Экономика многоквартирного дома (стр. 3 )

Сейчас мы рассмотрим схематичную формулу, которая наглядно продемонстрирует процесс ценообразования в сфере жилищно-коммунальных услуг. Это формула одинакова и для всех других сфер деятельности, меняется лишь незначительно удельный вес ее отдельных компонент.

Σ = A + Б + В + Г + Д + Е

где:

Σ – конечная стоимость работы / услуги / товара

А – стоимость материалов и оборудования

Б – накладные расходы

В - заработная плата

Г – налоги по зарплате

Д – прибыль предприятия

Е – налог на прибыль и с доходов предприятия

То есть, при определении стоимости работ надо учитывать, помимо заработной платы, дополнительно еще пять компонент. Теперь рассмотрим эту формулу в процентном соотношении ее компонент, тем самым, определим их удельный вес в конечной стоимости.

Σ = 20% + 5% + 40% + 20% + 10% + 5%

Из приведенной формулы видно, что заработная плата вместе с налогами по ее выплате составляет более половины стоимости работ. А предприятие получает не такую уж большую прибыль, но прибыль предприятия больше зависит от количества работающих человек и от скорости обращения капитала.

Теперь рассмотрим какие налоги и выплаты производит предприятие за своего работника:

13% - подоходный налог

26% - выплата в ПФР (пенсионный фонд)

2,9% - выплата в ФСС РФ (соцстрахование)

3,1% - выплата в федеральный ФОМС (медицинское страхование)

2% - выплата в территориальный ФОМС (медицинское страхование)

0,2% - страховые взносы по несчастным случаям и профзаболеваниям

Итоговая сумма выплат и налогов по заработной плате в 2011 году составляла 47,20% от суммы начисленной заработной платы или 54,25% от суммы средств выплаченных на руки.

Приложение

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛАТЫ (РАСЧЕТ ТАРИФА) ПО УПРАВЛЕНИЮ И СОДЕРЖАНИЮ МКД

Предлагаемая методика по расчету платы для управления и содержания общего имущества (далее – СОИ) в МКД была разработана и применяется на базе управляющей компании «Стройсоюз» в г. Томске. В основу предлагаемой методики СОИ были положены следующие принципы:

1. Дифференцированный характер услуги СОИ: итоговая стоимость услуги по управлению и содержанию общего имущества в МКД есть сумма стоимостей отдельных работ;

2. Индивидуальный модельный подход определения стоимости услуги СОИ: для каждого многоквартирного дома (группы идентичных домов) определяется индивидуальный дифференцированный набор работ, которые необходимо выполнять с индивидуальной периодичностью и в индивидуальным объеме;

3. Рыночный и статистический механизм ценообразования: при определении стоимости любого вида работ применяется рыночный подход определения цены спроса и предложения;

4. Применение социальных скидок: при определении стоимости услуги СОИ прибыль управляющей компании предусматривается только в размере налоговых платежей (т. е. без прибыли);

Красочное описание выше указанных принципов:

1. Дифференцированный характер услуги СОИ диктует порядок определения конечной стоимости путем определения цены компонентных работ. Т. е. первоначально устанавливается количественный набор работ, затем определяется их объем и качественный состав, после чего рассчитывается стоимость каждой работы и подводится суммарный итог стоимости всей услуги СОИ;

2. Индивидуальный модельный подход к каждому дому подразумевает определение конкретного набора работ для конкретного многоквартирного дома. Так, если в управляющей компании есть дом с центральным отоплением и дом с печным отоплением, то на первый дом не должны распространяться затраты по содержанию (выплата зарплаты) печника, а на второй дом не должны распространяться затраты по содержанию инженера-теплотехника или слесаря-сантехника. Т. е. в отношении каждого дома (группы идентичных домов) выстраивается рабочая модель: управления, бухгалтерского сопровождения, технического обслуживания, санитарных или уборочных работ и т. д.;

3. Рыночный механизм ценообразования позволяет определять действительную цену отдельных видов работ, где при указанных условиях обязательно найдется лицо готовое выполнить предлагаемую работу. Статистический механизм позволяет определить усредненные объемы и качество выполняемых работ.

4. Под социальными скидками подразумевается, что ЖКХ относится к сфере жизнеобеспечения населения и всегда имеет социально-политическую окраску при решении экономических вопросов. По этой причине размер извлекаемой прибыли в рамках оказания услуг СОИ носит сугубо индивидуальный характер договоренности сторон договора управления и в методике не рассматривается. Т. е. собственники и управляющая компания могут отдельно определить размер прибыли компании и добавить ее к имеющейся стоимости услуги СОИ.

Порядок определения стоимости услуг управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме

Для вычисления итоговой стоимости жилищных услуг по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме необходимо определить: ·  типовую модель управляющей компании ·  перечень наиболее вероятных услуг и работ, предоставление которых должна организовать управляющая компания ·  жилищный фонд (группы идентичных многоквартирных домов), которым способна управлять смоделированная управляющая компания ·  размер и структура заработной платы, налогов и выплат в фонды

Типовая модель управляющей компании

Управляющая компания в своем составе объединяет необходимый и достаточный штат узких специалистов для организации комплекса управленческих работ по обслуживанию жилищного фонда. Прочие виды услуг / работ управляющая компания либо интегрирует в свою структуру, либо приобретает (заказывает) у смежных организаций и поставщиков: подрядные организации, ресурсо-снабжающие организации, финансово-аналитические и вычислительные центры, диспетчерские и аварийные службы, клининговые организации, коллекторские организации, банки и предприятия расчетно-кассового обслуживания, транспортные предприятия, охранные службы, технические службы, специализированные предприятия и т. д.

Для управления жилищным фондом смоделируем среднестатистический персональный состав управляющей компании из 9 штатных специалистов: ·  директор (ответственный за общее управление предприятием) ·  главный инженер (ответственный за организацию работ по техническому обслуживанию жилищного фонда и предоставлению коммунальных услуг) ·  инженер-теплотехник (ответственный за тепловое хозяйство) ·  энергетик (ответственный за электрохозяйство) ·  инженер по благоустройству (ответственный за санитарное состояние) ·  инженер ПТО (ответственный за планирование работ по ремонту) ·  сметчик (ответственный за подготовку сметной документации) ·  юрист (ответственный за ведение договорно-правовой деятельности, без учета работы с неплательщиками) ·  специалист по работе с населением (ответственный за проведение общих собраний и взаимодействие с жителями) Примечание: для минимизации расчетных значений в штат не включены: секретарь, водитель, уборщик и прочие специалисты, функции которых может выполнять по совместительству имеющийся персонал

В частном случае для управления жилищным фондом из малобюджетных деревянных домов можно функцию управления заменить на другую с непосредственной формой управления – Инженерно-техническое обслуживание (технический и санитарный контроль). При этом персонал будет состоять из 5 штатных специалистов: ·  директор ·  главный инженер ·  инженер по благоустройству ·  инженер ПТО ·  специалист по работе с населением

Перечень услуг управляющей компании

В соответствии со ст.154 и ст.162 ЖК РФ управляющая компания оказывает услуги: ·  управление многоквартирным домом ·  содержание общего имущества ·  текущий ремонт общего имущества ·  капитальный ремонт общего имущества ·  коммунальные услуги ·  иные услуги (деятельность) для достижения целей управления

