Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений (стр. 5 )

В законодательстве для закрепления критериев наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута следует указать, что размещение линейных сооружений на особо ценных землях (в особо охраняемых природных территориях, в лесах 1-й группы лесного фонда, особо защитных участках лесов, на прибрежных защитных полосах, землях сельскохозяйственного назначения с кадастровой оценкой выше на 30% среднерайонной и т. п.) допускается в исключительных случаях вдоль дорог и границ полей севооборотов, когда исчерпаны другие возможные варианты размещения указанных сооружений.

При размещении линейных сооружений важное значение имеет обеспечение выполнения требований минимального воздействия на окружающую среду, в том числе на среду обитания объектов животного мира.

Соблюдение экологических требований и определение наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута обеспечивается на стадии планирования размещения линейных сооружений при подготовке документов территориального планирования и документов градостроительного зонирования.

Поэтому дополнительные требования по выявлению наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута при градостроительном планировании при размещении линейных сооружений на особо ценных землях, в том числе проведение общественных (публичных) слушаний, должны быть включены в Градостроительный кодекс РФ.

Плата за установление публичного сервитута

В соответствии с п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Согласно п. 7 ст. 23 Земельного кодекса РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Эта норма закона не способствует применению публичных сервитутов, поскольку органы, которым предоставлено право устанавливать сервитуты, не заинтересованы в этом из-за риска предъявления к ним требований собственников земельных участков о соразмерной плате. Кроме того, в законе установлено право собственника земельного участка требовать соразмерную плату и от лица, в интересах которого установлен публичный сервитут, и от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут.

Представляется более обоснованным предоставить собственнику земельного участка право требовать соразмерную плату не от органов государственной власти или органов местного самоуправления, установивших публичный сервитут, а от собственника или владельца линейных сооружений, в пользу которого публичный сервитут установлен.

Возможность установления платы на достаточно умеренном уровне обусловливается тем, что тарифы на услуги собственников или владельцев линейных сооружений, как правило, подлежат государственному регулированию в соответствии с законодательством Российской Федерации о естественных монополиях (услуги связи, электроэнергия, трубопроводный транспорт).

Соразмерная плата за установление публичного сервитута может быть определена в виде разового платежа или периодических платежей.

Разовый платеж за установление публичного сервитута не может обеспечить баланс частных и публичных интересов, т. к. публичный сервитут устанавливается на длительное время, а собственники земельных участков (иные землепользователи), на которых размещено линейное сооружение, могут меняться. Сами земельные участки также могут изменяться в случае изменения границ при их разделении или объединении. При смене собственника новый собственник будет терпеть ограничения прав в использовании земельного участка без получения соразмерной платы. В результате такая ситуация может привести к многочисленным конфликтам.

Более приемлемым является вариант периодических платежей. По аналогии с земельным налогом периодом платежей мог бы быть календарный год.

Размер ежегодного платежа может быть определен как нечто среднее между ставкой земельного налога за земельные участки, занятые объектами инженерной инфраструктуры (0,3% от кадастровой стоимости земельного участка), и среднерыночным размером ежегодной арендной платы за земельный участок (примерно 10% от кадастровой стоимости земельного участка), в итоге, - около 5% от кадастровой стоимости части земельных участков, на которые приходится охранная зона линейного сооружения. Размер платежа должен корректироваться в зависимости от вида и размера линейного сооружения путем установления соответствующих коэффициентов. Классификация линейных сооружений и корректирующие коэффициенты для целей расчета ежегодного платежа при установлении публичных сервитутов могут быть установлены Правительством РФ.

Во избежание уклонения органов власти от установления публичных сервитутов целесообразно закрепить в законодательстве обязанность по внесению соответствующих платежей не за органами государственной власти (органами местного самоуправления), установившими публичный сервитут, а за собственниками или владельцами линейных сооружений, в пользу которых установлен публичный сервитут.

Размер ежегодного платежа фиксируется в правовом акте об установлении публичного сервитута, зачисляется соответственно в целевой бюджетный фонд субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В случае если земельный участок облагается земельным налогом (участок находится в частной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения), владелец участка имеет право на уменьшение налоговой базы земельного налога на произведение кадастровой стоимости земельного участка и отношение площади охранной зоны линейного сооружения, составляющей сферу действия публичного сервитута на земельном участке, к площади всего земельного участка.

