Международный инвестиционный форум PROEstate (стр. 2 )

06.10.2008
Бн. ру

Редевелопмент — значит новая жизнь

В процессе редевелопмента не бывает стандартных решений. Каждый объект – индивидуален, а вот проблемы, которые встают на пути девелоперов, имеют много общего. О сохранении исторической ценности бывших промпредприятий, их выводе из центра города и создании новых, эффективных, многофункциональных комплексов говорили участники панельной дискуссии «Реновация промышленных территорий: последний резерв земли», прошедшей в рамках форума PROEstate 2008.

По подсчетам аналитиков, около 40% территории Петербурга занято промышленными объектами, в историческом центре их почти половина. Для сравнения – в большинстве европейских городов, которые удачно провели редевелопмент, этот показатель составляет 10–15%. Промышленные земли – это «золотой» резерв, который, с одной стороны, помогает покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой – вывести из центра города вредные производства и снизить коэффициент депрессивных территорий. «Сегодня на пути специалистов, занимающихся редевелопментом, возникает огромное количество трудностей, – комментирует генеральный директор Knight Frank Санкт-. – К ним относятся проблемы с собственностью, присущие всем большим территориям, и целый ряд существующих обременений. В результате мы часто слышим от девелоперов, что им легче построить новый объект, чем реконструировать старый».

Новый пульс промышленных предприятий

За реконструкцию старых предприятий берется подчас само руководство производств, а не привлеченные девелоперы. Пример редевелопмента, осуществленного своими силами, привел председатель совета директоров НПО «Знамя труда» Борис Холмянский. Его предприятие, ранее располагавшее тремя производственными площадками, задумало реорганизацию еще в конце 90-х. На одной из площадок сегодня реализуется жилой комплекс «Серебряные зеркала» компании «ЛЭК». «С освоения другой, на углу Магнитогорской улицы и проспекта Шаумяна, начался наш собственный девелоперский опыт, – говорит Борис Холмянский. – Один из корпусов завода мы реконструировали под бизнес-центр «Аврора-Сити». По мере развития отечественного машиностроения наше производство стало приносить прибыль, и мы задумались о масштабной реконструкции. Делать инвестиции в промышленное предприятие при таком выигрышном расположении нам показалось невыгодным. Поэтому производственные мощности мы перевезли в район Рыбацкого и даже несколько расширили заводскую территорию».

О взгляде городской власти на вопросы редевелопмента рассказал заместитель председателя КГА по проектно-планировочным работам Виктор Полищук. По его словам, еще в советские времена в Генплане развития города был предусмотрен вывод около 100 заводов и промпредприятий в Ленинградскую область. Однако реальное осуществление задуманного началось сравнительно недавно. По мнению Виктора Полищука, обязательно должен соблюдаться баланс между редевелопментом промышленных территорий и освоением земель сельхозназначения. «В настоящий момент понятной технологии девелопмента не существует, – комментирует господин Полищук. – В городе много разрозненных объектов, владельцы которых хотят развиваться отдельно от соседей, без оглядки на единую концепцию освоения территорий. К концу года в Петербурге на законодательном уровне примут Правила землепользования и застройки, и мы будем уже совместно с инвесторами и девелоперами определять технологию редевелопмента промпредприятий, которая бы устроила все заинтересованные стороны».

Сохранить наследие

История прихода к решению о редевелопменте крупнейшего российского ювелирного завода «Русские самоцветы» очень похожа на то, что происходило с НПО «Знамя труда». «На сегодняшний день рентабельность ювелирного производства не так уж высока – примерно 10–12%, – говорит заместитель генерального директора по управлению недвижимостью самоцветы» Евгений Гуменюк. – Поэтому перед нами встал вопрос о более эффективном использовании территории у станции метро «Ладожская». Мы хорошо понимали, что не имеем возможности вывезти производство, поскольку боялись лишиться нашего уникального кадрового состава. Да и место, где расположен завод, хранящее память о самом Карле Фаберже, обладает исторической ценностью. В этой связи и было принято решение о редевелопменте «Русских самоцветов»».

