Тема 6. Основы развития рынка недвижимости (стр. 3 )

После того как будут подобраны подрядные организации, при­ступают к строительству. Основная функция архитектора в этот период — осуществление авторского надзора над подрядными ра­ботами и представление интересов застройщика. Архитектор ре­гулярно посещает строительный объект на определенных этапах работ для ознакомления с качеством их выполнения и для провер­ки соответствия строительной документации, а при необходимос­ти занимается непосредственным руководством строительства.

Если рассмотреть процесс создания проекта в целом, то именно в период строительства роль и ответственность предпринимателя, занятого возведением объекта недвижимости, особенно велика. Даже когда проведена скрупулезная работа по выбору земельного участка, найден архитектор, обеспечено финансирование проекта, вся выстроенная схема может распасться, если во время строитель­ства не будет обеспечено должного управления сроками и ресурса­ми. Поэтому очень важно подобрать для данного этапа квалифи­цированный, опытный, исполнительный, с творческим подходом к делу, ответственный персонал, ведущую роль в котором играет генеральный подрядчик. Его организационные способности, воз­можности по обеспечению рабочей силой и материалами, а также финансовая дисциплина крайне необходимы для успешного осу­ществления строительства.

Генеральный подрядчик должен быть подключен к проекту в тот же момент, что и архитектор. Это позволит полностью укомп­лектовать команду, ответственную за проведение проектно-конст-рукторских и строительных работ.

В подготовительный период подрядчик является одним из тих, кто занимается планированием застройки. Он составляет краткую сводку работ, которые нужно выполнить до завершения строи­тельства и затем систематизирует ее по различным критериям: продолжительности и очередности работ, их однотипности и ин­тенсивности, материалам, подлежащим заказу или поставке. На основе этих данных разрабатывается план рационального выпол­нения работ, для чего часто используют графики и диаграммы (как в виде чертежей, так и в виде компьютерного изображения). Благодаря наглядности таких планов подрядчик получает полное представление о ведении строительства и может принять меры к его активизации на том или ином участке. Таким образом, под­рядчик осуществляет надзор за соответствием реального положе­ния дел плановым требованиям.

Для уверенности в том, что работы выполняются согласно за­планированным показателям и что в будущем не возникнет пово­да для судебного разбирательства из-за спора по тем или иным статьям, нужно иметь программу контроля качества. Эта програм ма направлена на выявление слабых мест в ходе строительных ра­бот. Она включает проверки, наблюдение за строительством со стороны архитектора и инженера, контрольно-испытательные ра­боты, инспекцию сборки, сварки, установки арматурных стерж­ней, осадки бетона. Использование различных методов в совокуп­ности и составит программу контроля.

В зависимости от типа проекта, наличия собственного штата, характера работ существует несколько вариантов стратегии строи­тельства (разделения риска, ответственности, прибыли):

«под ключ» — при этой форме генеральный подрядчик полнос­тью принимает на себя ответственность за проведение работ по проектированию и строительству, на него же возлагаются все кон­трольные функции. Отрицательная сторона данной формы заклю­чается в абсолютной зависимости успеха реализации проекта от финансовой стабильности подрядчика и его способности органи­зовать эффективную работу;

генеральный подряд — наиболее традиционная система, отлича­ющаяся от предыдущей тем, что работы по проектированию вы­полняются другими лицами, независимо от подрядчика. Подряд­чик же занимается только строительством, т. е. организует рабо­чую силу, нанимает субподрядчиков, создает различные службы, налаживает связи с местными властями, обеспечивая возможность пользоваться коммунальными услугами, и отвечает лишь за то, что происходит на строительной площадке;

множество подрядчиков — при данной форме заказчик не при­глашает генерального подрядчика, на которого было бы полнос­тью возложено проведение всех строительных работ, берет на себя его функции и нанимает субподрядчиков;

выполнение работ своими силами — при этом методе заказчик не только выполняет обязанности генерального подрядчика, но и осуществляет работы по проектированию своим штатом сотруд­ников. При строительстве также используется собственная рабо­чая сила и свое оборудование.

В основе соглашения между подрядчиком и заказчиком лежит использование методов контроля затрат. Каждое такое соглаше­ние имеет особенности, от которых зависит дальнейшее развитие и осуществление проекта. Соответственно, решение о выборе того или иного пути следует принимать на ранней стадии проекта. Ниже рассматривается несколько основных видов строительных контрактов.

Контракт, заключенный в результате торгов (тендера). Процесс торгов состоит в следующем: из подрядчиков, участвующих в тор­гах, выбирается тот, кто предлагает выполнить строительные ра­боты за наименьшие сумму и сроки, или же у кого цена контракта наиболее близка к расчетам заказчика. Вместе с предложениями генеральные подрядчики предоставляют обоснование сметы за­трат, банковские документы, свидетельствующие о кредитоспо собности, и письмо компании-гаранта, подтверждающее возмож­ность подрядчика выполнить данную работу.

