Дайджест СМИ по теме "Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate" (стр. 3 )

Игорь Кривошеев:

– Наша компания, например, сейчас начинает реализацию проекта «Семь столиц», в котором будут использованы принципы экодевелопмента. Здесь будет проведена система коллекторного отопления и водоснабжения, рассматривается возможность использования локальной системы водоочистки и водоотведения, будут применены энергоэффективные теплоизоляция и остекление. Все это поможет значительно экономить энергоресурсы. Энергоэффективные технологии широко используются во всем мире, они отвечают международным экологическим требованиям и позволяют не только свести к минимуму негативное воздействие на окружающую среду, но и создать комфортные условия проживания. Также они позволяют снизить стоимость эксплуатации сооружений, построенных с их применением. Спрос на энергосберегающие технологии и материалы в нашей стране пока невелик, несмотря на то что они не дорогостоящи, а зачастую совсем ничего не стоят. Существует ряд факторов, сдерживающих их распространение на территории России. В первую очередь это дефицит квалифицированных специалистов, обладающих необходимым набором знаний и навыков работы с этими технологиями.

Александр Свинолобов:

– В Стокгольме компанией NCC был построен бизнес-центр «Вэстерпорт» по технологии «зеленое здание». Сравним эффективность использования электроэнергии в «Вэстерпорте» за год с показателями здания, которое было построено без использования новых технологий (см. таблицу). Экономия на квадратный метр арендуемой площади за год составит приблизительно 50 крон (примерно 198 рублей). Общая площадь здания составляет 2000 квадратных метров. Таким образом, ежегодная экономия составляет порядка крон (примерно рублей).

– Кто сегодня работает в этой сфере?

Игорь Кривошеев:

– Сейчас экотехнологии применяются в основном в сфере малоэтажного строительства.

Александр Свинолобов:

– В основном зарубежные компании. Русские компании еще только знакомятся с этим направлением, так как у нас не стимулируют эту отрасль. Здания, построенные по «зеленым технологиям», становятся интересны девелоперам в том случае, когда они видят в этом выгоду, у нас же низкие цены на энергоносители никоим образом не стимулируют это направление. Да и об экологической составляющей проектов задумываются очень мало. В Финляндии, например, каждому зданию присвоен класс эффективности энергоиспользования, и если ты пытаешься продать квартиру в здании с высоким энергопотреблением, у тебя ее попросту никто не купит. Счета за электроэнергию будут зашкаливать.

Людмила Рева:

– Компания Astera давала консультации по использованию технологий экодевелопмента в консалтинговых работах по различным проектам. Один из примеров – «зеленые офисы» в составе бизнес-парка на территории завода .

Валерий Вакуленко:

– Очень перспективное место для развития экотехнологий в России – это Сочи, точнее, олимпийское строительство. Поскольку Олимпиада – событие мирового масштаба, олимпийскую застройку регламентирует международное законодательство, предписывающее соблюдение экологических норм и стандартов. Поэтому сегодня Сочи претендует на то, чтобы быть своеобразным «полигоном» для использования передовых технологий и различных экостандартов, которые после успешной их реализации могут стать эталоном экологического девелопмента в России. Имеретинская долина уже превращается в огромную стройку века. Если проектировщики, девелоперы и строители смогут обрести должное понимание экологических принципов и применить их на практике – эта территория может стать черноморской Ниццей, а то и Монако. Если их полностью игнорировать – получим очередное «кладбище девелоперских проектов», пусть даже и олимпийских.

– Совместимы ли понятия «экологичность» и «экономичность»?

Александр Свинолобов:

– Безусловно.

Валерий Вакуленко:

– Сейчас важнейшее значение имеет энергоэффективность здания, поскольку от нее зависит, с одной стороны, стоимость эксплуатации здания, а с другой стороны, выбросы, в первую очередь, парниковых газов. По оценкам специалистов, такая глобальная экологическая катастрофа, как изменение климата, на 55 процентов вызвана именно недвижимостью. С точки зрения этого важнейшего показателя «зелености», экологичности дом, построенный из весьма дешевых сэндвич-панелей, гораздо более зеленый, нежели дорогой бревенчатый дом, для строительства которого, к тому же, требуется срубить целую сосновую рощу. Это один из примеров того, что экологичное может быть экономичным даже на стадии строительства.

Людмила Рева:

– Эти понятия совместимы, начиная от вторичного и дальнейшего использования того же самого мусора (бумаги, стекла и прочего), что позволяет в значительной степени снизить издержки. Другой вопрос, насколько это применимо в России: у нас все, что изготовлено из экологически чистых материалов, стоит в несколько раз дороже, чем то, что изготовлено из «обычных» материалов.

Вероника Лежнева:

– Понятия «экологичность» и «экономичность» могут сосуществовать при реализации проекта. Но это становится очевидным, если включать в рассмотрение не только фактическую реализацию проекта, но и его дальнейшую эксплуатацию. Действительно, строительство коммерческого объекта в соответствии с основными принципами green development обойдется девелоперу дороже. Основываясь на международном опыте, мы говорим о том, что увеличение расходов на строительство составляет от 10 до 20 процентов. Объекты green development обладают как явными, так и скрытыми преимуществами в процессе эксплуатации. К явным относятся сокращение операционных расходов на 8-10 процентов, более высокие арендные ставки по сравнению с традиционными объектами и более высокая рыночная стоимость. Скрытым преимуществом являются более комфортные условия работы в таких зданиях. Кроме того, если мы говорим об офисных проектах, не стоит также забывать и о том, что для все большего количества крупных международных компаний одним из элементов корпоративной политики становится размещение офиса в экологичных офисных зданиях. В России подобное правило соблюдать довольно сложно в силу отсутствия таких объектов, но по мере развития рынка такие здания будут пользоваться все большим спросом. В Европе и в Азии заполняемость экологичных зданий выше, чем у конкурентов.

– Уже давно ведутся разговоры о том, что в России может быть введена экологическая сертификация девелоперских проектов. Насколько это реально?