Перечень услуг / работ / затрат по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме: ·  услуги управления многоквартирным домом ·  услуги финансового, хозяйственного и лицевого учета ·  услуги вычислительного центра ·  услуги паспортного стола ·  услуги диспетчерской службы ·  услуги аварийно-технической службы ·  услуги по уборке мест общего пользования ·  услуги по уборке придомовой территории ·  услуги банка по обслуживанию счета и приему платежей от населения ·  услуги по работе с неплательщиками жилищно-коммунальных услуг ·  услуги по благоустройству придомовой территории ·  услуги по дератизации и дезинсекции ·  услуги по механизированной уборке придомовой территории ·  услуги по охране порядка и общего имущества ·  услуги по проведению праздничных мероприятий ·  обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения ·  обслуживание системы электроснабжения ·  обслуживание дверных и оконных заполнений ·  обслуживание кровли и системы организованного водостока ·  обслуживание системы вентиляции ·  обслуживание печей ·  обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО) ·  обслуживание контейнерной площадки и вывоз ТБО ·  обслуживание лифтового оборудования ·  обслуживание автоматики и насосного оборудования ·  обслуживание приборов учета тепловой энергии ·  обслуживание домофонного оборудования ·  обслуживание антенного оборудования ·  обслуживание пожарной сигнализации ·  проведение работ по изготовлению технической документации ·  проведение электротехнических замеров ·  проведение обследований элементов конструкции и оборудования ·  непредвиденные виды услуг / работ / затрат ·  *организационно-эксплуатационные расходы и затраты на материально-техническое обеспечение (накладные расходы) Примечание: организационно-эксплуатационные расходы и затраты на материально-техническое обеспечение являются составной частью затрат по управлению и содержанию общего имущества. Их сумму можно вычислять индивидуально для каждого вида работ или рассчитывать в общей совокупности для оказания полного комплекса услуг и работ.

К обязательным услугам относят: управление многоквартирным домом и содержание общего имущества в нем. Услуги по текущему и капитальному ремонтам общего имущества могут полностью отсутствовать в планах управления, например, для новостроек или домов, прошедших комплекс текущих и капитальных ремонтов. Коммунальные услуги могут присутствовать в полном объеме или частично. Наличие или отсутствие каких-либо услуг или работ может усложнять или упрощать процесс управления многоквартирным домом. В дальнейших вычислениях подразумевается, что выше приведенные услуги / работы, а также текущие и капитальные ремонты выполняются силами подрядных организаций, работающих по заданию управляющей компании, а коммунальные услуги поставляются ресурсо-снабжающими организациями на основании дополнительных соглашений к договорам ресурсоснабжения. При выполнении работ по текущему и капитальному ремонтам помимо затрат на проектно-сметную документацию и затрат на выполнение работ необходимо предусматривать затраты на технический надзор (до 7%).

Жилищный фонд

На основании статистики техобслуживания определяем каким размером жилищного фонда (группой идентичных многоквартирных домов) способна управлять смоделированная управляющая компания: 10-ти этажные дома: 30 домов с общей площадью 240 000 кв. м., либо 5-ти этажные дома: 50 домов с общей площадью 150 000 кв. м., либо 3-х этажные дома: 80 домов с общей площадью 80 000 кв. м., либо 2-х этажные дома: 120 домов с общей площадью 60 000 кв. м., либо смешанный жилищный фонд. Из структуры предложенных групп домов видно, что с уменьшением размера многоквартирного дома сложность (затратность) его управления и содержания кратно вырастает. Для примера, затраты по управлению и содержанию общего имущества в одном доме с общей площадью 100 000 кв. м. (двадцати пяти подъездный шестнадцати этажный дом) будут во много раз меньше, чем затраты по управлению и содержанию общего имущества в 100 домах с площадью по 1000 кв. м. каждый. Вывод: при управлении смешанным жилищным фондом необходимо производить усредненные вычисления в зависимости от технических характеристик жилищного фонда, находящегося на обслуживании конкретной управляющей компании. В дальнейших расчетах будет присутствовать среднее арифметическое значение в разрезе стоимости каждого вида работ и услуг.

Размер и структура заработной платы

Размеры налогов и выплат по заработной плате подробно указаны в статье Налоги и выплаты, где видно что итоговая сумма выплат и налогов по заработной плате в 2011 году составляет 47,20% от суммы начисленной заработной платы или 54,25% от суммы средств выплаченных на руки. Установим минимальный рыночный размер оплаты труда одного работника управляющей компании в сумме: На руки: 20 000 рублей / месяц Подоходный налог: 2 988 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС, ФОМС): 7 861 рублей / месяц Отпускные выплаты: 2 570 рублей / месяц Итого: 33 419 рублей / месяц Т. е. при табельном начислении работнику заработной платы в размере 22988 рублей (т. е. к выдаче на руки остается 20000 рублей с учетом вычитаемого 13% подоходного налога) предприятие дополнительно должно оплатить: налоги, выплаты в фонды и компенсировать отпускные на общую сумму 13419 рублей. Соответственно, во всех последующих вычислениях мы будем исходить из усредненного размера заработной платы любого специалиста, который получает на руки фактическую сумму в размере 20000 рублей за месяц, при этом к совокупным затратам будем добавлять указанные суммы налогов и выплат, чтобы рассчитать итоговую себестоимость работ / услуг.

Далее будут производиться вычисления стоимости каждой работы в составе услуг по Управлению многоквартирным домом и по Содержанию общего имущества в нем

Управление многоквартирным домом

В соответствии с моделью штатного состава управляющей компании из 9 специалистов, занимающихся управлением жилищным фондом, и размера фонда их заработной платы определяем себестоимость услуги Управления многоквартирным домом для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 1,25 руб./кв. м./мес. (т. е. 300 771 руб. / 240 000 кв. м.) 5-ти этажные дома: 2,00 руб./кв. м./мес. (т. е. 300 771 руб. / 150 000 кв. м.) 3-х этажные дома: 3,76 руб./кв. м./мес. (т. е. 300 771 руб. / 80 000 кв. м.) 2-х этажные дома: 5,01 руб./кв. м./мес. (т. е. 300 771 руб. / 60 000 кв. м.) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Управления многоквартирным домом будет составлять среднее значение 3,00 руб./кв. м./мес. (т. е. [1,25 + 2,00 + 3,76 + 5,01] / 4 = 3,00) Если рассматривать частный случай управления малобюджетным фондом из деревянных домов с непосредственным способом управления, то стоимость услуги по Инженерно-техническому обслуживанию будет составлять значение 2,78 руб./кв. м./мес. При определении размера заработной платы (вознаграждения) председателей ТСЖ, осуществляющих управление МКД, необходимо применять повышающие коэффициенты к приведенным тарифам. Средний размер заработной платы председателей ТСЖ в г. Томске (без учета налогов) составляет следующие размеры для многоквартирных домов с площадью: от 2000 до 3000 кв. м.: 5000 руб./мес. (или с налогами ~ 3,10 руб./кв. м./мес.) от 3000 до 5000 кв. м.: 8000 руб./мес. (или с налогами ~ 3,10 руб./кв. м./мес.) от 5000 до 8000 кв. м.: 10000 руб./мес. (или с налогами ~ 2,40 р./кв. м./мес.) более 8000 кв. м.: 15000 руб./мес. (или с налогами ~ 2,30 руб./кв. м./мес.)

