Оценка стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода (стр. 4 )

Это позволяет рассматривать модель как учитывающую все существенно влияющие факторы и обеспечивающую получение несмещенных оценок стоимости оцениваемых объектов.

С помощью полученной модели локального рынка земельных участков получены следующие оценки средней рыночной удельной «цены предложения» для оцениваемых ЗУ, в предположении о значении их площади в пределах изменения площади объектов аналогов:

▪  земельный участок малой площади 100-500 соток, инженерно не подготовленный, остальные характеристики как у объекта оценки - 1 689 029 руб./сотку;

▪  то же, среднего диапазона площади 501-750 соток - 1 314 078 руб./сотку

▪  то же, верхнего диапазона площади 751-1000 соток - 1 301 694 руб./сотку

Как видно, скидка на увеличение площади носит нелинейный характер. При переходе из нижнего в средний диапазон (изменение площади ≈ в 3 раза) цена единицы площади снижается примерно на 22%, при дальнейшем повышении площади ≈ в 1,5 раза, снижение средней цены единицы площади составляет лишь около 1%.

Учитывая данную тенденцию и порядок увеличения расчетного значения площади оцениваемого объекта по отношению к середине верхнего диапазона модели (≈ в 3-8 раз) и занимая консервативную позицию, скидка на величину площади объекта оценки может быть принята в размере минус 5-10% относительно цены, характерной для верхнего модельного диапазона площади ЗУ. Скорректированное на данную скидку значение «рыночной цены предложения» для оцениваемого участка площадью 30 га составит - 1 236 609 руб./сотку, для участка площадью 85 га - 1 171 525 руб./сотку

Для перехода от цен предложения к ценам сделки (рыночной стоимости) необходимо ввести скидку «на уторговывание», уместную в наблюдаемой в настоящее время на рынке обстановке выжидания инвесторов и тенденции к снижению цен на недвижимость. Основываясь на консультациях с операторами рынка и собственном профессиональном опыте, специалисты Консультанта сочли возможным принять данную скидку в размере 15%.

Результатом применения указанных поправок к полученной в рамках модели оценке «средней цены предложения» явились оценки рыночной стоимости единицы площади оцениваемых ЗУ - 0,85× (1 171 525 – 1 236 609) = 995 796 - 1 051 118 руб./сотку для ЗУ площадью 85 и 30 га соответственно.

Рыночная стоимость объекта оценки – двух земельных участков под размещение горнолыжного курорта общей площадью 11500 соток – может быть оценена при этом суммарной величиной 11 617 620 000 рублей или $ 461 016 667.

Учитывая достижимые величины диапазона неопределенности («точности») результатов оценки, можно признать уместным округление полученных результатов до 11 600 млн. рублей или $ 460 млн.

[1] Федеральный закон от 01.01.2001 N 135-ФЗ (действующая редакция от 01.01.2001) "Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утв. Приказом МЭРТ

[2] , , О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. №1, http://www. appraiser. ru/default. aspx? SectionId=41&Id=1578

[3] см. , , О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки 2003 №1, http://www. appraiser. ru/default. aspx? SectionId=41&Id==1577

[4] такие модели в литературе часто называются собственно линейными. Аддитивные модели с нелинейными формами зависимости результирующего признака от влияющих сводятся к собственно линейным соответствующей заменой переменных.

[5] см., например, , Пересецкий . Начальный курс - М.: Дело, 2001.

[6] см., например, Анисимова методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости в среде MS Excel, http://www. appraiser. ru/default. aspx? SectionId=41&Id=1576

[7] в отечественной эконометрической литературе часто обозначается заглавной буквой А.

[8] см., например, Эконометрика: учебник / Под ред. . – М.: Финансы и статистика, 2001. – 344 с.

[9] см., например, Демиденко и нелинейная регрессии. - М.: Финансы и статистика, 1981, (с.92-97)

[10] p-value в инструменте РЕГРЕССИЯ электронных таблиц MS Excel

[11] см., например, , Трошин статистические методы: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2000

[12] Может быть получена в среде MS Excel с помощью функции ЛИНЕЙН или инструмента РЕГРЕССИЯ пакета АНАЛИЗ ДАННЫХ

[13] значение t-статистики может быть определено с помощью функции MS Excel СТЬЮДРАСПОБР (вероятность = 0,05, степени свободы = объем выборки минус число независимых переменных и минус единица).

[14] В качестве допустимой ширины доверительного интервала в задачах индивидуальной оценки при достаточном объеме информации может быть принят широко распространенный в оценочной среде показатель «допустимой погрешности оценки» - ±15-20% от полученного значения точечной оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта.

[15] Последние два показателя качества многомерной модели при выполнении требований к статистической значимости каждого из учтенных моделью факторов носят второстепенный характер, т. к. обычно предъявляемые к ним требования выполняются автоматически. Тем не менее, эти показатели удобно контролировать при отладке моделей и выборе лучшей из них.

[16] , , О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки. 2003. №1, http://www.appraiser. ru/default. aspx? SectionId=41&Id=1577

[17] , , Грибовский разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки, 2004. №2, http://www. appraiser. ru/default. aspx? SectionId=41&Id=1575

[18] там же

[19] см. выше Обоснование применяемой методики расчета