Людмила Рева:

– Нет ничего невозможного; тем не менее, пока такая возможность выглядит довольно туманно. Изначально все упирается в бюрократический аппарат, а именно – несогласованность действий различных ведомств, осуществляющих экологический контроль в России (как-то: Росприроднадзор, Минприроды, Россельхознадзор и так далее).

Илья Логинов:

– Развитие экодевелопмента в первую очередь зависит от государства. На правительственном уровне должна формироваться программа стимулирования этого направления. Это и субсидии, и льготы, и инвестиции в разработки технологий, вплоть до пропаганды здорового образа жизни в гармонии с природой. Этому также будет способствовать рост тарифов на эксплуатацию. Если никто об этом не позаботится, то само по себе ничего не разовьется еще очень и очень долго. Изменения будут происходить на рынке офисной недвижимости, где расходы на эксплуатацию определяют арендную плату и, соответственно, привлекательность бизнес-центра. Также будет интерес со стороны покупателей элитной недвижимости, которые стремятся обеспечить себе не только комфортный, но здоровый образ жизни и готовы за это платить любые деньги.

Валерий Вакуленко:

– России необходимо срочно принимать либо какой-то из существующих в мире стандартов экологичности, либо создавать свой собственный и всеми мерами – законодательными, нормативными, управленческими, экономическими – добиваться соблюдения критериев «зелености» при строительстве новых, реконструкции существующих и эксплуатации действующих зданий. Такие системы стандартов в мире уже давно существуют и во многих странах – как развитых западных, так и развивающихся (вроде Индии, Китая) – повсеместно используются. Самым первым и наиболее распространенным стандартом является BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в Великобритании в 1990 году. Следующим по распространенности считается стандарт LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), созданный в США в 1998 году и очень динамично распространяющийся по всему миру. Кроме этих, есть свои стандарты в Германии, Канаде, Австралии, Японии и многих других странах.

Валерий Хламкин:

– Сертификация в России вводится быстро и порой ультимативно. Однако реальной подоплеки для этого я на сегодняшний день не вижу.

Игорь Кривошеев:

– Не так давно в нашей стране была учреждена и в ближайшие годы начнет действовать общественная организация «Совет по экологическому строительству в России» (Russian Green Building Council – RUGBC) под эгидой Всемирного совета по экологическому строительству.

Александр Свинолобов:

– Это будет реально, когда начнут расти цены на энергоносители. Любые нормы принимаются, когда они необходимы. Если в законодательном акте нет надобности, его никогда не примут.

PROEstate-2009, Источник: Журнал CRE, октябрь 2009; Авторы: Анна Невская, Александра Сморжевская, Екатерина Крылова

С 3 по 5 сентября в Санкт-Петербурге прошел III Международный инвестиционный форум по недвижимости ProEstate. Здесь собрались компании, для которых прошедший с начала кризиса год не стал фатальным. Радует, что таких набралось довольно много. На открытии ProEstate рынок недвижимости сравнили со школьниками. За год они, очевидно, повзрослели и усвоили, что при плохой успеваемости их легко могут отчислить.

О сновные «скелеты» уже выпали из шкафа, соглашались многие участники деловой программы ProEstate. Именно поэтому говорить экспертам хотелось о перспективах рынка. Еще больше – о гло - бальных проблемах городов и человечества. Но и в глобальных вопросах видение экспертов не было единым. Так, примерно на пять с половиной лет разошлись во мнениях по поводу выхода из кризиса участники пленарного заседания «Преодоление неопределенности». Виктор Плескачевский, председатель комитета Государственной Думы по собственности, настаивал на 6 годах возврата к прежним ценам. По его словам, во время Великой депрессии рынок падал 1,5 года, а восстанавливался 13 лет. Кризис, по его мнению, еще раз подтвердил, что недвижимость – неотъемлемая часть рынка капитала, а не товар. Но другие участники заседания более оптимистично смотрят на ситуацию. Так, мэру Екатеринбурга Аркадию Чернецкому больше близки прогнозы по выходу из кризиса в ближайшие полгода. Дальнейшее обсуждение стратегий развития экономики страны в целом и рынка недвижимости в частности обрели философский оттенок и внерыночный масштаб. Тон задал президент Urban Land Institute (США) Уильям Кистлер. Он нарисовал апокалипсическую картину все расширяющегося человечества. С 50-х годов прошлого

столетия население Земли увеличилось вдвое, и более 50% этого населения сегодня – это жители городов, среди которых растет число миллионников. В ближайшие 25 лет, по подсчетам ученых ULI, население вырастет еще на 6–9 млрд человек, из них в городах будет проживать уже 70%. Хаотично развиваясь, города быстро поглощают землю – примерно 40 тыс. кв. км в год, сокращая количество сельхозугодий. «В глазах государственной власти и обывателей девелоперы представляются свиньями у корыта, озабоченными только своим коммерческим успехом», – сообщил Уильям Кистлер собравшимся участникам рынка, проиллюстрировав свои слова соответствующим слайдом. В свою очередь, государство ассоциируется у девелоперов с туповатым мэром из сериала «Симпсоны». Все это приводит к тому, что города развиваются хаотично, без какой-либо идеи, поглощая все новые и новые участки земли и природные

ресурсы. По мнению г-на Кистлера, необходимо наладить более тесные связи между девелоперами и представителями власти – чтобы они могли обсуждать перспективы и заглядывать вместе в будущее.

После выступления профессора мэр Екатеринбурга заверил присутствующих, что в его городе созданы все возможности для реализации тенденции устойчивого развития, а именно: разработан и утвержден план развития города. Виктор Плескачевский посетовал, что Москва и Санкт-Петербург, по сути, являются городамизаводами, и эту ситуацию нужно преодолевать. Переосмыслять будущее городов чиновники и бизнесмены продолжили на одноименной дискуссии. Открывая ее, председатель Совета Национальной гильдии градостроителей Юрий Перелыгин отметил, что одной философией проблему развития городов не решить. «Петербург прошел большой путь в области стратегического планирования, – отметил генеральный директор Colliers International SPb Борис Юшенков. – Но ни концепция социально-экономического развития до 2025 года, ни генплан не являются настольными книгами девелоперов. Потому что мы не верим, что заявленные планы будут реализованы. Проекты финансируются выборочно – например, Западный скоростной диаметр.

