Правовое регулирование лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации (стр. 3 )

Для устранения указанной коллизии следует внести изменения в соответствующие нормативно-правовые акты, в частности, в ст. 666 ГК РФ и п. 2 ст. 3 Законе о лизинге, указав, что предметом лизинга могут выступать части земельных участков, находящихся под зданиями или строениями, переданными в лизинг.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в расширении научных и теоретических знаний о правовом регулировании лизинговых правоотношений в целом и лизинга недвижимого имущества в частности, теоретического определения договора лизинга, существенных условий договора лизинга недвижимого имущества и т. д.

Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем гражданского права и лизинговых правоотношений, в частности, относительно недвижимого имущества.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего лизинговые правоотношения, заключения и исполнения лизинговых сделок, в том числе предметом которых выступает недвижимое имущество.

Материалы и разработки диссертационного исследования могут представлять интерес в правоприменительной практике для юристов, экономистов, чья профессиональная деятельность связана с лизингом, лизинговых компаний, имеющих намерение диверсифицировать лизинговые продукты за счет предоставления услуг по лизингу недвижимого имущества, а также судей арбитражных судов, третейских судов.

Также результаты исследования могут быть использованы при формировании учебных дисциплин по специальности «юриспруденция» и в лекционных материалах по гражданскому и предпринимательскому праву.

Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора в лизинговой компании.

Основные положения и выводы диссертационной работы нашли свое отражение в семи опубликованных работах автора, изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка источников и литературы.

II. Основное содержание диссертационной работы

Во Введении автором обоснован выбор темы исследования, ее актуальность, изложены цель, задачи определены объект и предмет исследования, степень научной разработанности темы, методологические и теоретические основы, а также выявлена научная новизна и практическая значимость работы, сформулированы основные положения, выносимые на защиту.

В главе первой - «Общие положения о лизинге недвижимого имущества» - автором исследованы общие вопросы правового регулирования лизинга недвижимого имущества.

В первом параграфе – «Понятие лизинга по российскому законодательству» диссертантом проанализировано развитие теоретических концепций лизинга в России, как в историческом аспекте, так и на современном этапе.

Автором показано, что в России лизинг впервые начал использоваться в 80-е гг. ХХ века, однако в очень ограниченных масштабах и в сфере международной торговли. В этот период практически не существовало законодательного обеспечения лизинговых правоотношений, и в начале 90-х гг. лизинговая деятельность по-прежнему регулировалась по аналогии с арендой без специальных нормативных и законодательных документов.

В дальнейшем с развитием лизинговых правоотношений, была сформирована законодательная база, регулирующая порядок осуществления лизинговых сделок в России, правовой статус лизингодателя и лизингополучателя, специфические особенности применения лизинга в инвестиционной и внешнеторговой деятельности, требования о лицензировании и т. д.

В работе исследуются точки зрения различных авторов на понятие лизинга и его правовую природу, при этом отмечено, что, несмотря  на наличие в действующем законодательстве, в частности, в Законе о лизинге указанного понятия, многими авторами отмечаются его существенные недостатки. При анализе видов лизинга по действующему законодательству  показано, что внесение изменений в правовое закрепление видов лизинга обусловлено международным оборотом лизинговых операций и практикой их применения.

Поскольку объектом диссертационного исследования является лизинг недвижимого имущества, автором детально проанализировано именно это понятие, и предложена теоретико-правовая конструкция, согласно которой под лизингом недвижимого имущества следует понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга недвижимого имущества, в том числе приобретением предмета лизинга, а также сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества.

При этом отмечено, что включение в данное понятие сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества призвано закрепить возникновение и реализацию обязательных мероприятий в отношении лизинга недвижимого имущества, в частности, обязательной государственной регистрации, страхования предмета лизинговой сделки и т. д.

Второй параграф – «Юридическая и экономическая сущность лизинга» – посвящен анализу правовых и экономических аспектов института лизинга.

