Методические рекомендации оценки историко-культурной ценности поселения и по применению критериев историко-культурной ценности поселения в оценке недвижимости, расположенной в границах исторического поселения, с целью установления инвестиционной привлекательности (стр. 4 )

5. Эмоционально-художественная ценность оценивается разнообразие используемых пространственно-композиционных приемов застройки, ее полихромность и монохромность, эмоциональность (композиционная завершенность, взаимосвязь с окружением, взаимосвязанность отдельных планировочных элементов)

Конкретная величина ценности объекта определяется суммированием баллов, набираемых по отдельным проявлениям этих аспектов, после чего данные вводятся в формат таблицы 3.

Для этого устанавливаются отдельные аспекты ценности культурного наследия города или иного поселения по отношению к теоретическому максимуму значения каждого из аспектов долей их присутствия в городе. При этом теоретически максимально возможная ценность устанавливается равной единице (или 10, 100, 1000 баллов). Максимальная единица делится в равных долях по пяти аспектам ценности культурного наследия.

Экспертная оценка с использованием набора критериев в свободной вербальной форме может выполняться на основании данных таблиц 1, 2 и 3, а может как самостоятельная аналитическая разработка. В этом случае возможно проведение экспертного опроса в соответствии с формой приведенной в Приложении 5.

На основании данных таблиц 1 – 3 и экспертного заключения готовятся паспорта объектов исследования:

1. Информационная карточка элемента застройки (Приложение 2)

2. Информационная карточка домовладения (Приложение 3)

3. Паспорт исторического поселения (Приложение 4)

3.2. Выполнение аналитической оценки данных, полученных первого этапа исследования

На основании полученных данных, зафиксированных в паспортах, выполняется аналитическая оценка - установление градостроительной ценности осуществляется с использование следующих показателей - временного показа, устанавливающего факт даты (периода) основания поселения (первого упоминания о нем в различных источниках); наличие объектов культурного наследия, охраняемых государством – федерального, регионального, местного значения (3.2.2.); наличие выявленных объектов культурного наследия (3.2.3.); наличие объектов культурного наследия включенных в список объектов всемирного наследия (находящихся в списке ожидания) (3.2.4.); наличие памятников археологии, истории, этнографии и иных материальных объектов (3.2.5.).

3.2.1. Временной показатель.

Для уточнения данного показателя необходимо проведение архивных изысканий, документально подтверждающих время основания поселения. Подтверждением могут быть как письменные источники, так и графические материалы – карты, схемы, рисунки, а также данные археологических исследований (Табл.1-3, рис. 1 -4).

Данный показатель делает территорию наиболее привлекательной для инвестиций, т. к. рыночная стоимость земли возрастает и возрастает арендная плата, что в будущем увеличивает доходность инвестиций.

(Данный качественный показатель ценности поселения имеет количественное выражение при денежной оценке рыночной стоимости земельного участка на исторической территории города (поселения).

3.2.2.  Наличие объектов культурного наследия[3], охраняемых государством в

населенном пункте, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в которой содержатся сведения об объектах культурного наследия и их территориях, расположенных в конкретном поселении и включенных в реестр для объектов федерального значения (в т. ч. выявленных объектов) и выпиской из перечня охраняемых государством объектов регионального или местного значения, а также выявленных объектов.

Полученная информация зафиксирована в графическом материале – в паспорте ОКН и на карте (схеме) «Историко-культурный опорный план поселения», являющийся частью паспорта исторического поселения (См. рис.1 и Приложениях 2-4).

3.2.3. Наличие выявленных объектов культурного наследия подтверждается официально предоставленной, соответствующим уполномоченным органом, выпиской из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в которой содержатся сведения об объектах и их территориях, расположенных в конкретном.

3.2.4. Наличие объектов культурного наследия включенных в список объектов

всемирного наследия (находящегося в списке ожидания), подтверждается официально предоставленной соответствующим уполномоченным органом выпиской.

3.2.5. Наличие памятников археологии, истории, этнографии и иных материальных

объектов подтверждается официально предоставленной выпиской соответствующим уполномоченным органом.

3.3. Блок 2. Второй этап исследования направлен на выявление материальной составляющей исторического поселения и оценивается исходя из критериев ментального восприятие городского пространства (городской среды) на базе следующих показателей:

3.3.1.  Ассоциативная связь пространства с временными параметрами при зрительном восприятии пространства.

3.3.2.  Сомасштабность как соотношение застроенных и незастроенных пространств

3.3.3.  Читаемость пространства – зрительный диалог между объектом восприятия и воспринимающим субъектом.

