Жилой фонд (стр. 1 )

8.1. Жилой фонд

Существующее положение

Современный жилой фонд г. Канаша на 1.01.2002 года составляет 894 тыс. м2 общей площади (данные БТИ, управления архитектуры и паспорта города) или 16,8 м2/чел., что значительно ниже этого же показателя по республике.

Обобществленный жилой фонд составляет порядка 60 % общего жилого фона города, и это преимущественно муниципальный фонд – 425,3 тыс. м2 общей площади. Государственный жилой фонд составляет 8%.

Доля жилого фонда в городе на правах частной собственности велика и составляет почти 40% от всего жилищного фонда. Около половины этого фонда - это усадебная или котеджная застройка.

Таблица 8.1

Структура жилого фонда

тыс. м2 общ. пл./%

1-2эт. усадебн.	2 – эт многокварт.	3-этажные	4- этажные	5 – этажные и более	Итого
161,2	68,4	33,8	106,0	524,6	894,0
18	7	4	12	59	100

Более половины жилого фонда – это 5- этажные дома, что соответствовало развитию молодого развивающегося индустриального города, в котором строили преимущественно предприятия для расселения своих трудящихся.

Усадебный фонд, территориально преобладающий в городе, также типичен для данной местности, где преобладает чувашское население с исторически сложившимся сельским укладом жизни.

Значительная территория центральной части города занята усадебным неблагоустроенным жильем, нуждающимся в выборочной реконструкции.

Степень обеспеченности инженерным оборудованием жилого фонда можно оценить как удовлетворительное. Жилищный фонд обеспечен: водопроводом на 84,6%, канализацией на 83,7%, газом на 93,4%, центральным отоплением на 91,1%, ваннами на 76,7%. В настоящее время идет активная газификация города и предусматривается в ближайшее время полностью газифицировать весь жилой фонд.

Однако необходимо заметить, что практически, весь усадебный фонд, находящийся и в центре города не обеспечен централизованным водоснабжением и канализацией.

Таблица 8.2

Удельный вес площади, имеющей инженерное оборудование, %;

Инженерное оборудование	1995г.	2001г.
Водопровод	76,6	84,6
Канализация	76,6	83,7
центральное отопление	85,9	91,1
горячее водоснабжение	69,7	80,1
ванны (душ)	71,7	76,7
Газ	97,2	93,4
напольные электрические плиты		2,4

Территории и плотности жилой застройки в г. Канаш:

усадебный фонд – 224,5 га – 718 м2/га,

малоэтажная (2-4 – этажная) – 49,6 га – 4200 м2/га,

многоэтажная (5 этажей и выше) – 92,6 га – 5700 м2/га.

Земли жилой застройки составляют 19% всей территории города и при этом ощущается дефицит свободных территорий под усадебную застройку. Тогда как 15% городских территорий земли сельскохозяйственного назначения, в том числе садово – огородные участки в центральной части города и 17% - земли не вовлеченные в градостроительную деятельность, требующие специальных инженерных мероприятий. Таким образом, город обладает скрытым внутренним резервом для жилищного строительства.

Ветхий и аварийный фонд города значителен и составляет 18,5 тыс. м2 общ. пл. или 2% жилого фонда.

В городе разработана «Комплексная программа сноса ветхого жилого фонда города Канаш на 20гг».

По данным «Программы» в Канаше осталось переселить 592 семьи из 166 жилых домов (18,5 тыс. м2 общ. пл.) или 2% всего жилого фонда города. Переселение части этих граждан предусматривается произвести в первом этапе ( гг.). Ориентировочная сумма затрат на реализацию первого этапа составляет 30967 тыс. руб.

Политика финансирования за счет средств бюджетов всех уровней в условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита привела к возникновению большой очереди на получение социального жилья. Предпринимались попытки решения жилищной проблемы для указанной категории граждан, посредством предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Однако эта форма обеспечения жильем из-за низкого уровня доходов граждан, проживающих в таких домах не получила развития.

Таблица 8.3

Характеристика ветхого жилого фонда

	Кол-во домов, шт.	Общая площадь кв. м	Жилая площадь кв. м	Кол-во квартир	Кол-во проживающих	Кол-во семей
1	2	3	4	5	6	7
Всего: В том числе:	166	18506	13260	551	1621	592
1.Муниципальный жилфонд	82	8993	6614	290	776	293
2.Ведомственный жилфонд	56	8258	5821	231	713	251
3. Частный жилфонд	28	1255	825	30	132	48

Основными причинами возникновения ветхого жилого фонда в городе Канаш являются:

-естественное старение зданий,

-экстремальные условия формирования жилого фонда в годы индустриализации, военного и послевоенного периодов,

-хроническая нехватка денежных средств для выполнения капитального и текущего ремонтов,

- сложившиеся неблагоприятные гидрогеологические условия - высокий уровень грунтовых вод, отсутствие дренажа в большей части селитебной застройки.

Ветхий жилой фонд города Канаш, в основном, сосредоточен в районе улиц Кооперативная, Железнодорожная, 30 лет Победы, пер. Полевой, Красноармейская, Комсомольская, Канашская, 40 лет Октября.

В программу в основном вошли дома 30-50 годов постройки с деревянными и шлакобетонными стенами и деревянными перекрытиями.

Главной целью Программы является скорейшее решение проблемы обеспечения жильем граждан, проживающих в ветхих домах, путем создания системы государственной поддержки и использования собственных средств населения. Финансово-экономические аспекты Программы имеют основополагающее значение в осуществлении поставленных задач. Поэтому изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования для решения проблемы являются одним из главных направлений работы.