Услуги финансового, хозяйственного и лицевого учета

Для оказания услуг используются два специалиста с бухгалтерским образованием. В соответствии с размером фонда заработной платы определяем себестоимость Услуг финансового, хозяйственного и лицевого учета для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 0,28 руб./кв. м./мес. (т. е. 66 838 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,45 руб./кв. м./мес. (т. е. 66 838 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 0,84 руб./кв. м./мес. (т. е. 66 838 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 1,11 руб./кв. м./мес. (т. е. 66 838 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость Услуг финансового, хозяйственного и лицевого учета будет составлять среднее значение 0,67 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,28 + 0,45 + 0,84 + 1,11] / 4 = 0,67). При определении размера заработной платы (вознаграждения) бухгалтера ТСЖ можно применять понижающий коэффициенты от размера заработной платы председателя ТСЖ. Средний размер понижающего коэффициента в г. Томске составляет от 0% до 50% к размеру заработной платы председателя ТСЖ (т. е. заработная плата бухгалтера составляет тот же размер, что и заработная плата председателя, либо меньше в зависимости от объема функций бухгалтерского работника).

Услуги вычислительного центра

Услуги вычислительного центра по подготовке квитанций и их печать достаточно специфичны, поэтому невыгодно содержать отдельного штатного сотрудника при размерах жилищного фонда менее 200 000 кв. м. Средняя стоимость Услуг вычислительного центра по подготовке и печати квитанций в г. Томске составляет: 6 – 12 рублей за лицевой счет (т. е. за одну квитанцию). Соответственно, себестоимость услуги из расчета на квадратный метр обслуживаемого фонда будет составлять от 0,13 до 0,17 руб. / кв. м. / мес. Исключения составляют дома с малогабаритным жильем, где средний размер жилого помещения очень маленький, а их количество большое. Соответственно, в домах гостиничного и секционного типа себестоимость услуги из расчета на квадратный метр обслуживаемого фонда будет составлять от 0,35 до 0,50 руб. / кв. м. / мес. При вычислении себестоимости услуг по изготовлению квитанций имеет смысл одновременно рассчитывать затраты по их доставке до почтового ящика адресата. Эти расходы могут составить от 0,20 до 2 рублей за один адрес в зависимости от размера и удаленности многоквартирных домов.

Паспортный стол

Для предоставления услуг используется один штатный специалист: паспортист. В соответствии с размером фонда заработной платы паспортиста определяем себестоимость услуги Паспортного стола для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 0,14 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,22 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 0,42 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 0,56 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Паспортного стола будет составлять среднее значение 0,34 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,14 + 0,22 + 0,42 + 0,56] / 4 = 0,34). Если рассматривать управляющую компанию с жилищным фондом, расположенным в разных административных районах города, то необходимо предусматривать повышающий коэффициент заработной платы т. к. интенсивность работы увеличивается за счет посещения паспортно-визовых отделов нескольких административных районов города. При определении размера заработной платы (вознаграждения) паспортиста ТСЖ можно применять повышающий коэффициент в домах с небольшой общей площадью, чтобы уровень зарплаты соответствовал фактическим затратам рабочего времени и сил специалиста.

Диспетчерское обслуживание

Для предоставления услуг используется один штатный специалист для приема текущих заявок в дневное рабочее время: диспетчер. В соответствии с размером фонда заработной платы диспетчера определяем себестоимость услуги Диспетчерское обслуживание для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 0,14 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,22 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 0,42 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 0,56 руб./кв. м./мес. (т. е. 33 419 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Диспетчерского обслуживания будет составлять среднее значение 0,34 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,14 + 0,22 + 0,42 + 0,56] / 4 = 0,34). В ТСЖ функцию диспетчера, как правило, выполняет по совместительству один из штатных работников: председатель, бухгалтер, паспортист, слесарь и т. д. Соответственно, рассчитанную величину вознаграждения диспетчера можно добавлять ему к основной зарплате.

Аварийно-техническое обслуживание

Для оказания услуг аварийно-технического обслуживания используются четыре штатных специалиста: ·  диспетчер (круглосуточное дежурство) ·  слесарь-сантехник (совмещает обязанности водителя) ·  электро-газосварщик (совмещает обязанности водителя) ·  электрик (совмещает обязанности водителя) В соответствии с размером фонда заработной платы определяем себестоимость услуги Аварийно-технического обслуживания для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 0,56 руб./кв. м./мес. (т. е. 133 676 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,89 руб./кв. м./мес. (т. е. 133 676 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 1,67 руб./кв. м./мес. (т. е. 133 676 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 2,23 руб./кв. м./мес. (т. е. 133 676 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Аварийно-технического обслуживания будет составлять среднее значение 1,34 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,56 + 0,89 + 1,67 + 2,23] / 4 = 1,34) Если рассматривать частный случай управления малобюджетным фондом из деревянных домов, то для вычисления затрат по аварийно-техническому обслуживанию можно применять понижающий коэффициент за счет наличия упрощенной схемы тепло-, водо-, электро-снабжения или при полном отсутствии какой-либо из систем, например, дома с печным отоплением и холодным водоснабжением (без центрального отопления и горячей воды, без системы централизованного водоотведения). В ТСЖ аварийно-техническую функцию, как правило, выполняет по совместительству один из штатных работников (председатель, слесарь-сантехник, электрик). Соответственно, рассчитанную величину вознаграждения аварийно-технического персонала можно добавлять ему к основной зарплате.

Услуги по уборке мест общего пользования

Для вычисления стоимости оказания услуг по уборке мест общего пользования (услуги технички) будем использовать сложившуюся рыночную цену, ниже которой невозможно найти исполнителей для выполнения работ по уборке подъездов. Сложившаяся в г. Томске минимальная цена уборки подъездов составляет 120 рублей за один этаж. В эту стоимость входит 6 шт. уборок (2 шт. влажных уборки, 4 шт. сухих уборки) за месяц)

В соответствии с указанной ценой рассчитаем себестоимость уборки подъездов для 9-ти этажного дома (75 или 86-серии) и 5-ти этажного дома (типовая «хрущевка»). Вариант №1. Суммарная площадь квартир 1-го подъезда 9-ти этажного дома составляет ~ 2050 кв. м. (рассматриваем дома без магазинов на 1-х этажах). Суммы заработной платы и прочих платежей указаны ниже: На руки: 1500 рублей / месяц Подоходный налог: 224 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС и пр.): 590 рублей / месяц Отпускные выплаты: 193 рублей / месяц Итого: 2507 рублей / месяц Себестоимость уборки подъезда 9-ти этажного дома составит: 1804 / 2050 = 0,88 руб./кв. м./мес. без учета затрат на расходные материалы. Вариант №2. Суммарная площадь квартир 1-го подъезда 5-ти этажного дома составляет ~ 780 кв. м. (рассматриваем дома без магазинов на 1-х этажах). Суммы заработной платы и прочих платежей указаны ниже: На руки: 1000 рублей / месяц Подоходный налог: 149 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС и пр.): 393 рублей / месяц Отпускные выплаты: 129 рублей / месяц Итого: 1671 рублей / месяц Себестоимость уборки подъезда 5-ти этажного дома составит: 1002 / 780 = 1,29 руб./кв. м./мес. без учета затрат на расходные материалы.

