Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации, 2-е издание, переработанное (стр. 4 )

В-третьих, путем установления правового института ответственности за нарушение земельного законодательства как элемента понятия "правовой режим земель". Такие меры ответственности, как гражданско-правовая ответственность, административная, дисциплинарная и уголовная ответственность регулируются не земельным, а иными отраслями законодательства. Правовой характер этих мер определяется вне рамок предмета земельного права. В качестве элемента понятия "правовой режим земель" имеет смысл рассматривать только такие меры ответственности, которые предусмотрены непосредственно земельным законодательством и отражают специфику предмета правового регулирования данной отрасли. Речь идет о принудительном прекращении прав на землю (принудительном изъятии земельного участка) за нарушения земельного законодательства - особой мере ответственности, которая применяется только в земельном праве.

В-четвертых, путем регулирования особенностей оборота земель. Возможность оборота земельных участков прямо зависит от того, к какой категории земель относится участок. Поэтому, например, оборот земельных участков, которые используются в сельском хозяйстве, регулируется специальным Федеральным законом. Есть вполне достаточные основания рассматривать в качестве особого элемента правового режима земель также вопросы регулирования оборота земельных участков.

Что касается правовой охраны земель, то вряд ли имеются убедительные доводы рассматривать этот правовой институт в качестве элемента понятия "правовой режим земель". Меры по охране земель включаются в содержание прав на землю путем закрепления прежде всего обязанностей по охране земель. Кроме того, задача охраны земель решается посредством осуществления соответствующих функций управления и организационных мер.

Таким образом, понятие "правовой режим земель" представляет собой совокупность правовых норм, определяющих содержание и особенности таких его элементов, как право собственности на землю, права на землю лиц - несобственников земельных участков, управление в сфере использования и охраны земель, основания и порядок принудительного прекращения прав на землю и оборотоспособность земельных участков (ст. 27 ЗК).

Понятие "правовой режим" применяется в отношении как всех земель (правовой режим земель), так и отдельных категорий земель, видов и подвидов категорий земель. В данном контексте понятие "правовой режим земель" характеризуется как определенный режим законности и правопорядка, точнее говоря, как земельный правопорядок.

В отношении земель особо охраняемых территорий используется термин "особый правовой режим земель". Термин "особый" дополнительно к содержанию понятия "правовой режим земель", указанному выше, означает, что использование этих земель ограничивается или запрещается вовсе.

Практическое значение использования понятия "правовой режим земель" заключается в том, что с его помощью можно определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т. е. установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель. Можно выявить возможность использования земель на основании иных титулов (права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и др.), на которых можно использовать все категории земель, кроме земель водного фонда.

Так, использование земель лесного фонда допускается на основании права постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, права ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), права аренды лесных участков, а также права безвозмездного срочного пользования лесными участками, которые возникают и прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, законодательством РФ о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК.

В водном законодательстве установлены права, на основании которых могут использоваться земли водного фонда, занятые водными объектами. К ним относятся договор долгосрочного пользования и решение о предоставлении водного объекта в пользование. Право пользования землями водного фонда подчинено праву водопользования и включается в его содержание.

Использование понятия "правовой режим земель" дает возможность отразить особенности управления в сфере использования и охраны как всех земель в целом, так и отдельных категорий земель.

Территориальное планирование использования земель, государственный кадастр недвижимости, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, перевод земель из одной категории в другую, землеустройство, предоставление земельных участков, государственная регистрация прав на земельные участки, земельный контроль, мониторинг земель осуществляются в отношении почти всех категорий земель. Однако есть особенности. Так, в отношении земель лесного фонда осуществляется функция ведения государственного лесного реестра. В отношении земель водного фонда ведется государственный водный реестр. Применительно к землям особо охраняемых природных территорий - государственный кадастр особо охраняемых природных территорий. Не проводится землеустройство на землях лесного фонда, на этих землях осуществляется лесоустройство и т. д.

Принудительное прекращение прав на землю - это санкция за нарушение земельного законодательства. Возможность ее применения является элементом правового режима земель и зависит от категории земель. Например, по общему правилу право частной собственности на земельный участок не может быть принудительно прекращено даже в случаях нарушений его собственником земельного законодательства. Однако если земельный участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, то он может быть принудительно изъят. Если участок находится в составе земель водного фонда, то прекращение права на землю обусловлено принудительным прекращением права водопользования.

Оборотоспособность земельного участка прямо обусловлена тем, в составе какой категории земель он находится. Так, установлены специальные условия оборота земель сельскохозяйственного назначения. Некоторые земли изъяты или ограничены в обороте, например земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда.

