Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2008 год (стр. 3 )

• Реализация ТРЦ «Мозаика» общей площадью 134 тыс. кв. м будет расположен на пересечении Третьего транспортного кольца и улиц Южнопортовая и Велозаводская. Арендуемая площадь комплекса составит 64 тыс. кв. м. Инвестор проекта - компания «TriGranit Development ».

• Крупный многофункциональный комплекс заявлен к строительству на Кутузовском просп. в районе станции метро «Парк победы». В составе комплекса планируется размещение магазинов, кафе и ресторанов, а также многоуровневого паркинга на 6 224 машиноместа. Общая площадь комплекса составит 514 тыс. кв. м.

• В июле было объявлено о строительстве ТРЦ в Северном Бутово. Общая площадь проекта составит 30 тыс. кв. м с торговой галереей, продуктовым гипермаркетом, гипермаркетом электроники и ресторанным двором. Девелопером выступает компания Perga Development and Management.

• В июле было заявлено о строительстве ТЦ на месте продовольственного рынка «Слободка» по адресу Коровинское шоссе-19. Планируется построить ТЦ общей площадью 21 тыс. кв. м с размещением торговой галереи на первом этаже, на втором и третьем этаже - предприятий общественного питания, кинотеатра и офисных помещений.

• В июле был озвучен проект строительства МФК на площади в 2,1 га, ограниченной Пушкинской площадью, Настасьинским переулком и улицами Тверская и Малая Дмитровка. Комплекс будет включать в себя четырехэтажную офисно-торговую часть, башни с апартаментами и бутик-отелем с подземной автостоянкой. Девелопером проекта выступает компания Легаси Девелопмент, входящая в холдинг Согласие-Альянс.

• В рамках программы правительства Москвы по преобразованию рынков было объявлено, что рынки «Жулебино» и «Выхинский» к 2009 г. будут преобразованы в ТЦ, а на месте Черемушкинского рынка появится ТЦ общей площадью 100 тыс. кв. м, снос объектов, находящихся в настоящее время на территории застройки планируется на 20гг.

• В сентябре было объявлено о строительстве с внутренней стороны МКАД МФК «Строгино» общей площадью 1,2 млн. кв. м. МФК будет состоять из торгово - развлекательной зоны (170 тыс. кв. м), офисных зданий (360 тыс. кв. м), а также двух гостиниц 3 и 4 звезды и апарт-отеля. Помимо этого на территории планируется разместить автосалон, физкультурно-оздоровительный комплекс, конгресс-центр, мультиплекс, и многоуровневую парковку площадью 586 тыс. кв. м.

Прогноз

Дальнейшее развития рынка торговой недвижимости зависит от длины и глубины кризиса. Уже сегодня очевидно, что кризис из финансового перерос в общеэкономический. А это означает, что к проблемам с финансированием как текущей деятельности ритейлеров, так и новых проектов девелоперов, добавилось сокращение конечного спроса, связанное со снижением доходов населения.

Соответственно, в первой половине 2009 г. будет происходить дальнейшее снижение спроса на торговые площади, как в новых проектах, так и в уже действующих объектах. Снижение арендных ставок поможет предотвратить «опустение» торговых центров, но лишь при условии встречной активности арендаторов - «борьба за покупателя» в 2009 г. будет серьезной.

В первую очередь, снижение спроса коснется товаров не первой необходимости, таких как мебель, бытовая техника и электроника. Наиболее устойчивым будет спрос в сегменте продуктового ритейла преимущественно низко-ценового сегмента, фармацевтики, т. е. там где серьезное снижение потребления просто невозможно.

Вследствие этого можно ожидать снижения арендных ставок на рынке торговой недвижимости на 25-30%. В дополнение к этому арендодатели могут идти на продление арендных каникул, а также предоставлять различные льготы по выплате арендных платежей. Схема арендной платы в виде процента с оборота получит свое дальнейшее распространение, но идти на нее арендодатели будут прежде всего для якорных арендаторов, обеспечивающих сохранение покупательских потоков.

В 2009 г. на рынок преимущественно будут выходить проекты, открытие которых было перенесено с 2008 г. Кроме того, с учетом кризиса, ожидается снижение количества новых заявленных объектов.

