Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 14 )

предлагает различать границу (предел) либо ограничение права. Требование закона к собственнику учитывать права третьих лиц, по его мнению, "есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника" и "есть ограничение, если сужение возможностей собственника осуществлять правомочия обусловлено внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника посредством предоставления им возможности осуществления отдельных правомочий собственника" *(264). Он же предлагает различать понятия "правовые ограничения" и "ограничения права". По его мнению, "под правовыми ограничениями необходимо понимать совокупность элементов механизма правового регулирования, направленных на установление пределов (границы) дозволенного поведения субъектов". Ограничения же права "позволяют в рамках собственных границ субъективного права очень гибко учитывать и обеспечивать наиболее важные права и законные интересы других лиц и общества в целом. Границы права призваны охранять свободу личности внутри обозначенных пределов. Ограничения права устанавливаются "в целях защиты" (п. 2 ст. 1 ГК РФ), т. е. для устранения нарушенных жизненно важных прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" *(265). При данном подходе на первое место поставлен критерий внутреннего (самим правом) или внешнего (со стороны третьих лиц) характера установления границ права.

Несколько иной критерий был предложен , который делил "право участия" на общее и частное. "Оно есть общее, - писал он, - когда участие в выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица" *(266).

Здесь на первом месте - круг субъектов, в пользу которых ограничено право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому, если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом общего режима имущества.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло - и электроснабжение и пр. Представляется, что перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести это разграничение, пишет: "Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенных случаях" *(267). Предлагает разграничивать эти понятия и , который полагает, что обременение - "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия. Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его" *(268). Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению к субъекту права, а ограничение - как его "внутреннюю" связанность, обусловленную наличием обременений. Нам более важным представляется иной аспект этого соотношения.

Прежде всего, анализируя текст обеих частей ГК РФ, можно однозначно определить, что термин "ограничение" в том смысле, который придает ему ст. 131 и Закон о регистрации, всегда используется применительно к гражданским правам, в то время как термин "обременение" относится к имуществу (см. ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко - нигде в указанном кодексе не говорится об "обременении прав" или "ограничении имущества".

По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст. 274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п. 1 ст. 275 ГК РФ специально указывает, что "сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу". Относя ренту к обременениям, ГК РФ в ст. 586 формулирует аналогичное правило: "рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества". Такое же правило сформулировано и в ст. 617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением. В ст. 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" *(269) содержится правило, согласно которому "при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Рассматривая соотношение понятий "ограничение прав" и "обременение имущества", следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при аренде - правами пользования арендатора и т. д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности "выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.

В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.

Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:

Обременение имущества - установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.

При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

Установив правовое значение и объекты государственной регистрации прав на недвижимость, перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как "правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав".

Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела. Сейчас же следует подчеркнуть имеющуюся, по мнению автора, нелогичность одновременного существования двух вышеуказанных статей. Если Законом о регистрации сформулирован позитивный критерий - основания регистрации, то вполне очевидным должно быть положение, при котором регистратор, не найдя перечисленных в этом законе оснований, должен отказать в регистрации. Если же сформулирован негативный критерий - основания отказа в регистрации, то при неустановлении ни одного из этих оснований, регистрация должна быть произведена (если нет оснований для ее приостановления). Таким образом, каждый из критериев является вполне достаточным для принятия решения.

Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется "Основания для государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. и пишут: "... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи" *(270).

Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя", а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.

В то же время обращает на себя внимание другое обстоятельство. В Законе о регистрации и иных нормативных актах весьма часто используется понятие "правоустанавливающий документ". Однако какое-либо общее определение данного понятия отсутствует. Очевидно, ст. 17 указанного закона призвана заменить это определение, но нам такое решение представляется недостаточно удачным. Более рациональным было бы формулирование в Законе о регистрации исходного определения понятия правоустанавливающего документа, т. е. установление признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

Необходимость такого определения вызвана рядом объективных факторов:

а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих документов в разные периоды истории государства;

б) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких документов в различных регионах страны;

в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутствием единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

С учетом этих обстоятельств сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона.

По мнению автора, правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

Теперь рассмотрим основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением.

1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.

