Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации, 2-е издание, переработанное (стр. 12 )

Предметом договора безвозмездного пользования закон признает вещь, прямо не говоря о земельном участке. Однако земельный участок может быть предметом этого договора в силу трех следующих обстоятельств. Во-первых, ст. 130 ГК, закрепляя классификацию вещей на движимые и недвижимые, относит к числу недвижимых вещей земельные участки. Во-вторых, к регулированию отношений по договору ссуды применяются правила ст. 607 ГК, которая относит к числу объектов аренды земельные участки. В-третьих, ст. 694 ГК, определяя права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование, упоминает сервитут, т. е. право ограниченного пользования чужим земельным участком согласно ст. 274 ГК.

Главное отличие договора ссуды от договора аренды состоит в том, что он имеет безвозмездный характер. Данное обстоятельство обусловливает закрепление в законодательстве ряда положений, отражающих специфику этого договора по сравнению с нормами, определяющими содержание договора аренды. Основной целью регламентации отношений, вытекающих из договора безвозмездного пользования, является прежде всего ограничение сферы применения договора ссуды. Кроме того, возникает необходимость ограничить также права ссудополучателя, на которого в отличие от арендатора не возлагается обязанность выплаты арендной платы за предоставление возможности пользования его имуществом.

Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Однако если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование учредителям этой коммерческой организации, ее участникам, руководителям или членам органов управления и контроля такой коммерческой организации (п. 2 ст. 690 ГК).

Предоставление земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучателя является основной обязанностью ссудодателя. Предоставляемый земельный участок должен находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Что касается обязанности ссудодателя передать вместе с вещью ссудополучателю и все ее принадлежности и относящиеся к ней документы, то это положение практически неприменимо к случаям передачи земельных участков. Это объясняется тем, что такими документами могут быть лишь документы, удостоверяющие право собственности на землю. Исходя из характера договора ссуды передача таких документов не является необходимой. Кроме того, непередача таких документов ссудополучателю не может явиться препятствием для использования земельного участка.

В ст. 692 ГК специально урегулированы последствия неисполнения ссудодателем условий договора, т. е. непредоставления земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучателя. В этом случае ссудополучатель не имеет права требовать передать ему вещь в натуре, как это предусмотрено договором аренды. Ссудополучатель имеет возможность требовать от ссудодателя расторгнуть договор и возместить причиненный ему реальный ущерб.

В ст. 693 ГК установлена ответственность ссудодателя за недостатки земельного участка, переданного в безвозмездное пользование. Ответственность наступает лишь в случаях, когда ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования недостатки предоставляемого земельного участка. В данной ситуации ссудополучатель может потребовать от ссудодателя безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Он вправе устранить недостатки вещи собственными средствами, а от ссудодателя потребовать возмещения своих расходов, например на осушение переувлажненного земельного участка и т. п. Кроме этого ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель не отвечает за недостатки земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра участка или при его передаче.

Передача земельного участка в безвозмездное пользование согласно ст. 694 ГК не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц на этот земельный участок (сервитут, право залога и т. п.). Однако при заключении договора ссудодатель обязательно должен предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на такой земельный участок. Если ссудополучатель не был предупрежден ссудодателем о правах третьих лиц на земельный участок, который был ему предоставлен, то в этом случае он имеет право потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им ущерба.

На ссудополучателя возлагаются обязанности по содержанию переданного ему земельного участка. Он должен поддерживать переданный ему в безвозмездное пользование участок в исправном состоянии и, если потребуется, нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК). Конкретные обязанности ссудополучателя в отношении переданного ему земельного участка сформулированы в ст. 42 ЗК. Эти обязанности выражаются главным образом в требованиях обеспечения рационального использования и охраны земель.

В ст. 696 ГК урегулированы вопросы, связанные с риском случайной гибели или случайного повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование. По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). Поскольку в отношениях, вытекающих из договора ссуды, собственником вещи всегда остается ссудодатель, то на нем лежит и риск случайной гибели или случайного повреждения вещи. Однако риск случайной гибели или случайного повреждения вещи может быть возложен на ссудополучателя. Это положение относится к случаям, когда ссудополучатель использовал вещь (предоставленный ему участок земли) не в соответствии с договором безвозмездного пользования или ее назначением; передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя; мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Что касается безвозмездного пользования земельным участком, то указанные последствия возможны только в случаях порчи земельного участка, поскольку земля обладает признаком неуничтожимости.

Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования земельного участка, являющегося предметом договора ссуды, несет ссудодатель, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя (ст. 697 ГК).

Согласно ст. 698 ГК ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в следующих случаях. Например, ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи - использует земельный участок не по целевому назначению. Ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию - не выполняет обязанностей по охране земель, предусмотренных земельным законодательством. Возможны ситуации, когда по вине ссудополучателя происходит существенное ухудшение состояния вещи - земельного участка. Основанием для досрочного расторжения договора закон признает передачу земельного участка третьему лицу без согласия ссудодателя.

В свою очередь, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора при наличии следующих оснований: при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок; при неисполнении ссудодателем обязанности передать участок.

Статья 699 ГК предусмотрела упрощенную процедуру одностороннего отказа от договора. Так, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования при соблюдении обязательного условия - известить ссудодателя о намерении отказаться от договора не позже чем за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Такое же право имеет ссудодатель при соблюдении условия об извещении об этом ссудополучателя, но только по договору безвозмездного пользования, в котором не указан срок его действия.

