Правовое регулирование лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации (стр. 2 )

При этом следует выделить работы таких дореволюционных и советских ученых, как: , , , и др.

К современным авторам, рассматривающим лизинг в правовом аспекте в соответствии с действующим законодательством России, следует отнести: , , , и др.

Кроме того, лизинг традиционно является предметом исследования ученых-экономистов, финансистов, управленцев, среди которых следует выделить , , Т. Крутякову, , . , Т. Г, Философову и др.

Несмотря на значительный вклад указанных авторов в развитие правового регулирования лизинговых правоотношений, следует отметить, что в большинстве случаев некоторые аспекты лизинга рассматривались с общих позиций гражданского права, а некоторые не были рассмотрены вообще. Кроме того, какое-либо комплексное исследование лизинга недвижимого имущества по-прежнему отсутствует, что также повышает ценность настоящего исследования.

Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели и задач исследования использовались следующие методы: формально-логический, системного анализа, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы научного исследования.

С помощью формально-логического метода автором было исследовано понятие лизинга по российскому законодательству, а также выявлена юридическая и экономическая сущность лизинга.

Метод системного анализа позволил определить правовой режим недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, а также место договора лизинга недвижимого имущества в системе гражданско-правовых обязательств. 

Сравнительно-правовой метод использовался автором при выявлении специфики правового регулирования и использования лизинга недвижимого имущества в гражданском и предпринимательском праве, в различных отраслях промышленности и т. д.

Теоретическую основу исследования составляют теоретические и научно-практические работы российских правоведов по вопросам правового регулирования осуществления лизинговых операций, в том числе относительно недвижимого имущества, а также основополагающие работы в области гражданского права.

Положения диссертации соотносятся с мнениями и суждениями ученых-правоведов, специалистов в сфере изучения гражданского права и лизинговой деятельности.

Кроме того, теоретическую основу диссертации составили научно-практические комментарии гражданского законодательства Российской Федерации, монографии, публикации в периодических изданиях по проблемам правового регулирования лизинговых правоотношений.

В эмпирическую основу исследования составили входят материалы бухгалтерской отчетности и практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГАВТОТРАНС - ЛИЗИНГ» (-ЛИЗИНГ»).

Нормативная база исследования основана на нормах Конституции Российской Федерации, международно-правовых актов, в частности, Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона РФ «О финансовой аренде (лизинге)», иных нормативно-правовых актов, регулирующих объект диссертационного исследования.

Научная новизна работы заключается в том, что диссертационная работа является комплексным исследованием лизинга недвижимого имущества.

Предложены некоторые теоретические определения и конструкции, в частности, непосредственно, лизинга недвижимого имущества, договора лизинга недвижимого имущества и т. д.

Сформулирован авторский подход к определению существенных условий договора лизинга недвижимого имущества, которые предложено расширить, исходя из специфики предмета данного договора, включив помимо предмета лизинга также условия о цене недвижимого имущества и данные о его продавце.

Новизна диссертационного исследования заключается также в том, что автором разработан и предложен проект внедрения лизинга недвижимого имущества в конкретной лизинговой компании, который целесообразно применять на практике лизинговыми компаниями.

В диссертационной работе предложен также ряд мер по поддержанию рынка лизинговых услуг, диверсификации предметов лизинговых сделок, обоснованы предложения, направленные на совершенствование законодательства, регулирующего рассматриваемые вопросы.

В результате проведенного исследования были сформулированы следующие обладающие научной новизной выводы и положения, выносимые на защиту:

1. При исследовании сущности лизинга показано, что на настоящем этапе развития лизинговых отношений в российском законодательстве, а также в теории гражданского права отсутствует понятие лизинга недвижимого имущества.

Поэтому предложена теоретико-правовая конструкция, согласно которой под лизингом недвижимого имущества следует понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга недвижимого имущества, в том числе приобретением предмета лизинга, а также сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества.

2. Проанализировав правовой режим недвижимого имущества как предмета лизинговых правоотношений, автором показано, что поскольку законодательно установлено обязательное использование предмета лизинга только в предпринимательской деятельности, то и недвижимое имущество может выступать предметом лизинга только в целях его использования в предпринимательской деятельности.

В связи с этим предложено конкретизировать предмет лизинга, дополнив п. 2 ст. 3 Закона о лизинге частью 2 следующего содержания:

«Предметом лизинга не могут быть объекты недвижимости, используемые субъектами лизинга для личных, бытовых, семейных нужд, а также находящиеся в собственности физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями».

3. Специфика недвижимого имущества как предмета договора лизинга обусловлена тем, что предметом должен выступать конкретный объект недвижимости, реально существующий, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника. Поэтому к недвижимости как предмету лизинга не может относиться не введенное в эксплуатацию или недостроенное недвижимое имущество.

4. Исследовав условия договора лизинга недвижимого имущества, обосновано, что к существенным условиям договора лизинга недвижимого имущества помимо предмета лизинга, должна быть также отнесена цена данного имущества, поскольку подобное требование корреспондирует нормам ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества, как одного из наиболее схожих правоотношений, а также данные о продавце данного имущества, поскольку конкретное имущество, которое лизингополучатель имеет намерение приобрести по договору лизинга, как правило, имеет конкретного собственника, с которым лизингодатель заключит соответствующий договор купли-продажи.

5. Традиционно договор лизинга предшествует заключению договора купли-продажи имущества, выступающего предметом лизинга. Кроме того, ст. 667 ГК РФ установлена обязанность лизингодателя уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду (лизинг).

Однако, в силу специфики договора недвижимого имущества еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, какое имущество должно быть приобретено, за какую сумму, какие специфические характеристики имеются у объекта недвижимого имущества, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Таким образом, отношения между лизингодателем и продавцом должны быть установлены еще до заключения договора лизинга между лизингодателем и лизингополучателем. Подобные отношения целесообразно закреплять в предварительном договоре купли-продажи, заключаемом до подписания договора лизинга.

6. Исследовав особенности заключения договора лизинга недвижимого имущества, показано, что действующее законодательство РФ прямо не указывает на форму договора лизинга недвижимого имущества и порядок его заключения. Кроме того, в Законе о лизинге нет прямого указания на регистрацию договора лизинга недвижимого имущества.

Поскольку в ст. 4 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» указано, что регистрации подлежат обременения недвижимого имущества, среди которых фигурирует аренда, а также так как лизинг представляет собой вид аренды, форма и порядок заключения договора должны соответствовать общим правилам об аренде. Из этого следует, что договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

7. Полагаем, что за исполнением договора лизинга недвижимого имущества, предполагающего последующий выкуп предмета лизинга, должен быть установлен соответствующий государственный контроль, поскольку при выкупе недвижимого имущества, являвшегося предметом лизинга, возможны злоупотребления по определению и уплате соответствующей цены, которая может не соответствовать рыночной цене.

Подобные полномочия целесообразно возложить на Федеральную антимонопольную службу посредством включения в п. 5.3.1 Положения о Федеральной антимонопольной службе подпункта 5.3.1.13. следующего содержания:

«за соблюдением лизингодателем, лизингополучателем требований о выкупе недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, в том числе о справедливости и разумности цены приобретаемого недвижимого имущества».

8. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Однако, исходя из норм ГК РФ и Законе о лизинге, земельные участки и их части предметами лизинги не являются, что вызывает коллизию норм земельного и гражданского законодательства, поскольку при отчуждении зданий, сооружений, являющихся предметом лизинга, земельный участок также должен быть передан в собственность.