Некоторые проблемы управления общежитиями крупного государственного университета и варианты их решения (на примере СПбГТУ) (стр. 2 )

Ввиду отсутствия централизованного финансирования, а также прогнозируемого уменьшения числа студентов, средства на реконструкцию могут быть получены за счёт продажи части корпусов. Так как все корпуса имеют различную площадь, разное техническое состояние и разную рыночную привлекательность, то задача сводится к определению расчетным путем стратегии поочередного ремонта зданий. Задача ставится следующим образом:  необходимо продать как можно меньшие площади, но с таким расчетом, чтобы вырученных средств хватило на реконструкцию всех корпусов.

При решении данной задачи рассматривалось несколько вариантов. Все они просчитывались с помощью методов линейного программирования. В каждом варианте минимизировались продаваемые площади, при различных условиях и ограничениях.

Для сбора исходных данных была проведена инвентаризация зданий. В процессе изучения технической документации и осмотра всех помещений были составлены электронные ведомости помещений, в которые включалась вся необходимая информация (площадь, текущее использование, оборудование и мебель, окна и двери, способы отделки стен, пола и потолка). Для оценки износа и затрат на ремонт использовалась 4-х бальная шкала качества.

Оценка состояния	Кол-во балов	Оценка затрат на ремонт
Неудовлетворительное	2	Полное восстановление (ВС)
Неудовлетворительное	3	0,5 * ВС
Хорошее	4	0,25* ВС
Отличное	5	0

Затраты на восстановление основных несущих конструкций производились экспертным путем с привлечением специалистов строительного факультета СПбГТУ.

Рыночные арендные ставки определялись для различных функций методом сравнения продаж и статистической обработкой данных из БД информационно-аналитического центра МИПК (руководитель – ). Операционные расходы прогнозировались на основе анализа сложившейся ситуации и тенденций на рынке недвижимости. Выбор наилучшего и наиболее эффективного использования осуществлялся с учетом специфики окружения. Так прогнозировалось резкое снижение пешеходного потока на Кантемировской улице после восстановления движения на Кировско-Выборгской линии метрополитена.

Сценарии и варианты концепции проекта реконструкции и дальнейшей эксплуатации  общежитий

Рассмотрим три сценария развития ситуации.

а) "ОТЛОЖЕННЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает проведение выборочных ремонтных работы, "консервирующих" сложившееся положение и дающих  гарантию от наступления серьезных аварий. Такой вариант развития проекта позволяет отложить решение проблемы на несколько лет в надежде на получение бюджетного финансирования или спонсорской помощи. При этом существенное изменение системы управления студгородком не предусматривается. При осуществлении такого сценария через 3-4 года университет будет иметь существенные излишки площадей в общежитиях при неудовлетворительном состоянии большинства корпусов.

б) "ПОЭТАПНЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает рациональное расселение учащихся по наименее аварийноопасным корпусам, проведение ремонтных работ только в отношении этих корпусов. Остальные корпуса используются "как есть" под аренду и коммерческое (в основном кратковременное) заселение. Получаемые доходы аккумулируются для реконструкции наиболее перспективного корпуса. После его реконструкции (через 1-1.5 года) доходы студгородка уже с учетом доходов от реконструированного корпуса направляются на реконструкцию следующего корпуса. Таким образом, можно поэтапно провести реконструкцию всех корпусов. Данный сценарий предусматривает серьезное изменение системы управления студгородком, порядка и правил аренды и коммерческого заселения. Недостаток такого сценария – длительные сроки осуществления проекта.

в) "КАРДИНАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ" предполагает вывод всех корпусов «Лесного массива» из оборота общежитий СПбГТУ и расселение студентов в других общежитиях, так как совмещение серьезного инвестиционного проекта с одновременным проживанием студентов в реконструируемых зданиях не представляется возможным по технологическим и экономическим соображениям. Проанализируем более детально варианты осуществления этого сценария.

Рассмотрим вариант №1, предусматривающий, что часть корпусов продаётся без реконструкции, и на вырученные средства реконструируются оставшиеся корпуса. Тогда целевая функция будет следующей:

∑ Si*Xi→min

Ограничение:  выручка, полученная от продажи части корпусов должна быть не меньше, чем сумма, требуемая для ремонта оставшихся корпусов, т. е.

