Начинаем разговор о мошенничестве в сфере недвижимости

Сергей Логутенко,

юрист, председатель Отраслевого совета предпринимателей участников рынка недвижимости при Днепропетровской ОГА, учредитель и партнеры»

Начинаем разговор о мошенничестве в сфере недвижимости

Самые болезненные обманы — это обманы, связанные с большими деньгами и здоровьем. В рейтинге крупных персональных финансовых сделок операции с недвижимостью занимают первое место.

В данной статье мы расскажем о самой востребованной и низкобюджетной услуге на рынке недвижимости — аренде.

У каждого из игроков рынка своя правда, и на уровне правовых обязательств каждый из них хотел бы защитить себя от возможных последствий неудачного сотрудничества и при этом остаться со всеми в хороших отношениях. Но это не всегда возможно из-за низкой правовой культуры основных участников сделки (арендодателя и арендатора), низкой профессиональной компетенции среди посредников и высокого процента мошенничества.

Самая большая проблема рынка аренды — действия вне правового поля. Как они отражаются в разных видах аренды — смотрите сами.

Аренда недвижимости, собственниками которой являются нерезиденты Украины

Часто так бывает, что люди уезжают в другую страну, оставляя здесь свою недвижимость. Если в Украине остались родственники, то нередко они управляют этой недвижимостью по доверенности. Если это квартира, то она, чаще всего, сдается в аренду, а владельцы жилья получают свои доходы в виде перевода денежных средств на карту или расчетный счет. Все риски арендодателя, в таком случае, ложатся на голову этих самых родственников. Но иногда семья переезжает полным составом, и здесь никто не остается. И тогда люди вынуждены обращаться к посредникам, которые занимаются сдачей в аренду этих квартир в отсутствие хозяев. Услуги посредника особенно востребованы среди нерезидентов Украины, владеющих здесь какой-либо недвижимостью.

По закону владелец недвижимости — нерезидент Украины не может сам сдавать свое жилье в аренду, он должен это делать через легального посредника (физическое лицо — предприниматель (ФЛП) или юридическое лицо), который может выполнять функции налогового агента (подробнее — п. п. 170.1.3 п. 170.3 ст. 170 Налогового кодекса Украины).

Многие посредники в Днепропетровске работают нелегально, без опознавательных знаков и в силу низкой профессиональной компетенции вообще не знают об этой норме закона. Посредники, которые предлагают свои услуги по сдаче недвижимости в аренду нерезидентам Украины, но при этом не выполняют функцию налогового агента — НАРУШАЮТ ЗАКОН.

Все бы ничего, но вместе с ними закон нарушают арендодатели, и их риски значительно выше: помимо проблем с законом они рискуют потерять свою недвижимость.

Рынок аренды жилья — низкобюджетный и очень востребованный рынок. Здесь очень много рисков и мошенничества, рассмотрим основные.

Плата за информацию

На рынке аренды постоянно присутствует информация о мифических квартирах с арендной платой до 1500 грн. в месяц, потому что существует спрос на такие объекты недвижимости. На самом деле на рынке таких цен нет. При этом всегда есть посредники, будь то агентства недвижимости, информационные агентства или просто риелтеры, которые готовы использовать в своих корыстных целях повышенный спрос на объекты с низкой ценой аренды.

Самый невинный вариант обмана: посредники размещают в газетах объявления о недвижимости с соответствующей ценой аренды, но если позвонить по телефону, вам, скорее всего, скажут, что этот объект уже сдан, но есть другой — подороже.

Однако есть гораздо более болезненный вариант обмана: вас приглашают в офис, чтобы заключить договор с агентством, вы читаете договор, ничего не понимаете в нем и не видите подвоха, вносите месячную арендную плату, а потом окажется, что вы заплатили не за первый месяц срока аренды, а за список телефонов и адресов, по которым никто не живет и никто не берет трубку. Если вы приедете по адресу объекта — окажется, что это заброшенный дом, закрытая квартира, или в ней давным-давно живут люди. Денег, конечно же, вам никто не вернёт!

Важно знать, что арендную плату можно вносить только собственнику недвижимости или его доверенному лицу, при наличии у них оригиналов правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества, а для доверенного лица еще обязательно наличие нотариально удостоверенной доверенности с правом сдачи такой недвижимости в аренду. В противном случае любое внесение денег в счет арендной платы лицам, не имеющим для этого полномочий, является ОБМАНОМ.

Ущерб никогда не покрывается. Залог никогда не возвращается.