Очевидно, нельзя признать документом, удостоверяющим право на объект недвижимости, документ, составленный вопреки действовавшим нормативным актам. Это относится как к актам государственных органов и должностных лиц, так и к сделкам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. провозглашал недействительность сделки (а значит, и оформляющего ее документа), не соответствующей требованиям законодательства (ст. 48 ГК РСФСР); аналогичную норму содержит и ГК РФ 1994 г., объявляя в ст. 168 такую сделку, как правило, ничтожной. Ничтожным является и акт государственного органа, устанавливающий право на объект недвижимости, если такой акт издан ненадлежащим органом, либо надлежащим органом, но в нарушение установленного порядка.

2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.

Данное правило означает, что документ не должен содержать информации, которая может быть неоднозначно истолкована. В частности, в нем должен быть четко индивидуализирован как субъект права, так и его объект. И субъект, и объект должны быть четко выделены из ряда иных, сходных по признакам. Так, например, для физического лица в правоустанавливающем документе недостаточно только указания на фамилию, имя и отчество, должны быть данные, позволяющие в каждом конкретном случае идентифицировать предъявителя документа с лицом, указанным в нем в качестве обладателя права.

Следует отметить, что Закон о регистрации и изданные на его основании Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним четко определили в этой части требования к правоустанавливающим документам. Статья 18 указанного закона говорит о том, что "документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны "...отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права...". Пункт 18 Правил в качестве обязательных сведений о физическом лице-правообладателе называет фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении российских юридических лиц должны быть указаны полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). В отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации).

Сведения, которые должны содержаться в правоустанавливающем документе об объекте недвижимости, в зависимости от вида объекта конкретизируются в п. 33-36 Правил.

С учетом содержания ст. 18 Закона о регистрации и вышеуказанных пунктов Правил, отсутствие в правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов должно влечь отказ в регистрации в связи с несоответствием представленных документов закону. Однако необходимо иметь в виду, что все эти требования могут предъявляться только к документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и введения в действие Правил *(271). Что же касается документов, имеющих более ранние даты, то к ним эти требования неприменимы, они могут содержать любую совокупность признаков, достаточных для индивидуализации субъекта и объекта. Так, например, для физического лица ранее считалось достаточным указание места жительства (прописки), для юридического лица - полного наименования и адреса.

Таким образом, бесспорность документа означает, что у лица, которому он предъявлен, не может возникнуть обоснованных сомнений в принадлежности предъявившему его лицу указанного в нем права на указанный объект. В случае же наличия оснований для таких сомнений документ может быть признан правоустанавливающим лишь при условии его исправления в установленном порядке. При невозможности такого исправления право на объект может быть установлено судебным решением.

3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.

Это означает, что при соответствии двум другим ранее названным признакам документ должен быть достаточным основанием для возникновения соответствующего права и содержать исчерпывающее описание этого права.

Для иллюстрации можно привести ряд примеров, когда документ, соответствующий ранее указанным требованиям, тем не менее сам по себе не является правоустанавливающим. К таким документам следует отнести договоры отчуждения недвижимости с отлагательным условием, то есть такие договоры, которые непосредственно не порождают право собственности, а связывают его с наступлением определенного условия в будущем. В этом случае правоустанавливающей можно признать лишь совокупность договора и документа, подтверждающего наступление предусмотренного в договоре условия (например, полной выплаты денег за объект). Другим примером является договор, в соответствии с которым возникла общая совместная собственность нескольких лиц, между которыми затем состоялось соглашение об определении долей (либо соответствующее судебное решение). В этом случае первоначальный договор нельзя считать правоустанавливающим документом, поскольку он уже не отражает характер права на объект (теперь это долевая, а не совместная собственность). Поэтому и в данном случае правоустанавливающей можно считать совокупность договора и документа, определившего доли участников собственности.

Предложенное здесь определение правоустанавливающего документа, по нашему мнению, имеет существенные преимущества перед простым перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С учетом исторической и географической нестабильности порядка составления правоустанавливающих документов и с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через перечисление в определенной степени ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к данному понятию, в то время как наиболее важной является именно содержательная его сторона - документ должен устанавливать право, создавая тем самым гарантии прав последующих собственников.