Оптимизировать неэффективно используемые площади в компании решили за счет реорганизации станочного производства, себестоимость которого уже в 2000 году в 2–3 раза превышала цену современных станков, выпущенных за рубежом. В рамках концепции развития территории на освободившемся участке «Русские самоцветы» намерены создать многофункциональный комплекс площадью 300 тыс. кв. м. Проект будет сдаваться очередями, окончательный срок его реализации намечен на 2014– 2015 годы. Сумма инвестиций, по предварительным оценкам, составит $350 млн, из которых $50 млн «Русские самоцветы» планируют освоить в 2008 году.

С привлечением средств на строительство у ювелирного завода также не возникло трудностей. «Участок и все объекты недвижимости находятся в частной собственности компании и эффективно используются в качестве залоговых инструментов, – комментирует Евгений Гуменюк. – Поэтому, даже несмотря на глобальный экономический кризис, у нас не было проблем, связанных с отказом в кредитном финансировании».

Начнем с концепции

«С момента начала работы с консультантами наши представления о возможностях площадки и девелоперском бизнесе сильно изменились», – рассказывает Борис Холмянский. «Хаотичность в данном вопросе неприемлема, – соглашается Евгений Гуменюк. – В основе любого действия должно быть четкое понимание концепции и перспектив развития проекта». По словам директора по профессиональной деятельности Knight Frank Николая Пашкова, чья компания разрабатывала концепции для обоих предприятий, стратегия владельца в вопросе освоения собственных территорий очень важна. «Участок в 50 га можно застраивать 15–20 лет. Но это нормально для европейского, а не для российского рынка. Многие наши собственники утверждают, что не готовы вести свои проекты так долго. В этом случае, прежде чем говорить о концепции, необходимо рассмотреть вариант продажи площадки целиком или отдельными лотами под различные назначения. И только после этого определится баланс функций, который позволит получить наибольший доход от земельного участка», – считает господин Пашков.

О необходимости продуманной концепции объектов редевелопмента в ходе дискуссии говорили также и архитекторы. По словам руководителя архитектурной мастерской «Виллен Ассошиейтс Архитектен» Юргена Виллена, оригинальный внешний вид здания в итоге позволяет ускорить процессы редевелопмента территорий. Это дополнительный PR, работа на имидж, выделение проекта в городской среде. Юрий Земцов, руководитель бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», отметил, что одна из перспективных зон для редевелопмента в Петербурге – Обводный канал, где, с одной стороны, специалисты пытаются сохранить исторический колорит места, а с другой – с помощью нетривиальных архитектурных решений исправить некогда депрессивный облик территорий, пригодный в настоящий момент разве что для съемки военных фильмов.

Функциональная начинка

«В крупных европейских городах редевелопмент промышленных территорий осуществляется по следующему принципу. Сначала появляется один большой девелоперский проект – своеобразный локомотив, который «тянет» за собой другие разработки, – говорит Николай Пашков. – Под его влиянием начинает видоизменяться вся территория в округе, улучшается ее имидж. Многофункциональные проекты являются движущей силой регенерации промышленных земель. Выбор основного назначения зависит от местоположения и рыночного спроса. В то же время характеристики участка и ограничения на развитие также влияют на состав функций и их соотношение. В подобных проектах сегодня доминируют жилая и офисная составляющие. Они традиционно считаются основными в международной практике редевелопмента крупных промышленных территорий. Это вызвано их большим рыночным потенциалом и экономической эффективностью».

Одним из ключевых вопросов в развитии Петербурга является проблема создания центрального делового района. «Во многих городах он формировался именно за счет редевелопмента промышленных территорий, – уточняет Олег Барков. – Кандидатов на создание такого района в Петербурге несколько: «Охта центр», «Измайловская перспектива», территория «Московской-Товарной», земли возле станции метро «Ладожская». Решение об осуществлении подобного проекта зависит как от градостроительной концепции, так и от позиции городских властей в вопросе развития транспортной инфраструктуры. Какой бы функциональный микс мы ни делали, такая территория должна быть очень хорошо обеспечена транспортом. Однако, с моей точки зрения, в Петербурге не будет единого делового центра: город пойдет по пути создания крупных локальных районов».

Справка "ДН":

ПРИМЕРЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЗОН В РОССИИ

«Набережная Европы», Россия, Санкт-Петербург

Структура ввода офисной недвижимости по районам города в первом полугодии 2008 года style=

Проект регенерации территории »

Общая территория проекта: 9,9 га.