Но ответов на вопросы - что вообще будет с городом, будет ли он промышленным центром, транспортным хабом, туристическим центром – как не было, так и нет. Чтобы снизить риски, девелоперы упрощают проекты, идя по пути минимизации издержек на случай, если приоритеты государства вдруг поменяются. Нам потом будет стыдно за эти здания, и мы будем их сносить».

Заместитель главы считает, что истоки проблемы следует искать на федеральном уровне: «Не у всех стратегических планов есть такой раздел, как механизм реализации. Сегодня разрабатывать стратегию развития крупного города невозможно без понимания стратегии развития РФ».

Мэр города , считает, что залог развития городов – в возрождении градообразующих предприятий, которые потянут за собой жилые и деловые районы. «Мы любого инвестора привлекаем для того, чтобы он не только свое предприятие создал и

решил свою узкую проблему, – мы ему предоставляем преференции в обмен на нагрузку по развитию городской инфраструктуры. И инвесторы на это идут, влияя на развитие города», – отмечает г-н Ульянов. Однако, по мнению директора фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» Владмира Княгинина, процесс переосмысления будущего городов предполагает более широкий взгляд на вещи. «Кризис дал нам время проектировать будущее. Занимаясь этим, надо учитывать, что после поколения беби-бумеров, на рынок выходит «поколение Y», или эхо-бумеры. Это люди, которым сейчас примерно от 11 до 29 лет.

С 2010 года беби-бумеры перестают быть активными покупателями недвижимости. Короли рынка будущего – это эхо-бумеры и «миллениумы», которые придут за ними. В следующее 10-летие изменится не только состав игроков, поменяется и мир вещей. Становится все больше и больше умных вещей. Появляются умные автомобильные дороги, дома. Природа перестает давать нам ресурсы, и города вынуждены становиться из потребителей производителями ресурсов. Это означает как минимум децентрализацию большинства сетей и инженерных коммуникаций», – считает Владимир Княгинин. Менталитет эхо-бумеров заставляет г-на Княгинина опасаться за будущее индустриальных городов. «Позиция эхо-бумера – я не буду заниматься тем, что мне лично не интересно. В итоге города, где неинтересно жить и работать, будут терять людей», – уверен эксперт, поэтому инновационный бум необходимо запускать в самое ближайшее время. Региональные чиновники попытались прервать полет фантазии г-на Княгинина. «Для того чтобы сегодня рас-

суждать об умных домах, нам нужно с 15 числа дать тепло в дома Екатеринбурга. Безусловно, нужно говорить о постиндустриальных городах. Но в современных городах у нас много проблем, и в ближайшие 50-70 лет мы будем в них жить. Наша задача сегодня – обеспечить нормальный уровень жизни по всей стране», – считает Александр Высокинский. «Каждый должен заниматься своим делом.

Государство – формировать идеологию развития города, девелоперы, изучая стратегию развития города, тщательно прорабатывать свой бизнес-план, а человек – жить в той среде, которая построена по нормальным правилам», – полагает заместитель генерального директора «ВТБ-Девелопмент» Надежда Винник. «В моем понимании городская власть не может быть агентом развития.

Агентом должна быть бизнес-элита, верхушка общества, решения которой должны поддерживаться властью», – считает в свою очередь Борис Юшенков. Но большинство участников дискуссии пришли к той же мысли, что и ученые ULI, – агентами развития являются четыре силы – бизнес, общественность, наука и власть. И переосмыслить будущее городов удастся только тогда, когда они договорятся между собой. Параллельно теме о разработке стратегий городов в соседнем зале шла дискуссия «Перераспределение активов – слияния и поглощения». Проза дня – сегодня многие девелоперские активы переходят в собственность банков. Что с ними делать? На этот счет у каждого банка свой подход, отметил Александр Ольховский, президент ГУД, вице-президент – управляющий директор банка ВТБ, модерировавший дискуссию. Так, ВЭБ создал -инвест», куда в результате санации перешли активы Глобэкс-банка. «Основа

банковской деятельности не заключается во владении активами в виде недвижимости. Именно поэтому была создана отдельная структура», – говорит Александр Репринцев, руководитель «ВЭБ-инвест». Г-н Репринцев настаивает на эффективности подобного подхода, потому что, с одной стороны, банк получил подконтрольную дочернюю структуру, а с другой – команду профессионалов, способную самостоятельно принимать решения.

Денис Хадеев, заместитель председателя правления объединенный банк», полагает, что для банка выгоднее поддержать девелопера путем реструктуризации задолженности, но получить приемлемый cash-flow. Но банк работает и по другим схемам: забирает активы для последующей продажи или самостоятельного управления. При этом на аутсорсинг банк отдает эксплуатацию объектов.

Особенность актива в виде недвижимости в том, отметил Шарль Будэ, управляющий директор Jones Lang LaSalle, что его надо постоянно развивать. А для этого нужна либо собственная сильная команда, либо нанята управляющая компания. «В Америке банки реструктурируют долги, чтобы не приобретать объекты. Но надо помнить, что там банки не вынуждены создавать собственные структуры, как это происходит в России, потому что рынок прозрачен и актив всегда можно продать», – отметил г-н Будэ.

На второй день работы форума ProEstate в рамках панельной дискуссии «ГЧП: проблемы, перспективы, опыт» представители частных компаний и органов исполнительной власти нескольких российских регионов обменялись мнениями и опытом. Модератор дискуссии, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт- отметил, что схемы ГЧП не являются панацеей, но представляют собой реальный инструмент, позволяющий реализовывать проекты даже в кризисных условиях.

Президент «Ренова-Строй Групп» Вениамин Голубицкий тоже уверен, что ГЧП - крайне эффективный инструмент и продвинутая антикризисная стратегия для России. По словам г-на Голубицкого, базисом развития ГЧП в России являются проекты комплексного развития территорий, создающие рабочие места, генерирующие выплату налогов и привлекающие к проектам десятки

отраслей экономики. Но, чтобы этот механизм работал еще эффективнее, России необходим институт, который курировал бы проекты комплексного развития территорий и способствовал бы реализации в этой сфере принципа «единого окна».

