% годовых надо вернуть в 6 месяце. В конце периода предполагается продать объект за 1670000 р. Налогообложение не учитывать. Ставка дисконтирования 0,06 в месяц. Расчет по формуле:

где Сt – сальдо потока (чистый доход) периода t;  it – ставка дисконтирования денежного потока периода t

Вариант 13.

Теоретический вопрос. Рынок городского жилья и его особенности

Задача. Определить величину корректировки на наличие балкона.

Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 у. е. дороже, чем такая же без балкона.

Вариант 14.

Теоретический вопрос. Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости

Задача. Определить стоимость коттеджа.

Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 4000000 р. Сопоставимый объект имеет на 50 кв. м. большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объект, наличие гаража 100000 р., а каждый лишний метр квадратный площади соответствует поправке в 8000 р.

Вариант 15.

Теоретический вопрос. Виды износа объектов недвижимости, методы расчета износа при оценке объектов недвижимости.

Задача. Определить стоимость магазина площадью 315 кв. м. Для сравнения были отобраны три аналогичных магазина. Экспертами были установлены следующие корректировки. Аналог № 1. Цена 1кв. м 600 у. е.. Корректировка по площади + 0,2 %, по внутренней отделке +10%, по дате продажи –4%. Аналог № 2. Цена 1кв. м 720 у. е.. Корректировка по площади - 1,2 %, по местоположению -1%, по дате продажи –6%. Аналог № 3. Цена 1кв. м 800 у. е. Корректировка по площади -3,3 %, по местоположению +1%, по дате продажи –6%.

Вариант 16.

Теоретический вопрос. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости, основные действия и особенности

Задача. Определить величину корректировки стоимости на первый этаж.

Для оценки степени влияния этажа расположения квартиры на ее стоимость от были проанализированы 5 домов. Единица площади на первом этаже стоят соответственно 300, 310, 315, 312, 305 у. е.. На средних этажах 340, 342, 350, 355, 345 у. е..

Вариант 17.

Теоретический вопрос. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости, основные действия (операции) и особенности

Задача. Согласовать результаты оценки промышленного предприятия

Метод расчета	Стоимость, млн. р.	Наличие информации для расчета, %:
затратным подходом методом сравнительной единицы	27,3	90
затратным подходом методом разбивки по компонентам	33,7	65
затратным подходом методом количественного обследования	39,6	55
доходным подходом методом капитализации доходов	55,4	100
доходным подходом методом дисконтированных денежных потоков	62,1	90
доходным подходом техникой остатка	54,8	100
рыночным подходом сравнительным методом	48,9	70

Для определения вероятной величины можно воспользоваться формулой расчета средневзвешенного значения:

;

где А1 – стоимость №1 в ранжированном ряду и т. д.;

N – количество стоимостей в ранжированном ряду

Для определения ожидаемых предельных значений необходимо Задача. Определить стандартное квадратическое отклонение стоимостей от среднего значения;

где Аi – стоимость № i в ранжированном ряду

Вариант 18.

Теоретический вопрос. Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости основные действия (операции) и особенности

Задача. Рассчитать стоимость годовой арендной платы объекта недвижимости. Балансовая стоимость 12 млн. р., норма амортизации – 2,2%, страховые платежи – 1,3%. Годовая сумма затрат на оплату труда – 250 тыс. р., налогов – 130 тыс. р. Коммунальные платежи в арендную плату не включаются. Также определить размер арендной платы на 1 кв. м., если площадь 100 кв. м.

Вариант 19.

Теоретический вопрос. Международные стандарты оценки недвижимости

Задача. Рассчитать ожидаемую продажную цену земельного участка через 7 лет.

Земля куплена сегодня за 500000 р. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 2% в год. Предполагаемый период владения равен 7 годам.

Вариант 20.

Теоретический вопрос. Налогообложение недвижимости в РФ – основные налоги, особенности и перспективы

Задача. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1.  многоэтажный дом без лифта;

2.  коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3.  дом без горячей воды;

4.  в доме протекает крыша;

5.  жилой район рядом с аэропортом;

6.  у постройки нет удобного входа и выхода;

7.  склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;

8.  торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

9.  квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

Вариант 21.

Теоретический вопрос. Страхование недвижимости в России и за рубежом (сравнение принципов)

Задача. Рассчитать стоимость объекта техникой остатка. Известные составляющие имеют стоимость: первая – 5,4 млн. р., вторая – 22,5 млн. р., ставки капитализации – 0,26 и 0,08. Общий ожидаемый доход 6,5 млн. р. Ставка капитализации для неизвестной составляющей – 0,17.

Вариант 22.

Теоретический вопрос. Предприятие - как имущественный комплекс и как особый объект недвижимости

Задача. Определить общую стоимость объекта недвижимости с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет , полная стоимость восстановления здания , общий износ здания – 25% восстановительной стоимости.

Вариант 23.

Теоретический вопрос. Аренда объектов недвижимости, особенности, законодательная база

Задача. Определить стоимость офиса, если полная стоимость восстановления здания офиса , физический износ, моральный износ 5000, внешний износ 2000, стоимость участка земли составляет 150000.

Вариант 24.

Теоретический вопрос. Специфика земельных участков как важнейших объектов недвижимости.

Задача. Определить стоимость объекта недвижимости.

Площадь здания 300 кв. м, стоимость 1 кв. м этого здания в ценах 2003г. 6200 руб/кв. м, физическим износом 25%, стоимость участка земли 150000 руб.

Вариант 25.