При этом в федеральном законе следует оговорить, что собственник земельного участка имеет право обосновать, что установление публичного сервитута привело к таким существенным затруднениям в использовании земельного участка, которые не соразмерны сумме уменьшения земельного налога, и предъявить требование о соразмерной компенсации.

Если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и обремененный публичным сервитутом, передан в аренду, то таким же образом уменьшается размер арендной платы или при передаче в аренду земельного участка арендная плата рассчитывается с соответствующим уменьшением.

Компенсация потерь соответствующего бюджета производится с помощью межбюджетных трансфертов.

Особенности кадастрового учета данных

о публичных сервитутах и государственной регистрации

публичных сервитутов

В Федеральном законе "О землеустройстве" предусмотрено, что землеустройство проводится в обязательном порядке в случае определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства.

Для установления публичного сервитута в целях обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линейных сооружений нет необходимости проведения межевания земельного участка. Поэтому правовые нормы Федерального закона "О землеустройстве" следует уточнить, установив, что при установлении публичного сервитута межевание земельного участка не проводится.

Государственный кадастровый учет проводится в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".

В нем предусмотрено, что в Едином государственном реестре земель содержатся сведения о зарегистрированных в установленном порядке ограничениях (обременениях); сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.

Таким образом, по смыслу Федерального закона "О государственном земельном кадастре", сведения об ограничениях (обременениях) прав на земельные участки вносятся в Единый государственный реестр земель после их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такой порядок ведения государственного кадастрового учета представляется неточным, поскольку для государственной регистрации прав на земельные участки, ограничений (обременений) этих прав земельный участок должен прежде всего пройти государственный кадастровый учет, и лишь после него проводится государственная регистрация прав и ограничений (обременений) прав на земельные участки.

Кроме этого, в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре" термин "сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав" ясно не связан занесением сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель.

Поэтому имеется необходимость в уточнении рассмотренных правовых норм Федерального закона "О государственном земельном кадастре" в части занесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель на основании правового акта о его установлении.

После занесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр земель проводится информирование собственников земельных участков об установлении публичного сервитута и занесение данных об ограничениях прав в использовании земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, в ЕГРП.

Положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не препятствуют государственной регистрации публичных сервитутов как ограничений прав на земельные участки.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 данного Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Для государственной регистрации публичных сервитутов, установленных в целях обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линейных сооружений, необходимо внести дополнения в федеральные законы, уточняющие порядок государственной регистрации публичных сервитутов.

Во-первых, внести дополнение в п. 9 ст. 23 Земельного кодекса РФ, предусматривающее, что публичные сервитуты подлежат государственной регистрации как ограничения (обременения) в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Во-вторых, внести дополнение в определение термина "ограничения (обременения)" в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", дополнив перечень примеров, содержащихся в скобках, словами "публичные сервитуты".

В-третьих, уточнить положения ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что при установлении публичного сервитута для обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линейных сооружений соответствующие ограничения (обременения) регистрируются в отношении земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет. Регистрация ограничений (обременений) в отношении вновь образуемых земельных участков и земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет, проводится при государственной регистрации прав на них.

Юридические последствия реализации будущего закона

Основным юридическим последствием реализации будущего закона должно быть уточнение правового режима земельных участков, занятых линейными сооружениями, оснований установления публичных сервитутов по видам линейных сооружений, определение содержания публичных сервитутов по видам линейных сооружений, уточнение градостроительного планирования установления публичных сервитутов для строительства и эксплуатации новых линейных сооружений, уточнение порядка установления публичных сервитутов для линейных сооружений, в том числе в части проведения общественных слушаний и учета их результатов, выявления наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута, урегулирование отношений по взиманию платы за установление публичного сервитута, уточнение особенностей кадастрового учета данных о публичных сервитутах и государственной регистрации ограничений прав собственников земельных участков, вызванных установлением публичных сервитутов.