Статья 700 ГК определяет порядок изменения сторон в договоре безвозмездного пользования. Нормы этой статьи преследуют цель обеспечить защиту прав и законных интересов ссудополучателя. Так, ссудодатель, являясь собственником вещи - земельного участка, вправе произвести его отчуждение или передать его в возмездное пользование другому лицу. Однако в этом случае к новому собственнику или пользователю земельного участка перейдут все права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении земельного участка будут обременены правами ссудополучателя. Это означает, что переход права собственности на земельный участок, ранее переданный в безвозмездное пользование, либо передача этого участка земли в возмездное пользование третьему лицу не затрагивает прав ссудополучателя, который в этом случае остается пользователем данного земельного участка.

Гражданское законодательство предусматривает, что смерть гражданина или ликвидация юридического лица являются основаниями прекращения обязательства (ст. ст. 418, 419 ГК). Иная ситуация складывается в отношениях, вытекающих из договора безвозмездного пользования. В этих случаях права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику умершего гражданина или правопреемнику ликвидированного юридического лица либо к иному лицу, к которому перешло право собственности на вещь. В то же время смерть гражданина или ликвидация юридического лица ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором, представляет собой основание для прекращения договора безвозмездного пользования (ст. 701 ГК).

Необходимо также подчеркнуть, что к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом (земельными участками) применяется ряд норм, регулирующих арендные отношения. Так, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК (п. 2 ст. 689 ГК). В связи с этим при заключении договора безвозмездного пользования следует учитывать правила, предусмотренные указанными статьями ГК.

3. Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Служебные земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. В случае, когда на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая. Основания прекращения права на служебный земельный надел установлены в ст. 47 ЗК (см. комментарий).

В Постановлении Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота" установлены размеры служебных земельных наделов.

Вопросы предоставления служебных земельных наделов регулируются также нормативными актами федеральных органов исполнительной власти. Например, действует Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденное Приказом МПС России от 01.01.01 г. N 26Ц. Согласно п. 19 этого Положения железные дороги предоставляют отдельным категориям работников в полосе отвода служебные земельные наделы для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Норма, касающаяся предоставления работникам государственной лесной охраны в установленном порядке служебных земельных наделов, предусмотрена в п. 3.11 Положения о лесничем Федеральной службы лесного хозяйства России, утвержденного Рослесхозом 3 мая 1995 г.

Глава V. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Комментарий к статье 25

1. Юридические факты являются основаниями возникновения прав на земельные участки. Их перечень указан в ст. 8 ГК. Такими основаниями могут быть договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Основания возникновения прав на земельные участки делятся на две группы. К первой группе относятся основания возникновения права собственности на земельный участок, а ко второй - основания возникновения прав на земельный участок, производных от права собственности на него.

2. Применительно к основаниям возникновения права собственности как на движимое, так и недвижимое имущество действия лиц и события конкретизированы в гл. 14 ГК.

Основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, как правило, по договору с ним. Различие первоначальных и производных способов возникновения права собственности выражается в отсутствии или наличии правопреемства - перехода прав и обязанностей владельца имущества.

К первоначальным основаниям возникновения права собственности гражданское законодательство относит: возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК); переработку (ст. 220 ГК); обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК); самовольную постройку (ст. 222 ГК), а также приобретение права собственности на движимые (ст. ст. ГК) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234 ГК - приобретательная давность).

Из всех перечисленных оснований к возникновению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю, имеет отношение только ст. 234 ГК, регулирующая вопросы приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма применима к земельному участку - основному виду недвижимого имущества.

Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного правонарушения. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно (самовольно) занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т. е. в течение сроков, установленных законом.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.

Что касается ст. 219 ГК, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь. Однако следует отметить, что существует проблема, связанная с регулированием приобретения права собственности на искусственно созданный земельный участок в акватории поверхностного водного объекта.

Наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти как основания приобретения права частной собственности на землю. На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю.

Наибольшее распространение и значение имеют случаи совершения сделок между собственником земельного участка и иным лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к данному лицу - правоприобретателю.

Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы являются производными от права собственности на землю.

Основанием возникновения этих прав на землю являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других - публичной: государственной или муниципальной. Некоторые из этих прав представляют собой завуалированную форму частной собственности на землю - право пожизненного наследуемого владения. Отличительной чертой прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли, является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все права лиц - несобственников земельных участков делятся на два вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества - земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. ст. ГК).

К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения следующих договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением; аренды; безвозмездного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки). В отличие от вещных прав основаниями приобретения обязательственных прав могут быть только договоры. Обязательственные права на земельный участок не могут быть приобретены на основании административного акта.

3. Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. В более общем виде применительно к землям практически всех категорий это право предусмотрено в ст. 262 ГК, согласно которой граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Эти принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Основанием возникновения права общего пользования землей является волеизъявление гражданина.

4. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Формально провозглашенной целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этих целей служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Правовое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт Закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации).

Согласно ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок (п. 1 ст. 551 ГК). Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, так как согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК). По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за некоторыми исключениями. Пункт 2 ст. 1017 ГК также требует, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. п. 1, 2 ст. 564 ГК). Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Кроме того, согласно ст. 20 названного Закона требуется государственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК применительно к земельным участкам являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Согласно ст. 164 ГК предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственной регистрации подлежат ограничения и обременения, т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.).

Объект этих прав - недвижимое имущество (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и детализировано в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации прав на указанные объекты по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости.

Идентификация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в этом реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета, т. е. кадастровым номером.

В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Согласно ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Для присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы, т. е. на единицы кадастрового деления. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Статья 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на земельный участок не является обязательной.

Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утверждены Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773.

В ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Первая стадия - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Отказ в приеме документов не допускается. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, указанием даты и времени их представления.

Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы в целях установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На основании правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и, соответственно, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

В ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Согласно ст. 20 названного Закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и др.

Особо следует отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Особенности осуществления данной процедуры применительно к случаям государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним урегулированы в ст. 22 названного Закона.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.