Общая площадь застройки: около 400 тыс. кв. м.

Инвестор проекта: Сити».

Управляющий проектом: -Девелопмент».

Знаковый и масштабный проект в историческом центре города, не имеющий аналогов в Петербурге. Функциональный состав: элитное жилье, высококлассная гостиница, торгово-офисный центр. Доминантой комплекса станет Дворец танцев Б. Эйфмана. Особенностью проекта является четко выраженная мировая тенденция формирования принципа новой комплексной многофункциональной городской застройки.

«Невская Ратуша», Россия, Санкт-Петербург

Структура ввода офисной недвижимости по районам города в первом полугодии 2008 года style=

Проект редевелопмента территории бывшего трамвайного парка

Общая территория проекта: 6 га.

Общая площадь застройки: 400 тыс. кв. м.

Генеральный финансовый партнер: ВТБ».

Девелопер: Групп».

В рамках проекта предполагается создание многофункционального общественно-делового комплекса, объединяющего высококлассную офисную и гостиничную недвижимость. Особенностью является включение в состав проекта некоммерческой составляющей – административного центра Правительства Санкт-Петербурга.

Московский городской технопарк Nagatino-i-land, Россия, Москва

Структура ввода офисной недвижимости по районам города в первом полугодии 2008 года style=

Проект реконструкции части территории завода «ЗИЛ»

Площадь земельного участка: 32 га.

Планируемая площадь функций: 900 тыс. кв. м.

Девелопер: Бизнес Инкубатор».

В рамках проекта планируется полностью реконструировать промышленные территории и создать своеобразный «город в городе», где разместятся современные офисные и научно-лабораторные помещения, гостиницы, спортивно-оздоровительный центр, рестораны и кафе, выставочный и конгресс-центр.

«Большой Сити», Россия, Москва

Структура ввода офисной недвижимости по районам города в первом полугодии 2008 года style=

Регенерация промышленной территории в центре Москвы

Площадь земельного участка: 1 200 га.

Предполагаемая площадь застройки: 20 млн кв. м.

Девелопер: Сити».

Программа «Большой Сити» предполагает реконструировать к 2020 году существующий в районе ветхий жилой фонд, вывести за пределы района и реформировать промышленные объекты. Кроме того, планируется реконструировать и расширить инженерную инфраструктуру, разработать новые схемы транспортного сообщения территории, облагородить район путем создания парков, рекреационных зон и водоемов.

06.10.2008

"*****" - Большой Сервер Недвижимости

Подземный комплекс на площади Восстания был предствлен на сочинском форуме

ООО "Адитум" представило проект освоения подземного пространства площади Восстания на VII международном инвестиционном форуме "Сочи-2008". Подземный торговый комплекс, представленный участникам форума на стенде Санкт-Петербурга, вызвал серьезный интерес посетителей Выставки. За время работы форума с проектом ознакомилось более 100 профессионалов рынка.

«Сейчас можно с уверенностью говорить, что проект освоения подземного пространства является одним из наиболее обсуждаемых как в Петербурге, так и за его пределами, - отмечает генеральный директор Данат Булавко. – Создание прецедента строительства подземного комплекса в историческом центре города позволит дать импульс для дальнейшего освоения подземного пространства, откроет новые перспективы градостроительного развития Петербурга. В ходе форума Сочи-2008 Петербург продемонстрировал свои самые важные и амбициозные проекты, мы рады, что наш проект был представлен на экспозиции и привлек внимание премьер-министра РФ Владимира Путина». Проект освоения подземного пространства площади восстания, представленный Владимиру Путину вице-губернатором Юрием Молчановым, заслужил одобрение премьер-министра.

«Перед Петербургом, как и перед многими другими европейскими городами-музеями стоит сложная и ответственная задача – развиваться, сохраняя культурное наследие, составляющее их главную ценность. Подземное строительство – это путь, который позволит соблюсти баланс между охраной и обновлением города, - считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – Поэтому проект на площади Восстания является знаковым для Петербурга».

