Окупаемость затрат при применении разработанной в работе методики формирования и постановки на государственный кадастровый учет земель ООПТ составит в Кабардино-Балкарской Республике 2,5 года. Быстрее окупятся затраты в больших по площади ООПТ, так как за сведениями ГЗК будут обращаться больше арендаторов и иных правообладателей земельных участков.
В работе предложена следующая методика определения кадастровой стоимости земель ООПТ, основанная на рыночных методах оценки:
1) выбирается базовый земельный участок, который будет эталоном для расчетов, так как при определении кадастровой стоимости земель в условиях высокогорья и сложного рельефа необходимо учитывать местоположение земельного участка относительно уровня моря;
2) определяется размер арендной платы и чистый операционный доход, полученный от сдачи в аренду базового земельного участка;
3) вносятся поправки на вид рекреационного использования земельного участка;
4) определяется рыночная стоимость базового земельного участка;
5) вносятся поправки на вид ООПТ, природно-климатические условия и характеристики флоры и фауны;
6) определяется коэффициент вариации в зависимости от расположения земельного участка в той или иной функциональной зоне (в соответствии с режимом землепользования в функциональных зонах);
7) рассчитывается кадастровая стоимость объекта оценки.
Стоимость земельного участка определяется в соответствии с видом его рекреационного использования (таблица 4). Каждый из видов отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности предъявляет свои требования к природным условиям, а потому оценка объекта рекреационного назначения вне черты поселений каждого угодья проводится по своему набору показателей.
Таблица 4.
Расчет Размер кадастровой стоимости ООПТ ГПНП «Приэльбрусье»
Зона | Подзона | Площадь, га | Квар | Стоимость земельного участка, тыс. руб. |
Заповедная | 1) регулируемой заповедности 2) строгой заповедности 3) снежно-ледниковая | 39720 19500 1430 | 1,3 1,4 1,4 | 181154578 95776590 7023616 |
Рекреационная | 1) активного рекреационного использования 2) регулируемого рекреационного использования | 1000 5500 | 1,0 1,2 | 3508300 23154780 |
Агропарковая | 20000 | 0,8 | 56132800 | |
Хозяйственно-селитебная | 1000 | 0,6 | 2104980 | |
Итого по ГПНП «Приэльбрусье» | 101020 | Vнп=368855644 |
Данная методика может быть использована при расчете ставки арендной платы за пользование земельными участками в ООПТ, а также в рекреационных зонах, расположенных в горных районах, а также актуализации кадастровой оценки особо охраняемых природных территорий, расположенных в аналогичных условиях и не требует больших финансовых вложений. В случае изменения положений ст.389 гл.31 ПК РФ, или принятия дополнительных мер, направленных на развитие территорий, социальное и экономическое состояние которых напрямую увязано с наличием таких объектов. Например, выделение субвенций при формировании региональных бюджетов.
Проведенные в работе расчеты показали, что только один из четырех объектов особо охраняемых природных территорий федерального значения, расположенных на территории КБР, оценивается суммой более 368 млрд. рублей, а объемы субвенций можно дифференцировать, опираясь на недополученный муниципальными образованиями земельный налог. Особенно это актуально для Черекского и Чегемского муниципальных образований, в границах которых расположен Кабардино-Балкарский государственный высокогорный заповедник. После этого следует принять федеральные региональные программы по развитию Приэльбрусья. Предложенная методика оценки ООПТ и распределение средств от поступления платежей за землю будут способствовать создания благоприятного инвестиционного климата в Кабардино-Балкарской Республике.
Основные выводы и предложения
1. Общий эффект управления землями ООПТ (экономический, экологический, социальный) определяется как сумма эффекта от прямого использования, косвенного использования, существования ООПТ и информационного обеспечения землепользования.
Эффект от прямого использования ООПТ можно определить как сумму следующих эффектов: рекреационного использования территории; использования продукции естественных природных ресурсов (грязей, источников и пр.); продукции «устойчивой» охоты (без ущерба для воспроизводства популяций животного мира); продукции «устойчивого» рыболовства; побочной продукции леса. Эффект от косвенного использования определяется на основе социальных последствий оздоровительного эффекта рекреации.
Эффект управления землями национального парка «Приэльбрусье», определенный по предложенной в работе методике, составляет 12,4 млн. рублей. Суммарный экономический эффект инвестиционного проекта в использование природных ресурсов оз. Тамбукан составляет 14,9 млн. руб, социальный эффект – 104,0 млн. руб.
2. Для формирования полноценной информационной базы по землям особо охраняемых природных территорий необходимо решить следующие задачи: 1) сформировать земельные участки (части земельных участков) ООПТ; 2) провести государственный кадастровый учет земель ООПТ и их зон с особым правовым режимом использования земель; 3) провести землеустройство на территориях государственных природных заповедников и государственных национальных парков; 4) для каждого ООПТ разработать рекомендации по повышению эффективности использования земель.
3. Формирование земельных участков, функциональных и иных зон ООПТ должно включать в себя правовое и землеустроительное формирование.
Правовое формирование объектов учета государственных природных заповедников и национальных парков должно осуществляться в целях определения задач правообладателя при государственной регистрации прав на землю, идентификации объекта, включая земельный участок, функциональные и иные зоны, а также объекты недвижимости, расположенные на землях ООПТ.