Особое практическое значение имеет понятие "правовой режим земельного участка". Понятие "правовой режим земельного участка" отлично от понятий "правовой режим земель" и "правовой режим категории земель", рассмотренных выше.

Основное содержание понятия "правовой режим земельного участка" сводится к правам и обязанностям его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Определить правовой режим конкретного земельного участка можно только на основе учета комплекса различных условий.

Основным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Целевое назначение категории земель, в свою очередь, определяет возможность использования земли на соответствующем титуле: праве собственности или на титулах, производных от права собственности.

На определение правового режима земельного участка оказывает влияние осуществление некоторых управленческих функций. Так, на содержание прав и обязанностей лица, использующего земельный участок, может повлиять реализация функции изъятия земель для государственных и общественных нужд. Правовой режим участка земли может измениться в результате резервирования земель.

Меры, осуществляемые в порядке территориального планирования использования земель, также могут иметь значение для определения прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки. Например, при изменении границ населенного пункта и включении земельного участка в состав земель населенного пункта.

Правовой режим земельных участков в составе земель населенных пунктов прямо зависит от результатов территориального зонирования, от содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости.

На правовой режим земельного участка оказывает влияние наличие ограничений прав на землю и публичных сервитутов, правовая природа которых приближается к ограничениям. Кроме того, нужно учитывать наличие или отсутствие частных сервитутов, что также, естественно, влияет на правовой режим участка.

3. ЗК предусматривает, что в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов может быть установлен особый правовой режим использования земель (о правовом режиме этих земель см. комментарий к ст. 95 ЗК).

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

Комментарий к статье 8

1. Комментируемая статья определяет порядок перевода земель из одной категории в другую, т. е. изменения целевого назначения земель.

Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предусматривает, что отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Перевод земель из одной категории в другую представляет собой процедуру, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельного участка вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории земель.

В названном Законе различаются такие понятия, как "перевод земель из одной категории в другую" и "перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую". Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 2 Закона).

Возможно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую. Содержание такого ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, или уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.

Допускается подача ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. В таком ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок. Определен перечень документов, прилагаемых к ходатайству.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин отказа его рассмотрения.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе. Акт о переводе либо об отказе в переводе направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня его принятия. Указанный акт может быть обжалован в суд.

В удовлетворении ходатайства о переводе может быть отказано в случаях, если федеральными законами установлены ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрет на такой перевод; наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В соответствии со ст. 5 названного Закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Необходимо отметить, что ч. 4 ст. 9 ГсК не допускает принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами <1>.

<1> Часть 4 ст. 9 ГсК вводится в действие с 1 января 2010 г.

Действует особый порядок перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов. Согласно ст. 8 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Статья 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" закрепляет правило о том, что до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном данной статьей, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов. Законами субъектов РФ может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков.

Особые правила применяются в случаях перевода земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов для создания туристско-рекреационных особых экономических зон. В соответствии со ст. 10 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы такой зоны является переводом земель из одной категории в другую.

Статья 4 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" предусматривает несколько типов особых экономических зон, одним из которых являются туристско-рекреационные особые экономические зоны. Туристско-рекреационные особые экономические зоны создаются на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ.

На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны земельные участки, образующие эту зону (в том числе земельные участки, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур этой зоны, объектов жилищного фонда и на которых размещены такие объекты), могут находиться во владении и (или) в пользовании граждан или юридических лиц. Земельные участки для создания такой особой экономической зоны могут относиться к землям лесного фонда, землям особо охраняемых территорий и объектов, в том числе землям национальных парков. На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны на земельных участках, образующих эту зону, могут быть расположены объекты, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности (ст. 5 указанного Закона).

Согласно ст. 10 Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" резидент туристско-рекреационной особой экономической зоны вправе осуществлять только туристско-рекреационную деятельность в пределах, предусмотренных соответствующим соглашением. Под туристско-рекреационной деятельностью понимается деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей по строительству, реконструкции, эксплуатации объектов туристской индустрии, объектов, предназначенных для санаторно-курортного лечения, медицинской реабилитации и отдыха граждан, а также туристская деятельность и деятельность по разработке месторождений минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, их добыче и использованию, в том числе деятельность по санаторно-курортному лечению и профилактике заболеваний, медицинской реабилитации, организации отдыха граждан, промышленному розливу минеральных вод.

2. Учитывая особую важность принадлежности земельного участка к соответствующей категории, п. 2 комментируемой статьи предусматривает случаи, когда категория земель должна указываться в актах исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, а также в иных документах.