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева заявила, что государство должно взять на себя инфраструктурное обеспечение жилищного строительства, так как в противном случае невозможно говорить о доступном и комфортном жилье в России. Ее поддержал министр экономического развития Калужской области Максим Шерейкин, признав, что подход, при котором развитие инфраструктуры опережает коммерческие проекты, пока не всегда находит понимание в федеральных органах власти России. А председатель Комитета по строительству Санкт- в свою очередь уточнил, что после окончания кризиса инвесторы будут работать на тех рынках, где вход для них будет дешевле, поэтому большие города с перегретым до

кризиса рынком могут проиграть тем регионам, которые энергично взялись за создание инфраструктуры уже сейчас. Подводя итоги дискуссии, Максим Соколов подчеркнул, что сегодня наблюдается тенденция перехода от масштабных проектов в сфере транспортной инфраструктуры к проектам в социальной сфере, образовании, здравоохранении. Кроме того, кризисные явления в мировой экономике побуждают участников партнерства разрабатывать и использовать альтернативные механизмы финансирования проектов, среди которых, например, инфраструктурные облигации.

Продолжилась тема в ходе панельной дискуссии «Комплексное освоение территорий». Юрген Брунс-Берентельг, руководитель проекта HafenCity в Гамбурге (развитие старой прибрежной территории доков и создание нового морского фасада города), отметил, что благодаря удачно выстроенным отношениям между государственной компанией-девелопером и частными инвесторами проект и в условиях кризиса динамично развивается. К участию в проекте привлечено около 60 девелоперов, приобретающих пятна под застройку, при этом из прогнозируемых 7 млрд. евро инвестиций освоено 3,5 млрд евро. Возглавляемая Юргеном Брунс-Берентельгом государственная компания финансирует создание ключевых объектов инфраструктуры (причальные стенки, дороги, инженерные сети), значительные средства в долгосрочное развитие социальной инфра - структуры (в том числе музеев, учреждений культуры) инвестирует город Гамбург, а также университет. В свою очередь, как отмечает руководитель проекта, «мы продаем земли не по самым высоким ценам, чтобы городская

среда была разнообразной». Осуществление проекта рассчитано на перспективу около 20 лет, но уже сейчас можно говорить об успешной интеграции осваиваемой территории в городскую среду. Проект строительства морского торгового порта в Усть-Луге и развития территории площадью около 1000 га, как подчеркивает Светлана Макарова, директор по стратегии и развитию Усть-Луга», изначально базировался на принципах ГЧП. Благодаря соглашениям с Министерством транспорта РФ, и другими государственными структурами удалось создать реальный механизм строительства инфраструктуры, необходимой для функционирования порта. Однако применительно к развитию прилегающей к порту территории (предусматривается создание нового города на 35 тыс. жителей), по словам Светланы Макаровой, «комплексное освоение территории буксует». Трудности связаны прежде всего с тем, что в федеральном законодательстве не прописаны многие принципиальные вопросы, от которых зависит успешное функционирование модели комплексного освоения территорий. Специалистами компании подготовлены соответствующие изменения в федеральное законодательство, касающиеся, в частности, схемы взаимоотношений государства и частных инвесторов при осуществлении проектов комплексного освоения. Президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов отмечает, что для осуществления проекта намыва около 400 га новой территории в западной части Васильевского острова и строительства первого в России специализированного морского пассажирского порта была выработана «уникальная схема ГЧП». Удалось комплексно увязать программы развития инфраструктуры, финансируемые из федерального и регионального бюджета, с масштабными планами частных инвесторов. «Государство в целом исполняет обязательства – в частности, продолжает строиться Западный скоростной диаметр, что является серьезным вкладом и в развитие нашего проекта», – констатирует Шавкат Кары-Ниязов. К настоящему времени образовано 170 га территории, причем 2/3 предназначенных для девелопмента земельных участков уже продано.

Соотношением эстетики и эффективности зданий были озабочены ведущие архитекторы, работающие как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Модератор дискуссии Сергей Чобан, партнер nps Tchoban Voss GbR, во главу обсуждения поставил следующий вопрос: может ли неэффективное здание быть интересным для пользователя за счет своих архитектурных качеств и как кризис и связанное с ним стремление упрощать проектные решения могут повлиять на баланс красоты и эффективности?

Борис Левянт, президент ABD architects, полагает, что хорошая архитектура может быть функциональной и эффективной. Однако плохой подрядчик, плохое качество строительства могут убить самый лучший проект.

Сергей Цыцин, генеральный директор, главный архитектор «Архитектурной мастерской Цыцина», отметил в свою очередь, что красота может носить непрямой экономический эффект. Поистине красивые здания могут стать символом города и способствовать увеличению туристов.

Особое место организаторы ProEstate уделили теме экодевелопмента. Сразу несколько мероприятий было посвящено этому пока еще только зарождающемуся тренду, в частности, брифинг «Green estate: новые решения для консервативной строительной отрасли России.

Перспективы и реалии создания для применения в РФ национальной системы стандартизации экостроительства». В рамках мероприятия участники подписали два соглашения о стратегическом сотрудничестве между организациями по развитию экологического строительства (АНО «Зеленые здания отечества» и Совет по экологическому строительству (RuGBC)). Последний как раз и начал свою работу с организации в рамках ProEstate первого «Зеленого тура» по объектам недвижимости, при возведении которых применялись технологии экологического строительства, и участия в конференции «Зеленый тренд приходит в Россию». Совет создается по аналогии с уже существующими в других странах структурами, курируемыми Всемирным советом по экологическому строительству (World Green Building Council).

Во второй день форума прошла панельная дискуссия «Ломаем мифы: экодевелопмент как доходный бизнес». По словам модератора дискуссии Валерия Вакуленко, президента компании Ecoestate, сейчас в «зеленом» строительстве существует миф: экология – это дорого, и сегодня очень важно преодолеть это предубеждение.

