РЕЗОЛЮЦИЯ
заседания Круглого стола,
организованного Комитетом ТПП РФ
по предпринимательству в сфере экономики недвижимости,
по актуальным вопросам в области земельно-имущественных отношений
23 марта 2011 г., ТПП РФ
В целях снижения административных барьеров в области земельно-имущественных отношений, а также минимизации неэффективных издержек российских предприятий, участники Круглого стола предлагают:
1. В области арендных отношений:
1.1 Разработать четкие Регламенты взаимодействия с Росимуществом по вопросам оформления прав пользования объектами недвижимости, в том числе договоров аренды земельных участков и договоров купли-продажи земельных участков под объектами недвижимости – зданиями, строениями, сооружениями.
Участники Круглого стола обращают особое внимание на недопустимую ситуацию, сложившуюся с подготовкой Росимуществом распорядительных документов на земельные участки: в среднем на это уходит от шести месяцев до трех лет.
Если до обращения в Росимущество осуществлялись образование и постановка на государственный кадастровый учет земельного участка до момента государственной регистрации прав, то сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН) о нем носят временный характер. При этом если государственная регистрация прав не осуществлена в течение двух лет с даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, такой земельный участок снимается с государственного кадастрового учета, а сведения о нем аннулируются и исключаются из ГКН, без возможности восстановления с тем же кадастровым номером.
Таким образом, в связи с тем, что Росимуществом неоправданно затягиваются сроки рассмотрения документов, испрашиваемые земельные участки, в связи с истечением срока действия временного характера сведений ГКН, снимаются с кадастрового учета. В результате заявители несут существенные финансовые и временные издержки, не достигая заявленных целей.
2. В области регистрации прав и кадастровой деятельности:
2.1 Упростить процедуры государственной регистрации прав в случае оформления права собственности на линейные объекты собственниками зданий, строений и сооружений.
В связи с отсутствием у застройщика документов, подтверждающих надлежащий ввод линейных объектов в эксплуатацию, подобного рода объекты, по сути, являются бесхозными, выпадают из налогооблагаемой базы по налогу на имущество, а в будущем – налога на недвижимость.
А связи с этим необходимо рассмотреть вопрос об упрощении процедуры государственной регистрации прав собственности в случае оформления прав собственности на линейные объекты собственниками зданий, строений и сооружений (по аналогии с «дачной амнистией»).
2.2 Проработать вопрос о проведении государственного кадастрового учета частей земельного участка без уточнения границ ранее учтенного земельного участка (единого землепользования).
Нередко земельные участки, как правило, из состава земель сельскохозяйственного назначения, используются без надлежащего оформления прав. Учет части земельного участка возможен только после уточнения границ земельного участка, что вызывает дополнительные временные и материальные затраты предприятий. А в случаях с долевой собственностью, возникшей после реорганизации колхозов и совхозов, фактически останавливает проведение работ по реконструкции и новому строительству объектов.
2.3 Установить обязательность проведения государственного кадастрового учета только для границ лесничеств и лесопарков, предусмотрев, что формирование и предоставление лесных участков в их границах будет осуществляться без проведения государственного кадастрового учета в порядке, определенном ст.41 Федерального закона от 01.01.2001г. «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса РФ и пунктом 1 статьи 4.1 Закона о введении в действие Лесного кодекса с 1 января 2012 года объектом аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В связи с этим с 01.01.2012 может произойти многократное увеличение количества межевых планов, направляемых в органы Росреестра, что может привести к фактической невозможности осуществления государственного кадастрового учета в необходимых объемах и в установленные сроки.
Более того, в связи с тем, что значительные по площади лесные участки (от 2-3 тыс. га) предоставлены и предоставляются в аренду для целей традиционного природопользования, ведения охотничьего хозяйства и т. п., многоцелевое использование лесных участков станет фактически неосуществимым, поскольку невозможно будет образовать лесные участки для размещения линейных или иных объектов внутри границ или с пересечением (наложением) границ, ранее сформированных и предоставленных участков.
Невозможность образования новых лесных участков, и как следствие, невозможность их предоставления для соответствующих целей, может фактически привести к остановке деятельности по строительству новых инфраструктурных объектов, геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых в лесах, что повлечет негативные последствия, как для соответствующих субъектов предпринимательской деятельности, так и для бюджетов всех уровней.
2.4 Содействовать систематическому повышению квалификации участников регистрационно-кадастровых действий по единым правилам и стандартам, соответствующим современным технологиям и новациям.
С учетом высокой динамики развития законодательства и подзаконных актов в области государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, для участников регистрационно-кадастровых действий необходима организация систематического обучения и (или) повышения квалификации, которая на сегодняшний день отсутствует. Организация обучения должна осуществляться по единым правилам и стандартам, соответствующим современным технологиям и новациям.
3. В вопросах изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:
3.1 Внести изменения в законодательство РФ в части совершенствования механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Действующим законодательством предусмотрено изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных муниципальных нужд (ст.279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ). При этом изъятие может быть реализовано только за счет средств бюджетов различных уровней, дефицит которых не позволяет применять действующую норму на практике.
Также для разрешения возникших на практике проблем необходимо устранить противоречие земельного и гражданского законодательств относительно неопределенности роли органа государственной власти или органа местного самоуправления при принятии решения об изъятии земельного участка, выплат собственнику или правообладателю убытков. Кроме того, нарушением прав собственников и правообладателей недвижимого имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, является нечеткое соблюдение государственными органами и органами местного самоуправления порядка изъятия, например, при несоблюдении требования о государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.