Реализация обозначившейся в первом полугодии тенденции освоения российского рынка магазинами в формате total look (Debenhams), а также новыми брендами (Gloria Jean’s Coffee, Victoria Secret) может быть перенесена на середину–конец 2009 г. В то же время, кризис - это время завоевания новых рынков, и, на фоне снижения спроса на традиционных рынках, это может подтолкнуть западные сети к более активному выходу на рынок.

2009 г. с высокой вероятностью станет годом слияний и поглощений - крупные игроки, как существующие, так и, вполне вероятно, новые, будут расширятся прежде всего за счет поглощения уже существующих игроков. Это однако отнюдь не гарантирует что в том или ином виде выживут все - ряд игроков навсегда уйдет с рынка.

В целом же, для рынка торговой недвижимости, который наиболее близко, по сравнению с другими сегментами, подошел к точке насыщения (причем не только в Москве, но и в регионах), кризис сыграет роль «санитара леса» - многие непродуманные, некачественные и просто лишние объекты теперь уже точно не будут построены, а разработка концепций новых торговых центров, размещение торговых точек на новых площадках, финансовое планирование и все другие аспекты стратегии развития игроков данного рынка будут более ответственными.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Предложение

По итогам 2008 г. в строй были введены 9 гостиниц из 28 запланированных, а номерной фонд пополнился не более, чем на 1 000 номеров. Таким образом, планы Правительства Москвы по строительству гостиниц в 2008 г. так и не оправдались: план выполнен чуть более, чем на 30%.

Среди наиболее значимых открытий года можно отметить следующие:

• В феврале открылся Бизнес Отель «Park Inn Sadu» 4*, входящий во всемирную гостиничную сеть Rezidor SAS. Номерной фонд ономеров. К услугам жильцов ресторан, переговорная комната, бизнес-центр, автостоянка на 12 машин.

• В мае 2008 г. после реконструкции открылась гостиница «Hilton Moscow Leningradskaya» 4* под управлением компании Interstate Hotels & Resorts на основании франчайзингового соглашения с Hilton Hotels Corporation. Количество номеров в новой четырехзвездочной гостинице сократилось с 329 до 273. В состав номерного фонда были включены 39 представительских номеров. В здании отеля, общая площадь которого составляеткв. м, разместились ресторан, лобби-бар, банкетный зал с фойе, комнаты для совещаний, бизнес-центр, фитнес-центр и другие объекты.

• В июне открылась реконструированная гостиница «Аэростар» категории 4*. В гостинице предусмотрен 271 номер, ресторан, бар и 4 конференц-зала. Управляет отелем российская компания WEL Hotels & Resorts.

• Летом на севере Москвы состоялось открытие трехзвездочного отеля «Охотник». Отель появился в рамках проекта редевелопмента «Центрального дома охотника и рыболова», расположенного по адресу Головинское шоссе. Девелопером проекта - компания Avant Group, инвестором выступил Росохотрыболовсоюз. В результате редевелопмента площадь гостиницы увеличилась до 3 тыс. кв. м. Номерной фонд гостиницы составил 104 номера.

Таким образом, по итогам 2008 г. рынок гостиничной недвижимости пополнился не более чем на 1 000 номеров, из которых почти 80% составляют номера категории 4*. В итоге по состоянию на конец 2008 г. в Москве работало более 220 гостиниц, суммарным номерным фондом околономеров. Основная часть гостиниц сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах.

В структуре гостиничного рынка Москвы преобладают гостиницы категории 3*, их доля находится на уровне около 40%. Гостиницы именно этой категории пользуются наибольшим спросом у большинства групп потребителей гостиничных услуг. Существующий номерной фонд Москвы в данном сегменте представлен в большей степени гостиницами старой постройки, которые не соответствуют современным форматам гостиничного сервиса. Стоит отметить, что гостиничный рынок Москвы в целом характеризуется дефицитом предложения, но в большей ощущается недостаток гостиничных объектов категории 3*.