Сдавая квартиру в аренду, собственник получает кота в мешке. Он отдает квартиру незнакомым людям, без гарантии, что она будет возвращена ему в нормальном состоянии. Этим обычно объясняется требование арендодателя оплатить гарантийный платеж за последний месяц срока аренды в размере месячной арендной платы. Как показывает практика, гарантийного платежа не хватает для того, чтобы покрыть нанесенный ущерб. Достаточно часто собственнику возвращают квартиру без обоев, выносят всю технику, ломают мебель, случаются затопления соседей и пожары. Нередко арендаторы покидают квартиру, оставив после себя не только испорченное имущество, но и долги по коммунальным платежам, услугам связи, интернету.

Но есть и другая сторона этой медали.

Арендодатель может выгнать жильца, когда захочет. Освободите квартиру — и точка. Если никаких договоров не было заключено, то жилец, и правда, ничем не защищен в такой ситуации. Бывает так, что жилец изъявил желание сократить срок аренды. В таком случае, как правило, гарантийный платеж ему не возвращается. Собственник говорит: «живите еще месяц», потому что денег на возврат у него нет. Жильцу приходится жить еще месяц, даже если ему очень нужны деньги и он хочет поскорее съехать с этой квартиры.

Откуда берутся все эти риски?

Участники сделки не могут себя защитить, потому что, работая с нелегальными посредниками, без договоров аренды и официального оформления сделки, они не существуют в правовом поле. В таком случае они не застрахованы и не могут подать друг на друга в суд, потому что их договоренностей не существует или они носят фиктивный характер. И хороший посредник обязан предупредить участников сделки обо всех этих рисках и их стоимости, проконсультировать и оформить все документы правильно, если участники готовы идти официальным, цивилизованным путём.

Стандарт рынка недвижимости на данный момент таков: риелтер получает 50 % от ежемесячной арендной платы за то, что находит объект аренды. По сути, он берет информацию из открытых источников и не всегда отвечает за ее качество и безопасность, а получает свою оплату только лишь за показ квартиры.

Если арендодатель не оформляет официально свой бизнес по сдаче в аренду и не платит налоги, а тот, кто снимает жилье, не настаивает на договоре, в котором были бы защищены все его интересы, то этой сделки как бы не существует.

Что бы ни сделал жилец с его квартирой (разрушил свежий ремонт или даже украл бытовую технику, цена которой превышает стоимость нескольких месяцев аренды), арендодатель даже не может обратиться в милицию, потому что он сдавал жилье неофициально, и за это ему полагается штраф. Жилец, в свою очередь, рискует тем, что его могут в любой момент выкинуть из квартиры, могут заходить в квартиру, открывая дверь своим ключом, не вернуть ему залог или необоснованно поднять плату в любое время, выставить претензию за ущерб, который он не совершал (например, прорвала труба в общем стояке и затопила соседей, протекла крыша, взорвалась колонка и т. д.).

Что получаем в результате?

Зная такую ситуацию с залогом, жилец вполне законно не хочет платить гарантийный платеж, тем самым увеличивая свою финансовую нагрузку. Фактически, залоговой суммы не хватит для того, чтобы ликвидировать серьезный ущерб. То есть это просто дополнительный заработок для того, кто сдаёт жилье, гарантированный +1 месяц аренды, который можно потратить на поиски новых жильцов, с учетом, что возврат залога не прописан в договоре.

Бороться с этим — значит, выходить в правовое поле, к чему участники сделки не всегда готовы. Им кажется, что налоги — это огромные деньги, которые непременно лягут на плечи жильца из-за подорожания арендной платы, и что можно договориться полюбовно.

Но при этом все мои знакомые регулярно рассказывают о том, что «пустили квартирантов, они такие приличные были, а вот уже несколько месяцев не платят...» и не выгоняют их, надеясь на порядочность и оплату хотя бы за несколько месяцев аренды в будущем. О накопленном долге по коммунальным платежам при этом вспоминать не приходится, лишь бы аренду заплатили, прежде чем съедут.

Несмотря на то, что специалисты умоляют и призывают подписывать договора, заключать официальные сделки, арендодатели и арендаторы при содействии недобросовестных посредников продолжают искать лазейки, чтобы обойти закон. В итоге обманывают себя сами. Это происходит потому, что нет доверия арендо­дателя и арендатора друг к другу, нет доверия к посредникам и нет никакой гарантии, что даже подписанный договор аренды составлен с учетом интересов обоих сторон и все нормы закона в нём соблюдены.

Одним из вариантов решения этой проблемы может быть обращение сторон к нотариусу для нотариального удостоверения договора аренды недвижимого имущества. В таком случае это будет являться гарантией законности возникновения арендных отношений, при этом стороны получают возможность минимизировать свои риски путем получения квалифицированной консультации и официального договора, по которому обе стороны принимают на себя определенные права и обязанности.