Тема 6. Основы развития рынка недвижимости (стр. 1 )

Тема 6. Основы развития рынка недвижимости

Стратегические аспекты развития рыка недвижимости. Планировка территории и архитектурно – строительное проектирование. Субъекты и источники инвестирования. ПИФы недвижимости. Ипотечный рынок. Участники системы ипотечного кредитования. Комбинированное финансирование жилищного строительства.

1. Стратегические аспекты развития рынка недвижимости. Под процессом развития недвижимости понимают создание концепции, разработку проекта, строительство и реализацию объекта недвижимости.

Развитие недвижимости представляет собой сложный про­цесс, состоящий из многих этапов. Это бизнес, в котором необ­ходимо придерживаться законодательных, этических и мораль­ных норм, где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток доходов для застройщиков и инвес­торов.

Процесс создания недвижимости невозможен без надлежаще­го его планирования. Заранее должна быть подробно разработана с учетом различных факторов предварительная концепция разви­тия проекта вплоть до конечной продажи. Ведь достичь успеха в новом строительстве можно скорее путем предвидения проблем, чем последующим поспешным их решением.

В самом начале планирования стратегии предприниматель дол­жен определить свои задачи, основываясь на краткосрочных и долговременных целях. Задачи делятся на социальные, которые ставятся обществом, и финансовые.

Социальные задачи предполагают внесение определенного вклада в развитие общества, т. е. разработку таких проектов, кото­рые соответствуют социальной и исторической установке данного региона, учитывают интересы широкого круга лиц, а также макси­мально восполняют причиненный окружающей среде вред. Для этого анализируют влияние предполагаемого к застройке объекта на окружающую среду.

Финансовые задачи имеют первостепенное значение при пла­нировании стратегии проекта. Поскольку почти все принимаемые деловые решения связаны с вложением средств, то заранее опре­деляют минимальный размер прибыли, оправдывающий риск. Это решение обычно зависит от текущего финансового положе­ния предприятия (инвестора). Инвестор — ключевая фигура в ин­вестиционном процессе, он вкладывает собственные, заемные, привлеченные средства с целью получения прибыли.

При постоянном доходе и достаточном размере собственного капитала можно планировать долгосрочную прибыль. И наоборот, если нужны средства для инвестиций в другой проект, то необходи мо ускорить получение прибыли. В связи с этим изучаются зат­раты на создание и эксплуатацию будущего объекта недвижи­мости, а также доходы, получаемые от разных вариантов реали­зации проекта. Для этого проводят исследование рынка, выяс­няют арендные ставки и цены продаж, особенности и удобства строения, эффективность находящихся поблизости подобных сооружений. Такая информация дает возможность определить потребность в данном объекте и запрограммировать предприя­тие на успех.

Определив предстоящие социальные и финансовые задачи, ин­вестор переходит к рассмотрению основного вопроса — поиску земельного участка под будущее строительство. В случае, когда инвестор уже имеет свободный земельный участок, ему необходи­мо определить тип сооружений.

В тех случаях, когда инвестор занимается поиском земельного участка для определенного типа сооружений, необходимо разра­ботать критерии отбора. Выбранная территория должна иметь со­ответствующий правовой статус, который позволил бы осуще­ствить на ней будущее строительство. Для этого следует изучить действующие Правила землепользования и застройки, в которых установлены градостроительные регламенты, относящиеся к выб­ранному земельному участку.

Площадь участка определяется конкретными задачами, плот­ностью предстоящей застройки, требуемыми размерами мест пар­ковки и открытых пространств. Важно установить, каким образом участок использовался ранее, так как это может ограничить воз­можности нового владельца или существенно увеличить его из­держки при строительстве. Кроме того, для освоения выбранной территории большое значение имеет использование соседних участ­ков. Следует также тщательно изучить транспортную доступность к участку и возможность подсоединения к имеющимся сетям коц-муникаций.

Теперь, когда выбран тип недвижимости и место для застрой­ки, уточняют критерии будущего объекта, от которых зависят его технико-экономические показатели, т. е. определяют потенциаль­ных арендаторов или покупателей, тип конструкций, качество и размер сооружения в зависимости от потребностей рынка и фи­нансовых возможностей предпринимателя. Рассматривается ин­формация, касающаяся транспортной системы, налоговой базы, районных служб.

Проводя данные исследования, предприниматель решает, про­даст ли он проект до начала строительства, во время строительства или после его завершения или будет сам владеть недвижимостью. От этого зависит стратегия инвестирования. Если рынок требует объект определенного уровня качества, то бюджет проекта должен соответствовать предъявляемым требованиям и обеспечивать про­ектную прибыль.