3.2 Разработать и утвердить методические рекомендации по определению размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам, связанных с изъятием, временным занятием, ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Согласно п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков устанавливался Правительством РФ. Ранее размер убытков рассчитывался в соответствии с Временными Методическими рекомендациями, утвержденными Росземкадастром 11.03.2004, которые в настоящее время отменены приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 № 95.
Отсутствие единых методических подходов по расчету убытков при изъятии земельных участков:
- проводит к завышению стоимости земельных участков;
- негативно сказывается на ценообразовании и стоимости инвестиционных проектов;
- нарушает сроки реализации инвестиционных проектов;
- создает административные барьеры и является коррупциогенным фактором.
3.3 Внести изменения в гражданское и земельное законодательство РФ в части совершенствования Порядка установления сервитута, в том числе:
- уточнить основания для установления сервитута;
- разработать порядок прекращения сервитута;
- разработать рекомендации по установлению соразмерной платы за сервитут;
- определить уполномоченные органы на принятие решения об установлении сервитута;
- определить сроки на принятие решения об установлении сервитута уполномоченными органами;
- проработать основания для отказа уполномоченными органами в принятии решения об установлении сервитута.
3.4 Внести изменения в ст. 78 Земельного кодекса РФ в части расширения:
- перечня объектов, строительство которых возможно на землях сельскохозяйственного назначения без перевода в другую категорию;
- возможных видов деятельности застройщика на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе в отношении выполнения инженерных изысканий, реконструкции и ремонта объектов.
3.5 Внести изменения в градостроительное законодательство РФ, направленные на отмену необходимости подготовки документации по планировке территории для строительства объектов, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не установлены.
Федеральным законом № 41-ФЗ от 01.01.2001 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» установлена обязанность застройщика, предоставлять для получения разрешения на строительство линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории.
Данное требование приводит к:
- увеличению количества и стоимости разрабатываемой исходно-разрешительной документации;
- дублированию действий, связанных с подготовкой правоустанавливающих документов на земельные участки;
- увеличению сроков подготовки разрешений на строительство.
В настоящее время нормативные документы, регулирующие порядок подготовки документации по планировке территории и требования к ее составлению, отсутствуют, а переходные положения федеральным законом № 41-ФЗ от 01.01.2001 г. - не предусмотрены.
3.6 Внести изменения в приказ Минэкономразвития России от 01.01.2001г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения».
Изменения (приказ Минэкономразвития России ), внесенные в приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. № 000, существенно усложняют процедуру оформления прав на земельные участки.
Согласно указанным изменениям, представленные кадастровый паспорт земельного участка и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками (включая Росимущество), должны быть выданы в срок, не позднее трех и одного месяца, соответственно.
Полагаем, что указанные изменения не согласуются с концепцией Федерального закона -ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», согласно которой сроки представления документов органами государственной власти и местного самоуправления заявителям, значительно сокращается. При необходимости соответствующие органы получают дополнительные сведения в порядке информационного взаимодействия без участия заявителей. В этой связи орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками (включая Росимущество), вправе запросить в Росреестре актуальные сведения ЕГРП и ГКН.
3.7 Разработать и принять нормативный правовой акт, утверждающий Классификатор объектов недвижимости.
Ошибки в определении вида разрешенного использования или класса (назначения) объекта недвижимости, отсутствие единого для Российской Федерации Классификатора объектов недвижимости, проводят к следующим последствиям:
1) при проведении кадастровой оценки происходит неверное отнесение объекта к группе (классу) и, как следствие, искажение (как правило, завышение) налоговой базы объекта недвижимости (30-40% судебных споров);
2) возникают препятствия к принятию органами местного самоуправления Правил землепользования и застройки;
3) создаются предпосылки для коррупционных схем (например, принятие «ручных» решений, связанных с градостроительной деятельностью);
4) отсутствие сопоставимости данных в рамках различных учетных систем (бухгалтерской, технической, правовой).
3.8 Создать стимулы для органов местного самоуправления в целях скорейшей разработки и принятия ими публичных правил землепользования и застройки.
Согласно отчету Минрегионразвития РФ за 2010 год: из 22 862 существующих муниципальных образований генеральные планы утверждены в 3 013 муниципальных образований (13%), Правила землепользования и застройки – 4 326 муниципальных образований (19%).
Подготовка Правил землепользования и застройки в разрезе федеральных округов:
Центральный федеральный округ – 13%
Северо-западный федеральный округ – 10%
Южный федеральный округ – 11%
Северо-Кавказский федеральный округ –2%
Приволжский федеральный округ – 9%
Уральский федеральный округ – 35%
Сибирский федеральный округ – 50%
Дальневосточный федеральный округ – 15%.
Отсутствие Правил землепользования и застройки создает множество сложностей для землепользователей - инвесторов, в том числе:
1) создает уполномоченным органам местного самоуправления возможности необоснованно ограничивать или необоснованно расширять возможности использования земельного участка;
2) приводит к дополнительным расходам инвесторов, связанных с поиском, переговорами и получением необходимых площадок;
3) создаются предпосылки для искажения налоговой базы по имущественным налогам;
4) создает предпосылки для коррупционных схем и принятия «ручных» управленческих решений;
5) снижает инвестиционный климат в целом.