Напомним, что в настоящее время начинается этап разработки конструктивного решения, результат которого послужит основой для сощдания проекта строительства подземного многофункционального комплекса. В ноябре текущего года начнутся повторные геологические изыскания. «Процесс проектирования займет порядка двух лет. Мы должны дать стопроцентные гарантии городу, что реализация этого проекта не отразится на состоянии архитектурных памятников площади восстания», - подчеркнул Данат Булавко.

VII международный инвестиционный форум «Сочи-2008» стал второй крупной выставочной площадкой, где был представлен проект освоения подземного пространства площади Восстания. Впервые широкой публике и профессионалам рынка он был показан в рамках форума PROEstate в Санкт-Петербурге.

Информация о проекте:

Концепция освоения подземного пространства площади Восстания предполагает строительство четырехуровневого подземного многофункционального комплекса с обширной общественной зоной. Под площадью Восстания планируется сформировать сеть подземных пешеходных переходов и построить двухуровневый паркинг, что позволит, не изменяя архитектурную целостность городского ансамбля, развести транспортные и пешеходные потоки в районе площади. Наряду с этим, строительство крупного многофункционального комплекса создаст дополнительные возможности для экономического развития района и позволит рационально использовать городские земельные ресурсы. Общая площадь комплекса должна составить более 90 тыс. кв. метров, сроки реализации проекта – гг.

07.10.2008

"Вестник Минстроя" (Ростов-на-Дону)

Золотое перо «Вестника»

По итогам конкурса журналистов PROEstate Media Awards 2008, учрежденного организаторами Международного инвестиционного форума PROEstate, обозреватель журнала «Вестник Кубани», который издает ИД «МедиаЮг», Галина Давыденко стала победителем в номинации «Лучшая работа по освещению темы строительства и рынка жилой недвижимости». Статья «Круглая сумма для «кубика» принесла Галине победу, а ИД «МедиаЮг» — признание широкой общественности. В конкурсной борьбе приняли участие 31 СМИ — из Москвы, Петербурга, Новосибирска, Самары, Волгограда, Красноярска и других российских городов.

07.10.2008

***** (Санкт-Петербург)

Заря транспортного коллапса

08.10.2008.

"*****" (Новости недвижимости)

Заря транспортного коллапса

В ближайшие годы транспортная доступность деловых центров станет определяющим фактором в развитии рынка коммерческой недвижимости. К такому выводу пришли участники Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate 2008, прошедшего в начале сентября в Петербурге.

По оценкам экспертов, на сегодняшний день улично-дорожная сеть (УДС) Северной столицы развивается «догоняющими» темпами – в среднем планы строительства и реконструкции городских магистралей на 7–8 лет отстают от предполагаемого возведения новых жилых массивов и офисных комплексов. Наиболее часто с проблемой перегруженности транспортной инфраструктуры сталкиваются девелоперы при строительстве объектов в историческом центре Петербурга.

Без особых надежд

Если не предпринять экстренных мер, уже через 5–7 лет движение в центре города будет полностью парализовано – данный прогноз специалистов Института территориального развития и транспортной инфраструктуры стал краеугольным камнем в дискуссии, посвященной совершенствованию дорожного комплекса Петербурга. На пессимистические заявления не скупились ни чиновники, ни девелоперы.

«Опережающих темпов развития УДС нам пока не достичь. Финансовые ресурсы города ограничены, и это не позволяет нам заниматься всеми вопросами сразу. Правительству приходится выбирать приоритетные для реализации проекты», – заявил заместитель председателя Комитета по транзитно-транспортной политике Алексей Бакирей.

Справка "ДН":

В 2007 году количество личного автотранспорта в Петербурге выросло на 28%. Сейчас в Северной столице насчитывается около 1,35 миллиона машин – примерно 320 единиц на тысячу жителей. Согласно «Схеме размещения объектов хранения легкового индивидуального транспорта», разработанной в 2002 году, таких показателей город должен был достигнуть лишь к 2010-му. В связи с этим в Петербурге ощущается явный дефицит парковочных мест: до европейского уровня мы не дотягиваем примерно на 300 тысяч машино-мест.

Несмотря на то что на фоне общероссийской ситуации опыт Петербурга является положительным, перегруженность дорог Северной столицы по-прежнему не внушает экспертам особых надежд на скорое «безпробочное» будущее. Найти выход из сложившегося положения очень сложно. Cоответствующие полномочия разнесены по различным городским ведомствам и службам – от КБДХ до ГИБДД. В результате на «пробивание» какого-либо решения у специалистов уходят годы.