Нам представляется, что предложенное определение способно правильно ориентировать лиц, в чью компетенцию входит оценка юридической силы документов о правах на недвижимость, обеспечивая единство подхода как к документам, составленным много лет назад, так и к документам, появившимся сравнительно недавно. Иной подход к правоустанавливающим документам вел бы к субъективизму и присвоению органами несвойственных им функций. Очевидно следует признать, что в идеале документ, не отвечающий признакам правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли допустимы, если они будут представлять собой установление фактов, не очевидных из самого документа. Такая деятельность регистрирующих органов не будет носить правового характера, поскольку они не наделены юрисдикционными полномочиями.

В связи с этим следует обратиться к содержанию ст. 19 Закона о регистрации, которая определяет основания для приостановления регистрации. Согласно п. 1 этой статьи "государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений".

Во-первых, представляется не очень удачным формулирование такого основания приостановления регистрации как "возникновение сомнений" *(272). При такой формулировке все участники регистрационного процесса становятся заложниками субъективизма регистратора, у которого сомнения могут возникнуть, что называется, "на ровном месте". Эти сомнения могут быть вызваны его особой мнительностью или недостаточной компетентностью. Более правильным, на взгляд автора, было бы указать, что регистрация может быть приостановлена при наличии оснований сомневаться в подлинности документов или при несоответствии представленных документов требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам. При такой формулировке вместо "сомнений" появляются конкретные критерии, требующие в каждом случае обоснования регистратором такого весьма важного, а иногда весьма болезненного для заявителя решения о приостановлении регистрации.

Во-вторых, вряд ли было целесообразно возлагать на регистратора обязанность принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений, устраняющих его сомнения в наличии оснований для регистрации. Если бы речь шла только об устранении сомнений в подлинности документов, то это бы возражений не вызывало. Такие сомнения могут быть устранены путем направления запросов о том, выдавался ли такой документ, направлением документа для криминалистического исследования *(273) и пр. Но, когда речь идет об устранении сомнений в наличии оснований для регистрации, то это может быть расценено как наделение органа регистрации юрисдикционными полномочиями, в то время как деятельность регистрирующего органа должна носить характер удостоверения бесспорных фактов, следующих исключительно из правоустанавливающих документов. Вот почему было бы целесообразно при выявлении несоответствия документов требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам, обязать регистратора сообщить об этом заявителю и предложить ему самому устранить выявленные несоответствия. Если же устранение таких несоответствий невозможно (или не было произведено в установленный срок), то в регистрации должно быть отказано. В этом случае заявитель может, устранив выявленные несоответствия, вновь обратиться за государственной регистрацией либо установить свое право в судебном порядке.

Теперь рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения (сшивания) этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект.

В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.

Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.

Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с данным положением очевидно, что лишь совокупность документов, подтверждающих: а) участие лица в создании объекта для себя и б) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, - может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект.

Специфика возникновения вещных прав на новые объекты недвижимости, по нашему мнению, состоит в том, что основанием для возникновения права в этом случае является не конкретная сделка (как при отчуждении объекта, уже имеющего собственника - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию объекта *(274). Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.

В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.

При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников, составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов, ни один из которых самостоятельно не может быть признан правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса - свидетельство о праве на наследство.

Вместе с тем, по мнению автора, практика выдачи государственных свидетельств в качестве правоустанавливающих документов должна быть ограничена случаями первичного возникновения права на объект, а "жизнь" такого свидетельства должна соответствовать периоду действия этого первичного права, то есть до отчуждения объекта.

Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.

2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.

3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.

Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще на одном важном моменте, характеризующем систему государственной регистрации. В научной литературе этот аспект именуется принципом частной инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип частной инициативы, - пишет , - суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации" *(275). пишет: "Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса" *(276). , анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, определяет содержание принципа конценза следующим образом: "Ни одна запись в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на производство записи" *(277).

Таким образом, для того чтобы запись о праве появилась в реестре, необходимы не только доказательства существования соответствующего права - правоустанавливающие документы, но и соответствующее волеизъявление на внесение этой записи. В завершенном виде принцип частной инициативы состоит в том, что: во-первых, регистратор не имеет права производить записи в реестре по собственной инициативе, даже если он располагает необходимыми правоустанавливающими документами; во-вторых, регистратор не имеет права производить записи в реестре на основании волеизъявления лиц, которые не являются обладателями соответствующих прав. Посмотрим, как эти положения реализованы в российском законодательстве.

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации "государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица", а "в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты". Здесь пока все соответствует заявленному принципу.