Согласительный контракт. Этот метод контроля затрат нацелен на то, чтобы дать возможность открыть финансирование проекта как можно раньше и сократить затраты в результате уменьшения сроков осуществления работ. Подрядчик, основываясь-на расче­тах, выполненных архитектором и другими проектировщиками, а также исходя из своего личного опыта, устанавливает гарантиро­ванный максимум цены. Команда конструкторов форсирует про­цесс завершения проектных работ, выполняя чертежи и специфи­кации схематически. Затем пробелы постепенно восполняются, и полный комплект чертежей готов, когда строительство наполови­ну завершено. Излишне говорить, что описанный метод возможен при тесном сотрудничестве опытных подрядчиков и архитекторов.

Контракт с учетом возможности дополнительных издержек. Под­рядчик работает за твердую плату, независимо от того, каковы бу­дут в конечном итоге затраты на осуществление проекта. Затем он выставляет счет, включающий расходы и оговоренную плату.

Контракт, фиксирующий цену. На протяжении действия кон­тракта цена остается постоянной и подлежит изменению только в том случае, если необходимо проведение дополнительных работ или возникли какие-либо непредвиденные обстоятельства, как-то: обнаружение твердых пород, неудовлетворительное состояние грунта. При этом контракте весь риск ложится на подрядчика, ко­торый соответственно стремится «раздуть» затраты, чтобы обез­опасить себя от случайностей.

Контракт с изменением цены. Данный вид контракта позволяет варьировать цену в установленных пределах в зависимости от не­которых факторов, которые контролируются генеральным под­рядчиком. И именно его затраты на проведение строительных ра­бот лежат в основе определения цены.

Кроме того, в ходе реализации проекта необходимо проводить мониторинг затрат, т. е. осуществлять комплекс мероприятий по сбору информации о расходах по проекту и его состоянии на оп­ределенную дату, а также к моменту завершения работ. С этой це­лью подрядчик подготовляет периодические отчеты об использо­вании средств. В процессе мониторинга отслеживают:

сроки выполнения контракта;

порядок и сроки осуществления строительных работ;

вопросы и проблемы, по которым пока не принято решения;

показатели стоимости работ (затраты плановые, текущие, фак­тические);

расходы на проектные работы (подготовку строительной доку­ментации);

затраты на строительство;

статьи потенциальных затрат (расходы, которые еще не спла­нированы).

Чтобы контролировать потенциальные затраты, нужно опреде­лить, не вошли ли расходы по этой статье в контрактную ведо­мость. Если нет, то они должны быть учтены в приказах о внесе­нии изменений и покрыты за счет дополнительных ассигнований или экономии средств. Вопросы, по которым не принято реше­ния, позволяют менеджеру предвидеть возможность возникнове­ния тех или иных сложностей, а стоимостные показатели дают представление о ходе работ. Вооружившись этими сведениями и зная прочие нужды проекта, можно выбрать общую стратегию уп­равления расходами.

Когда работы по созданию объекта полностью завершаются или примерно к этому времени, подрядчик предоставляет под­тверждение того, что все работы выполнены в соответствии со строительной документацией, а также информацию, необходимую для управления недвижимостью. Управление является одним из способов извлечения доходов от созданного объекта.

В процессе создания и реализации недвижимости особое вни­мание необходимо уделять маркетингу. Маркетинг — это процесс поиска покупателей, которые могут обеспечить функционирова­ние объекта посредством аренды (арендные платежи) или покуп­ки (единовременный платеж).

Затраты на создание высокопрофессиональной маркетинговой команды являются необходимыми. Опытные специалисты по мар­кетингу должным образом преподнесут общественности предло­жение о новом объекте и о том, когда он начнет функциониро­вать, устроят надлежащую презентацию торгов. Иначе только не­большое число покупателей будет убеждено, что ваша продукция лучше, чем у конкурентов.

Практически каждый преуспевающий предприниматель име­ет свою маркетинговую программу, нацеленную на покупателя, на неотступную погоню за ним. Разрабатывая стратегию марке­тинга, необходимо учесть все проблемы, которые предстоит ре­шить, а также определить методы продажи/аренды и порядок от­четности.

При этом выбор маркетинговой стратегии зависит от самого объекта недвижимости, его особенностей и характерных черт. Так, например, при маркетинге квартир можно использовать идею «обеспеченной жизни» или апеллировать к различным воз­растным группам, интересам и потребностям, которым данные квартиры полностью отвечают. При маркетинге недвижимости, предназначенной для коммерческого использования, можно сде­лать упор на расположение, дизайн, техническое совершенство сооружения или качество работ.