«Недавно нашему институту удалось доказать, что схему «4+4» нужно вводить на КАД уже сейчас, а не ждать 2010 года. И здесь возникли трудности: никто не хотел верить, что поток машин может вырасти до 100 тысяч в сутки. Из-за этого расширение собирались отложить еще на пару лет», – жалуется заместитель генерального директора Института территориального развития и транспортной инфраструктуры Елена Ногова.

Чиновники согласны, что уровень развития дорожной сети отстает от потребностей пятимиллионного города, однако, по их словам, предпринять что-либо бессильны: планы по совершенствованию инфраструктуры формализованы существующими на сегодняшний день нормативно-правовыми актами. Частные же инвесторы сами виноваты в том, что при разработке нового проекта не учитывают имеющиеся у города данные, ухудшая и без того сложную транспортную ситуацию.

Решением данной проблемы может стать только ограничение въезда в центр Петербурга. С этой давно зреющей в обществе идеей, озвученной генеральным директором Colliers International Санкт-Петербург Борисом Юшенковым, согласились все присутствующие.

«Чем больше мы строим дорог, тем больше на них выезжает людей. Поэтому надо не возводить новые развязки, мосты и тоннели, а ограничивать движение личного транспорта на уже существующих. Все крупные города мира идут по этому пути», – подчеркнул он.

Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург

Ограничивать движение личных автомобилей в центре города бессмысленно без развития системы общественного транспорта, перевести который на выделенные полосы движения просто невозможно. Особенно при современном уровне работы ГИБДД. Посмотрите, что творится на Лиговском проспекте и Петроградке! Пока ГИБДД не обеспечит две вещи: неотвратимость наказания и поступление всех денег от штрафов в бюджет, – ситуация на дорогах не улучшится.

Дорогостоящие пробки

Как продать площади в бизнес-центре, к которому невозможно подъехать? Этот вопрос подспудно звучал в выступлениях всех девелоперов, принявших участие в обсуждении. Фактор наличия свободных подъездных путей стремительно становится ключевым, определяющим успех всего проекта. Элитность места больше не является той приманкой, на которую охотно клюют и заказчики, и потенциальные арендаторы.

«Девелопер может разработать хорошую схему парковки и выездов из бизнес-центра, но он не в силах провести к себе магистраль или изменить существующую вокруг транспортную ситуацию», – резюмировал опасения своих коллег директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-.

Одним из наиболее ярких примеров офисной застройки в центре города, вызывающим ожесточенные споры среди горожан, стал проект «Охта центра». Специалисты Института территориального развития и транспортной инфраструктуры уверены, что строительство стометровой башни и делового комплекса в районе Большеохтинского моста приведет к транспортному коллапсу в Красногвардейском районе Петербурга.

«При разработке схемы движения вокруг «Охта центра» наши ученые пришли к выводу, что только 10% его сотрудников смогут ездить на работу на своих машинах. Иначе они просто забьют все подъездные пути. В администрации города с нашими замечаниями согласились», – сообщила Елена Ногова.

В данном случае хорошая обеспеченность паркингами является несомненным благом и залогом успешности проекта. Однако у подобного решения есть и оборотная сторона – большие площади, отведенные под автостоянки, будут способствовать увеличению потока машин в бизнес-центр. Еще одна потенциальная проблема может возникнуть у владельцев деловых комплексов через несколько лет, когда город придет к необходимости ограничивать передвижение личного транспорта. Так, широко обсуждавшиеся во всех районах Петербурга Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают максимально допустимое количество машино-мест в бизнес-центре в зависимости от его размера. На данный момент Смольный рекомендует девелоперам резервировать одно парковочное место на 100 кв. м офисной площади. Застройщики с Правилами не согласны: сейчас этого слишком мало, а лет через пять окажется слишком много. В результате отведенные под паркинг места будут пустовать.

«Руководство города утверждает, что при строительстве крупного бизнес-центра на 300–500 тыс. кв. м девелопер должен сам думать, где он разместит 15–20 тысяч машин. Это понятно, ведь то, что не поместиться в паркинг, будет оставлено на соседних улицах. Но мне интересно, когда обсуждались проекты «Охта центр» или «Невская Ратуша», почему никто из администрации не спросил, где будут находиться 40 тысяч автомобилей их сотрудников», – возмущается Борис Юшенков.