Услуги по уборке придомовой территории

Для оказания услуг дворника по уборке придомовой территории используется на основании статистики уборочных работ разное количество штатных специалистов в зависимости от группы домов: 10-ти этажные дома: 30 домов с общей площадью 240 000 кв. м. – 10 чел. 5-ти этажные дома: 50 домов с общей площадью 150 000 кв. м. – 9 чел. 3-х этажные дома: 80 домов с общей площадью 80 000 кв. м. – 8 чел. 2-х этажные дома: 120 домов с общей площадью 60 000 кв. м. – 10 чел. В соответствии с размером фонда заработной платы дворника и их необходимого количества определяем себестоимость Услуги по уборке придомовой территории для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 1,39 руб./кв. м./мес. (т. е. 334 190 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 2,00 руб./кв. м./мес. (т. е. 300 771 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 3,34 руб./кв. м./мес. (т. е. 367 352 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 5,57 руб./кв. м./мес. (т. е. 334 190 руб. / 60 000 кв. м/)

Услуги дворника можно рассчитать в альтернативном порядке, применяя сложившуюся рыночную цену, ниже которой невозможно найти исполнителей для выполнения работ по уборке дворов. Сложившаяся в г. Томске минимальная цена уборки дворовой территории составляет: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 5000 руб./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 3000 руб./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 1500 руб./мес. Вариант №1. Суммарная площадь квартир 9-ти этажного дома составляет ~ 8200 кв. м. (рассматриваем дома без магазинов на 1-х этажах). Суммы заработной платы и прочих платежей указаны ниже: На руки: 5000 рублей / месяц Подоходный налог: 747 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС и пр.): 1965 рублей / месяц Отпускные выплаты: 643 рублей / месяц Итого: 8355 рублей / месяц Себестоимость уборки двора 9-ти этажного дома составит: 8355 / 8200 = 1,02 руб./кв. м./мес. без учета затрат на расходные материалы. Вариант №2. Суммарная площадь квартир 5-ти этажного дома составляет ~ 3120 кв. м. (рассматриваем дома без магазинов на 1-х этажах). Суммы заработной платы и прочих платежей указаны ниже: На руки: 3000 рублей / месяц Подоходный налог: 448 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС и пр.): 1179 рублей / месяц Отпускные выплаты: 386 рублей / месяц Итого: 5013 рублей / месяц Себестоимость уборки двора 5-ти этажного дома составит: 5013 / 3120 = 1,61 руб./кв. м./мес. без учета затрат на расходные материалы. Вариант №3. Суммарная площадь квартир 3-х этажного дома составляет ~ 1000 кв. м. (рассматриваем дома без магазинов на 1-х этажах). Суммы заработной платы и прочих платежей указаны ниже: На руки: 1500 рублей / месяц Подоходный налог: 224 рублей / месяц Выплаты (ПФР, ФСС и пр.): 590 рублей / месяц Отпускные выплаты: 192 рублей / месяц Итого: 2506 рублей / месяц Себестоимость уборки двора 5-ти этажного дома составит: 2506 / 1000 = 2,50 руб./кв. м./мес. без учета затрат на расходные материалы.

Услуги банка по обслуживанию счета и приему платежей от населения

Любая управляющая компания рассматривая возможность приема на работу кассира делает оценку – что выгоднее платить зарплату кассиру или воспользоваться услугами банков и других операторов расчетно-кассового обслуживания. Если рядом с офисом компании находится большой жилищный фонд, то держать в штате кассира выгодно. Если жилой фонд удален более 1 км., то выгоднее заключить договоры с банками на прием платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги. Стоимость таких услуг для управляющих компаний составляет от 2-х до 3-х процентов от суммы платежа, для ТСЖ от 1,5 до 2,5 процентов (примечание: у ТСЖ комиссия меньше за счет того, что разовые платежи собственников больше за счет присутствия коммунальных услуг в одной квитанции: отопление + свет + вода). Если учесть, что помимо комиссии банка необходимо дополнительно оплачивать за сопровождение расчетного счета и системы «Клиент-банк», плюс при выдаче заработной платы банк удерживает от 0,3% до 1% за выдачу наличных денежных средств работникам, то размер комиссии банка за прием платежей можно гарантированно принимать равным не менее 3% от суммы платежей, поступающих на расчетный счет предприятия. Для определения себестоимости банковского обслуживания необходимо просуммировать все имеющиеся в квитанции тарифы и вычислить размер комиссии банков из расчета количества рублей на 1 кв. м. площади дома. Рассмотрим классический пример со следующими тарифами: Сод. общ. имущ. (вместе с лифтом и мусором): 12,00 руб./кв. м./мес. Текущий ремонт общ. имущ.: 6,00 руб./кв. м./мес. Капитальный ремонт общ. имущ.: 1,53 руб./кв. м./мес. Обслуживание приборов учета тепла: 0,53 руб./кв. м./мес. Итого: 20,06 руб./кв. м./мес. Далее вычислим стоимость услуг банка - т. е. 3% от 20,06 руб./кв. м./мес., которая составит 0,60 руб./кв. м./мес. Именно эта сумма должна быть предусмотрена внутри тарифа по содержанию общего имущества (а для рассматриваемого случая 0,60 должно быть предусмотрено внутри 12,00).

Услуги по работе с неплательщиками жилищно-коммунальных услуг

Поскольку одного штатного юриста в типовой управляющей компании ранее мы предусматривали только для ведения договорно-правовой деятельности (бороться с неплательщиками, поверьте, у него не хватит рабочего времени), то для оказания услуг по взысканию задолженности придется заключать договор с другим юристом или с юридическим агентством. Соответственно, рассчитаем себестоимость этой услуги исходя из суммы взыскиваемых средств. Средней размер неплатежей колеблется на отметке 5% от начисляемых платежей. Годовая задолженность по дому в размере 4000 кв. м. может составить около 40 000 рублей. Усреднено такая задолженность может образоваться по 5-ти должникам в доме. Согласно имеющейся практики юристы оценивают стоимость проведения судебного процесс (из нескольких заседаний) по одному неплательщику в размере 5000 рублей. Соответственно по 5 неплательщикам – 25 000 рублей за год. Далее разделим 25 000 рублей на 4000 кв. м. и разделим на 12 месяцев. Получим: 0,52 руб./кв. м./мес. – это и есть ежемесячные затраты, которые собственникам необходимо предусмотреть внутри тарифа по содержанию общего имущества. Недальновидные собственники предлагают управляющей компании вести борьбу с должниками, но при этом не предусматривают, что до момента получения средств по решениям суда (порою до 1 года) необходимо нести затраты на услуги юриста или юридического агентства. Встает закономерный вопрос: На какие средства вести эту борьбу? Для этого необходимо в тарифе предусматривать указанные расходы, которые будут возвращаться на лицевой счет дома после реально взысканных сумм задолженности. Есть и другой метод борьбы с неплательщиками, при котором у аккуратных жителей не возникает необходимости нести расходы на судебные издержки по работе с должниками. Указанный способ рассмотрен подробно в статье «Эффективный способ борьбы с неплательщиками».

Услуги по благоустройству придомовой территории

Для определения затрат по благоустройству придомовой территории за основу принимают среднестатистические ежегодные затраты по конкретному дому. У одинаковых с виду домов затраты по данным услугам могут отличаться в разы, например, из-за наличия рядом с домом детской площадки, элементы конструкции которой ежегодно необходимо ремонтировать или подкрашивать. Ниже можно привести только очень приблизительную стоимость услуг по благоустройству в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – от 5000 до 20000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,05 до 0,20 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – от 3000 до 10000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,08 до 0,27 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – от 1000 до 5000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,08 до 0,42 руб./кв. м./мес. Такое общеизвестное мероприятие как «субботник» может существенно снизить общие затраты жителей на финансирование работ по благоустройству придомовой территории, поскольку основная масса средств тратится именно на весеннюю уборку прилегающей к дому территории. Ко всему, если жители лично участвуют в посадке деревьев, цветов, в покрасочных работах и прочих нехитрых мероприятиях, то на долю управляющей компании останется только оплата завезенной земли на клумбы и песка на детскую площадку.

