Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования (стр. 16 )

Практика применения Закона о регистрации показывает, что под рассматриваемое основание отказа попадают случаи не только обращений лиц, не указанных в ст. 13 и 16, но и иные случаи.

В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа подпадают и случаи отсутствия заявления у одной из сторон такой сделки. Между тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной стороны речь не идет об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон - надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией не обратились все надлежащие лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так:

Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества" *(290). Вряд ли можно возразить против того, что указанные обстоятельства должны стать основанием для отказа. Однако, по нашему мнению, они являются лишь частным случаем, охватываемым предлагаемой общей формулировкой об отсутствии необходимых заявлений.

Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания".

На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Но вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Бросается в глаза явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.

На практике такие ситуации чаще всего разрешаются применением другого основания для отказа в регистрации - "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Однако это вынужденное и неудачное решение. Во-первых, акты государственных и иных органов должны оцениваться не с точки зрения действующего законодательства, а с точки зрения того законодательства, которое существовало на момент их издания. Во-вторых, непонятно, почему признание недействительным акта выделено в отдельное основание отказа в регистрации, а признание недействительной сделки или иного документа в качестве такого основания не выделено. Такой подход может быть основанием для вывода о том, что к актам органов государственной власти и органов местного самоуправления у регистрирующего органа должен быть особый подход, исключающий их анализ с точки зрения законности. Однако такой подход вряд ли находился бы в рамках общей концепции закона.

Из данной ситуации, по нашему мнению, есть следующий выход. Во-первых, сформулировать основание для отказа в регистрации в ст. 20 в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации:

Акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания.

Во-вторых, следует ввести общее основание отказа для любых документов:

Документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке.

Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона о регистрации: "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества".

Какие же случаи подпадают под данное основание? Использованный в приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего, на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является правообладателем и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат последовательному выяснению три вопроса:

а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе, обладателем того права, на распоряжение которым направлен правоустанавливающий документ, а если нет, то

б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих документов от правообладателя, и если да, то

в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.

Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения закона, является одним из наиболее сложных.

Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих функций предотвращает в будущем возможность установления недействительности этих прав по основаниям, которые были известны регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о регистрации которых поднят вопрос. Очевидно, что в регистрации права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.

Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы. Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным органом (судом), либо бесспорно подтверждаться имеющимися в распоряжении регистрирующего органа документами.

Если с первым случаем особых проблем возникнуть не может (например, у регистрирующего органа имеются вступившие в законную силу решения суда, в соответствии с которыми признан недействительным договор, являющийся правоустанавливающим документом для продавца), то второй вариант требует дополнительного анализа различных ситуаций.

Наиболее простым примером, иллюстрирующим второй вариант, является ситуация, когда у регистрирующего органа отсутствуют сведения о надлежащей регистрации права лица, производящего отчуждение объекта, если закон связывает с такой регистрацией возникновение права. Так, например, достаточно распространенным случаем отказа по данному основанию является отчуждение вновь созданного объекта до регистрации права на него.

Следует иметь в виду, что при отсутствии регистрации права, когда она необходима для возникновения права, возможны две ситуации:

а) право на данный объект зарегистрировано не за данным заявителем, а за другим лицом;

б) право на объект вообще ни за кем не зарегистрировано.

Если во втором случае основания отказа можно устранить, зарегистрировав право на объект в установленном порядке за лицом, пытавшимся произвести отчуждение, то первый случай сам по себе многовариантен. Он незначительно отличается от второго, если регистрирующий орган имеет сведения как о правообладателе, о том лице, которое уже произвело отчуждение объекта заявителю, однако заявитель не произвел регистрацию перехода права. Проблема в этом случае снимается путем проведения такой регистрации. Но если право на объект зарегистрировано как право иного лица, с которым заявитель такими отношениями не связан, то выяснение отношений между ними возможно только в судебном порядке. В таком случае основания для отказа могут быть устранены в результате судебного признания права заявителя на данный объект и, соответственно, признания недействительным права лица, ранее зарегистрированного в качестве правообладателя.

Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган, если право зарегистрировано, либо его возникновение закон не связывает с регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто встречаются в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится под сомнение, или нет.

По мнению автора, если право не зарегистрировано, то регистрирующий орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок. Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы, регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц, принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов и др. Но дело здесь не в причинах.

Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что регистрация является бесспорным доказательством действительности зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С одной стороны, ст. 2 Закона о регистрации говорит о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 возлагает на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки", что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего отчуждение.

Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2 Закона о регистрации. Логика здесь такова. Да, ст. 13 устанавливает обязанность регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности сделок, но ст. 2 устанавливает пределы осуществления этой обязанности, ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего органа. Однако, по мнению автора, такой подход имеет и положительные, и отрицательные стороны.

С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями, регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих приобретателей объекта, действительность прав которых будет напрямую зависеть от действительности того права, которое вызывает сомнение. С одной стороны, возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность зарегистрированных прав, а с другой стороны, отсутствие возможности такой ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих приобретателей объекта.

Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант - констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права, признанного затем судом недействительным. Однако применение данного положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а во-вторых, в связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости *(291).

Каков же выход из ситуации? Нам он представляется следующим. Установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на определенный срок (не более месяца) с сообщением об установленных обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение этими обстоятельствами.

В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (прежде всего, аннулирования ее государственной регистрации). Нам представляется, что регистрирующий орган вполне может быть признан заинтересованным лицом, которым может быть предъявлено такое требование, поскольку в соответствии со своим статусом он заинтересован в том, чтобы в государственном реестре находились только действительные права и, соответственно, в качестве их оснований указывались только действительные сделки.

По-иному должны развиваться события при установлении обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена. В этом случае регистрирующий орган не может предъявить иск о признании сделки недействительной, поскольку не является заинтересованным в этом лицом. Но означает ли это, что при установлении таких обстоятельств орган регистрации всегда должен оставаться пассивным? Думается, что нет. Представляется целесообразным возложение на регистрирующий орган обязанности принять определенные меры в случае установления обстоятельств, позволяющих признать недействительной оспоримую сделку, если такое признание необходимо в интересах государства, либо лиц, относящихся к категории "социально незащищенных" (несовершеннолетних, пенсионеров, недееспособных граждан). В этих случаях на регистрирующий орган законом могла бы быть возложена обязанность приостановить регистрацию и направить сообщение прокурору и заинтересованному лицу (государственному органу, осуществляющему правомочия собственника, законному представителю недееспособного лица), уполномоченному предъявить соответствующий иск в интересах государства или гражданина. При этом регистрация может быть произведена лишь после отказа прокурора или заинтересованного лица обратиться с иском либо отказа суда в удовлетворении исковых требований.

Что же касается выявления оснований для оспаривания других сделок, то вряд ли стоит возлагать на регистрирующий орган обязанности каким-либо образом поднимать этот вопрос. Презумпция действительности оспоримой сделки, которая может быть опровергнута только решением суда, существует как раз для того, чтобы обеспечивать стабильность гражданского оборота, оставляя вопрос о предъявлении исковых требований на усмотрение сторон. В связи с этим стимулирование участников сделки со стороны регистрирующего органа на предъявление таких требований не вписывается в стоящие перед ним задачи.

Пожалуй, самым "емким", а поэтому наиболее распространенным основанием для отказа в регистрации является несоответствие требованиям действующего законодательства по форме или содержанию документов, представленных на государственную регистрацию прав. Среди общей массы изученных отказов отказы по этому основанию составляют 91%, причем обращает на себя внимание тот факт, что весьма часто под данное основание подводятся те ситуации, которые подпадают под другие формулировки ст. 20 Закона о регистрации, а также вообще не охватываются этой статьей. Учитывая эти обстоятельства, данное основание следует подвергнуть тщательному анализу, поскольку в практике регистрирующих органов важно не только установление случаев, когда в регистрации должно быть отказано, но и правильное указание основания отказа в регистрации. Именно на это ориентирует Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах *(292), в п. 15 которой от регистратора требуется указывать в уведомлении об отказе конкретный абзац п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, на основании которого отказано в государственной регистрации.

Вполне очевидно и то, что несоответствие документов закону по форме и их несоответствие закону по содержанию, по сути дела являются разными основаниями для отказа. В практике регистрации это означает, что в отказе четко должно быть указано, по форме или по содержанию документы не соответствуют закону (разумеется, не исключены случаи несоответствия и по форме, и по содержанию одновременно).

