Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к земельному участку.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

·  стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка;

·  чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

·  чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений;

·  остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени;

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

·  рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чис­того операционного дохода для земли.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их экономической жизни. Данный метод также применя­ется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты. Процедура оценки включает следующие этапы.

На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация. Необходимая для оценки земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета. В качестве показателя нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяй­ственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется методом кумулятивного пост­роения.

3 ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАНЯТИЯ

Практическое занятие 1. Понятия, цели и принципы оценки земель.

Содержание практического занятия:

1. Необходимость оценки земли.

2. Земля как фактор производства.

3. Экономическая сущность земельной ренты.

Цель занятия: Магистранты должны уяснить основные понятия курса «Оценка стоимости городских земель», а также понять основные подходы к оценке земель.

Практическое занятие 2. Структура земельного фонда РК.

Содержание практического занятия:

1. Классификация земель в РК.

2. Методика оценки земель в Казахстане.

Цель занятия: Уяснение классификации и методики оценок земель в РК.

Практическое занятие 3. Факторы, принципы и подходы к оценке земель.

Содержание практического занятия:

1.  Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли.

2.  Принципы и подходы к оценке земли.

3.  Методы оценки рыночной стоимости земли.

Цель занятия:Уяснить принципы и подходы к оценке земли, методы оценки рыночной стоимости земли и факторы, влияющие на стоимость земли.

Практическое занятие 4. Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами.

Содержание практического занятия:

1.Сущность и значение земельного кадастра.

2.Объект и предмет государственного земельного кадастра.

3.Процесс проведения государственного земельного кадастра.

Цель занятия: Уяснить сущность, значение, объект и предмет земельного кадастра.

Практическое занятие 5. Зарубежный опыт оценки земель.

Содержание практического занятия:

1.  Сущность и значение зарубежного опыта оценки земли.

2.  Особенности оценки земли за рубежом.

3.  Способы получения земельно-кадастровой информации.

Цель занятия: Уяснить сущность, значение и особенности зарубежного опыта оценки земли.

Практическое занятие 6. Право собственности земельных правоотношений.

Содержание практического занятия:

1. Основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю.

2. Классификация земельных правоотношении.

Цель занятия: Уяснить право собственности на землю и классификацию земельных правоотношении.

Практическое занятие 7. Государственное управление, контроль за использованием и охраной земель.

Содержание практического занятия:

1.  Роль государственных органов в управлении земельными ресурсами.

2.  Сущность и значение мониторинга земель.

3.  Функции государственного земельного контроля.

Цель занятия: Уяснить сущность, значение и роль государственных органов в управлении земельными ресурсами.

Практическое занятие 8. Основы земельного права и формы землепользования.

Содержание практического занятия:

1.  Предмет и задачи земельного права.

2.  Основные черты права пожизненного наследуемого владения землей.

3.  Основы ипотечного кредитования.

4.  Приватизация земельных участков.

5.  Государственная регистрация прав на землю.

Цель занятия: Уяснить предмет и задачи земельного права, основы ипотечного кредитования, государственную регистрацию прав на землю.

Практическое занятие 9. Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки.

Содержание практического занятия:

1. Оценка экономической эффективности инвестиций в земельные участки.

2. Оценка залоговой стоимости земельных участков.

3. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли.

Цель занятия: Уяснить особенности оценки экономической эффективности и залоговой стоимости земельных участков.

Практическое занятие 10. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка.

Содержание практического занятия:

1.  Сущность и общая характеристика затратного подхода.

2.  Оценка рыночной стоимости.

3.  Оценка стоимости земли.

Цель занятия: Уяснить сущность и общую характеристику затратного подхода.

Практическое занятие 11. Сравнительный подход к оценке стоимости земель.

Содержание практического занятия:

1.  Общая характеристика сравнительного подхода.

2.  Основные принципы отбора.

3.  Косвенные методы сравнительного подхода.

Цель занятия: Уяснить сущность и общую характеристику сравнительного подхода.

Практическое занятие 12. Доходный подход в оценке стоимости земельного участка.

Содержание практического занятия:

1.  Сущность и общая характеристика доходного подхода.

2.  Оценка рыночной стоимости.

3.  Оценка стоимости земли.

Цель занятия: Уяснить сущность и общую характеристику доходного подхода.

4 Самостоятельная работа магистранта

1. Земельный рынок и его особенности.

2. Правовой режим земельного участка.

3. Форма собственности и использование земельного участка.

4. Оценка стоимости земельного участка.

5. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

6. Кадастровая оценка земель поселений.

7. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

8. Кадастровая оценка лесных земель.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.

10. Нормативная оценка земли.

11. Оценка земель особо охраняемых территорий.

12. Оценка земель водного фонда.

 

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15