Экономика многоквартирного дома (стр. 1 )

ЭКОНОМИКА

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Томск 2011

ПЛАНИРОВАНИЕ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ МКД

Планирование по техническому обслуживанию многоквартирного дома необходимо начинать с основной и, как правило, самой затратной статьи – это Содержание общего имущества, которое предусматривает в себе все минимальные расходы, которые необходимо понести собственникам для поддержания общего имущества (конструкции и коммуникации) в доме в надлежащем функциональном состоянии, а общее содержание подъездов и дворовой территории в надлежащем санитарном состоянии. Подробный перечень услуг и работ по управлению и содержанию МКД приведен в следующем параграфе и в Приложении №4. Указанный перечень позволит собственникам оценить объем работ в разрезе каждой услуги, чтобы безошибочно определить рыночную стоимость всей совокупности услуг и работ по своему многоквартирному дому.

Иногда жителям сложно оценить сколько может стоить услуга по Содержанию общего имущества в МКД, поскольку никто этими работами не занимался непосредственно сам. Но оценить объем этой работы и ее стоимость все же можно следующим примером. Каждый из нас с детства сталкивался с домашней работой, которая включает в себя такие виды работ по личному имуществу: санитарная уборка в квартире, мелкий ремонт сантехники, дверей и окон, периодические космети-ческие ремонты стен, полов и потолков, покраска отопительных приборов и металлических труб тепловодоснабжения, замена сгоревших электроламп, снятие показаний с приборов учета воды и электроэнергии, а также прочие виды работ по поддержанию имущества в квартире в достойном санитарном и функциональном состоянии. Теперь представьте, что вы не своими силами выполняете все эти работы, а привлекаете за отдельную плату наемного специалиста. Во сколько вы оцените стоимость его услуг. После того как сделаете оценку, задайте себе вопрос: «А я пойду выполнять эту работу за предложенные деньги?». Если пойдете работать за предложенные деньги, значит вы правильно оценили стоимость работы.

Далее, оцените как меняется цена услуги от размера квартиры (т. е. ее количества квадратных метров) и от уровня требований собственника к качеству выполняемых услуг. Правильно, чем больше площадь квартиры и выше качество работ, тем дороже будет стоить услуга. А учтя тот факт, что общее имущество в многоквартирном доме сопоставимо по объемам и цене с личным имуществом внутри всех квартир своего дома, то вы легко сможете сделать оценку суммарной стоимости работ привлеченных разнопрофильных специалистов по обслуживанию общедомового имущества, если конечно не хотите выполнять работу своими силами.

Однажды определив виды и стоимость работ по Содержанию общего имущества МКД, имеет смысл одновременно определить и порядок ежегодного пересмотра этой платы, поскольку цены на услуги меняются из-за инфляции, которая в нашей стране на протяжении ближайших 10 лет будет составлять по услугам: от 5% до 10% в год, а по материалам от 10% до 15% в год.

После завершения работ по планированию затрат на содержание общего имущества можно приступать к планированию работ по ремонту своего многоквартирного дома. Планы текущего и капитального ремонтов зависят в первую очередь от денежных средств, которые собственники в своем большинстве могут аккумулировать за определенный период накопления. Указанный срок лучше всего устанавливать от 1-го года до 3-х лет. Более длительный период будет приводить к потери денежной стоимости из-за инфляции и к увеличению риска потери денежных средств полностью из-за возможных банкротств управляющих компаний. Во вторую очередь планы ремонтных работ зависят от финансовых мощностей вашей управляющей компании. Слабая компания выполняет все работы только после того, как средства собственников в полном объеме наберутся на расчетном счете. Средняя компания может приступить к выполнению работ, как только аккумулированные средства собственников достигнут отметки 60-80% от стоимости планируемого ремонта. Сильная управляющая компания может приступить и выполнить работы по ремонту общего имущества начиная с момента принятия соответствующего решения собственниками, недожидаясь даже частичной оплаты – т. е. работа выполняется в кредит, а в оставшийся срок происходит расчет собственниками за уже выполненные работы. В работах по кредитной схеме можно также предусматривать повышающий коэффициент стоимости работ, поскольку пользование денежными средствами компании должно сопровождаться платой за использование заемных средств. Несмотря на повышающий заемный коэффициент в кредитной схеме собственники будут иметь больше гарантий и надежней защищены от нестабильных ситуаций на рынке.