Если можно сэкономить на стоимости строительства и все же получить необходимый доход при продаже, то нужно придержи­ваться именно такой стратегии. В случае, когда предприниматель собирается владеть объектом, не следует жалеть денег на различ­ные архитектурные излишества, так как в дальнейшем дополни­тельные удобства, увеличивающие единовременные расходы на строительство, могут значительно снизить затраты при эксплуата­ции. Таким образом, прибыль является первичным стимулом для предпринимателя, осуществляющего данный проект.

Однако процесс создания недвижимости, как и любой вид ин­вестирования, сопряжен с рисками, в результате которых суще­ствует большая вероятность частичной или полной потери вло­женных средств. Выделяют ряд причин, приводящих к провалу проекта:

неблагоприятная экономическая ситуация и высокие темпы инфляции;

превышение сметной стоимости строительства;

затянувшиеся сроки сдачи в аренду, реализации или графика строительства;

арендные ставки или цены продаж ниже, чем было заплани­ровано;

увеличение процентных ставок по кредиту;

низкий уровень спроса на рынке;

несоответствие возможностей объекта недвижимости требова­ниям рынка;

неточный расчет эксплуатационных расходов;

финансовая и профессиональная несостоятельность подрядчика.

Кроме того, степень риска зависит от типа возводимого объек­та. Обычно инвестиции в здания, рассчитанные на одного аренда­тора, такие, как рестораны, имеют больший риск, чем в здания, предназначенные для многих арендаторов, поскольку лишение единственного клиента может существенно снизить доход и вы­звать далеко идущие негативные последствия.

Выделяют также риск потери прибыли, которую предпринима­тель мог бы получить при вложении своего капитала в альтерна­тивное дело. Необходимо учитывать и риск физического разруше­ния из-за стихийного бедствия, например наводнения, пожара или землетрясения. Поэтому, прежде чем принимать новые про­екты, осторожный инвестор должен тщательно изучить ситуацию, и хотя невозможно полностью исключить наличие риска, нужно стремиться свести его к минимуму.

На заключительном этапе планирования стратегии проекта не­обходимо учесть организационно-правовую форму предприятия, предназначенного осуществить проект развития недвижимости. Эта форма зависит от того, каким образом предприятие сформи­рует свои средства и как распределится ответственность за послед­ствия его финансово-хозяйственной деятельности.

По этим признакам различают:

• частное индивидуальное предприятие — предприниматель инвестирует проект самостоятельно от своего имени и один несет ответственность за все принятые решения;

• совместное предприятие — один из партнеров является ответ­ственным за работу, в то время как другой обеспечивает активы и финансирование;

• совместное владение — каждый совладелец получает свой до­ход и несет потери независимо от остальных. В том случае, если один из совладельцев умирает, его доля превращается в активы предприятия;

• корпорация — владельцы теряют только те средства, которые они инвестировали, ограничивая, таким образом, свою ответ­ственность, причем право на владение легко передается посред­ством продажи акций;

• товарищество с ограниченной ответственностью — инвестор играет пассивную роль и несет ответственность лишь в пределах своих инвестиций, а текущие решения принимаются и контроли­руются главным партнером;

• полное товарищество — все партнеры несут одинаковую от­ветственность и имеют равный голос в принятии решений по уп­равлению компанией.

При выборе той или иной правовой формы предприятия сле­дует рассмотреть потенциальные долговые обязательства, налого­вые последствия, участие в капитале компании и уровень ее лик­видности. Путем анализа различных вариантов организационно-правовых форм можно обеспечить себе «надежные тылы» на случай, если возникнут какие-либо сложности или отклонения от ранее намеченного плана действий.

Еще один фактор, о котором необходимо всегда помнить, — это гибкость. Чаще всего начальные предложения претерпевают, изменения. Например, получив дополнительную информацию," предприниматель придет к выводу, что более приемлемой будет иная организационная форма предприятия или можно найти другие решения, которые сулят большую прибыль и более удоб­ны для финансирования. В конце концов, процесс создания не­движимости находится в состоянии постоянного движения, от­кликаясь на нужды рынка до и даже после своего завершения. Поэтому нужно быть гибким: иметь определенное направление, но всегда быть готовым пойти на изменение, чтобы получить наибольшую выгоду при появлении новых возможностей.

Общая схема планирования стратегии проекта представлена на рис. 13.

Далее для успешного осуществления проекта необходимо по­добрать команду единомышленников. Тщательность подбора кол­лектива профессионалов во многом определяет успешный исход такого начинания. Каждый член команды подобен звену в цепочке — если имеется слабое звено, то может порваться и вся цепь. Поэтому нужно уметь сделать правильный выбор.

Специалистов отбирают, оценивая их опыт, связи, уникальные возможности, контактность.