Поэтому сначала рассмотрим основание отказа, связанное с нарушением формы документов. Помимо нормативных актов, определяющих требования к форме различных документов, Закон о регистрации содержит определенные общие требования, которые сформулированы в ст. 18. К форме документов относятся следующие:

- в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

- тексты документов должны быть написаны разборчиво, не иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов, не могут быть исполнены карандашом, а также иметь серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Таков перечень обстоятельств, из числа указанных в ст. 18 Закона о регистрации, подлежащих проверке при определении соответствия документа именно по форме. На взгляд автора, эти требования следовало бы отделить от требований, относящихся к содержанию документа.

Но следом за определением признаков нарушения формы документа возникает вопрос, во всех ли случаях любое нарушение формы должно влечь отказ в государственной регистрации. Известно, что далеко не каждое нарушение формы документа влечет в конечном счете его недействительность. Так, в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Однако это не означает, что при решении вопроса о регистрации регистрирующий орган должен выяснять указанные выше обстоятельства. Не являясь, в отличие от суда, юрисдикционным органом, орган регистрации вправе считать установленным лишь те факты, которые бесспорно подтверждаются надлежаще оформленными документами. Поэтому последующее признание действительным в судебном порядке документа, по которому был вынесен отказ в регистрации права, не делает такой отказ на момент его вынесения незаконным, а лишь устраняет на будущее основания для такого отказа.

В то же время могут существовать такие нарушения, связанные с формой документа, которые не могут повлечь его недействительность. Так, например, в практике возникал вопрос о том, является ли наличие орфографических и грамматических ошибок в документах основанием для отказа в регистрации права, которое этот документ подтверждает? Понятно, что количество и характер ошибок могут быть весьма различны. Однако если имеющиеся в тексте орфографические и грамматические ошибки или опечатки позволяют однозначно определить характер волеизъявления авторов документа и все предусмотренные законом необходимые условия сделки, то основания для отказа в регистрации отсутствуют. Вопрос о мере, за которой количество ошибок и опечаток переходят в качество, - вопрос оценки регистрирующего органа.

Следует также отметить, что в зависимости от вида правоустанавливающего документа могут быть установлены различные нарушения формы. Если для сделок это прежде всего письменная и нотариальная форма, отсутствие не оговоренных исправлений, то для актов государственных органов значение может иметь их название. Так, например, если в определенных регионах приватизация оформлялась лишь свидетельствами, выдаваемыми органами местной администрации, там не может быть принято в качестве правоустанавливающего документа "решение", "распоряжение", "договор".

Таким образом, основание отказа в регистрации, связанное с нарушением формы представляемых для регистрации документов, можно сформулировать так:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, - не соответствуют по форме требованиям законодательства и нормативных актов, распространяющихся на эти документы.

Включение в определение не только требований законодательства, но и других нормативных актов, обусловлено понятными причинами. Далеко не все требования, характеризующие действительность документов, определяются законами (хотя такое решение было бы оптимальным). Существует ряд ведомственных актов, которые определяют общие требования к документам, акты местных органов власти, устанавливающие форму издаваемых ими и подчиненными им организациями документов.

Указание на то, что требования закона и иных нормативных актов должны распространяться на рассматриваемые документы, при внешней очевидности также имеет большое значение, особенно в историческом аспекте. Как уже указывалось, в разное время к одним и тем же документам предъявлялись разные требования, в связи с чем каждый документ следует рассматривать с точки зрения его соответствия по форме нормативным актам, требования которых на него распространяются.

Отдельным основанием, близким к несоответствию документов по форме (по крайней мере, не относящимся к содержанию документов), является основание, сформулированное следующим образом: "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав". До 2003 г. такое основание в ст. 20 Закона о регистрации отсутствовало *(293). Его введение устранило весьма существенный пробел в законе об основаниях отказа в регистрации.

В зависимости от основания возникновения права перечень необходимых документов может изменяться. Например, при регистрации права на вновь созданный объект недвижимости вместо одного правоустанавливающего документа может потребоваться свыше десяти различных документов, подтверждающих участие в создании объекта заявителя. Очевидно одно: для нормального функционирования системы регистрации такой перечень должен быть утвержден для каждого случая, а отсутствие какого-либо из документов должно быть основанием для отказа в регистрации.