Более подробная информация по планированию ремонтных работ приведена в статье «Расчет тарифа по ремонту МКД».

РАСЧЕТ ТАРИФА ПО УПРАВЛЕНИЮ

И СОДЕРЖАНИЮ МКД

Все, что может ломаться, - ломается.

Все, что не может ломаться, - засоряется.

Первый закон сантехника

На протяжении нескольких лет инженерный состав управляющих компаний аккумулировал и анализировал свою деятельность по управлению многоквартирными домами в городе Томске. Как результат, была выработана на практике элементарная форма для составления годового бюджета МКД с учетом различных статей затрат УК или ТСЖ, где расчет тарифа по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории вычисляется для МКД с учетом состава его общего имущества, технических характеристик и прочих особенностей.

УК и ТСЖ при выполнении договорных обязательств, расчете тарифа по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме и придомовой территории, а также при подготовке годового финансово-хозяйственного отчета могут придерживаться опубликованной ниже типологии структуры затрат, которая в более развернутом виде приведена в Приложении №4 «Структура тарифа по управлению и содержанию МКД» и в Приложении №5 «Методика определения платы (расчет тарифа) по управлению и содержанию МКД».

Наименование услуг / работ	Стоимость
за год (руб.)	за месяц (руб.)	за месяц (руб/кв. м.)
Управление многоквартирным домом
Финансово-хозяйственный и лицевой учет
Услуги вычислительного центра
Паспортный стол
Диспетчерское обслуживание
Аварийно-техническое обслуживание
Уборка мест общего пользования
Уборка придомовой территории
Услуги банка по обслуживанию счета и приему платежей от населения
Работа с неплательщиками жилищно-коммунальных услуг
Благоустройству придомовой территории
Услуги по дератизации и дезинсекции
Механизированная уборка придомовой территории
Услуги по охране порядка и общего имущества
Обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения
Обслуживание системы электроснабжения
Обслуживание дверных и оконных заполнений
Обслуживание кровли и системы организованного водостока
Обслуживание системы вентиляции
Обслуживание печей
Обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО)
Обслуживание контейнерной площадки и вывоз ТБО
Обслуживание лифтового оборудования
Обслуживание автоматики и насосного оборудования
Обслуживание приборов учета тепловой энергии
Обслуживание домофонного оборудования
Обслуживание антенного оборудования
Проведение работ по изготовлению технической документации
Проведение электротехнических замеров
Проведение обследований элементов конструкции и оборудования
Непредвиденные виды услуг / работ / затрат
Организационно-эксплуатационные расходы и затраты на материально-техническое обеспечение
Итого:

Выше приведенный перечень услуг и работ по управлению и содержанию многоквартирного дома с земельным участком в составе общего имущества не является полным, но включает необходимый и достаточный набор услуг и работ для нормативного обслуживания многоквартирного дома.

При самостоятельном вычислении годовой (месячной) стоимости затрат и определению накопительного тарифа даже опытные специалисты допускают ошибки, забывая о необходимости учитывать несколько обязательных правил:

1  качество управления многоквартирным домом и решение вопросов по его содержанию и ремонту имеет непосредственную зависимость от уровня подготовки собственников, их финансовой логики, экономического мышления в целом и готовности к изменениям;

2  выполнение работ по предписаниям органов местного самоуправления, надзорных и контролирующих органов (Государственная жилищная инспекция, Инспекция пожарного надзора и пр.) производится независимо от согласия или несогласия собственников МКД и за их счет;