Теоретический вопрос. Земельный кадастр как основа рынка земли

Задача. Определить стоимость склада с подвалом если площадь надземного помещения 300 кв. м, стоимость 1 кв. м 4500 руб/кв. м. Площадь подвала 250 кв. м, стоимость 1 кв. м подвала 2300 руб/м2. Физический износ здания составляет 230000 руб, моральный износ 150000 руб. Стоимость участка земли 800000 руб.

Вариант 26.

Теоретический вопрос. Налог на имущество физических лиц

Задача. Определить стоимость здания с подвалом. Площадь надземного помещения 120 кв. м, стоимость 1 кв. м 83 руб/кв. м. Площадь подвала 90 кв. м, высота подвала 2,75 м, стоимость 1 куб. м подвала 38 руб/м3. Общий износ здания составляет 20%. Индекс удорожания цен с 1969г по 1984 г. 1,24 , с 1984 г. по 2003г 37,936 (прим. Стоимость земли не учитывается, т. к. земля не является объектом права собственности).

Вариант 27.

Теоретический вопрос. Налог на имущество юридических лиц

Задача. Определить оценочную стоимость магазина при условии:

-  ежемесячный потенциальный валовой доход равен 8500 у. е.;

-  потери при сборе 300 у. е.;

-  текущие операционные расходы составляют 20 % от действительного валового дохода;

-  налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.

-  коэффициент капитализации 0,11.

Вариант 28.

Теоретический вопрос. Земельный налог

Задача. Рассчитать стоимость годовой арендной платы объекта недвижимости. Балансовая стоимость 5,6 млн. р., норма амортизации – 1,8 %, страховые платежи – 1,1%. Годовая сумма затрат на оплату труда – 350 тыс. р., налогов – 2620 тыс. р. Коммунальные платежи в арендную плату не включаются.

Также определить размер арендной платы на 1 кв. м., если площадь арендуемого помещения 56 кв. м.

Рекомендуемая литература

а) основная литература

1.  Экономика недвижимости: учебное пособие/ – М: Дело, 2000

2.  Экономика недвижимости: учебник/ – М: Дашков и К, 2003

3.  , , «Экономика недвижимости», /С-Пб, 2000 г.

4.  Оценка недвижимости: учебное пособие/ – М: Юнити, 2002

б) дополнительная:

1.  Гражданский Кодекс Российской Федерации Часть 1 и 2 М ИН-ФРА-М, Норма, 1996

2.  Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.200 г.

3.  Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.01 года .

5.  Федеральный закон -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

6.  Федеральный закон от 01.01.01 года "Об акционерных обществах"

7.  Федеральный закон от 21.07.97 "Об исполнительном производстве".

8.  Постановление Правительства Российской Федерации от 20.08.99 г. № 000 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации".

9.  Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 01.01.01 г. № 11 "Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)".

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки

11.  Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 г. № 000 "О лицензировании оценочной деятельности

12. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - Т1АУ5С). Общие понятия и принципы оценки, 1994.

13.  Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - Т1АУ8С). МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки, 1994.

14.  ГОССТАНДАРТ РОССИИ ГОСТ Р 51195.0.01-98 "Единая система оценки имущества. Основные положения".

15.  ГОССТАНДАРТ РОССИИ ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения".

16.  Гражданский кодекс Российской Федерации - СПб.: Издательский Торговый Дом «Герда», 19с.

17.  Закон РФ от 01.01.2001 г. № 000 « О приватизации жилищного фонда Российской Федерации»

18.  Закон Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" №72-ФЗ от 15.06.96г.

19.  Федеральный закон от 08.02.98 №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью

20.  Оценка бизнеса. Учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся экономическим специальностям./под общ. редакцией , . - М.: "Финансы и статистика", 19

21.  Ковалев АП «Оценка стоимости активной части основных фондов Учебно - методическое пособие М, «Финста-Анформ» 1997

22.  Коростелев С П «Основы теории и практии оценки недвижимости» Учебное пособие М «Русская деловая литература» 1998

23. Кудрявцев В А Кудрявцева В В «Основы организации ипотечного кредитования» Учебное пособие М , «Высшая школа» 1998

24. Максимов СН «Экономика недвижимости Учебное пособие СПб Изд-во Санкт - Петербургского Университета, 1999

25.  «Оценка рыночной стоимости недвижимыми» Сессия «Оценочная деятельность» Учебное и практическое пособие М, «Дело» 1998

26. Старинский ВН Асаул АН, Кускова Т - «Экономика недвижимости» Учебное пособие/ Под ред Краюхина г А СПб СПбГИЭА 1999

27.  Асаул А Н Старинский В Н «Рынок недвижимости - новая социально - экономическая реальность», СПб МАИЭС, 1998

28.  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Фридман Дж., - М.: ДЕЛО, 1996.-461 с.

29.  Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие/Под общей редакцией , . - М.: Дело, 19:

30. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Учебное пособие./ под редакцией . - М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

31. Тарасевич недвижимости. Энциклопедия оценки. С-П.: Издательство СПбГТУ, 19с.

32.  Оценка недвижимости: учебное пособие/ – СПб: Питер, 2001

Журналы:

Вопросы экономики

Экономика и жизнь

Финансы и кредит

Строительная газета

Содержание	стр.
Введение	3
Тематический план и примерное распределение учебного времени по темам и видам занятий	4
Содержание тем программы	5
Указания к выполнению, оформлению и защите контрольной работы	7
Примеры решения (выполнения) задач (заданий)	9
Варианты контрольных работ	10
Рекомендуемая литература	17