Чиновники согласились признать некоторые претензии петербургских девелоперов обоснованными, но посоветовали бизнесменам во избежание дальнейшего ухудшения транспортной ситуации выносить крупные деловые комплексы на окраину города.

Оправданные жертвы

Петербург диктует свои законы ведения бизнеса. В частности, девелоперам при строительстве бизнес-центров приходится принимать во внимание не только возможность обеспечения их парковочными местами, но и наличие вокруг подходящей транспортной инфраструктуры и перспективы ее развития в данном районе. По мнению генерального директора A+Estate Юрия Ильина, если все застройщики начнут предъявлять к себе такие жесткие требования, ситуация на дорогах будет ухудшаться не так быстро.

«Скажем в Мюнхене, если девелопер не может обеспечить в бизнес-центре необходимое количество парковочных мест, он обязан сформировать их где то рядом – на соседней улице или во дворе. Эти дополнительные барьеры помогут контролировать ситуацию с транспортными потоками в городе», – считает Юрий Ильин.

Как продать площади в бизнес-центре, к которому невозможно подъехать? Фактор наличия свободных подъездных путей стремительно становится ключевым, определяющим успех всего проекта.

Председатель Комитета по транзитно-транспортной политике Николай Асаул предложил свой вариант решения проблемы: городские власти намерены развивать в Петербурге все виды общественного транспорта. Так, в течение августа в городе проходил эксперимент по возрождению социального водного такси по маршруту Санкт-Петербург–Кронштадт–Ломоносов. Проект оказался удачным – загрузка метеора приблизилась к 100 процентам. Воодушевленное успехом руководство комитета вскоре объявило, что в ближайшее время возобновят также регулярное движение пассажирских катеров по рекам и каналам Северной столицы. Ожидается, что в следующем году будет открыто пять новых скоростных маршрутов.

Еще одним шагом в сторону облегчения нагрузки на основные петербургские магистрали станет вывод из города грузового транспорта. В Смольном уже занялись выносом за границы Петербурга таможенных терминалов, привлекающих огромные грузопотоки.

Справка "ДН":

На сегодняшний день в Петербурге функционирует 63 многоэтажные и 13 подземных (в том числе полузаглубленных) автостоянок. На стадии строительства находятся еще 44 единицы, в том числе 34 многоэтажные и 10 подземных.

Однако некоторые участники дискуссии выдвигали и более радикальные предложения по борьбе с пробками. В частности, Елена Ногова заявила, что для начала стоит приучить самих чиновников и бизнесменов пользоваться общественным транспортом. И делать это нужно уже сейчас, пока город не вышел на мировой уровень по обеспеченности населения личными средствами передвижения (450 автомобилей на одну тысячу жителей). В противном случае через несколько лет единственным приемлемым видом транспорта для петербуржцев станет велосипед.

08.10.2008

***** (Санкт-Петербург)

Инвестиционный имидж гостиничной недвижимости

09.10.2008. "*****" (Новости недвижимости)

Инвестиционный имидж гостиничной недвижимости

10.10.2008. "Большой портал недвижимости"

Инвестиционный имидж гостиничной недвижимости

10.10.2008. Новости недвижимости

Инвестиционный имидж гостиничной недвижимости

Инвестиционные возможности России, несмотря на политические катаклизмы, остаются привлекательными для мирового бизнес-сообщества. Рынок гостиничной недвижимости – среди самых перспективных экономических ниш, и он все еще ждет своих завоевателей.

Основные слагаемые инвестиционного имиджа рынка гостиничной недвижимости были озвучены участниками конференции «Рынок гостиничной недвижимости современной России: тенденции развития, прогнозы и перспективы», состоявшейся в рамках PROEstate 2008.

Сегменты рынка

Рынок гостиничной недвижимости в России все отчетливее делится на сегменты. Самый большой составляют трех-четырехзвездочные отели. Как правило, это бывшие советские типовые гостиницы, которые в настоящее время претерпевают реконструкцию и модернизацию. Доля новых построек в данном сегменте все еще незначительна. Самыми молодыми секторами признаны малые и luxury-отели. Как и все новое, они оказались в центре особого внимания инвесторов – участников конференции.