Землеустроительное формирование земельных участков должно включать в себя: подготовительные работы по исследованию режимообразующего объекта и взаимного влияния режимообразующего объекта и окружающей среды, межевание этих территорий как объектов землеустройства.
4. Землеустроительное формирование земель ООПТ для их последующего государственного кадастрового учета следует осуществлять в следующей последовательности: проведение (уточнение) кадастрового деления – при необходимости выполнения этого действия; формирование земель ООПТ по субъекту Российской Федерации; формирование земельного участка ООПТ; внесение сведений в ГЗК о всех земельных участках ООПТ по субъекту Российской Федерации описательным способом (или по координатам, полученным в результате использования картометрического метода); межевание земель и подготовка Описания земельного участка ООПТ при совершении сделки с земельным участком, включая договора аренды земель (или) в случае изъятия земель для государственных и общественных нужд; внесение изменений в сведения ГЗК о земельном участке ООПТ.
5. Наиболее целесообразно формировать земельные участки ООПТ с использованием картометрического метода (с применением ГИС-технологий).
Стоимость землеустроительных работ при формировании земельных участков ООПТ Кабардино-Балкарской республики, выполненных картометрическим методом, в 5,7 раз меньше, чем стоимость работ, выполненных с использованием наземной инструментальной съемки. Затраты времени на подготовку схемы ООПТ с применением картометрического метода в ГИС Objectland составляют 312 чел./час. Экономический эффект при формировании земель составляет 6252 тыс. руб.
6. Методика государственного кадастрового учета земель особо охраняемых природных территорий должна включать следующие этапы: учет земельного участка ООПТ, включая объекты недвижимости; учет функциональных зон ООПТ; учет охранных и иных зон за границами ООПТ, с обременениями, накладываемыми на смежные землепользования.
Состав показателей о землях ООПТ должен быть расширен по сравнению с другими земельными участками, что обусловлено задачей сохранение существующего уникального состояния земельного участка.
7.Сведения о функциональных зонах должны быть учтены в ГЗК как части земельного участка ООПТ. Постановке на государственный кадастровый учет охранной зоны с обременениями в использовании земель предшествует процедура ее формирования, включающая в себя: подготовку проекта границ охранной зоны и установление ее границ на местности; определение разрешенного использования земельных участков (установленных ограничений), входящих в охранную зону; утверждение проекта границ охранной зоны.
8. Для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков особо охраняемых природных территорий КБР и регистрации прав на них необходимо затратить 1646,5 тыс. рублей. В структуре всех затрат на формирование земельных участков приходится 82%, на государственный кадастровый учет – менее 1%, на государственную регистрацию прав – 17%.
Окупаемость затрат при применении предложенной методики формирования и постановки на государственный кадастровый учет земель ООПТ составит 2,5 года в среднем по Кабардино-Балкарской Республике. Быстрее окупятся затраты в больших по площади ООПТ, так как за сведениями ГЗК будут обращаться больше арендаторов и иных правообладателей земельных участков.
9. При экономической оценке ООПТ возможно использовать один из пяти вариантов оценки: по конечным народнохозяйственным результатам их функционирования; социально-экономическая оценка заповедников; экспертная оценка заповедников; затратные методы оценки заповедников; оценка заповедника, основанная на рентном подходе. Результаты кадастровой оценки особо охраняемых природных территорий подлежат обязательному страхованию.
Предложенная методика государственной кадастровой оценки ООПТ позволяет значительно повысить стоимость таких земель и может быть использована при расчете ставки арендной платы в ООПТ, а также актуализации кадастровой оценки особо охраняемых природных территорий, расположенных в аналогичных условиях, и не требует больших финансовых вложений.
По теме исследований опубликованы следующие основные работы:
1. О государственной и региональной политике в отношении земель особо охраняемых природных территорий [Текст] // Водохозяйственный комплекс России: состояние, проблемы, перспективы: Сб. статей 4 Всероссийской научно-практической конференции /. – Пенза: РИО ПГСХА, 2006. - С. 123-125
2. Недугов результатов кадастровой оценки земель особо охраняемых природных территорий [Текст] // Страховое дело № 2 /. – М.: -принт», 2007. – С.37-41
3. Недугов и перспективы ведения государственного земельного кадастра в Кабардино-Балкарской Республике [Текст] // Ж. «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», № 4 / . – М.: Издательский дом «Панорама», 2006. – С.63-65
4. Недугов определения эффективности системы государственного земельного кадастра [Текст] // Теория и методы управления земельными ресурсами в условиях многообразия форм собственности на землю: Монография /, . – М.: Государственный ун-т по землеустройству, 2006. – С.287-313
5. О налогообложении особо охраняемых природных территорий – основе развития регионов Северного Кавказа [Текст] // Водохозяйственный комплекс России: состояние, проблемы, перспективы: Сб. статей 4 Всероссийской научно-практической конференции /. – М.: , 2007. – С.126-128
6. Недугов государственного земельного кадастра особо охраняемых природных территорий Кабардино-Балкарской Республики [Текст] // Ж. «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», № 3 / . – М.: Издательский дом «Панорама», 2007. – С.20-23
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