Согласно данным Управления координации строительства гостиниц департамента городского строительства г. Москвы на 2009 г. запланировано строительство 32 гостиниц. Однако очевидно, что столь оптимистичные прогнозные показатели в течение года подвергнутся серьезной корректировке. В условиях кризиса значительный рост объема предложения на столичном рынке гостиниц в 2009 г. маловероятен. Среди объектов, открытие которых ожидается в ближайшее время, можно отметить отель «Аквариум», который станет первым отелем в составе московского выставочного центра «Крокус Экспо». Официальное открытие запланировано на март 2009 г., однако первых постояльцев отель примет уже в феврале. Открытие гостиницы «Москва» после реконструкции намечено на лето 2009 г. В июле планируется открыть новый бизнес-отель сети Maxima Hotels. В течение года также планируется открытие нового отеля Renaissance Moscow Monarch Center под управлением Marriott International, Holiday Inn Симоновский и отеля в составе бизнес-центра «Vivaldi Plaza».

В нынешних экономических условиях многие игроки рынка корректируют свои планы. Реализация проектов на стадии проектирования откладывается на неопределенный срок. Даты открытия строящихся объектов также переносятся на более поздний период. Так, по данным Москомархитектуры могут серьезно сдвинуться сроки ввода башни «Россия», реализуемой в рамках проекта ММДЦ «Москва-Сити» (в башне запланированы офисные помещения, отель, апартаменты и др.), комплексная реконструкция гостиницы «Минск» в центре российской столицы также продлится до октября 2010 г. (изначально реконструкцию предполагалось завершить к началу 2009 г.).

Спрос.
Привлекательность Москвы с точки зрения туризма обусловлена не только богатым культурным и историческим наследием города, но и тем, что Москва является местом проведения международных конгрессов, симпозиумов, семинаров, выставок, международных соревнований по различным видам спорта, а также крупнейшим центром Русской Православной церкви (в городе более 130 храмов).

Москва ежегодно привлекает достаточно большое количество туристов: в 2006 г. Москву посетило около 3,7 млн. туристов, в 2007 г. - 4,1 млн. чел. Планировалось, что по итогам 2008 г. данный показатель достигнет 4,5 млн. чел., однако в конце года въездной поток туристов значительно сократился. Несмотря на то, что по итогам 9 месяцев 2008 г. отмечался рост количества туристов, посетивших Москву по сравнению с аналогичным периодом 2007 г., прогнозируемые показатели так и не были достигнуты.

К периодам высокой загрузки гостиниц относятся периоды с середины марта по середину июля, а также с середины сентября по середину декабря. Весной и в начале лета климатические условия благоприятствуют притоку туристов с культурно-ознакомительными целями. В осенний период в Москве проходит большое количество выставок, международных конференций, симпозиумов и других массовых мероприятий, для которых требуются конференц-залы и места для проживания бизнес-туристов. В конце 2008 г. отмечалось снижение количества бизнес-туристов, которые составляют основную целевую аудиторию московских гостиниц.

Наиболее востребованным сегментом на рынке является средний сегмент гостиниц, пользующийся популярностью, как среди российских, так и иностранных туристов.

При этом стоит отметить, что внутренних, российских посетителей в московских гостиницах почти в 2 раза больше, чем внешних. Это связано с недостаточно развитым рынком международных туристических услуг, сложностью получения визы и рядом других факторов.

Дефицит гостиничных номеров характерен для всех категорий гостиниц. Средняя заполняемость для гостиниц категории 3-5* составляет более 70%, а в высокий сезон доходит до 90-100%. Однако стоит отметить, что к концу 2008 г. влияние мирового финансового кризиса отразилось на заполняемости гостиниц: в конце года отмечалось снижение данного показателя на 5-10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Несмотря на текущую экономическую ситуацию инвестиционный спрос на гостиничные площади остается достаточно высоким. В течение 2008 г. были зафиксированы следующие крупные сделки:

• Словацкая финансовая группа J&T Group приобрела 75% компании , владельца отеля «Балчуг Кемпински». Номерной фонд отеля категории 5*, расположенного по адресу ул. Балчуг, 1, составляет 232 номера. Первоначально 69% гостиницы принадлежало московскому правительству, впоследствии указанная доля была выкуплена Kempinski Hotels CA.

• Компания Mos City Group стала владельцем гостиницы 4* «Аэростар». Инвестором строительства 4* гостинично-офисного комплекса общей площадью более 50 тыс. кв. м выступил канадский авиахолдинг IMP Group. Управляет гостиницей российская компания WEL Hotels & Resorts. По разным оценкам, стоимость отеля «Аэростар» составляет около $90-95 млн.