В частности, согласно ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся такие сведения об объекте недвижимости, как указание категории земель, к которой отнесен земельный участок.

3. В п. 3 комментируемой статьи установлены правовые последствия несоблюдения требований о порядке перевода земель из одной категории в другую. Нарушение этих требований органом государственной власти или органом местного самоуправления является основанием для признания акта этих органов недействительным.

Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений

Комментарий к статье 9

1. Перечисленные в комментируемой статье полномочия Российской Федерации реализуют соответствующие федеральные органы государственной власти, к компетенции которых действующее законодательство относит вопросы регулирования земельных отношений. Основой осуществления полномочий Российской Федерации в области земельных отношений являются положения Конституции РФ, имеющие принципиальное значение для развития всего земельного законодательства.

Установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений ЗК относит к числу полномочий Российской Федерации. В концентрированном виде федеральная политика в данной сфере выражается в форме принятия федеральных законов, что прямо предусмотрено в ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, т. е. Земельного кодекса РФ.

Установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки на различных титулах, также отнесено к компетенции Российской Федерации. Публичные интересы, связанные с обеспечением рационального использования и охраны земель, окружающей среды, определяют необходимость установления ограничений хозяйственной деятельности и использования земель. В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК или иным федеральным законом.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли либо требований о воздержании от совершения определенных действий.

Под оборотоспособностью понимается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). Оборотоспособность - это возможность распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Применительно к сфере земельных отношений оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность их собственников определять юридическую судьбу земельных участков, т. е. распоряжаться ими в пределах, установленных законом - ЗК.

Основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью. Ограничения оборотоспособности земельных участков - это также прерогатива федеральных органов государственной власти (см. комментарий к ст. 27 ЗК).

Осуществление ряда функций управления в сфере использования и охраны земель также отнесено к полномочиям Российской Федерации. К ним относится мониторинг земель. Согласно ст. 67 ЗК мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Порядок осуществления мониторинга земель устанавливается Правительством РФ. Положение об осуществлении государственного мониторинга земель утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. N 846.

К числу важнейших управленческих функций относится государственный земельный контроль. Государственный земельный контроль осуществляется специально уполномоченными государственными органами за соблюдением земельного законодательства, норм, правил и требований по охране и использованию земель всеми организациями, независимо от их ведомственной подчиненности и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами (ст. 71 ЗК). Положение о государственном земельном контроле утверждено Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689.

Порядок проведения работ по землеустройству регулируется ст. ст. 68 и 69 ЗК и Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве". В ст. 1 названного Закона землеустройство определяется как мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Согласно ст. 70.1 ЗК резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК (см. комментарий), а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, - также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

На федеральном уровне устанавливается порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа. Основания изъятия земельных участков установлены в ст. 49 ЗК, а в ст. 55 ЗК - условия и порядок изъятия земельных участков. Кроме того, к компетенции федеральных органов государственной власти непосредственно относится осуществление данной функции в тех случаях, когда возникает необходимость изъять земли для федеральных нужд.

К числу полномочий Российской Федерации ЗК также относит разработку и реализацию федеральных программ по использованию и охране земель. Общие положения, касающиеся порядка разработки федеральных программ, предусмотрены в Федеральном законе от 20 июля 1995 г. N 115-ФЗ "О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации". В частности, ст. 1 названного Закона определяет программу социально-экономического развития РФ как комплексную систему целевых ориентиров социально-экономического развития РФ и планируемых государством эффективных путей и средств достижения указанных ориентиров.

Статья 4 данного Закона предусматривает, что прогноз социально-экономического развития на среднесрочную перспективу разрабатывается на период от трех до пяти лет и ежегодно корректируется. Порядок разработки прогноза социально-экономического развития на среднесрочную перспективу определяется Правительством РФ и подлежит опубликованию.

2. Наряду с указанными выше полномочиями ЗК наделяет Российскую Федерацию правом управлять и распоряжаться теми землями, которые находятся в федеральной собственности (ст. 17 ЗК). Содержание права собственности, независимо от того, какое имущество является объектом права собственности, определено в ст. 209 ГК и сводится к правомочиям владения, пользования и распоряжения, причем объем и содержание этих правомочий имеет определенную специфику.

