Тема 6. Основы развития рынка недвижимости (стр. 2 )

Коллектив по составу не является постоянным, поскольку иногда проекты значительно отличаются друг от друга и для их реализации привлекают профессионалов из разных областей. Од­нако несмотря на это можно выделить группы специалистов, ко­торые всегда входят в основную команду проекта.

Проектно-изыскательская группа:

архитекторы проекта — осуществляют разработку генераль­ного плана застройки (проекта планировки и застройки), создают проектно-строительную документацию и обеспечивают управле­ние строительством;

ландшафтный архитектор — занимается общим художествен­ным оформлением внешнего пространства;

дизайнер интерьера — проектирует дизайн офисов и помеще­ний для общественного пользования, разрабатывает отделку мебе­ли, технических приспособлений и оборудования;

дизайнер по графике — создает информационную символику проекта;

инженер-геодезист — осуществляет изыскательские работы для определения границ и топографии земельного участка;

инженер-гидрогеолог — определяет тип залегающих грунтов и уровень подземных вод для расчета фундамента;

инженер-строитель — проектирует работу на строительной площадке;

инженер по монтажу строительных конструкций — подбирает основные подъемные механизмы и определяет последователь­ность работ по монтажу конструкций;

инженер по отоплению и вентиляции — проектирует отопи­тельные системы и системы кондиционирования воздуха;

инженер по водоснабжению и канализации — занимается санитарно-техническим оборудованием, устройством каналов для ливневых вод, системами водоснабжения и канализации;

инженер-электрик — создает системы пользования, передачи, преобразования и распределения электроэнергии;

инженер по противопожарной безопасности — разрабатывает систему пожарной сигнализации;

инженер по транспорту — предоставляет анализ систем дорог и подъездов к участку, дает рекомендации по улучшению транс­портного потока.

Группа строительства:

генеральный подрядчик — осуществляет координацию и рас­пределение работ;

субподрядчик — выполняет определенные виды работ, на­ пример, обустройство строительной площадки, бетонные работы, кладка стен, штукатурные и малярные работы;

поставщик материалов — производит снабжение строитель­ства различными материалами;

контрольная служба — осуществляет надзор за выполнением работ и контролирует их качество.

Группа финансирования:

финансовый консультант — занимается поиском наиболее выгод­ных условий финансирования проекта у кредитующих организаций, и также координирует деятельность по вложению денежных средств;

кредитор — осуществляет финансирование проекта (приобретение земельного участка, строительство).

Группа маркетинга:

аналитик по маркетингу — изучает рынок сбыта, анализирует продукцию конкурентов, определяет потенциальных покупателей или арендаторов;

рекламный агент — занимается размещением рекламы с це­лью донесения информации об объекте до широкой аудитории.

Группа управления:

менеджер по управлению имуществом — управляет объектом во время строительства и после сдачи его в аренду;

менеджеры по текущему ремонту и эксплуатации объекта — обеспечивают выполнение требований арендатора или хозяина помещения;

юрист — подготовляет документацию, отражающую все осо­бенности недвижимого имущества при переговорах (особенности соглашения, финансирования, районирования, судебных разбира­тельств, ценных бумаг и долговых обязательств, связанных с зем­левладением);

• бухгалтер — осуществляет расчеты и составляет отчетную до­кументацию о потоках наличных средств (доходах и расходах);

• консультант по налогообложению, специализирующийся в поиске наиболее выгодных условий налогообложения потенци­ального недвижимого и движимого имущества;

• сметчик — рассчитывает стоимость строительства сооружения и затраты, связанные с поддержанием финансирования проекта;

• оценщик — определяет рыночную стоимость недвижимости, дает рекомендации по ее продаже или аренде.

При этом главным членом команды, как и любого предприя­тия, является руководитель проекта. Именно на нем лежит вся ответственность за результаты деятельности фирмы. Поэтому руководитель обязан знать функции каждого специалиста, что­бы использовать его должным образом, а также постоянно ко­ординировать и контролировать действия всей команды для обеспечения слаженности работы и следования намеченному плану.

Далее можно приступать к разработке проекта.

2. Планировочный работы. В сфере создания недвижимости каждый разрабатываемый проект должен отвечать требованиям того рынка, для которого он предназначен, чтобы из-за отсутствия спроса не потерять инвес­тиции. Местоположение объекта, его архитектурные решения и конструктивные системы, объем предоставляемых им услуг, аренд­ная плата за пользование диктуются условиями рынка.

Независимо от типа создаваемого объекта необходимо, чтобы покупатель чувствовал качество строительства: либо по применяе­мым материалам, либо по тому, как они удачно сочетаются. Архи­текторы понимают, что качество зависит не от цены проекта, а от грамотного соединения отдельных элементов застройки: градо­строительного плана земельного участка, ландшафта, конфигура­ции здания, поэтажных планов, выбора стройматериалов, инте­рьера. Должен ощущаться профессиональный подход к решению поставленной задачи. При этом следует постоянно искать новые, свежие идеи, которые помогут выдвинуть проект на передний план индустрии создания недвижимости.

Процесс проектирования включает в себя несколько этапов, в ходе реализации которых специалисты составляют свои концеп­ции и создают физические формы их воплощения.

На этапе планировки территории разрабатывается градострои - тельный план земельного участка. В градостроительном плане зе­мельного участка указываются:

границы земельного участка;

границы зон действия публичных сервитутов;

минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, со­оружений, за пределами которых запрещено строительство зда­ний, строений, сооружений;

информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроитель­ного регламента). При этом в градостроительном плане земельно­го участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация обо всех предусмотренных градострои­тельным регламентом видах разрешенного использования земель­ного участка;

информация о разрешенном использовании земельного участ­ка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не ус­танавливается градостроительный регламент);

информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного на­следия;

информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические'условия);

границы зоны планируемого размещения объектов капиталь­ного строительства для государственных или муниципальных' нужд.

Кроме того, в состав градостроительного плана земельного участ-" ка может включаться информация о возможности или невозмож­ности деления участка на несколько земельных участков.

Наряду с анализом информации, входящей в состав градостро­ительного плана земельного участка, проектировщики (градостро­итель, архитектор, конструктор, инженер) должны собрать сведе­ния о ближайшем окружении участка, его транспортной доступ­ности, магистральных коммуникациях, окружающей среде, предполагаемом объекте строительства, его специальных функци­ях и критериях.

Далее переходят к разработке проектной документации.

Подготовка проектной документации осуществляется на осно­вании задания застройщика или заказчика (при подготовке проект­ной документации на основании договора), результатов инженер­ных изысканий в соответствии с градостроительным планом зе­мельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), тре­бованиями технических регламентов и технических условий.

В состав проектной документации объектов капитального стро­ительства включаются:

пояснительная записка с исходными данными для архитектур­но-строительного проектирования, строительства, реконструк­ции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, технически­ми условиями;

схема планировочной организации земельного участка, выпол­ненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

архитектурные решения;

конструктивные и объемно-планировочные решения;

сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических ме­роприятий, содержание технологических решений;

проект организации строительства объектов капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

перечень мероприятий по охране окружающей среды;

перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, обществен­ного питания, объектам делового, административного, финансо­вого, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в слу­чае подготовки соответствующей проектной документации);

проектно-сметная документация объектов капитального строи­тельства, финансируемых за счет средств соответствующих бюд­жетов;

иная документация в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Помимо разработки проекта проектировщик (архитектор) мо­жет также оказывать содействие в подборе подрядчиков и оценке полученных от них предложений. В его задачу входит подготовка подрядной документации и ответ на вопросы, возникающие у претендентов.