∑Agi*Si*Xi  ≥ ∑Pi*Si*(1-Xi)

где:        Xi =1, если i-ый корпус продаётся до реконструкции

               Xi =0, иначе,

               Si – площадь i-го корпуса,

               Pi – стоимость реконструкции 1 кв. м. в i-ом корпусе,

               Agi – рыночная стоимость 1 кв. м. до реконструкции в i-ом корпусе.

Во втором варианте рассматривается возможность получения кредита в объёме, необходимом для реконструкции всех объектов. Возврат кредита и процентов по нему обеспечивается за счёт продажи части объектов после реконструкции по рыночным ценам.

Пусть        Yi=1, если i-ый корпус продаётся после реконструкции

Yi=0, иначе.

Тогда целевая функция:                ∑Si*Yi→min

Ограничение: Сумма, полученная от продажи части корпусов + сумма кредита  ≥

суммы средств, затраченных на реконструкцию,+ возврат кредита с процентами, т. е.

∑Si*Ani*Yi + ∑Si*Pi  ≥ ∑Si*Pi + Kp  ⇒  ∑Si*Ani*Yi  ≥ Kp, 

где         Kp=(1+k/12)n*∑Si*Pi – сумма, необходимая для возврата кредита и выплаты процентов по нему,

k -        процент, выплачиваемый по кредиту,

∑Si*Pi - размер кредита, равный сумме необходимой на ремонт всех корпусов,

n – срок реконструкции объектов, которые предполагается продать (срок на который берётся кредит), мес.,

Ani -- рыночная стоимость 1 кв. м. после реконструкции в i-ом корпусе,

∑Si*Ani*Yi – выручка, полученная от продажи части корпусов после реконструкции.

В третьем варианте предполагается, что кредит берётся в размере необходимом для реконструкции объектов, которые после ремонта будут проданы. Выручка от продажи пойдёт на погашение кредита с процентами и на реконструкцию оставшихся объектов.

Целевая функция та же, что и в предыдущем случае:        ∑Si*Yi→min

Ограничение: сумма, полученная от продажи части корпусов, + сумма кредита ≥

сумма, необходимая на ремонт продаваемых объектов, +

сумма, необходимая на ремонт оставшихся объектов, + 

возврат кредита с процентами, т. е.

∑Si*Ani*Yi + ∑Si*Pi*Yi ≥ ∑Si*Pi*Yi+∑Si*Pi*(1-Yi) + Kp  ⇒

∑Si*Ani*Yi ≥ ∑Si*Pi*(1-Yi) + Kp,

где        Kp=(1+k/12)n*∑Si*Pi*Yi – сумма, необходимая для возврата кредита и  выплаты процентов по нему.

Обозначения те же, что и в предыдущем случае.

Четвёртый вариант заключается в следующем. Часть корпусов продаётся до реконструкции. Для реконструкции оставшихся объектов используются средства, полученные от продажи части корпусов, и берётся кредит. После реконструкции продаётся ещё часть объектов для возврата кредита с процентами.

Xi =1, если i-ый корпус продаётся до реконструкции,

Xi =0, иначе.

Yi=1, если i-ый корпус продаётся после реконструкции,

Yi=0, иначе.

Целевая функция в этом случае:  ∑Si*(Xi+Yi)→min

Ограничения:

Xi+Yi ≤ 1 сумма, вырученная от продажи части корпусов до реконструкции, +

сумма, вырученная от продажи  части корпусов после реконструкции, +

полученный  кредит ≥ затраты на реконструкцию + возврат кредита с процентами,  т. е.

∑Agi*Si*Xi + ∑Si*Ani*Yi + [ ∑Pi*Si*(1-Xi) - ∑Agi*Si*Xi ] ≥

∑Pi*Si*(1-Xi) + Kp  ⇒  ∑Si*Ani*Yi ≥ Kp,

т. е. средств, полученных от продажи части корпусов после реконструкции, должно хватить на выплату кредита с процентами.

Здесь:

∑Pi*Si*(1-Xi) – сумма, требуемая на реконструкцию корпусов.