В связи с этим вызывает серьезные сомнения норма п. 2 ст. 17 Закона о регистрации о том, что "не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации". Эта норма, безусловно, имеющая цель оградить заявителей от произвола регистрирующего органа, на практике не действует, так как на самом деле ст. 17 не содержит (и не могла бы содержать) перечня необходимых документов на все случаи жизни. В результате такие перечни утверждаются сегодня самостоятельно регистрирующими органами, что не исключает элементов произвола при их определении. Вот почему такие перечни следовало бы утвердить либо постановлением Правительства РФ, либо приказом Минюста России.

Так же как и при нарушении формы документа отсутствие какого-либо из предусмотренных правилами регистрации документов не является обстоятельством, исключающим наличие права у лица, обратившегося за регистрацией. Ряд обстоятельств, которые должны были подтверждаться отсутствующими документами, могут быть подтверждены иным способом (другими документами и пр.). Однако это не относится к сфере деятельности регистрирующего органа, для которого отсутствие необходимых документов должно быть безусловным основанием для отказа, а для заявителя должно означать необходимость обращения за судебным признанием этого права.

Данное основание является безусловным, и только таким и должно быть. Его функция - обеспечение нормальной работы регистрирующего органа, который, с одной стороны, не имеет права рассматривать вопрос о регистрации без полного комплекта документов, а, с другой стороны, не должен быть обязан принимать меры к получению недостающих документов. При таком положении обязанность формирования полного комплекта документов возлагается на заинтересованное в этом лицо - заявителя, а невыполнение им этой обязанности влечет отказ в государственной регистрации.

Теперь рассмотрим нарушение требований к содержанию документов, как основание отказа в регистрации. При этом требования к содержанию также можно разделить на две группы. Первая группа относится к сведениям, которые в обязательном порядке должны содержаться в правоустанавливающих документах. Эти требования содержатся в ст. 18 Закона о регистрации и Правилах ведения ЕГРП.

В частности, в ст. 18 указано, что правоустанавливающие документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Кроме того, они должны включать наименования юридических лиц без сокращения, с указанием их мест нахождения, а также полностью написанные фамилии, имена, отчества и адреса мест жительства физических лиц. В Правилах ведения ЕГРП эти требования конкретизируются (см. п. 18 Правил и др.).

Основным вопросом, связанным с данной группой требований, также как и для нарушений требований к форме, является вопрос о том, должно ли быть отказано в регистрации во всяком случае установления отсутствия в правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов, предусмотренных Законом о регистрации и Правилами. Мы полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть положительным в отношении всех документов, которые датированы после 31 января 1998 г., т. е. после введения закона в действие. При представлении регистратору права решать, какой совокупности данных будет достаточно для регистрации, неизбежно будет создана почва для произвола и субъективизма в таком важном вопросе, как наличие или отсутствие оснований для отказа в регистрации. В то же время анализ отказов в регистрации и документов по зарегистрированным правам показал, что четкая установка в данном вопросе отсутствует. Так, например, в большинстве случаев отсутствие в правоустанавливающем документе только одного параметра, предусмотренного Правилами ведения ЕГРП (например, ИНН юридического лица, либо даты рождения физического лица) послужило основанием для отказа. Однако достаточно велико оказалось количество произведенных регистраций при отсутствии в представленных документах даже нескольких параметров, как правило, со ссылкой на то, что иные сведения все равно позволяют идентифицировать субъекта и объект права.

При такой ситуации путь решения проблемы лежит либо в сокращении перечня предусмотренных обязательных сведений, либо в изменении Закона о регистрации в части необходимости указания всех этих сведений.

Вторая группа требований к содержанию относится собственно к смыслу документа, к содержанию закрепленного в нем волеизъявления лица или нескольких лиц. Именно это содержание должно соответствовать данному закону. При этом следует обратить внимание на то, что применительно к содержанию документов ст. 20 говорит о его соответствии действующему законодательству, в то время как в ст. 17 в отношении оснований регистрации говорится "о законодательстве, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (издания акта и пр.)". Вполне очевидно, что ст. 20 в этой части должна быть приведена в соответствие со ст. 17 Закона о регистрации.

Ранее мы уже рассматривали ситуацию с зарегистрированными правами и говорили, что в отношении этих прав существует презумпция их действительности, которая может быть опровергнута только судом.