По мнению Александра Свинолобова, директора по развитию NCC Real Estate, применение экотехнологий может увеличить бюджет строительства на 5–15%, но в итоге использования «зеленых» технологий (например, контроля освещения с помощью датчиков движения и освещенности) энергопотребление в здании может быть снижено на 40% и более. Как отметила Дина Золотаревская, руководитель проектов Sweco Architects AB, в России существуют многочисленные законодательные ограничения, которые необходимо учитывать, применяя концепцию green building в отечественных проектах. «Тем не менее технологии «зеленого» строительства в России применимы», – подчеркнула г-жа Золотаревская.

По словам главного консультанта Московского филиала экологической консалтинговой компании «ERM Евразия Лимитед» Елены Амирхановой, российские компании несут большие потери за счет высокого энергопотребления. Одним из решений может стать

энергетическая модернизация существующего здания, которую можно осуществить за счет разумных вложений. Впрочем, как отметил Даниил Афремов, директор по раз - витию бизнеса Bovis Lend Lease в России, применение «зеленых» технологий в готовых объектах ограничено и может быть не столь эффективным, как при новом строительстве. Штеффен Зендлер из компании Drees & Sommer подчеркнул, что к «зеленым» технологиям относится эффективное использование не только энергии, но и любых других ресурсов – воды, материалов и т. д. В качестве примера г-н Зендлер привел широко применяемый в Европе прием повторного использования офисной

мебели.

В рамках форума прошли также открытые торги Фонда имущества по продаже двух зданий совместно с земельными участками, двух встроенных помещений, а также аукцион на заключение права десятилетней аренды павильона в Таврическом саду. Общая сумма продаж составила около 108,5 млн рублей и превысила изначальную цену лотов в два раза.

ФАКТЫ И ЦИФРЫ

Организаторы: Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), Министерство регионального развития РФ, правительство Санкт-Петербурга.

Генеральный партнер форума: -Девелопмент» Генеральный партнер деловой программы: Лентек». Число посетителей форума: более 2500 человек. Число активных участников форума (спикеры, участники деловой программы, участники от стендов, СМИ): 1200 человек. География: 19 стран, 30 российских регионов.

ХРОНИКА - Форум. PROEstate

Источник: журнал Собака; Дата: октябрь 2009

Торжественный губернаторский прием по случаю закрытия меж­дународного инвестиционного форума по недвижимости соб­рал в отеле «Астория» ведущих специалистов в этой области, а также представителей прави­тельства и Министерства эконо­мического развития РФ.

«Уши есть, руки-ноги целы, а больной чахнет на глазах»

Источник: R&S Самара; Дата: октябрь 09

Международный инвестиционный форум PROEstate-2009, который состоялся в Санкт-Петербурге, полностью отразил новое мироощущение отрасли: число участников, площадь и количество стендов - по сравнению с прошлым годом примерно на треть меньше,

В общем составе участников на стендах в этом году не было изящных длинноногих девушек-промоутеров, даже самые крупные компании ограничились представительством исключительно из топ-менеджеров, светские ероприятия были сведены к минимуму, зато деловая программа была разносторонней, а ее спикеры - довольно ткровенны и порой даже «неполиткорректны» в своих высказываниях.

Что же касается самой выставки, обращало на себя внимание большое количество объединенных стендов регио-

нов, представители которых были весьма активны. Так, руководители ульяновских компаний провели более 16 деловых переговоров об инвестиционной возможности развития проектов, реализуемых на территории области. Фонд имущества Тверской области подкрепил свое сотрудничество с компанией GVA Sawyer подписанием соглашения об информационном сотрудничестве. Кроме того, в ходе PROEstate-2009 были подписаны соглашения о сотрудничестве между Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) и правительствами Ульяновской, Калужской, Тверской и Саратовской областей.

В отношении «самостоятельного» частного бизнеса результаты PROEstate выглядят гораздо менее задорно и оптимистично. К слову, ситуацию может проиллюстрировать приватный ответ Марка Афраймовича, управляющего

партнера ROSS Group, на вопрос о его целях пребывания на форуме. «Пересчитаться приехали», - ответил он.

В чем-то схожим по тональности с этим высказыванием было и приветственное слово Александра Ольховского, вице-президента ГУД, вице-президента ВТБ-Девелопмент, на открытии Форума. В ходе своей речи г-н Ольховский сравнил российский девелопмент со школьниками, которые пришли в очередной год в очередной класс. Некоторые из них были «отчислены за неуспеваемость», но те, кто остался, в новом бизнес-году столкнутся с гораздо более сложными задачами, которые потребуют от них более взвешенных и грамотных

решений.

Кроме того, судя по тематикам и сути дискуссий деловой программы, в следующем году поменяется и сфера приложения сил большинства участников рынка недвижимости, да и сама его структура.

По крайней мере, тот факт, что банки и государство на этом рынке сейчас вышли на первые роли, уже не новость даже для глубокой провинции.

Журнал Rent&Sale, как непосредственный участник PROEstate-2009, как всегда, готов поделиться своими убъективными наблюдениями о прошедшем мероприятии и предположениями о грядущих перспективах.

Прогноз возврата

Основной темой обсуждения PROEstate стали последствия кризиса, а также перспективы российской экономики в плане скорости ее оздоровления. По сути, сколько было людей на Форуме, столько было и мнений на этот счет. К примеру, Татьяна Гурова, шеф-редактор медиа-холдинга «Эксперт» (г. Москва), в своем докладе на основе прогнозной модели изменения ВВП пыталась убедить публику в том, что подъем нас ждет не позже марта 2010

года. Однако аргументация в виде экономико-математической модели, по мнению участников Форума, была, мягко говоря, неубедительной, поскольку всем очевидна все возрастающая роль государства, политику которого невозможно описать никакими графиками и формулами. Со своей стороны, выступавший на том же пленарном заседании Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности, заявил, что «на разворот к нормальной жизни» России потребуется не меньше шести лет. По словам Александра Пустовалова, председателя правления Северо-Западного банка Сбербанка России, экономика начнет оживать через два года, а, по мнению Камерона Сойера, председателя совета директоров GVA Sawyer, – через три.

