Экономика многоквартирного дома (стр. 2 )

3  утверждаемая стоимость услуг / работ должна адекватно соответствовать их рыночной цене (при заниженной стоимости вы не сможете найти исполнителя для выполнения работ);

4  стоимость некоторых услуг / работ линейно зависит от технических параметров многоквартирного дома и текущего состояния его коммуникаций;

5  при расчете заработной платы любого исполнителя работ необходимо учитывать не только фактическое количество часов, потраченное им на выполнение своей работы, но и особенности трудового законодательства и нормативов (в какое время суток выполнялась работа: утро, день, вечер, ночь / какая непрерывность рабочего графика: 1, 3, 8, 16, 24 часа в сутки / вредность отдельных видов работ для здоровья / необходимость работы в выходные и праздничные дни / прочие особенности);

6  при начислении заработной платы работнику следует учитывать тот факт, что ему придется оплачивать зарплату 11 месяцев в году, а отпускные – в качестве 12-го месяца, плюс еще придется оплатить за 13-й месяц тому работнику, который будет замещать убывшего в отпуск специалиста (зачастую размер этого возмещения составляет месячный оклад);

7  вычисляя зарплату нельзя забывать про налоги, которые составляют до 54,25% от выплаченной на руки заработной платы или до 47,2% от начисления;

8  некоторые виды работ в сфере ЖКХ относятся к неблагоприятным (например, работы по прочистке канализации), другие к опасным (например, работы альпинистов), и третья группа относится к неликвидным – это вся масса мелких штучных работ (например, привинтить дверную ручку), на которые очень сложно подбирать исполнителей, поэтому их стоимость может в несколько раз превышать рекомендуемые нормативы оплаты;

9  стоимость отдельных услуг подрядных организаций может изменяться в течении отчетного периода (год) несколько раз, поэтому в статье непредвиденных расходов необходимо учитывать средства на эти прыжки цен и увеличивающуюся сумму затрат по услуге приема платежей (банковскую комиссию);

10  при определении стоимости услуги управления для отдельных многоквартирных домов необходимо учитывать индивидуальные особенности, проживающих в нем граждан, которые способны (даже при вашей хорошей управленческой деятельности) обеспечить такой объем бумажной переписки (в том числе, с отвлечением времени специалистов органов власти, контролирующих, надзорных и судебных органов), что собственно сил на управление домом хватать не будет, а все ваше время управленца будет неэффективно отнято бесполезной перепиской и беготней по инстанциям;

11  другая ситуация играет на пользу всех жителей дома, если у них организован Домовой комитет или есть ответственный Представитель, которые адекватно способны принимать решения в отношении своего многоквартирного дома и берут на себя такие непрофилирующие функции УК как общественная деятельность по работе с населением, проведение общих собраний собственников, организация субботников. Для таких МКД необходимо делать скидку на несколько десятков процентов при определении стоимости услуги управления;

12  немного сложней вычислять стоимость отдельных услуг для нужд содержания МКД становится при наличие в доме нежилых помещений (офисы, магазины и т. п.), поскольку собственники этих помещений – следуя логике судебной практики – не должны принимать участие в финансировании отдельных видов работ / услуг, которыми не пользуются или не могут воспользоваться. Так например, собственники нежилых помещений не участвуют в оплате обслуживания лифтового оборудования, в оплате вывоза мусора (у них свои договоры), в оплате дворника (если вход не во дворе), технички и прочих видах работ в зависимости от логики сложившейся ситуации;

13  после выполнения работ по текущему ремонту отдельных инженерных систем затраты по их содержанию и обслуживанию могут снижаться в разы, поэтому собственникам и управляющим МКД (УК и ТСЖ) необходимо регулярно мониторить затраты и выявлять самые неэффективные из них, чтобы искать оптимальные пути устранения потерь. Помощью в этом процессе могут послужить Система менеджмента качества (ISO 9000) и Статистические методы анализа.

Система менеджмента качества (СМК) — система управления качеством производимой продукции или услуги в какой-либо организации.

СМК - это системный подход к управлению организацией, нацеленный на качество производимой услуги и/или продукции, который основывается на участии всех ее членов (персонала во всех подразделениях и на всех уровнях организационной структуры и внешних поставщиков) и направлен на достижение как долгосрочного успеха путем удовлетворения требований потребителя, так и выгоды для членов организации и общества.

Главной задачей СМК является постоянное улучшение качества посредством регулярного анализа результатов и корректировки деятельности, полное отсутствие дефектов и непроизводственных затрат, выполнение намеченного точно в срок.

Тактика СМК:

1. Предупреждение причин дефектов

2. Вовлечение сотрудников в деятельность по улучшению качества

3. Активное стратегическое управление

4. Непрерывное совершенствование качества продукции и процессов

5. Использование научных подходов в решении задач

6. Регулярная самооценка

Первичными элементами СМК являются потребности и ожидания потребителей продукции или услуги, владельцев предприятий, персонала и общества. Политика и цели организации являются ответом на потребности и ожидания заинтересованных сторон, а процессный подход завершает описание пути достижения целей и реализации долгосрочной политики, где каждая процедура и каждый процесс в системе управления являются ключевыми пунктами и находятся в постоянном цикличном взаимодействии на пути к предельно высокому качеству услуги или продукции.