С этой целью Программой предусматриваются:

1) использование государственных средств для предоставления гражданам жилья

2) привлечение средств населения

3) развитие системы долгосрочного банковского кредитования для приобретения жилья участниками Программы в части, не покрываемой безвозмездной субсидией

4) внедрение системы ипотечного кредитования.

При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья политика программы нацелена на обеспечение доступности получения жилья.

Программа сноса ветхого жилого фонда носит комплексный характер, она предусматривает переселение граждан из ветхого жилого фонда как во вновь выстроенные жилые дома социального значения, так и в жилые дома построенные под временный маневренный фонд при проведении комплексной реконструкции кварталов города Канаша. Дополнительными источниками финансирования строительства маневренного фонда как социального жилья являются:

- налог на имущество физических лиц, находящегося в их собственности жилых домов и квартир,

- инвестиции и кредиты иностранных инвесторов, направляемые на комплексную реконструкцию кварталов муниципальных жилых домов,

- средства, вырученные от реализации имущественного комплекса ветхих жилых домов и земельных участков, на которых они расположены,

- средства предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся муниципальный жилищный фонд, в размере не менее 70% стоимости жилья.

Для полноценной реализации инвестиционного проекта используется организационно-правовая форма - с созданием внебюджетного фонда, в состав которого входят инвестиционные, страховые компании, уполномоченный банк, проектный институт, другие учредители и составной частью передвижного капитала которого могут быть приватизированные квартиры, земельные участки и участки для дачного строительства. Программа предусматривает системы льгот для проживающих в ветхом жилом фонде в виде получения безвозмездных субсидий для приобретения жилья в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 937. В то же время сохранена практика бесплатного предоставления жилья в муниципальном жилом фонде малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей.

В период с 1998г. среднегодовые темпы ликвидации ветхого жилья были низкими и составили 1,4 тыс. м2 общ. пл. в год, что не соответствует необходимым темпам для полной ликвидации ветхого и аварийного фонда.

Более 15% жилого фонда нуждается в капитальном ремонте и реконструкции. Необходимо отметить, что средняя стоимость капитального ремонта 1м2 жилья приближена к уровню затрат на строительство нового. Темпы же роста затрат на капитальный ремонт опережают темпы роста бюджетного финансирования, тем самым ухудшая состояние жилищного фонда. Строительство нового жилья увеличит срок службы, в сравнении с жильем после капремонта и тем самым сократит бюджетные расходы.

В настоящее время на учете по улучшению жилищных условий находится 2203 семьи или 15% населения города.

Около 114,0 тыс. м2 общ. пл. жилого фонда или. 13 % всего фонда, в котором проживает 6,8 тыс. чел. находится в зоне санитарной вредности предприятий, в том числе в капитальной застройке - 76,4 тыс. м2 общ. пл., в котором проживает 4,5 тыс. чел.

Ощущается острый дефицит жилья, в том числе социального жилья, что обусловлено низкими доходами населения. Этот факт является одной из причин оттока высококвалифицированных кадров из города.

Согласно программы жилищного строительства ЧР на г. г. было предусмотрено ввести жилья за счет всех источников финансирования 104,4 тыс. м2 общей площади, но в связи с отсутствием средств у населения, организаций, по г. Канашу с 1998г. по 01.01.2001 введено жилья за счет всех источников финансирования 70,8 тыс. м2 жилья.

Среднегодовые объемы ввода в городе социального жилья составляли с 1997г. по 2002г. в среднем 3,5 тыс. м2 общ. пл/год. или 20% всего вводимого фонда. Так ежегодно выделяемые лимиты из бюджета на обеспечение жильем очередников из льготной категории незначительны. За счет этих средств город может обеспечить льготников квартирами вторичного рынка, с невысоким уровнем ликвидности и уровнем комфортности.

Таблица 8.4

Динамика ввода жилья в г. Канаш

	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002
всего тыс. м2	13,4	13,9	17,9	17,8	17,6	17,5	18,1
в т. ч.
обобществленный	10,9	11,3	14,5	12,9	12,0	13,3	15,0
индивидуальный	2,5	2,6	3,4	4,9	5,6	4,2	3,1

Годовой ввод жилья в городе за последние годы колеблется на уровне 17-18 тыс. м2. В 2000 г несколько снизились темпы строительства обобществленного фонда и прежде всего муниципального до 12 тыс. м2 общей площади, что обусловлено влиянием экономического кризиса 1998г.

По некоторым данным статистики за 2002 год был зафиксирован ввод жилья, но к сожалению часть домов, так и стоят по сей день недостроенные - на их завершение не хватает финансирования. В соответствии со сложившейся схемой финансирования строительства строительные организации вынуждены покупать строительный материал через посредников, которые завышают первоначальную стоимость этих материалов приблизительно на 30%, что значительно удорожает себестоимость строительства. Себестоимость многоквартирного жилья составляет 7,4 руб./ м2, продают физическим лицам по 7,7 руб./м2.

Все большую роль во вводе нового жилья стало играть строительство индивидуального жилья. Так, если его доля в общем годовом вводе составляла в 1996 г. –18%, то в 2000 г. – 32%, в 2001 г. – 24%. Однако не все выделяемые участки под индивидуальное жилье застраиваются. Это связано со значительным ростом цен на стройматериалы и незначительными доходами населения. В тоже время горожанам легче построить свой собственный дом, чем выкупить квартиру в многоквартирном доме. Так себестоимость строительства индивидуального дома составляет в среднем 5,0 тыс. руб. Кроме того традиционно у чувашей в строительстве индивидуального дома семье участвуют все соседи и родственники, что облегчает и ускоряет проблему решения жилищной проблемы. По некоторым подсчетам строительство дома в Канаше приблизительно равно комнате в г. Москва, куда значительная часть трудоспособного населения уезжает на заработки.