Услуги по дератизации и дезинсекции

Для определения затрат по дератизации и дезинсекции принимают среднестатистические ежегодные затраты по конкретному дому. Деятельность по борьбе с грызунами и насекомыми не отвлекает значительных затрат. Ниже приведена усредненная стоимость услуг дератизации и дезинсекции в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – от 1000 до 3000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,01 до 0,03 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – от 1000 до 2000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,03 до 0,06 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – от 500 до 1000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,04 до 0,08 руб./кв. м./мес. Отсутствие кладовок в подвальных помещениях и своевременное устранение протечек в системе водоотведения (канализации) практически сводят до нуля затраты на дератизацию и дезинсекцию. И наоборот, большой вклад по затратам обеспечивают жители с антисанитарным устройством быта в своих квартирах.

Услуги по механизированной уборке придомовой территории

Механизированную уборку придомовой территории имеет смысл делить на зимнюю и летнюю. Самая затратная для нашего региона это зимняя уборка. Услуги по летней механизированной уборке приводятся с учетом статистики в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 4000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,04 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 2000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,05 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 1000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,08 руб./кв. м./мес. Услуги по зимней механизированной уборке приводятся с учетом статистики уборочных работ, где минимум – это только уборка и сдвижка снега со складированием на придомовой территории, а максимум – это уборка вместе с вывозом снега на полигон: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – от 10000 до 50000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,10 до 0,51 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – от 6000 до 35000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,16 до 0,93 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – от 3000 до 15000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,25 до 1,25 руб./кв. м./мес.

Услуги по охране порядка и общего имущества

Услугу по охране порядка и общего имущества можно заказать в частных охранных предприятиях (ЧОП). В содержание такой охраны, как правило, включают виды работ: ежедневный 2-х разовый обход всех лестничных площадок с выдворением на улицу посторонних лиц, нечастые выезды по разовым сигналам для наведения правопорядка в местах общего пользования, обслуживание охранной сигнализации. Услуги по охране приводятся с учетом статистики где минимум – это только периодические осмотры и разовые выезды, а максимум – это с учетом обслуживания охранной сигнализации, установленной на входы в технические подвалы и этажи (крыша): ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – от 4000 до 7000 рублей в месяц, что составляет в тарифе от 0,49 до 0,85 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – от 2500 до 5500 рублей в месяц, что составляет в тарифе от 0,80 до 1,76 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – от 1500 до 4000 рублей в месяц, что составляет в тарифе от 1,50 до 4,00 руб./кв. м./мес.

Услуги по проведению праздничных мероприятий

Праздничные мероприятия часто проводят в домах ТСЖ и, как правило, к ним относятся: установка новогодней елки + фейерверк и в августе до начала школьных занятий для детей приглашают клоунов, которые во дворе организуют различные конкурсы и игры. Поскольку данные мероприятия могут позволить себе жители только больших домов (себестоимость затрат зависит от размера дома, т. е. размера средств, которые можно собрать с большого количества проживающих жителей), то затраты для маленьких домов будут рассматриваться с учетом, что около праздничной территории сгруппировано несколько малоэтажных домов. Усреднено затраты по приобретению новогодней елки (высотой до 6-8 метров) с ее установкой, украшением и дальнейшим демонтажем составляют до 40000 рублей; затраты по проведению дошкольного детского праздника до 20000 рублей. Услуги по проведению праздничных мероприятий приводятся с учетом статистики в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 60000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,30 руб./кв. м./мес. (для 2-х домов в одном дворе) ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 60000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,53 руб./кв. м./мес. (для 3-х домов в одном дворе) ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 60000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,63 руб./кв. м./мес. (для 8-ми домов в одном дворе)

Обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения

Для оказания услуг по обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения или услуг слесаря-сантехника используется на основании статистики техобслуживания разное количество штатных специалистов в зависимости от группы домов: 10-ти этажные дома: 30 домов с общей площадью 240 000 кв. м. – 6 чел. 5-ти этажные дома: 50 домов с общей площадью 150 000 кв. м. – 7 чел. 3-х этажные дома: 80 домов с общей площадью 80 000 кв. м. – 6 чел. 2-х этажные дома: 120 домов с общей площадью 60 000 кв. м. – 3 чел.

В соответствии с размером фонда заработной платы слесаря-сантехника и количества необходимых штатных специалистов определяем себестоимость услуги Обслуживания систем отопления, водоснабжения и водоотведения для различных групп домов (без учета приобретаемых материалов и затрат, связанных с гидравлическими испытаниями систем и запуском отопления, которые сопряжены с премиальными расходами за ненормированные рабочие дни в эти периоды): 10-ти этажные дома: 0,84 руб./кв. м./мес. (т. е. 200514 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 1,56 руб./кв. м./мес. (т. е. 233933 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 2,51 руб./кв. м./мес. (т. е. 200514 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 1,67 руб./кв. м./мес. (т. е. 100257 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Обслуживания систем отопления, водоснабжения и водоотведения будет составлять среднее значение 1,65 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,84 + 1,56 + 2,51 + 1,67] / 4 = 1,65)

Обслуживание системы электроснабжения

Для оказания услуг по обслуживанию системы электроснабжения или услуг электрика используется на основании статистики техобслуживания разное количество штатных специалистов в зависимости от группы домов: 10-ти этажные дома: 30 домов с общей площадью 240 000 кв. м. – 3 чел. 5-ти этажные дома: 50 домов с общей площадью 150 000 кв. м. – 3 чел. 3-х этажные дома: 80 домов с общей площадью 80 000 кв. м. – 2 чел. 2-х этажные дома: 120 домов с общей площадью 60 000 кв. м. – 1 чел. В соответствии с размером фонда заработной платы электрика и количества необходимых штатных специалистов определяем себестоимость услуги Обслуживания системы электроснабжения для различных групп домов (без учета приобретаемых материалов): 10-ти этажные дома: 0,42 руб./кв. м./мес. (т. е. 100257 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,67 руб./кв. м./мес. (т. е. 100257 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 0,84 руб./кв. м./мес. (т. е 66838 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 0,56 руб./кв. м./мес. (т. е. 33419 руб. / 60 000 кв. м/) Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то стоимость услуги Обслуживания системы электроснабжения будет составлять среднее значение 0,47 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,42 + 0,67 + 0,84 + 0,56] / 4 = 0,62)

Обслуживание дверных и оконных заполнений

Для определения себестоимости затрат по обслуживанию дверных и оконных заполнений принимают среднестатистические ежегодные затраты в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 5000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,05 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 3000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,08 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 1500 рублей в год, что составляет в тарифе 0,12 руб./кв. м./мес. Наличие современных металлических входных дверей и пластиковых окон в местах общего пользования снижает затраты по их обслуживанию. Для организации нормативного теплового контура все входные двери должны быть оборудованы доводчиками.

