Методические указания о государственной кадастровой оценке (стр. 2 )

При использовании наблюдаемых на рынке цен для оценки кадастровой стоимости они не должны корректироваться с учетом затрат по сделке, поскольку такие затраты не характеризуют объект оценки, а определяют специфику сделки и будут отличаться в зависимости от того, как владелец вступает в сделку в отношении объекта недвижимости.

При этом оценщик должен стремиться к тому, чтобы в первую очередь использовать информацию по сделкам на аналогичном с оцениваемым объектом сегменте рынка по своим основным характеристикам местоположения и вида использования, а также состояния объектов, т. е. информацию по однородным (аналогичным) с объектом оценки объектами. При этом условия сделок на рынке однородных объектов недвижимости признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями относительно объектов оценки и однородными объектами либо существенно не влияет на цену сделок, либо может быть учтено с помощью поправок (корректировок) в рамках составления модели оценки.

При составлении модели кадастровой оценки оценщик свободен в подходах и методах оценки, однако они должны соответствовать как самому объекту оценки, так и его использованию на основном или наиболее выгодном рынке.

II. Формирование Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Группировка объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

1. Формирование Заказчиком работ по государственной кадастровой оценке (далее – Заказчик) и передача в адрес Исполнителя работ по государственной кадастровой оценке (далее – Исполнитель) пакета документов для разбиения на группы объектов оценки, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень). Параметры, содержащиеся в Перечне, представлены в Приложении 3.

1.1. В целях формирования пакета документов для передачи Исполнителю для осуществления группировки объектов оценки, Заказчик работ направляет запрос в адрес Росреестра (Управление Росреестра по оцениваемому субъекту Российской Федерации) о предоставлении следующей исходной информации в рамках оцениваемого вида объектов оценки (земельный участок, здание, помещение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, сложная вещь) и категории объектов оценки (для земельных участков):

о предоставлении отчета об определении кадастровой стоимости соответствующего вида и категории объектов оценки, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, действующей на дату оценки;

о предоставлении перечня объектов недвижимости соответствующего вида и категории, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (форма представлена в Приложении 4);

о предоставлении перечня объектов недвижимости соответствующего вида и категории, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых оспорена в соответствии сост.24.18 через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке (форма представлена в Приложении 5).

1.2. Росреестр в срок не более 15 рабочих дней направляет запрашиваемые материалы в адрес Заказчика.

1.3. Заказчик направляет в адрес Исполнителя Перечень с приложением материалов, указанных в п.1.1. настоящего Документа.

2. Обработка Перечня Исполнителем работ

2.1. Исполнитель работ по государственной кадастровой оценке осуществляет конвертацию Перечня в формат ***.xls, дополняет его столбцами «Группа объектов оценки»  и Источник информации об группе объектов оценки и передает его Заказчику. Столбец «Группа объектов оценки» заполняется Заказчиком работ в соответствии с утвержденным классификатором видов использования (ВРИ), утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 000 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". В столбцах «Источник информации о группе объектов оценки» указывается источник информации, на основании которого присвоена информация о группе объектов оценки.

2.2. После получения от Заказчика Перечня с указанием группы объектов оценки Исполнитель работ дополняет этот Перечень объектов оценки столбцами «Основные характеристики объектов оценки» и «Источник информации об основных характеристиках объектов оценки». Исполнитель самостоятельно заполняет указанные столбцы на основании имеющейся у него и предоставленной Заказчиком информации о группе объектов оценки и основных физических свойствах и иных характеристиках объектов оценки. Исполнитель работ по государственной кадастровой оценке обязан предпринимать все возможные меры, в том числе с привлечением дополнительных информационных баз Заказчика, для получения как можно более полных сведений о физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании объектах оценки и ограничения в их использовании, с целью повышения достоверности необходимой для проведения оценки исходной информации по объекту оценки.

2.3. К информации об объекте оценки относится информация, характеризующая:

количественные характеристики;

качественные характеристики;

сведения об ограничениях и обременениях.

иная информация.