РАСЧЕТ ТАРИФА ПО РЕМОНТУ МКД

Если не знаешь что происходит – сливай воду.

Второй закон сантехника

Вычисление тарифа по таким статьям затрат как текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД производится гораздо проще, поскольку стоимость предполагаемых работ устанавливается на основании локальных сметных расчетов, которые ко всему прочему за небольшую плату можно проверить либо у альтернативного сметчика, либо немного дороже в «Центре ценообразования в строительстве». Примечание: сметные расчеты, проверенные в «ЦЦС», принимаются за эталонные при возникновении спорных ситуаций между заказчиками и исполнителями работ.

Решения для проведения текущего и капитального ремонта общего имущества МКД, а также изменению тарифов по указанным статьям, принимаются общим собранием собственников помещений большинством не менее 2/3 (двух третей) голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме и оформляются протоколом общего собрания.

Обычно собственники МКД в текущем отчетном периоде (календарный год) принимают решение на общем собрании о планах работ по текущему ремонту на будущий год и утверждают в соответствии с принятым планом стоимость, объемы, сроки проводимых работ и размер тарифа, обеспечивающий по строке Текущий ремонт общего имущества накопление средств к моменту проведения запланированных работ.

Собственники (владельцы, пользователи) помещений (до принятия общим собранием планов на будущий год) обращаются с предложениями о проведении текущего ремонта общего имущества к Домовому комитету или в УК, которые делают оценку и принимают решение (на основании поступивших заявлений) о необходимости проведения работ и финансовой возможности собственников многоквартирного дома по финансированию запланированных работ. После оценки возможностей проведения ремонта УК на основании заявлений собственников:

·  проводит обследование общего имущества, заявленного в текущий ремонт;

·  на основании обследования составляет калькуляцию или смету для определения стоимости текущего ремонта;

·  предоставляет собственникам письменный отчет по стоимости, объемам, срокам и размеру тарифа для принятия решений на общем собрании по планируемым работам;

·  в случае утверждения на общем собрании планов работ, их стоимости, сроков проведения и тарифа по статье Текущий ремонт общего имущества Управляющая компания заказывает (составляет) проектно-сметную документацию по видам утвержденных работ и приступает к исполнению согласованного плана.

Приемка выполненных работ по текущему ремонту общего имущества осуществляется Управляющей компанией (с участием представителей собственников МКД – например, Домовой комитет) путем составления и подписания с подрядной организацией Акта приемки-сдачи работ.

Порядок принятия решения по проведению Капитальный ремонт общего имущества МКД имеет несколько особенностей. Собственники МКД на общем собрании принимают решения:

·  проведение капитального ремонта (его вид, стоимость, тариф по накоплению средств и сроки выполнения);

·  утверждение доли участия собственников многоквартирного дома и доли привлекаемых бюджетных средств (субсидии) при финансировании работ по проведению капитального ремонта;

·  формирование комиссии из числа собственников помещений для принятия оперативных решений по порядку проведения капитального ремонта, утверждения проектно-сметной документации и приемке завершенных работ;

·  делегирование полномочий Управляющей компании для оформления заявки и заключению соглашения с соответствующими государственными органами на предоставление субсидии для проведения капитального ремонта.

На основании принятых решений УК заключает со специализированной организацией договор на обследование МКД и изготовление проектно-сметной документации (ПСД). После проведения указанных процедур заявка вместе с документами передается в органы местного самоуправления для принятия решения по выделению средств из местного и федерального бюджетов на проведение работ по капитальному ремонту.

НАЛОГИ И ВЫПЛАТЫ

Если вы нарушаете правила, вас штрафуют

Если вы соблюдаете правила, вас облагают налогом

Лоренс Питер

При определении стоимости тех или иных работ люди мысленно взвешивают денежный эквивалент и дают свою оценку – дорого, дешево или приемлемо. Как правило, такое сравнение происходит с результатами своего труда: т. е. сравнивается стоимость (полезность) приобретаемого товара с затратами своего труда, которые необходимо понести для получения требуемой суммы денежных средств. И если полезность своего труда ниже полезности приобретаемого товара, то цена кажется высокой или завышенной. При сравнительной оценке полезности, подавляющее большинство оценщиков никогда не задумываются над размерами налогов, которые должны быть выплачены от названной им суммы. Возможно, влияет российская ментальность или элементарное незнание налоговых законов. Скорее последний фактор, поскольку порядок уплаты налогов - тайна за семью печатями для рядового гражданина, который получает ежемесячно утвержденную заработную плату и даже не задумывается о размерах налогов и выплат, которые производит за него предприятие после выплаты зарплаты. Мое личное мнение заключается в том, что это неправильный процесс. Каждый трудоспособный гражданин должен самостоятельно участвовать в выплате налогов, сопряженных с выдачей ему заработной платы. Госаппарат любой страны специально планирует процесс уплаты налогов и выплат таким образом, чтобы как можно меньше людей вникало в тему уплаты налогов. Что называется: меньше знаешь – крепче спишь. Поэтому уплату налогов с зарплаты возложили на организации, которые выдают из своей кассы зарплату. А если народные массы узнают ставки налогов, которыми облагается их зарплата, то будут задавать властям много вопросов и самый тяжелый из них: «Куда тратятся деньги налогоплательщиков?».