Учебно-методический комплекс дисциплины «Оценка стоимости городских земель» (стр. 12 )

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; - документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; - доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также:

- закладная и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных ГЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа. На новой закладной, выдаваемой в случаях, указывается также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата его выдачи, которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку. Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Лекция 10. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка.

1.  Сущность и общая характеристика затратного подхода.

2.  Оценка рыночной стоимости.

3.  Оценка стоимости земли.

 При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного уча­стка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся при­обретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строи­тельства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод вы­деления, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфра­структуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор инфор­мации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся:

·  наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едины­ми объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

·  соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования.

Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость единого объекта не­движимости, включающего оцениваемый земельный участок, на осно­вании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии инфор­мации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректиров­ки, сглаживающие их отличия.

Второй этап. Рассчитывается стоимость воспроизводства или сто­имость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентич­ного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло­гий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало­гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату про­ведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержка­ми на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строи­тельными работами. Они включают: стоимость строительного оборудо­вания и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расхо­ды подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организа­ции и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды на­логов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, рас­ходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капи­тала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная при­быль может быть рассчитана:

а)  исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям;

б)  как разность между ценой продажи и затратами на создание анало­гичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объек­та недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учиты­вается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физи­ческого, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т. е. потери их эле­ментами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характе­ристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействи­ем научно-технического прогресса в области архитектуры и строитель­ства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т. п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изме­нениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налого­обложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и не­устранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устране­ния. Эти виды износа образуют:

Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) • (1 - функциональный износ) • (1 - внешний износ).

 Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в де­нежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как раз­ность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыноч­ной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

Третий этап. Определяется рыночная стоимость собственно земель­ного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучше­ниями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные фак­торы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

К достоинствам метода выделения относится следующее:

1)  это единственный метод (кроме метода распределения) расчета ры­ночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с ана­логичными незастроенными земельными участками;

2)  метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улуч­шений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии от­носительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сег­менте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в усло­виях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость зат­рат на воспроизводство зданий и сооружений, тем более стоимость вос­производства всех улучшений городских земель с выделением доли, при­ходящейся на оцениваемый земельный участок.

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроиз­водство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т. п.