Обслуживание кровли и системы организованного водостока

Для определения себестоимости затрат по обслуживанию кровли и системы организованного водостока принимают среднестатистические ежегодные затраты в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии с плоской необслуживаемой кровлей) – 3000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,03 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка» со скатной кровлей) – 25000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,67 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка» со скатной кровлей) – 12000 рублей в год, что составляет в тарифе 1,00 руб./кв. м./мес. При отсутствии на крыше ограждения по всему периметру затраты по ее обслуживанию увеличиваются на несколько десятков процентов. В домах со скатными кровлями затраты по обслуживанию кровель в том числе по удалению опасной наледи и сбросу снега значительно снижаются, если контур отопления заканчивается верхним жилым этажом (т. е. система отопления не выходит на чердак), а все фановые трубы выведены из чердачного пространства на крышу – это обеспечивает снижение тепловых потерь через чердачное пространство и уменьшению накоплений снега и наледи на крыше дома.

Обслуживание системы вентиляции

Для определения себестоимости затрат по обслуживанию системы вентиляции принимают среднестатистические ежегодные затраты в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 2000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,02 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 1000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,03 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 500 рублей в год, что составляет в тарифе 0,04 руб./кв. м./мес. Данный вид обслуживания, как правило, не носит регулярного характера, поэтому годовые итоги могут совокупно рассчитываться только из практики обслуживания многоквартирных домов за длительные периоды. Исключения составляют лишь современные высотные дома, где предусмотрена пожарная система принудительного дымоотведения, которую необходимо регулярно проверять.

Обслуживание печей

Для определения себестоимости затрат по обслуживанию печей принимают среднестатистические ежегодные затраты в разрезе типового многоквартирного дома с печным отоплением: ·  2-х этажный 8-ми квартирный дом (с общей площадью ~ 300 кв. м.) – от 800 до 8000 рублей в год, что составляет в тарифе от 0,22 до 2,22 руб./кв. м./мес. Данный вид обслуживания, как правило, не носит регулярного характера, поэтому годовые итоги могут совокупно рассчитываться только из практики обслуживания многоквартирных домов с печным отоплением за длительные периоды.

Обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО)

Данный вид обслуживания производит специализированное предприятие, имеющее разрешение (допуск, лицензию) для проведения работ с газовым оборудованием. Стоимость услуг по обслуживанию ВДГО для собственников газифицированных домов полностью зависит от монопольной стоимости, предлагаемой специализированным предприятием и составляет в Томске на 2011 год от 0,74 до 1,00 руб./кв. м./мес.

Обслуживание контейнерной площадки и вывоз ТБО

Затраты по данной услуге складываются из трех частей: ·  вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), где включена уборка просыпавшегося мусора до 5-ти метровой зоны, утилизация крупногабаритных бытовых отходов (старая мебель, коробки и пр.), покраска площадки и емкостей (бункеры, контейнеры, баки и пр.), а также их восстановление; ·  вывоз несанкционированного строительного мусора и отходов коммерческого сектора (магазины, киоски, прочие предприятия), где невозможно достоверно установить собственника этих отходов; ·  ветки, листва, жидкие бытовые отходы, неаккуратно складированные или разбросанные ТБО; Стоимость услуг по вывозу ТБО в г. Томске устанавливается на основании постановлений органов местного самоуправления. Стоимость вывоза строительного мусора, веток, листвы и прочих компонент зависит от уровня их накопления для конкретного многоквартирного дома. Усредненная стоимость вывоза всех отходов может колебаться в пределах утвержденного тарифа, либо плюс 5-20% на уборку, погрузку и вывоз несанкционированного мусора. Для жителей некоторых многоквартирных домов стоимость может быть ниже утвержденного тарифа, если имеется возможность достоверно определить реально меньший объем периодических накоплений ТБО. Достаточно интересный случай преподносят жители домов, которые не желают производить оплату услуг по вывозу ТБО, рассчитанную от площади помещения. Поступают предложения рассчитывать эту жилищную услугу от количества зарегистрированных или фактически проживающих граждан в квартирах. Как правило, такие предложения поступают от жителей больших квартир с «нулевым проживанием» или с количеством проживающих граждан меньше средней городской статистики. Если все собственники согласятся рассчитывать услугу по вывозу ТБО от количества человек, то расчет делается просто: ежемесячный размер платы в спецпредприятие делится на количество граждан. Если только часть собственников пожелает оплачивать услугу от численности граждан, то можно пойти им навстречу и расчет тарифа на одного проживающего гражданина будет выполняться путем умножения суммарной площади квартир (собственники которых желают рассчитываться от численности проживающих граждан) на имеющийся установленный тариф (руб./кв. м./мес.) и получившаяся величина затем делится на суммарное количество проживающих в этих «пустующих» квартирах граждан.

Обслуживание лифтового оборудования

Себестоимость данной услуги в большей степени зависит от размера общей площади (также этажности) многоквартирного дома и количества лифтов внутри него. Себестоимость данной услуги в большей степени зависит от размера

общей площади или этажности многоквартирного дома и количества лифтов внутри него. В самых невыгодных ценовых условиях находятся собственники квартир в 6-ти этажных домах. Самые выгодные по себестоимости дома с высокой этажностью и дома коридорного типа с большим количество квартир, приходящихся на единицу лифта. Средняя цена обслуживания одного лифта в г. Томске в 2011 году составляет от 5300 до 6500 рублей за месяц. Цена зависит от набора и качества (оперативности) услуг специализированной подрядной организации. Для данной услуги также имеются неожиданные случае, где собственники дифференцируют себя по степени эксплуатации (ежедневной загрузки) лифта, чтобы уменьшить плату за содержание этого общего имущества для жителей квартир нижних этажей, которые могут вовсе не пользоваться лифтом. В этом случае затраты по услуге обслуживания лифтового оборудования можно разделить на две составляющие: ·  эксплуатационные расходы ·  конструктивные расходы Эксплуатационные расходы - подразумевают затраты которые необходимо производить, чтобы при нормативной эксплуатации (регулярном использовании) лифт мог прослужить положенные 25 лет. Конструктивные расходы - подразумевают, что лифт как устройство и как элемент общего имущества в соответствии с техническими регламентами должен присутствовать в многоэтажном доме (6-ть и выше этажей), но собственники могут им и не пользоваться – «пусть себе стоит со смазкой в законсервированном виде, при этом не надо нести регулярные затраты на поддержание его работоспособности». Рассчитаем, на сколько меньше должны участвовать в содержании лифтового оборудования собственники, которые по тем или иным причинам не пользуются данным устройством. Для этого рассмотрим одноподъездный девятиэтажный дом с общей площадью 2050 кв. м. За основу возьмем ежемесячную плату по обслуживанию лифтового оборудования равную 6000 рублей. Стоимость нового лифта определим в размере 1500000 рублей. Срок эксплуатации лифта составляет 25 лет (300 месяцев). Предположим, что усредненная стоимость запчастей и работ по ремонту лифта за 25 лет будет равна стоимости нового лифта (т. е. используем процентный механизм амортизационных списаний стоимости оборудования). 1.  Затраты по ремонту лифта и приобретению запчастей будут составлять 1500000 руб. / 2050 кв. м. / 300 мес. = 2,44 руб./кв. м./мес. 2.  Классический расчет тарифа по обслуживанию лифтового оборудования производится таким образом: 6000 руб. / 2050 кв. м. = 2,93 руб./кв. м./мес. Соответственно, если все собственники (жители) конкретной квартиры не используют лифт, то для них размер тарифа можно установит чуть более 0,49 руб./кв. м./мес. (эта величина будет зависеть от количества «отказников»).