Автором показано, что развитие лизинговой отрасли позволяет расширить возможности финансирования реального сектора экономики, способствует росту внутреннего производства, реализации основных средств, а также расширению выбора механизмов финансирования, доступных российским предприятиям.

В работе проанализировано, что процесс обновления основных фондов финансируется в основном за счет нераспределенной прибыли организаций и сдерживается отсутствием доступного заемного капитала. Хотя за последние полтора - два года произошло увеличение объемов банковского кредитования реального сектора, банки по-прежнему не выполняют своей роли финансового посредника. Лизинг, как механизм альтернативного финансирования, может в том числе, сыграть чрезвычайно важную роль в выполнении этой стратегической задачи, стоящей перед российской экономикой, в переоснащении основных фондов промышленных предприятий ведущих сфер экономики.

Сделан вывод, что сама форма лизинга представляется неким компромиссом между организацией, у которой, как правило, нет достаточных средств на модернизацию и обновление оборудования, и банком, который, как правило, неохотно предоставляет кредиты этой организации, так как в большинстве случаев не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств.

На сегодняшний день лизинговый бизнес представляет собой один из сложнейших видов предпринимательской деятельности. В нем задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических подразделений, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение, постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и властными региональными структурами.

В третьем параграфе - «Недвижимое имущество как предмет лизинга» - автором показано, что предметом лизинга может быть любое непотребляемое движимое и недвижимое имущество, не изъятое и не ограниченное в обороте. 

Многие нормативно-правовые акты, в частности, ст. 3 Закона о лизинге указывают на обязательный характер использования этого имущества только в предпринимательской деятельности.

Обосновано, что жилые помещения традиционно не являются объектом предпринимательской деятельности, однако могут быть объектом деятельности, например, агентств недвижимости, застройщиков, инвесторов и т. д. Поэтому жилые помещения как объект лизинга не должны быть использованы для личных, семейных, бытовых нужд.

На основании указанного требования предложено конкретизировать недвижимое имущество, являющееся предметом лизинга, дополнив п. 2 ст. 3 Закона о лизинге частью 2 об исключении из состава недвижимого имущества как предмета лизинга, тех объектов недвижимости, которые используются субъектами лизинга для личных, бытовых, семейных нужд, а также находятся в собственности физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

В диссертации обосновано, что поскольку объект недвижимости всегда индивидуально определен, и его свойства являются достаточно значимыми для совершения любых сделок с ним, предметом лизинга должен выступать конкретный объект недвижимости, реально существующий, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, что исключает из состава недвижимости как предмета лизинга не введенное в эксплуатацию недвижимое имущество, или недостроенное. В обратном случае можно говорить не о лизинге, а об инвестировании.

Во второй главе – «Правовая характеристика договора лизинга недвижимого имущества в России» - рассмотрены правовые особенности договора лизинга недвижимого имущества, его содержание и основные характеристики.

В первом параграфе – «Понятие договора лизинга недвижимого имущества по российскому законодательству» - исследуется правовая сущность данного договора.

Проанализировав нормы действующего законодательства о понятии договора финансовой аренды (лизинга) выявлены некоторые противоречия в основополагающих нормативно-правовых актах: ГК РФ и Законе о лизинге. В частности, ГК РФ ясно дает понять, что договор лизинга заключается в предпринимательских целях, однако ст. 2 Закона о лизинге такую цель не указывает, что, безусловно, вызывает необходимость устранения данной коллизии.

Кроме того, установлено, что терминология ГК РФ и Закона о лизинге в целом тождественна, но не идентична, что обусловливает целесообразность устранения проблем использования терминов «финансовая аренда» и «лизинг».

Автором установлено, что договор лизинга недвижимого имущества, как и договор лизинга в целом, является двусторонним, консенсуальным и взаимным.

При этом показано, что традиционно существенным условием договора лизинга является только условие о предмете, однако поскольку лизинг недвижимого имущества имеет сходные черты с куплей-продажей недвижимости, существенным условием которой является и цена данного имущества, для лизинга недвижимости следует также закрепить условие о цене в качестве существенного.