∑Agi*Si*Xi -- сумма, вырученная от продажи части корпусов до реконструкции.⇒

[∑Pi*Si*(1-Xi) - ∑Agi*Si*Xi] – требуемая сумма кредита. ⇒

Kp=(1+k/12)n*[∑Pi*Si*(1-Xi) - ∑Agi*Si*Xi]

Обозначения те же, что и в предыдущих случаях. Расчёты вариантов проводились с помощью табличного процессора «Excel», с использованием процедуры «Поиск решения».

При выборе окончательного варианта решения требуется учесть время необходимое на его реализацию, так как на время реконструкции все студенты должны быть расселены из всех реконструируемых корпусов в другие корпуса, принадлежащие СПбГТУ, что вызовет временное ухудшение условий проживания.

Пример расчётов:

Вариант 1

№ корпуса в Лесном массиве	3	4	5	6	11	сумма
Общая площадь корпуса, S кв. м.	3760	11624	5395	12313	7359	40451
Площадь, которая может быть продана, S1 кв. м.	3384	10461,6	4855,5	11081,7	6623,1	36406
Затраты на реконструкцию р,$/кв. м.	40	20	50	30	70
Затраты на реконструкцию всего Р, $	150400	232480	269750	369390	515130	1 537 150
Цена продажи до реконструкции объекта, Ад, $/кв. м.	60	50	70	50	60
Доход от продажи до реконстр. Д, $	225600	581200	377650	615650	441540	2 241 640
Цена продажи после реконструкции объекта,  Д, $	200	210	220	190	180
Доход от продажи после реконструкции, П, $	676800	2196936	1068210	2105523	1192158	7 239 627
Срок строительства, месяцев	6,00	10,18	6,87	10,55	7,91	18,73
К-т срока строительства  (расчетная величина) l	1,00	3,09	1,43	3,27	1,96	7,37
Xi={1-прод. до рекон.; 0-иначе}	0	0	1	0	1	2
Продано до реконструкции сумма (Адi*Si*Xi)	0	0	377650	0	441540	819 190
Затраты на ремонт  (Pi*Si*(1-Xi))	150400	232480	0	369390	0	752 270
"Остаток"	66 920
Ф-ция сумма(Si*Xi)	0	0	5395	0	7359	12754
Процент потерь общей площади:	32%

Вариант 2

№ корпуса в Лесном массиве	3	4	5	6	11	сумма
Общая площадь корпуса, S кв. м.	3760	11624	5395	12313	7359	40451
Площадь, которая может быть продана, S1 кв. м.	3384	10461,6	4855,5	11081,7	6623,1	36406
Затраты на реконструкцию р,$/кв. м.	40	20	50	30	70
Затраты на реконструкцию всего Р, $	150400	232480	269750	369390	515130	1 537 150
Цена продажи до реконструкции объекта, Ад, $/кв. м.	60	50	70	50	60
Доход от продажи до реконстр. Д, $	225600	581200	377650	615650	441540	2 241 640
Цена продажи после реконструкции объекта,  Д, $	200	210	220	190	180
Доход от продажи после реконструкции, П, $	676800	2196936	1068210	2105523	1192158	7 239 627
Срок строительства, месяцев	6,00	10,18	6,87	10,55	7,91	25,52
К-т срока строительства  (расчетная величина) к	1,00	3,09	1,43	3,27	1,96	10,76
К-т срока стр-ва продаваемого объекта  к1	2,43
Срок реконс-ции объекта, который необходимо продать n	8,87
Сумма кредита	150400	232480	269750	369390	515130	1 537 150
Годовая процентная ставка по кредиту	12%
Выплата кредита с процентами Кр	1 678 980
Yi={1-прод. после рекон.; 0-иначе}	1	0	1	0	0	2
Продано после реконструкции сумма (Апi*Si*Yi)	676800	0	1068210	0	0	1 745 010
Затраты на ремонт всех (Pi*Si)	150400	232480	269750	369390	515130	1 537 150
"Остаток"	207 860
Ф-ция сумма (Si*Yi)	3760	0	5395	0	0	9155
Процент потерь общей площади:	23%

Вариант3