Обслуживание автоматики и насосного оборудования

Все современные дома (вновь выстроенные, а также дома, на системах которых производится капитальный ремонт) оборудуются устройствами погодного регулирования системы отопления, устройствами автоматической подготовки (регулировки температуры) горячей воды и насосным оборудование для поддержания нормативного давления в системе холодного водоснабжения. Для определения себестоимости затрат по обслуживанию автоматики и насосного оборудования принимают среднестатистические ежегодные затраты в разрезе типовых домов: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 15000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,15 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 8000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,21 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 8000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,67 руб./кв. м./мес. Для сравнения годовых затрат и итоговой выгоды можно привести размер экономии, которой добиваются собственники домов, оборудованных автоматическими системами, по отношению к собственникам домов, оборудованных устаревшими системами. Сравнение будет проводится только по усредненным годовым затратам на отопление: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – экономия ~350000 рублей в год, что составляет в тарифе 3,56 – 0,15 = 3,41 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом («хрущевка») – экономия ~150000 рублей в год, что составляет в тарифе 3,47 – 0,21 = 3,26 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – экономия ~40000 рублей в год, что составляет в тарифе 3,33 – 0,67 = 2,66 руб./кв. м./мес.

Обслуживание приборов учета тепловой энергии

Для определения себестоимости затрат по обслуживанию приборов учета тепловой энергии принима. n усредненную стоимость данной услуги в размере ~22000 рублей в год за один комплект оборудования (без учета стоимости ремонта и приобретения запчастей). Затраты в разрезе типовых домов составят: ·  9-ти этажный 4-х подъездный дом (75 или 86-серии) – 22000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,22 руб./кв. м./мес. ·  5-ти этажный 4-х подъездный дом (типовая «хрущевка») – 22000 рублей в год, что составляет в тарифе 0,59 руб./кв. м./мес. ·  3-х этажный 2-х подъездный дом (типовая «сталинка») – 22000 рублей в год, что составляет в тарифе 1,83 руб./кв. м./мес.

Обслуживание домофонного оборудования, антенного оборудования и пожарной сигнализации

Крайне редко собственники многоквартирных домов включат домофонное и антенное оборудование в состав общего имущества. Поэтому его оплата по-старинке привязывается не к количеству квадратных метров квартиры, а к сомой квартире как единице измерения. В г. Томске в 2011 году действуют цены по обслуживанию домофонного оборудования в размере 20-30 руб./кварт./мес. и по обслуживанию антенного оборудования 60-120 руб./кварт./мес. Стоимость во многом зависит от количества квартир, запитанных на единицу оборудования. Пожарной сигнализацией, как правило, оборудуются только вновь выстроенные дома с высотой более 10-ти этажей. Стоимость услуг специализированных предприятий, обслуживающих пожарную сигнализацию в МКД, колеблется на отметке от 1,20 до 2,00 руб./кв. м./мес.

Проведение работ по изготовлению технической документации

Часть технической документации изготавливает и ведет инженерный состав управляющей компании – эта деятельность оплачивается в виде заработной платы в рамках услуги по управлению многоквартирным домом. Друга часть технической документации может быть изготовлена (возобновлена) только специализированным предприятием, имеющим соответствующее разрешение (допуск, лицензию, аттестацию). К такой документации относятся, например, «технический паспорт многоквартирного дома», изготавливаемый инвентаризационными предприятиями, либо «энергетический паспорт многоквартирного дома», изготавливаемый специализированным предприятием (членом ЭнергоСРО). Стоимость изготовления таких документов составляет: ·  технический паспорт - от 12 рублей за квадратный метр общей площади дома; ·  энергетический паспорт - от 80 рублей за квадратный метр общей площади дома;

Проведение электротехнических замеров

С периодичностью один раз в три года в многоквартирном доме необходимо проводить электротехнические замеры, связанные с проверкой заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов. Разовая стоимость таких замеров составляет от 30 000 до 150 000 рублей в зависимости от количества ВРУ в доме и объема работ.

Проведение обследований элементов конструкции и оборудования

Для выполнения работ по ремонту общего имущества (особенно по капитальному ремонту) требуется проводить обследования инженерных систем и элементов конструкции дома, затраты по которым можно включать либо в тариф по содержанию жилья, либо в тариф по ремонту общего имущества. Стоимость обследований сопоставима со стоимостью изготовления технической документации на многоквартирный дом.

Непредвиденные виды услуг / работ / затрат

При планировании бюджета МКД на новый финансовый год невозможно предусмотреть затраты по всем видам работ, которые могут быть проведены в многоквартирном доме. Для этого необходимо предусмотреть в тарифе накопление небольших средств для покрытия непредвиденных расходов. Размер таких средств установить достаточно просто – их сумма равна усредненной задолженности неплательщиков за прошлый год.

Организационно-эксплуатационные затраты и Материально-техническое обеспечение

К Организационно-эксплуатационным затратам и Материально-техническому обеспечению относятся: ·  аренда административно-офисного и технического помещений ·  оплата коммунальных услуг в арендуемых помещениях ·  приобретение мебели (или ее амортизация) ·  приобретение компьютеров и оргтехники (или их амортизация / ремонт / обслуживание) ·  приобретение программного обеспечения, его сопровождение ·  аренда транспортных средств (или их амортизация / ремонт / обсл-ние) ·  приобретение топлива для транспортных средств ·  прохождение ежегодного технического осмотра транспортных средств ·  оплата проводной телефонной связи (стационарные телефоны) ·  оплата сотовой связи ·  оплата услуг доступа в сеть Интернет ·  приобретение расходных материалов для копировально-множительной техники (картриджи) ·  приобретение бумаги для ведения документооборота ·  приобретение канцелярских товаров ·  приобретение бланочной продукции и специальной литературы ·  затраты по сертификации рабочих мест ·  затраты на прохождение ежегодного медицинского обследования персонала ·  затраты на повышение квалификации специалистов, их аттестацию в надзорных и контролирующих органах ·  приобретение инструментов и оборудования для технического персонала ·  приобретение расходных материалов для содержания общего имущества ·  приобретение спецодежды для инженерно-технического персонала ·  обязательное участие в саморегулируемых организациях (СРО) ·  налоговые платежи (не связанные с выплатой зарплаты)

Ежемесячные расходы, усредненные по году и с учетом длительности использования (не менее 10 лет) мебели, оргтехники и иного оборудования, для смоделированной управляющей компании составят 132 358 рублей. Ниже приводится калькуляция указанных расходов.