К характеристикам объектов оценки относится информация о характеристиках, установленных статьей 7 Закона о государственном кадастре недвижимости (221-ФЗ). Оценщик может собирать иную информацию о количественных  качественных характеристиках объектов оценки, необходимую для определения кадастровой стоимости, из источников, содержащих сведения доказательного значения. Информация о состоянии земельного участка и объектов капитального строительства определяется исходя из состояния объекта оценки, соответствует состоянию типичного объекта-аналога по данной группе видов использования на соответствующем сегменте рынка. Оценщик собирает также сведения об обременениях и ограничениях (сервитутах) на объекты оценки в объеме, установленном п.10 ФСО №4.

Оценщик может собирать и анализировать иную информацию о количественных, качественных или иных характеристиках, оказывающих влияние на стоимость из источников, имеющих доказательное значение.

2.4. Дополненный указанными столбцами Перечень Исполнитель передает Заказчику для дальнейшего уточнения и дополнения. После внесения уточнений и дополнения данный перечень передается Заказчиком Исполнителю.

2.5. По итогам обработки Перечня Исполнителем формируются Перечень №1, Перечень №2 и Перечень №3.

2.6. В Перечень №1 включаются объекты оценки, для которых группа определена однозначно на основании информации, полученной от Заказчика, соответственно заполнены столбцы «Группа объектов оценки» и «Источник информации о группе объектов оценки», и информации по которым достаточно для идентификации основных физических свойств, технических и эксплуатационных характеристик, износе и устаревании, а также местоположения объектов оценки с целью составления модели их кадастровой оценки.

2.7. В Перечень №2 включаются объекты оценки, для которых отсутствует достаточная информация, представленная Заказчиком, требуемая для составления модели кадастровой оценки по основным характеристикам объектов оценки, однако данная информация может быть дополнена самим оценщиком исходя из имеющихся у него иных баз данных относительно местоположения и физических свойств объектов оценки (размеров, строительных объемов, технического состояния и т. д.).  Достоверность этих баз данных также должна быть подтверждается Заказчиком. В данном случае, в графе «Источник информации о группе объектов оценки» указывается, что «Группа уточнена Оценщиком».

2.8. В Перечень №3 включаются объекты, для которых отсутствует уточняющая информация, представленная Заказчиком, а информации о характеристиках и свойствах объектов оценки, представленной в Перечне, недостаточно для однозначного определения группы объектов оценки и составления модели кадастровой оценки.

2.9. Сформированные Перечни №1, №2 и №3 дополняются столбцами «Группа объектов оценки, исправленная Заказчиком», «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющая информация» и направляются в адрес Заказчика.

3. Обработка перечней №1, №2 и №3 Заказчиком

3.1. Обработка Заказчиком Перечня №1 и Перечня №2 заключается в их проверке и согласовании. Если по итогам проверки Перечня №1 и Перечня №2, подтверждено, что группы объектов и  сами характеристики объектов оценки определены корректно, то Заказчик согласовывает группировку, представленную в Перечне №1 и в Перечне №2. Если по какому-либо объекту оценки Заказчик считает не корректной группу или характеристики объектов оценки, определенных Исполнителем, то Заказчик вправе указать корректную информацию об объекте оценки, заполняя при этом столбцы «Группа объектов оценки, исправленная Заказчиком», «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком» и «Документ-основание, уточняющий информацию». В этом случае, Перечень №1 и Перечень №2 согласовываются Заказчиком после внесения всех уточнений, и итоговой считается группа объектов оценки и характеристики, представленные в столбцах «Группа объектов оценки, исправленная Заказчиком» и «Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком».

При наличии у Заказчика информации по совокупности объектов оценки, входящих в состав единого землепользования, либо принадлежащих одному правообладателю и относящихся к единому функциональному комплексу объектов, такая информация, также указывается в столбце «Документ – основание, уточняющая информация».

3.2. Обработка Заказчиком Перечня №3 заключается в уточнении свойств характеристик объектов оценки, представленных в Перечне №3, позволяющих однозначно определить группу видов использования, основные свойства и характеристики объектов кадастровой оценки.