Теперь рассмотрим сходные ситуации применительно к незарегистрированным правам, документы о которых являются предметом рассмотрения регистрирующим органом. По мнению автора, подход к этим документам должен быть иной. Если в отношении уже зарегистрированных прав и оснований их возникновения существует презумпция действительности, то в отношении незарегистрированных вещных прав такая презумпция для регистратора не действует. Данное различие ориентирует регистрирующий орган на полную проверку всех обстоятельств, которые могут повлечь в дальнейшем признание недействительным как права, так и основания его возникновения. В связи с этим основанием для отказа в регистрации следует признать любое несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства (включая и специальное законодательство о регистрации) и иных правовых актов независимо от того, в какой степени такое нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного акта - отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная правовая норма.

Нетрудно представить, что при таком подходе определить даже приблизительно список возможных причин отказа в рамках данного основания не представляется возможным. Попытки конкретизации этого основания либо его ограничения какими-либо оценочными категориями неизбежно приведут к негативным последствиям. Излишняя конкретизация приведет к непомерному расширению нормы об основаниях отказа при неизбежных пробелах в перечне этих оснований, а введение оценочных критериев, позволяющих принимать в качестве оснований одни нарушения закона и не принимать другие, приведет к возможности произвола в деятельности регистрирующего органа и смешению функций регистрирующих и юрисдикционных органов.

На практике неоднократно возникал вопрос о соотношении анализируемого основания отказа в регистрации и нормы ст. 180 ГК РФ, согласно которой "недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части". Не означает ли ст. 180 ГК РФ обязанность регистрирующего органа в каждом случае установления противоречия условия сделки закону выяснять, не могла ли она быть совершена без этого условия, а в случае установления такой возможности - производить регистрацию независимо от наличия в этой сделке незаконного условия? Такое применение ст. 180 ГК РФ при решении вопроса о регистрации нам представляется в корне неверным. На момент рассмотрения документов регистратор лишен объективных данных, чтобы сделать вывод о том, была ли сделка совершена без включения незаконного условия или нет. Установление же таких данных представляет собой прерогативу судебных органов и не относится к компетенции регистратора. Таким образом, по мнению автора, установив наличие в сделке любого незаконного условия, даже при возможности предположения, что она была бы заключена без этого условия, регистратор обязан отказать в регистрации, указав условие, которое он считает незаконным. В этой ситуации у сторон по сделке есть три пути: первый - обжаловать отказ с обоснованием законности условия, ставшего причиной отказа; второй - исключить из документа незаконное условие и вновь обратиться за регистрацией, тем самым подтвердив, что сделка действительно могла быть заключена без этого условия; и третий - расторгнуть сделку, если ее совершение без незаконного условия признано невозможным. Такой порядок четко определяет позицию регистрирующего органа и в наиболее полной мере обеспечивает защиту прав участников сделки.

Продолжим рассмотрение оснований отказа. "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" - таково следующее основание для отказа, указанное в ст. 20 Закона о регистрации.

Эта норма ориентирует регистрирующий орган на то, что в правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления документа, т. е. со всеми ограничениями и обременениями. Смысл такого требования вполне понятен - приобретатель должен знать, что же собственно он приобретает. Сообщить обо всех существенных характеристиках как самого объекта, так и права на него - обязанность как лица, отчуждающего объект (например, продавца), так и иного лица, составляющего правоустанавливающий документ (например, нотариуса, составляющего свидетельство о праве на наследство). Применительно к сделкам несообщение отчуждающей стороной о существующих ограничениях права на объект по установившейся практике будет, как правило, основанием для признания сделки недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Можно сказать, что положение ст. 20 Закона о регистрации направлено на предотвращение возможности оспаривания совершенных и зарегистрированных сделок по этому основанию.

В то же время нужно иметь в виду, что регистрирующий орган может отказать в регистрации лишь в том случае, если в правоустанавливающий документ не включены те ограничения, которые известны этому органу, т. е. зарегистрированы в соответствующих разделах ЕГРП. Однако могут существовать и иные ограничения, которые в реестр не включены и существование которых не связано с регистрацией. В качестве примера можно привести ограничение права собственника квартиры договором найма. И в этом случае продавец обязан будет включить данное условие в договор. Но является ли отсутствие указания в договоре отчуждения данного обременения основанием для отказа в регистрации? Представляется, что здесь нужно выбирать одну из двух концепций - либо не отказывать в таких случаях в государственной регистрации, либо признать возможность и необходимость регистрировать такие обременения *(294).