В общем, дискуссии PROEstate на эту тему лишь еще раз доказали тщетность прогнозов. Тем более что, по большому счету, каждый из экспертов представляет лишь один из подсегментов общего рынка. А большое (т. е. картину в целом), как известно, видится только на расстоянии, причем желательно с дистанции в несколько лет.

Во всем им хочется дойти до самой сути…

Второй, но не по актуальности, а, скорее, по глобальности рассуждений темой петербургского Форума стала роблема инвестирования текущих и будущих проектов, включающая и ситуацию с залоговым имуществом, и с distress assets (проблемными активами). И, что примечательно, обсуждая эту тему, спикеры объединяли в ней макроэкономические понятия с … философией.

К слову, базисом для этих обсуждений стало определение самого понятия «недвижимость», которая вопреки всем юридическим законам по своей экономической природе не является товаром. Рынок недвижимости – это, в первую очередь, рынок капитала, у которого нет «родины», и «живет» он там, где ему спокойно и доходно. Как следствие, нынешние упования на то, что «заграница нам поможет», и иностранные фонды и инвесторы просто

обязаны сейчас прийти на российский рынок (ведь у нас доходность проектов с учетом падения цен сохраняется на очень высоком уровне), имеют мало оснований.

«Иностранные инвесторы сегодня в Россию не придут. У них своих проблем в Европе сейчас хватает», - категорически заявил Дэвид О`Хара, генеральный директор O`Hara Real Estate. В целом, по словам О`Хара, сейчас действует менталитет стаи: «Никто не хочет быть первым инвестором в России». Действительно, с учетом того, что так называемые «страновые риски» в России как были, так и остаются на высоком уровне, для любого «нормального» западного инвестора те же западные рынки с их 6%-ной доходностью являются гораздо более привлекательными.

Мало того, так называемых distress assets в России, по мнению Дэвида О`Хара, нет и не было никогда. По словам Егора Носкова, управляющего партнера Duvernoix Legal в ассоциации с DentonWildeSapte, если речь в России и идет о проблемных активах, то сделки с ними скорее стоит назвать «истерическими», так как продавец обычно принимает решение о продаже в последний момент, и единственным его условием является: «деньги завтра». Как следствие, подобные покупки сопровождаются колоссальными рисками, к которым иностранные инвесторы не готовы, и поэтому покупателями являются все те же российские «истеблишменты». Мораль проста: если кто и поможет сейчас российскому девелоперу, то только его «брат» - российский инвестор.

Диагностика и средства лечения

Одной из острых тем обсуждения PROEstate стала проблема залогового имущества банков. Не секрет, что в результате отсутствия «длинных денег» большинство проектов российских девелоперов кредитовались «короткими». И эта повсеместная практика сегодня привела к тому, что лишенные возможностей кредитования

девелоперы сегодня вынуждены передавать банкам свое имущество, находящееся в залоге. В итоге этого процесса рисуется следующая картина. Девелоперы остались без активов; для того чтобы погашать предыдущие кредиты, им нужны новые проекты (а на это нет денег), банки «сидят» на большом объеме недвижимости (и что с ней делать, по большому счету, не знают – то ли доверять ее в управление внешней компании, то ли создавать

отдельную внутреннюю службу). При всем при этом банки должны зарабатывать, т. е. выдавать кредиты, а деньги заморожены в недвижимости. Но даже при наличии средств при таком раскладе кредитовать им скоро будет просто некого: они через год-другой просто поглотят девелопмент за долги.

По мнению Андрея Бриля, полномочного представителя ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области,

председателя совета директоров «Корин холдинга», выход из этой, причем невыгодной для всех сторон, ситуации за - ключается только в одном. В девальвации. Она, грубо говоря, позволит «обнулить» долговые обязательства по всем цепочкам в бизнесе и позволит всем «начать жизнь с чистого листа» и перезапустить экономику. Да, действительно, девальвация как «лекарство от всех болезней», с одной стороны, представляется выходом.

С другой стороны, подобная мера в той же степени напоминает гильотину как лекарство от головной боли. Кардинально, но действенно!… Правда, больной вряд ли выживет, зато болезнь побеждена.

В целом, по мнению Андрея Бриля, дискуссии форума PROEstate-2009 напоминали консилиум врачей, которые

никак не могут определить точный диагноз больного, т. е. рынка недвижимости.

«Видимых последствий болезни почти нет: уши у больного не отваливаются, руки-ноги целы, а чахнет на глазах», - пошутил он. Но, как говорится, в каждой шутке есть доля шутки.

ЦИТАТЫ:

«Минимум 6 лет понадобится России при сегодняшнем темпе развития экономики, чтобы вернуться к прежним ценам на рынке недвижимости»

Виктор Плескачевский, председатель комитета по собственности Госдумы РФ

«Сейчас главное – потерять минимум активов. Рынок арендатора когда-нибудь кончится, вот тогда и «отольются мышке кошкины слезки»»

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»

«Раньше считалось, что управлять торговой недвижимостью труднее, чем офисной. Теперь оказывается, что все наоборот: с торговцами легче найти общий язык, чем с арендаторами офисов»

Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group

«Рынок стремительно упрощается. Коренным образом ситуация может измениться лишь в случае, если федеральное правительство «отпустит» рубль»

Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области, председатель совета директоров «Корин холдинга»

Павел Гончаров, директор форума PROEstate - PROEstate 2009 получился предельно конкретным и деловым. Количество его участников снизилось, но вместе с тем возросло количество региональных представителей и статус участников. Компании перестали делегировать по пять-шесть человек на мероприятие, перестали направлять линейный менеджмент.

В основном на PROEstate приехали именно руководители, топ-менеджеры, люди, которые принимают решения, которые сейчас корректируют стратегии своих компаний и формируют планы на ближайшее будущее. И этот PROEstate показал, что такие планы есть.

ТОЛЬКО ФАКТЫ

III Международный форум PROEstate-2009

Место проведения: Санкт-Петербург, выставочный комплекс «ЛенЭкспо».

Время проведения: 3-5 сентября 2009 г.

Размер выставочных площадей: 5 тыс. кв. м.