Проблемы и перспективы развития сегмента малых отелей в России представил Алексей Мусакин, директор филиала Российской гостиничной ассоциации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, руководитель Центра развития отелей.

Число малых отелей постоянно растет. До 2000 года в Петербурге их насчитывалось менее 50, а в 2008-м количество таких объектов перевалило за 600. Сегодня малые отели – это более 2% номерного фонда города. Данный сегмент недвижимости появился благодаря росту числа туристов среднего достатка, ориентированных на гостиницы уровня «две-три звезды», где индивидуальный подход сочетается с соблюдением международных стандартов обслуживания.

Среди сдерживающих факторов развития малых отелей выделяют: сроки кредитования; отсутствие законодательной базы; нехватку специалистов; недостаток постоянной рекламы; ограниченные возможности дистанционного бронирования (последние являются слишком дорогостоящими для малых отелей). До сих пор не определен статус малых отелей. Препятствие тому – разная форма собственности (одни относят к туристическим, другие считаются объектами коммунального хозяйства). Скорость решения проблем существенно отстает от актуальных потребностей.

Сложным остается и вопрос о размерах малых отелей. Алексей Мусакин в качестве примера привел реальную историю. «У одного владельца малого отеля спросили: «Сколько должно быть номеров в такой гостинице?» Тот, не задумываясь, ответил: «Пока вы можете узнавать человека в лицо». А это в среднем не больше 35 постояльцев. Или, если говорить языком статистических данных, то малый отель – это площадь, равная 500 кв. м, включающая в себя около 15 двухместных номеров со стоимостью проживания одного человека – 3 500 руб. в сутки, имеющая 65% заполняемости, валовый доход – 12,5 млн руб., операционные расходы – 43%.

Оптимизации затрат на создание малого отеля, по мнению спикера, способствуют правильные:

– выбор объекта;

– позиционирование объекта;

– выбор правового статуса;

– выбор оснащения и поставщиков;

– работа с жильцами микрорайона;

– работа с представителями государственных структур;

– время открытия;

– использование аутсорсинга;

– объединение закупок.

В настоящее время идет формирование первичного рынка малых отелей. Говорить о существовании вторичного рынка в этом секторе, по мнению господина Мусакина, рано. Есть только единичные случаи продажи (например реализация отеля Prima Vera).

Михаил Фельдман, коммерческий директор Azimut Hotels Company

Объем российского гостиничного рынка увеличивается в среднем на 15–20% в год, что свидетельствует о хороших перспективах этого сегмента недвижимости. Однако на сегодняшний день для инвестиционных компаний данный сектор не является приоритетным, поскольку потенциал других направлений коммерческой недвижимости еще велик в большинстве регионов. Отсюда низкая конкуренция и отсутствие стремления владельцев отелей совершенствовать качество сервиса. Определенные положительные тенденции, безусловно, уже присутствуют. Начали появляться инвестиционные компании, ориентирующиеся на долгосрочную перспективу, в которой гостиничная недвижимость выйдет на первый план по причине насыщения рынка офисными и торговыми центрами. Я думаю, некоторые регионы придут к этому уже через 2–3 года. Также инвесторы уже сейчас охотно вкладывают средства в отели в составе многофункциональных комплексов, получая возможность быстро окупить часть проекта.

Развитие сегмента luxury-отелей можно рассматривать на уровне анализа тенденций, наметившихся в Москве и Петербурге. Елена Игнатий, руководитель отдела гостиничной недвижимости Practis Consulting & Brokerage, назвала основные параметры данного сектора недвижимости. В их числе – месторасположение на центральных улицах (luxury-отели с красивыми видами из окон должны хорошо просматриваться с основных магистралей), уникальный дизайн интерьеров и архитектуры, объединение гостиниц в сети (мультибренды), сочетание класса luxe и бизнес-функций.

Настоящим центром роскоши в Москве является гостиница Ritz Carlton. К услугам гостей клубные этажи, тропический душ и другие элитные развлечения. В Петербурге готовится к вводу Four Seasons на Вознесенском проспекте. Проект превосходит самые смелые ожидания.

