Жилье мое (стр. 16 )

Расчет такой – стоимость забора делится на общую площадь всех квартир в доме и умножается на площадь Вашей квартиры! Это и будет та сумма, которую имеют право с Вас требовать для постройки забора! Такой же порядок расчета расходов на содержание общего имущества в доме.

Вопрос 53.

Я купил две квартиры и хочу объединить их в одну, при этом не хочу ломать стены, поскольку есть техническая возможность отгородить часть лестничной площадки и сделать одну общую дверь на обе квартиры. Как мне это оформить, что бы было все законно?

Ответ:

По существу, Вы хотите присоединить часть общего имущества дома. Это можно сделать только при согласии всех собственников помещений в Вашем доме. Получив письменное согласие в форме протокола общего собрания, Вы должны заказать проект реконструкции, получить в органе местного самоуправления разрешение на реконструкцию, выполнить реконструкцию и сдать ее по акту приемочной комиссии органа местного самоуправления.

Если бы Вы решили объединить эти квартиры без использования лестничной площадки, а путем выполнения дверного проема в перегородке между квартирами, то Вам не надо было бы согласия даже ближайших соседей. Ну, а проект и все прочее остается обязательным и в этом случае!

Вопрос 54.

Я занимаю маленькую комнату в большой коммунальной квартире, а остальные комнаты занимает большая семья. Недавно они где – то услышали, что из общей площади кухни и коридора им принадлежит часть, пропорциональная площади их комнат. На основании этого они хотят построить перегородки в коридоре и на общей кухне. Я не согласна с их планами! Правы ли они?

Ответ:

Они не правы! Согласно статье 41 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире. Кроме того, в статье 42 ЖК РФ прямо говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Пригласите жилищного инспектора, и он объяснит им, что они не правы!

Вопрос 55.

Недавно от соседей по дому узнала, что мой сосед по коммунальной квартире продает свою комнату, а мне даже не предложил ее купить! Слышала, что есть какие - то преимущества у меня в этом случае. Так ли это?

Ответ:

Да! Согласно статье 42 «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки…». Таким образом, сосед в первую очередь должен был Вам предложить купить его комнату. Вам при этом надо убедиться, что она оформлена у него в собственность! Если Вы сойдетесь в цене, то комната будет Вашей!

Вопрос 56.

Мы с соседями по коммунальной квартире решили сброситься на ремонт общего коридора и кухни, но заспорили о том, сколько должен внести денег каждый из нас. Одни говорят, что надо поровну с каждой комнаты, другие говорят, надо поровну с каждого человека! А как правильно?

Ответ:

В соответствии со статьей 43 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире пропорциональна площади занимаемых собственником комнат. Поэтому стоимость ремонта разделите на площадь всех комнат, а затем умножьте полученную сумму на площадь Вашей комнаты – это и будет Ваша доля в оплате ремонта!

Вопрос 57.

Нашим домом управляет управляющая организация. В договоре, который она дала нам подписать есть условие о том, что она имеет право в наших интересах производить реконструкцию здания и использовать нежилые помещения и земельный участок. Законно ли данное условие договора?

Ответ:

Незаконно!

Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. По решению общего собрания собственников функции управления переданы в Вашем случае управляющей организации, но только функции управления, а не распоряжения общим имуществом многоквартирного дома! Функции распоряжения общим имуществом многоквартирного дома остаются за общим собранием собственников помещений в этом доме! Поэтому всякое предложение управляющей организации «о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме» должно быть обязательно одобрено двумя третями голосов на общем собрании собственников помещений в этом доме! На тех же условиях управляющая организация имеет право использовать земельный участок, а также общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, запись в договоре с управляющей организацией противоречит законодательству, а значит - ничтожна и не подлежит исполнению! Управляющая организация в каждом из этих случаев должна обращаться за разрешением к общему собранию собственников помещений, как к основному органу управления многоквартирным домом!

Вопрос 58.