Общее число стендов: 80.

Состав участников: более 2500 человек из 19 стран (иностранцы -15% участников) и 30 российских регионов.

Деловая программа: 24 мероприятия, в которых приняли участие 130 спикеров, из которых 40% - иностранные спикеры. В том числе в рамках форума состоялось Второе Всероссийское совещание управляющих компаний в жилищной сфере и открытые торги Фонда имущества (общая сумма продаж составила 108,5 млн руб. и превысила изначальную цену лотов в 2 раза).

КОНКРЕТНЫЙ И ДЕЛОВОЙ

Источник: Строительство и городское хозяйство; Дата: октябрь 2009

В сентябре в Санкт-Петербурге состоялся III Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. Значимость форуму увеличивает то, что состоялся он в условиях кризиса. Можно констатировать, что прошел он успешно. Его посетили участники из 18 стран мира, почти 30 городов России направили делегации на форум. Деловая программа PROEstate 2009 включала 24 разноплановых мероприятия. В программе форума приняли участие 130 спикеров – больше чем ожидалось перед началом PROEstate. Из них 40% иностранные. Масштабность стендовые экспозиции предоставили

Ульяновская, Тверская, Клужская области, города Пермь и Омск. Приняли участие мэры Екатеринбурга, глава города Рязани, руководство городов Пензы, В. Новгорода, Костромской области, предсатвители администрации Хантымансийского округа, представители республики Татарстан.

Традиционно в рамках PROEstate проводится большое количество панельных дискуссий. Этот год не стал исключением. В дискуссиях приняли активное участие как представители бизнеса, так и органов государственной власти. Во время многих панельных дискуссий в зале не всем желающим хватало места. Приходилось стоять.

Это говорит о том, что форум является отличной дискуссионной площадкой. Отметим то, что PROEstate неплохо самоорганизован. Уже началась работа над PROEstate 2010.

От следующего форума ждут новых компаний и новых проектов, а так же большего присутствия регионов. Директор форума PROEstate Павел Гончаров:

«PROEstate 2009 получился предельно конкретным и деловым. Количество его участников снизилось, но вместе с тем возросло количество региональных пердставителей и статус участников. Компании перестали делегировать по 5-6 человек на мероприятие. Перестали направлять линейный менеджмент. В основном на PROEstate приехали именно руководители, топ-менеджеры, люди, которые принимают решения, которые сейчас корректируют стратегии своих компаний и формируют планы на ближайшее будущее. И этот PROEstate показал, что такие планы есть. В рамках III Международного инвестиционного форму по недвижимости PROEstate прошел Седьмой съезд Гильдии управляющих и девелоперов. На съезде президентом Гильдии сроком на два года был выбран Вячеслав Семененко, сменив на этом посту Александра Ольховского, вице-президента, управляющего директора ВТБ

Доходное место: Альтернативы деньгам

Источник: Ведомости, Дата: 19.10.2009, Автор: Наталья Самарина

Девелоперы почти привыкли жить по законам кризиса.

Кого-то смыла с рынка его первая волна, остальные более-менее спокойно (в зависимости от результатов переговоров с кредиторами) работают. И ждут вторую волну.

Тщетные ожидания

Перефразируя известное изречение классика — «девелоперов испортил денежный вопрос». Спустя год с «официального начала» кризиса он остается ключевым. Кредиты по-прежнему малодоступны. Центробанк с начала года шесть раз снижал ставку рефинансирования, но это скорее похоже на отрубание хвоста у собаки маленькими кусочками: с 13% она уменьшилась до 10%. Сейчас кредиты, по словам застройщиков, если и дают, то в среднем под 20% годовых. Если же речь идет о проектном финансировании, то на начальном этапе, когда риски для банков особенно велики, ставки могут зашкаливать, говорит Владимир Поддубко, директор гостиничной недвижимости УК «Уникор», — больше 20%.

Меньше нельзя, объясняют банкиры: они же привлекают деньги вкладчиков под высокие проценты, поэтому не могут рисковать, кредитуя девелоперские проекты «по льготным расценкам». Если какая-то неблагоприятная для заемщика информация станет известной, это рикошетом ударит и по его кредитору — достаточно вспомнить банковский кризис 2004 г., когда запаниковавшие вкладчики забирали свои деньги, поспособствовав тем самым краху нескольких банков.

На рефинансирование ранее выданных кредитов банки, особенно крупные, также идут неохотно, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые деньги в погашение долговых обязательств. «Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и дополнительным ликвидным залогам», — говорит Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век».

Западные фонды или частные инвесторы, до кризиса благосклонно смотревшие на Россию, теперь сменили милость на гнев. Так, немецкий KanAm Grund отказался платить $600 млн за офисный комплекс Citydel (63500 кв. м). Причины расторжения договора не раскрываются. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка предположили, что при нынешнем низком спросе арендаторов на офисную недвижимость объект просто не в состоянии генерировать удовлетворяющий инвестора денежный поток. «Офисный сегмент пострадал больше всего: я не знаю ни одной компании, которая излучала бы оптимизм по сдаче в аренду имеющихся у нее бизнес-центров, — спрос на них отсутствует», — говорит Анзори Хасия, советник президента «Открытие-Недвижимости». У гостинично-офисного комплекса Vivaldi Plaza, который «Открытие-Недвижимость» продала на условиях форвардной сделки тому же KanAm Grund, ситуация с наполнением арендаторами также непростая: кто-то отказывается от площадей, кто-то их сокращает, на условиях анонимности делятся брокеры.

«Спрос на офисы класса А стремительно падает», — говорит Наталья Сазонова из Knight Frank. Ставки аренды в бизнес-центрах Москвы снижаются: в сентябре, по данным Knight Frank, они составили для класса А около $600 за 1 кв. м в год, на офисы класса В — $400. Соответственно, растут сроки окупаемости офисных проектов и падает их привлекательность в глазах инвесторов.

Представители западных фондов, выступавшие на петербургском форуме Proestate, рассказали, что они готовы будут вернуться в Россию и заинтересуются высококлассными офисами в Москве и Петербурге, но не раньше, чем через пару лет. Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, говорит, что интерес со стороны зарубежных инвесторов есть и сейчас, но они согласны решиться на риски вложений в российскую недвижимость, если ожидаемая доходность начинается от 35% годовых.