Правомочие управления всеми землями независимо от того, в чьей собственности они находятся, основано на праве территориального верховенства государства, а право распоряжения землями - на праве собственности Российской Федерации. Исходя из этого вряд ли обосновано наделение Российской Федерации как собственника федеральных земель правомочием управления, что не соответствует основам гражданско-правового регулирования отношений собственности. Это замечание относится также и к полномочиям субъектов РФ, а также органов местного самоуправления (ст. ст. 10 и 11 ЗК).

Статья 10. Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений

Комментарий к статье 10

Полномочия органов государственной власти субъектов РФ установлены Федеральным законом от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". Согласно ст. 1 названного Закона в соответствии с Конституцией РФ деятельность органов государственной власти субъекта РФ осуществляется на основе принципов государственной и территориальной целостности Российской Федерации; распространения суверенитета Российской Федерации на всю ее территорию; верховенства Конституции РФ и федеральных законов на всей территории РФ; единства системы государственной власти; разделения государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную в целях обеспечения сбалансированности полномочий и исключения сосредоточения всех полномочий или большей их части в ведении одного органа государственной власти либо должностного лица; разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов РФ; самостоятельного осуществления органами государственной власти субъектов РФ принадлежащих им полномочий; самостоятельного осуществления своих полномочий органами местного самоуправления.

В ст. 5 названного Закона закреплены основные полномочия законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ. Этот орган государственной власти принимает конституцию (устав) субъекта РФ и поправки к ней (нему), если иное не установлено конституцией (уставом) субъекта РФ; осуществляет законодательное регулирование по предметам ведения субъекта РФ и предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ в пределах полномочий субъекта РФ; осуществляет иные полномочия, установленные Конституцией РФ, названным Законом, другими федеральными законами, конституцией (уставом) и законами субъекта РФ.

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст. 21 названного Закона разрабатывает и осуществляет меры по обеспечению комплексного социально-экономического развития субъекта РФ, участвует в проведении единой государственной политики в области финансов, науки, образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения и экологии.

В комментируемой статье определены полномочия субъектов РФ в области земельных отношений. К ним относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

Комментарий к статье 11

Комментируемая статья закрепляет наиболее важные полномочия, которые осуществляют органы местного самоуправления. Так, ст. 70.1 ЗК определяет основные условия резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельных участков, в том числе и путем выкупа земель для муниципальных нужд, эти органы местного самоуправления осуществляют в соответствии со ст. ст. 49 и 55 ЗК. Порядок изъятия земель согласно ст. 9 ЗК устанавливается на федеральном уровне.

Установление правил землепользования и застройки территорий поселений также относится к компетенции этих органов. Согласно ст. 1 ГсК правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Статья 8 ГсК относит к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности утверждение правил землепользования и застройки поселений. К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов относится утверждение правил землепользования и застройки межселенных территорий, к полномочиям органов местного самоуправления городских округов - утверждение правил землепользования и застройки городских округов.

Органы местного самоуправления разрабатывают и реализуют местные программы по использованию и охране земель, управляют и распоряжаются землями, которые являются муниципальной собственностью, а также осуществляют иные полномочия.

В Федеральном законе от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определена компетенция органов местного самоуправления. Так, к вопросам местного значения поселения относятся планирование застройки территории поселения, территориальное зонирование земель поселения, установление правил землепользования и застройки территории поселения, изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, земельный контроль за использованием земель поселения (ст. 14). К вопросам местного значения муниципального района относятся территориальное зонирование земель межселенных территорий, изъятие земельных участков межселенных территорий для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, земельный контроль за использованием земель межселенных территорий, ведение кадастра землеустроительной и градостроительной документации (ст. 15). На уровне городского округа осуществляются планирование застройки, территориальное зонирование земель городского округа, установление правил землепользования и застройки территории городского округа, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, земельный контроль за использованием земель городского округа, ведение кадастра землеустроительной и градостроительной документации (ст. 16).

Глава I.1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Статья 11.1. Понятие земельного участка

Комментарий к статье 11.1

До последнего времени земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК). Ныне земельным участком считается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В соответствии с комментируемой статьей почва более не является неотъемлемой составной частью земельного участка.

Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен отвечать определенным признакам, которые выработаны в теории земельного права. Основным условием является то, что земельный участок должен быть индивидуализирован. Под индивидуализацией земельного участка понимается выявление таких особых его характеристик, с помощью которых возможно однозначно определить данный участок среди иных земельных участков. Основными признаками земельного участка, с помощью которых осуществляется его индивидуализация, являются местоположение, площадь и границы участка.

Согласно ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

площадь, определенная с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение;

другие сведения.

В то же время в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости: ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер); кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (образование объекта недвижимости); адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.); сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок, и др.