Остаются открытыми вопросы о востребованности данного сегмента рынка в России, номерном фонде, оптимальной площади и контингенте постояльцев. Господин Алексис Деларофф, директор по управлению отелями Россия – СНГ Accor Hospitality, ссылаясь на зарубежный опыт, отметил, что гостиницы подобного класса размером от 20 апартаментов способны приносить доход. Важно учитывать общую площадь в объектах реконструкции. В Европе, например, «Шато» имеет не больше 20–30 номеров. Такие отели обычно располагаются в дорогих особняках или замках, площадь которых и определяет размер номерного фонда. На становление эксклюзивной гостиницы требуется от четырех до девяти лет. «В России с созданием отеля в особняке могут возникнуть проблемы, так как практически все подобные помещения имеют сложную структуру собственности», – заметил Деларофф.

Рентабельность

Гостиничная недвижимость – это сложный инвестиционный объект. И прежде всего потому, что из всех активов отель является наиболее долго окупаемым. О положительных и отрицательных моментах вложения средств в данный сегмент недвижимости рассказал участникам конференции инвестор Андрей Ширнин, представитель Renova Story Group. В выступлении было затронуто несколько важных проблем, которые приходится решать с самого начала реализации проекта.

Во-первых, готовность к отсроченному получению доходов. Компании, работающие с гостиницами, не попадают в число тех, кто ориентирован на извлечение наибольшей прибыли в кратчайшие сроки, например, как в случае с инвестированием земельных участков.

Во-вторых, учет факторов, снижающих рентабельность. Как правило, администрации городов предлагают инвестору участки с обременением (например с ветхим жильем), действующие объекты, памятники архитектуры.

В-третьих, преодоление форс-мажорных обстоятельств. Проблемные участки – это еще и риски. Так, при сносе ветхого жилья можно обнаружить клад, и это повлечет за собой приостановку работ на некоторый срок. Расселение квартала также занимает время.

В-четвертых, освоение лишних площадей. Иногда предоставляемых территорий под застройку гостиницы оказывается слишком много. Для возведения нужны точечные участки. Примерно около 0,6 га под отель общей площадью 20 тыс. кв. м.

В-пятых, наличие четких критериев выбора места под застройку. «В спальном районе нет, – считает господин Ширнин. – В курортной зоне – можно подумать. На отдельном участке, чтобы хозяйственные коммуникации отеля не пересекались с инфраструктурой других объектов, – идеальный вариант и т. п.»

И, наконец, важно ясно понимать, что «особенность гостиничного бизнеса в том, что это не рентный бизнес, им нужно управлять».

Андрей Ширнин предложил в качестве ориентиров рентабельности гостиничного объекта следующие цифры: стоимость земельного участка должна составлять не более $300–500 за квадратный метр; ожидаемая доходность девелопера – 23–24%.

Формат объекта

На фоне стремительного сегментирования отечественного рынка гостиничной недвижимости наблюдаются и значительные качественные изменения. Появляются новые форматы, в том числе отели в составе многофункциональных комплексов. В связи с этим возникают вопросы, связанные с проектированием гостиничных объектов, организацией взаимодействия между инвестором и оператором, прогнозированием доходности.

Об опыте реализации гостиничной функции в системе МФК участникам конференции рассказал Евгений Каркачев, вице-президент Heliopark Group, генеральный директор Heliopark Development. По его мнению, включение отеля в многофункциональный комплекс может быть как обременительным, так и приносить доход. Многое зависит от того, какими будут другие составляющие МФК. «Известно, что срок окупаемости объекта около семи лет. Чтобы оптимизировать этот показатель, наша компания, специализирующаяся на загородных отелях, вводит в состав гостиницы апартаменты. Подобные объекты уже есть в Балашихе, Тольятти. В результате высокого спроса на апартаменты объект в Дубне вырос до восемнадцати этажей. В Сосновой Роще апартаменты сдаются в аренду», – проинформировал Евгений Каркачев. При этом была особо подчеркнута необходимость учитывать социально-демографические характеристики контингента, проживающего в комплексе. По мнению специалиста, в объектах, ориентированных на торговлю и услуги, классность гостиницы вряд ли может превышать «три-четыре звезды», что, соответственно, задает параметры контингента постояльцев.