Остаются частные российские инвесторы. Но для них окупаемость проекта за 2-4 года осталась в докризисном прошлом. Валерий Савельев, председатель совета директоров AVS Group, рассказал, что его компания берет сейчас (за долги) офисный особняк в центре Москвы — «окупаемость его будет около 13 лет при существующих ставках». Те девелоперы, которые остались на плаву, понимают: время быстрых денег «два конца за год» прошло. И начинают рассматривать долгоиграющие проекты вроде гостиниц и соглашаются на низкую маржу.

А поговорить?

Переговоры с банками ведут не только бизнесмены. В разговор включились и чиновники. Так, президент Гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко, по совместительству являющийся председателем комитета по строительству Санкт-Петербурга, рассказал об инициативе городского правительства. Петербургские власти готовы «говорить банкам», в частности Сбербанку и ВТБ, которые рассматривают для себя возможности проектного финансирования жилья, что «вот этот проект чистый и ведется на законных основаниях». И если банк готов его «взять под свое крыло», то администрация может стать «дольщиком», покупая квартиры в строящихся домах на средства бюджета.

Эффективность данной схемы в московском департаменте экономической политики оценивают сдержанно. Как рассказал Евгений Васькин, заместитель руководителя департамента, их ведомство проводило рабочие встречи с ВТБ, Сбербанком, Внешэкономбанком, Банком Москвы и др. — «хотели понять, что те готовы финансировать». «Банки ищут проекты с минимальными инвестиционными рисками. Мнение города для них может носить только рекомендательный характер», — признает чиновник.

«Банк пойдет на те проекты, которые однозначно будут востребованы и будут давать постоянный денежный поток, а их сейчас уже не так много», — добавляет Марина Оглоблина, глава департамента экономической политики. «Под город», по ее словам, банк даст деньги, если инвестор предоставит ему гарантийное письмо, где будет обозначено, что под его проект в бюджет заложена определенная сумма.

Предоставить гарантии выкупа квартир девелоперам, которые решат строить жилье экономкласса, готов Фонд содействия развитию жилищного строительства (сокращенно — РЖС). В регионах, где стоимость жилья невысока (даже с учетом предкризисного роста), он предлагает строить дома экономкласса на участках, которые изъяты у неэффективных федеральных собственников. Четверть построенного объема РЖС обещает выкупить — пусть не дороже 30000 руб. за 1 кв. м, но зато гарантированно. Остальные 75% застройщик волен продавать по рыночной цене.

Под гарантию выкупа квартир фондом АИЖК будет выдавать кредиты банкам — «к ставке рефинансирования прибавив свои издержки», как дипломатично выразился глава РЖС Александр Браверман. А те уже, прибавив свою маржу, станут, как ожидают чиновники, охотно давать в долг застройщикам. Такие мастодонты, как ВТБ и Сбербанк, смогут кредитовать девелоперов напрямую либо продвигать льготные ипотечные программы для конечных покупателей.

Работа с долгами

Семененко полагает нежелательной помощь бюджета застройщикам: «Ошибочно считать, что бюджет должен принимать участие в частных инвестиционных проектах, нас интересует только социальная сфера, а коммерческий бизнес отрегулируется сам по себе — неэффективные компании уйдут с рынка». Но несмотря на это, он поддерживает инициативу петербургского Фонда имущества, который начал позиционировать себя в качестве посредника между девелоперами и властью (см. «Стены бизнеса» от 28 сентября 2009 г.).

В городе создана новая аукционная площадка — Российский аукционный дом (РАД). Его учредителями стали Фонд имущества Санкт-Петербурга (33%), Сбербанк РФ (25%), «Сбербанк-АСТ» (8%), компания «Русский ювелир» (33%) и Гильдия управляющих и девелоперов (1%). Ожидается, что РАД будет реализовывать заложенное по кредитам имущество (кроме ипотечных квартир), а также станет работать по заказу частных собственников, выставляя на продажу их здания, акции и доли в компаниях, земельные участки и т. д.

Семененко говорит, что администрация Северной столицы готова поддержать компании, которые хотели бы переуступить инвестиционные контракты (раньше город это не приветствовал). Им предлагается выставить участки на торги в РАД. Чиновник заявил, что в Петербурге надо произвести перераспределение земли: от слабых компаний — к сильным, которые будут ее развивать.

Будут брать числом

В конце сентября на пресс-конференции Александр Браверман, руководитель Фонда содействия развитию жилищного строительства, рассказал о планах фонда через пару-тройку лет обеспечивать треть ввода новостроек по всей России. До конца текущего года инвесторам будет предложено 60 участков. Москва не входит в число приоритетных территорий для строительства доступного жилья, наоборот, фонд будет стараться заработать на реализуемых в столице участках (пока их подготовлено около сотни, все — под точечную застройку).

В регионах же масштабы иные — «будем брать количеством», пообещал Браверман. В России уже проведено пять аукционов. На одном из них земли предлагались под промышленное строительство в Московской области, зато на четырех — под комплексную застройку (в Чувашской республике, Кировской, Курской и Тюменской областях).

Как правило, это лакомые территории в центрах областных городов. Например, в Кирове, как рассказал губернатор области Никита Белых, инвестор взял на аукционе 16 га. Ранее эта земля в самом центре города использовались НИИ сельского хозяйства для выращивания опытных образцов растений. Местные власти три года пытались ее изъять и отдать под коммерческую застройку. Удалось это сделать лишь при помощи фонда. Стартовая цена выкупа прав аренды поднялась в 14 раз (с 4,1 млн до 55 млн руб.).

Правда, ажиотаж на аукционе был слегка срежиссирован: как рассказал президент Чувашской республики Николай Федоров, он «подогнал» на тендер своих застройщиков, а Белых, выходец из Пермского края, в свою очередь, пригласил пермские компании. Но победила кировская стройфирма, которая обеспечивает примерно 20% ввода новостроек в области.