3.3.4.  Целостность пространства – единство и гармония планировочного каркаса с элементами застройки, сложившийся ритм пространств и ритм застройки в пространстве.

3.3.1. В оценке участвуют те же показатели материальной ценности среды, но на уровне ассоциативной связи.

Городская историческая среда может быть представлена в виде упрощенной модели, состоящей из следующих элементов:

1- материальные элементы представленные зданиями, сооружениями, различными скульптурными и архитектурными формами, элементами ландшафта (высокоствольная растительность) - оцениваются такими критериями как ассоциативная временная связь, сомасштабность, читаемость и целостность;

2- открытые пространства (воздушная среда, элементы ландшафта) - оцениваются такими критериями как сомасштабность, читаемость и целостность;

3- образ как элемент выражающий реальную природу объекта восприятия, т. е. городского пространства (открытого пространства «замкнутого» материальными элементами) - критериями оценки являются сенсорные (чувственные - ассоциативная временная связь, эмоциональные реакции) и перцептивные (выделение в объекте информационного содержания - сомасштабность, читаемость и целостность) данные, формирующие образ (позитивный или негативный).

3.3.2. Из предъявленных трех составляющих понятия «городская среда», первые два элемента - здания сооружения, различные скульптурные, архитектурные формы и воздушная среда, позволяют достаточно просто идентифицировать открыто-замкнутое пространство с материальной средой города, а в случае «обрамления» открытого пространства историческими зданиями с исторической городской средой.

Таким образом, должен быть оценен принцип и масштаб, созданной безопасной среды жизнедеятельности в исторической части городского пространства.

Сомасштабность это один из критериев, выделяющий пространственную единицу города целиком или ее часть в качестве исторической среды. В данном случае следует под «сомасштабностью» понимать качество композиции городского пространства, разнообразие и богатство соотношений пространств и материальных объектов, доминантная составляющая – соотношение объектов культурного наследия к исторической опорной застройке, гармоничность их сочетания.

Оценка осуществляется по результатам:

1 - архивных материалов проектных решений в сопоставлении с современной ситуацией (представлена в неискаженном виде или есть нарушения по отношению к проектному материалу).

2 – возникающих ощущений при зрительном восприятии городской среды, или ее пространственных единиц, степени влияния на восприятие таких факторов как состояние атмосферы, время года и суток, настроение воспринимающего субъекта, мировоззрение воспринимающего субъекта и его образование и др.

3.3.3. Читаемость пространства – зрительный диалог между объектом восприятия

и воспринимающим субъектом.

При выполнении исследований для Блока 2 следует особое внимание уделить оценке сохранения в исследуемом городском пространстве ощущения происходящего социокультурного диалога – читаемость пространства. Критериями в этом случае выступают показатели - целостность и подлинность исторической среды, временная связь пространств и объектов (стили и приемы), сомасштабность, силуэт и панорамы.

Целостность и подлинность исторической среды характеризуют степень ее сохранности. О целостности можно судить по сохранности линии застройки и неискаженным габаритам и архитектуре фасадов зданий, как памятников, так и исторической опорной застройки, объемно-пространственной композиции самой застройки.

Только в аутентичной (подлинной) исторической среде существует пространство историко-культурного диалога и в наибольшей степени таким пространством является Улица - целостный линейный объект воспринимаемый большими массами «зрителей» в динамике.

Данный показатель фиксируется на развертках улиц (возможно использование метода фотофиксации). На развертках четко демонстрируется реальный историко-культурным потенциал частей исследуемого городского пространства, сформированного недвижимыми объектами культурного наследия (памятники), исторической планировочной структурой, фоновой – опорной исторической застройкой. Выполнение разверток является обязательной частью аналитической работы, так как полученный материал свидетельствует о «духе ушедшего времени» либо демонстрирует «дух Места» как наиважнейшую духовную – сакральную основу города.

Природный комплекс является неотъемлемым элементом исторического пространства города, одновременно и самым устойчивым и самым хрупким по степени сохранности, по сравнению с такими пространственными «единицами» города как объекты недвижимости - ОКН. Наиболее устойчивым элементом природного каркаса являются гидрографическая система, особенно такие водные пространства как реки и озера.

В восприятии данного пространства участвуют все органы чувств – зрение, обоняние и осязание, при этом процесс не требует специальной подготовки для осознания красоты природного или природно-антропогенного ландшафта. Данные объекты следует рассматривать в качестве доминантных, объединяющих город в единое сложноподчиненное пространство.