Виды организационно-эксплуатационных затрат и материально-технического обеспечения	За месяц (руб.)
Аренда административно-офисного и технического помещений 70 кв. м. офис по 400 руб./кв. м./мес. + 30 кв. м. техпомещение по 100 руб./кв. м./мес. Ежемесячные платежи.	31000,00
Оплата коммунальных услуг в арендуемых помещениях отопление, вода, свет = 70 руб./кв. м./мес. Ежемесячные платежи.	7000,00
Приобретение мебели (или ее амортизация) столы - 15 шт., тумбочки - 10 шт., стулья - 25 шт., шкафы - 5 шт., металлический шкаф-картотека - 1 шт., настенные полочки для папок - 20 шт. Общая стоимость: 102 000 рублей. Срок амортизации: 10 лет	850,00
Приобретение компьютеров и оргтехники (или их амортизация / ремонт / обслуживание) Компьютеры - 13 шт., Сервер - 1 шт., Принтер лазерный - 3 шт., Сетевой маршрутизатор (Hub) - 1 шт., Модем - 1 шт., Офисная АТС - 1 шт., Системный телефон - 1шт., Телешт., телефон - 5 шт., Резак для бумаги - 1 шт. Общая стоимость: 259 000 рублей. Срок амортизации: 10 лет	2158,00
Приобретение программного обеспечения Microsoft (Windows + Office) - 13 шт., БД "Квартплата" - 1 шт., БД «Паспортист» - 1 шт., 1С-бухгалтерия - 1 шт., Грандсмета - 1 шт., Правовая база "Консультант" - 0 шт. (доступ через Интернет). Ежемесячное сопровождение сметных программ - 800 руб./мес. Ежемесячное сопровождение БД "Квартплата" - 500 руб./мес. Общая стоимость: 189 000 рублей. Срок амортизации: 10 лет	2875,00
Аренда транспортных средств (или их амортизация / ремонт / обслуживание) Легковой автомобиль для инженерного персонала - 1 шт., Легковой автомобиль для технического персонала (слесари-сантехники, электрики, сварщики и аварийная служба) - 2 шт. Средний годовой пробег трех автомобилей составляет 60 000 км. Норма расходов для отечественных автомобилей на смазочные материалы и ремонт автотехники составляет сумму затрат на топливо с коэффициентом - 0,5. Общая стоимость за год: 66 000 рублей	5500,00
Приобретение топлива для транспортных средств При среднегодовом пробеге 60 000 км. затраты на топливо составят (при расходе 10 литров на 100 км. и цене топлива 22 рубля за литр) 6000 х 22 руб. = 132 000 руб. Общая стоимость за год: 132 000 рублей	11000,00

Прохождение ежегодного техосмотра транспортных ср-тв Стоимость прохождение технического осмотра 1-го легкового автомобиля с мощностью двигателя до 100 л. с. (с учетом мелких подготовительных работ и налогов) составляет 1200 рублей. Общая стоимость за год: 3 600 рублей	300,00
Оплата проводной телефонной связи (стацион. телефоны) При наличии 3-х телефонных линий. Общая стоимость за год: 43 200 рублей	3600,00
Оплата сотовой связи Затраты на сотовую связь инженерного и административного персонала и технических специалистов составляют 200 рублей на 1-го человека. Общая стоимость за год: 48 000 руб.	4000,00
Оплата услуг доступа в сеть Интернет Абонентский трафик без дополнительных оплат за Мегабайты. Общая стоимость за год: 18 000 рублей	1500,00
Приобретение расходных материалов для копировально-множительной техники (картриджи) Расчет проводится с учетом нормы расхода тонера в 1-ом картридже на 2500 листов и новый картридж можно заправить 3 раза тонером (по 2000 копий) до момента появления дефектов печати. Общая стоимость за год: 34 800р.	2900,00
Приобретение бумаги для ведения документооборота Расход бумаги за месяц составляет 18 пач. х 500 л. = 9000 л. (внутренний документооборот, копирование входящих документов, переписка, объявления на доски около подъездов и в почтовые ящики, документы для заочных голосований). Общая стоимость за год: 28 080 рублей	2340,00
Приобретение канцелярских товаров Папки-регистраторы, пластиковые и картонные папки, мультифоры, письменные принадлежности, скотч, клей, тетради, скрепки, скобы, стикеры, степлеры. Общая стоимость за год: 33 600 рублей	2800,00
Приобретение бланочной продукции и спецлитературы Бланки для паспортного стола, специальная литература для юриста и инженеров, подписные издания. Общая стоимость за год: 10 000 рублей	833,00
Затраты по сертификации рабочих мест Стоимость сертификации 1-го рабочего места - 960 рублей. Периодичность прохождения 1 раз за 3 года. Общая стоимость за 3 года: 14 400 рублей	400,00
Затраты на прохождение медицинского обследования персонала Стоимость обследования 1-го человека - 850 рублей. Периодичность прохождения 1 раз за 3 года. Общая стоимость за 3 года: 17 850 рублей	496,00

Затраты на повышение квалификации специалистов, их аттестацию в надзорных и контролирующих органах Прохождение аттестации: инженер-теплотехник, энергетик и электрики, инженер по благоустройству (пожнадзор). Аттестация управляющей компании по стандарту Министерства регионального развития. Периодичность 1 раз за 3 года. Общая стоимость за 3 года: 56 000 рублей	1556,00
Приобретение инструментов и оборудования для технического персонала Инструменты и оборудование для персонала: инженеры, слесари-сантехники, электрики, сварщики, разнорабочие, дворники, технички. Общая стоимость за год: 90 000 рублей	7500,00
Приобретение расходных материалов для содержания общего имущества Приобретение расходных материалов для персонала: инженеры, слесари, электрики, сварщики, разнорабочие, дворники, технички. Общая стоимость за год: 30 000 рублей	2500,00
Приобретение спецодежды для инженерно-технического персонала Спецодеждой обеспечиваются: инженеры, слесари-сантехники, электрики, сварщики, разнорабочие, дворники. Общая стоимость за год: 45 000 рублей	3750,00
Обязательное участие в СРО Общая стоимость за год: 180 000 рублей	15000,00
Налоговые платежи (несвязанные с выплатой зарплаты) Минимальные налоговые платежи по упращенной системе налогообложения (УСН) - 1% от годового оборота средств, поступающих на расчетный счет управляющей компании. Общая стоимость за год: 270 000 рублей	22500,00
Определяем себестоимость Организационно-эксплуатационных затрат и расходов на Материально-техническое обеспечение для различных групп домов: 10-ти этажные дома: 0,55 руб./кв. м./мес. (т. е. 132 358 руб. / 240 000 кв. м/) 5-ти этажные дома: 0,88 руб./кв. м./мес. (т. е. 132 358 руб. / 150 000 кв. м/) 3-х этажные дома: 1,65 руб./кв. м./мес. (т. е. 132 358 руб. / 80 000 кв. м/) 2-х этажные дома: 2,21 руб./кв. м./мес. (т. е. 132 358 руб. / 60 000 кв. м/)
Если рассматривать управляющую компанию со смешанным фондом из всех 4-х категорий домов, то себестоимость Организационно-эксплуатационных затрат и расходов на Материально-техническое обеспечение будет составлять среднее значение 1,32 руб./кв. м./мес. (т. е. [0,55 + 0,88 + 1,65 + 2,21] / 4 = 1,32)

Если рассматривать частный случай управления малобюджетным фондом из деревянных домов с непосредственным способом управления, то себестоимость Организационно-эксплуатационных затрат и расходов на Материально-техническое обеспечение может быть снижена за счет урезания доли расходов, разумеется, с потерей объема и качества предоставляемых услуг.

При определении себестоимости Организационно-эксплуатационных затрат и расходов на Материально-техническое обеспечение в ТСЖ, осуществляющих управление МКД, необходимо учитывать что ряд затрат имеют «нулевую» стоимость (т. е. они завуалированы в других платежах или предоставляются на безвозмездной основе), например: помещение и комуслуги в нем, использование личного транспорта и оргтехники, нелицензионное ПО, использование домашних телефонов и интернет-доступа, нет сертификации рабочих мест и нет медосмотров, не обязательно состоять в СРО и повышать квалификацию персонала, часть инструментов и оборудования наемный техперсонал приносит с места основной работы, спецодежда тоже может не приобретаться. В общей совокупности затраты ТСЖ на Организационно-эксплуатационные затраты и Материально-техническое обеспечение могут быть меньше в 3-5 раз от расчетных значений.