Чем можно подтвердить тезис, что высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме?

Ответ:

1). Только общее собрание собственников выбирает способ управления домом.

2). Только общее собрание может принять решение не создавать ТСЖ и не избирать управляющую организацию, а управлять домом самим общим собранием (непосредственное управление).

3). Даже если орган местного самоуправления на основе конкурса выбрал для управления домом управляющую организацию, общее собрание собственников может отказаться от нее, и выбрать другую управляющую организацию или другой способ управления!

4). Только общее собрание имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома!

5). Только на общем собрании утверждается смета на очередной год по содержанию, ремонту и реконструкции общего имущества!

Вопрос 59.

У нас создано ТСЖ уже несколько лет назад, но собрания проводятся не каждый год! Является ли это нарушением законодательства?

Ответ:

Да, является! Согласно статье 45 ЖК РФ «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание…»

Вопрос 60.

Есть ли какой – то общий порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Ответ:

Да, есть! Он приведен в статье 45 ЖК РФ. Основные положения следующие:

1). Собрания бывают «годовые» и «внеочередные»!

2). Сроки и порядок проведения годового общего собрания устанавливается внеочередным общим собранием, на нем же и решается вопрос о порядке уведомления о принятых решениях на годовом собрании.

3). Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в данном доме (например - собственника помещения, где расположен магазин, или собственника любой квартиры, или администрации местного самоуправления, в собственности которой есть квартиры в доме).

4). В собрании должны принимать участие собственники (или их представители) помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

5). Инициатор собрания должен за десять дней до даты проведения собрания оповестить каждого собственника помещений в данном доме заказным письмом или под расписку. Если общим собранием определено специальное место для оповещения собственников о проведении собраний и информирования собственников по другим вопросам, то он должен вывесить сообщение о проведении собрания на этом месте.

Вопрос 61.

Что конкретно надо указать в сообщении о проведении собрания?

Ответ:

1). Сведения об инициаторе собрания.

2). Очное собрание или заочное голосование (форма собрания).

3). Дата, место, время проведения собрания – в случае очного собрания, а в случае заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда передавать такие решения (бюллетени).

4). Повестка дня данного собрания (а при заочном голосовании еще и бюллетени для голосования).

5). Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами по вопросам повестки дня и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Вопрос 62.

Какова должна быть повестка дня первого внеочередного собрания по выбору способа управления?

Ответ:

1.  О выборе способа управления многоквартирным домом.

2.  О порядке оформления протокола общего собрания.

3.  О порядке информирования собственников об итогах голосования.

4.  О месте хранения бюллетеней и протоколов общих собраний.

Вопрос 63.

Мы выбрали на общем собрании способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией. А как нам организовать выбор самой управляющей организации?

Ответ:

Можно запросить в органе местного самоуправления адреса действующих управляющих организаций и направить им предложение с просьбой дать согласие на управление Вашим домом и представить Вам их условия. Можно дать соответствующее объявление через средства массовой информации.

Далее, получив предложения от нескольких организаций (проект договора, предложения по тарифу оплаты за содержание и текущий ремонт дома, предложения по капитальному ремонту дома и пр.), Вы организуете внеочередное собрание по выбору управляющей организации со следующей повесткой дня:

1.  Выбор управляющей организации.

2.  Утверждение условий договора на управление с управляющей организацией.

3.  Утверждение тарифа по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества.

4.  О порядке накопления и расходования средств на капитальный ремонт дома.

Вопрос 64.

Мы решили на общем собрании управлять домом путем создания ТСЖ.

Какие должны быть наши следующие шаги?

Ответ:

Надо подготовить и провести собрание со следующей повесткой дня:

1.  Утверждение устава ТСЖ.

2.  Выборы правления ТСЖ.

3.  Выборы ревизионной комиссии ТСЖ (или ревизора).

Затем зарегистрировать Устав ТСЖ в налоговых органах, в органах статистики, соц. страхования.