• «Новослободская», 100%-я дочерняя компания Открытого акционерного общества «Открытые инвестиции», выкупило около 31% помещений гостиницы «Новослободская» (Novotel Moscow Centre) у правительства Москвы. В результате приобретения 100% помещений гостиницы принадлежат «Новослободская».

• Нефтяной холдинг Sibir Energy внесла задаток в размере $115,4 млн. за два объекта недвижимости. Из них $57,5 млн. (из $81,7 запланированных) заплачено за акции Sovetskaya Ltd, которая владеет отелем «Советский» (100 номеров) на Ленинградском проспекте. Еще $75 млн. ($57,7 млн. уже внесены) будет выплачено за , которое должно до 2011 года построить гостиничный комплекс (84,7 тысячи кв. м) на Ленинградском проспекте.

• рай», принадлежащее Зараху Илиеву и Году Нисанову, приобрело половину долей в САС Славянская» у фирмы «Отель-инвест». Сумма сделки не называется.

Помимо сделок по покупке площадей, зафиксировано крупное соглашение на управление гостиничными площадями:

• «Park Plaza Hotels» объявила о подписании соглашения на управление 20 отелями, в т. ч. существующими и планируемыми к строительству до 2012 г. компанией «Ferens Management Limited». Общий объем инвестиций составит около $800 млн. Инвестором выступит «Ренова стройгрупп». Гостиницы откроются в крупных российских городах с населением более 500 тысяч человек, несколько объектов появится в Москве.

В конце 2008 г. появились первые заявления о продаже гостиничных активов, что обусловлено прежде всего текущей финансовой ситуацией. В частности, внешнеэкономическое акционерное общество «Интурист» (65,1% акций принадлежит АФК «Система») намерено продать часть своей гостиничной недвижимости. Инвесторам может быть предложено 15-20% гостиницы «Пекин». Обсуждается также возможность продажи отелей в Сирии и Италии, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Стоимость проживания

По состоянию на конец 2008 г. цены на размещение в московских гостиницах по-прежнему оставались на высоком уровне. Однако если в течение 2008 г. наблюдался рост цен в гостиницах всех категорий, обусловленный высоким спросом, в том числе в весенне-летний период, то к концу года под влиянием финансового кризиса, ставшего причиной снижения спроса, рост цен на гостиничные услуги замедлился.

Средняя стоимость проживания в гостиницах в зависимости от категории номера на сегодняшний день составляет:

Гостиницы категории 2*: 2 руб./сутки;

Гостиницы категории 3*: 4 руб./сутки;

Гостиницы категории 4*: 7 руб./сутки;

Гостиницы категории 5*: руб./сутки;

В конце года многие московские гостиницы предлагали значительные скидки, а также специальные условия, что обусловлено как низким сезоном, так и снижением спроса, под влиянием кризиса. Тем не менее, за 2008 г. цены на гостиничные услуги в среднем выросли на 30%. Для сравнения по итогам только первого квартала 2007 г. стоимость номера в сутки в среднем выросла на 18-25%.

Заявленные проекты в 2008 г.

В течение 2008 г. было анонсировано более 50 проектов гостиниц и многофункциональных комплексов, в составе которых планируется создание гостиничной составляющей. Наиболее интересные проекты представлены в таблице ниже.

Прогноз
Текущая экономическая ситуация привела к заморозке многих проектов в сегменте гостиничной недвижимости. В течение 2009 г. ожидается открытие только тех гостиниц, которые на данный момент находятся на высокой стадии строительной готовности. Таким образом, в 2009 г. значительное увеличение объема предложения на рынке гостиниц маловероятно.

В 2009 г. ожидается дальнейшее снижение показателей спроса и загрузки гостиниц, однако по сравнению с европейскими странами это снижение будет не столь значительным в связи с существующим дефицитом номерного фонда в столице.

Несмотря на кризис, в долгосрочной перспективе при сохранении дефицита номерного фонда, а также при стабильном спросе ожидается дальнейший рост цен на гостиничные услуги, что в свою очередь будет способствовать притоку как российских, так и иностранных инвесторов в гостиничный сегмент коммерческой недвижимости.