Некоторые проблемы управления общежитиями крупного государственного университета и варианты их решения (на примере СПбГТУ) (стр. 1 )

Некоторые проблемы управления общежитиями крупного государственного университета и варианты их решения

(на примере СПбГТУ)

, доцент кафедры "Экономика

и менеджмент недвижимости" СПбГТУ

, экономист кафедры "Экономика

и менеджмент недвижимости" СПбГТУ

СПбГТУ, как и многие крупные ВУЗы, имеет комплекс зданий общежитий. В настоящей работе анализировалось использование двух жилых массивов. «Лесной массив» – общежития, расположенные в студгородке рядом со станцией метро «Лесная». «Хлопинский массив» – общежития, расположенные в близи станции метро «Площадь мужества» и улицы Хлопина.  Состояние большей части зданий «Лесного массива» не может считаться удовлетворительным. Условия проживания и быта студентов не соответствуют современным требованиям. Некоторые корпуса находятся в аварийном состоянии. Это относится как к основным  несущим конструкциям, так и к системам обеспечения (электроснабжение, отопление, обеспечение холодной и горячей водой, системы  пожаробезопасности).

Кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» летом 1999 года силами преподавателей, сотрудников и студентов были проведены работы по инвентаризации общежитий, анализу экономических параметров объектов, исследованию рынка недвижимости, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования строений и земельных участков. Цель исследования – выработка предложений по более эффективному управлению жилым комплексом.

Предварительное изучение ситуации позволило сделать следующие наблюдения и выводы.

Здания общежитий СПб ГТУ являются федеральной собственностью, а Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет - субъект права оперативного управления. СПбГТУ обязан своевременно производить ремонтные работы (текущего и капитального характера) за счет собственных средств и материалов. Предварительные расчеты со всей убедительностью показывают, что доход от использования студгородка (плата за проживание и доходы от аренды) явно недостаточен для обеспечения нормальной эксплуатации комплекса, включая значительные затраты на ремонт и реконструкцию. «Лесной массив» в целом как объект недвижимости находится в аварийном состоянии в том смысле, что лишь ограниченно пригоден для использования по прямому назначению. В связи с этим, может быть  сформулирована основная цель управления  студгородком – создание приемлемых условий проживания студентов. Для разработки плана (проекта) достижения этой цели необходима диагностика основных проблем объекта. Одна из важнейших из них – неудовлетворительное техническое состояние корпусов, расположенных в  "Лесном массиве". Необходима техническая экспертиза, которая должна уточнить состояние основных несущих конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, лестниц). Уже визуальный осмотр позволил обнаружить неисправности дренажной системы, которые приводят  затапливанию подвальных помещений, что, в свою очередь, является причиной разрушения конструкций, бактериологического заражения помещений. Наиболее критическая ситуация сложилась с состоянием инженерных сетей и обеспечением теплом корпусов в отопительный период. К сожалению, прогнозы специалистов сбылись, и зимой произошла крупная авария с отключением зданий от теплоснабжения. Довольно значительный ущерб общежитиям наносят сами студенты. Регулярны случаи разбивания окон, выламывания выключателей и т. п. Проблема вандализма студентов сказывается не только на техническом состоянии зданий, но и на моральном климате в общежитиях. Первые этажи большинства корпусов сдаются в аренду по ставкам ниже рыночных, что приводит к тому, что доходов, получаемых от арендаторов, не хватает даже на текущий косметический ремонт. Проведенная инвентаризация помещений общежитий и анализ их использования показал, что существуют резервы для сдачи в аренду площадей первых этажей общежитий, существуют резервы жилых комнат, в общежитиях проживает большое количество лиц, не являющихся студентами и аспирантами Университета. Доходы от сдачи в аренду и коммерческого поселения могут быть увеличены. Все здания «Лесного массива" имеет коридорную планировку, которая "консервирует" низкий уровень проживания, серьезно затрудняет введение эффективной системы управления. Необходима реконструкция корпусов. Под реконструкцией понимается не только доведение зданий до состояния "как новые", но и существенные перепланировки, установка дополнительного оборудования, инженерного обеспечения и т. д.

Таким образом, задача повышения качества проживания студентов в общежитиях носит комплексный характер и включает экономический, технический и социально-психологический аспекты.

Для формирования «идеального проекта» одним из авторов статьи было проведено обследование общежития одного из университетов Великобритании.

Описание студенческого общежития в Университете  де-Монтфорт.

Каждому студенту университета при поступлении предлагается каталог общежитий. В нем перечислены все общежития университета с их основными правилами проживания и предоставляемыми удобствами и услугами, а также указаны местоположение общежития, плата за проживание в нем, и приложены фотографии комнат, кухни и внешнего фасада. Таким образом, каждый студент может выбрать общежитие, соответствующее его вкусам и материальным возможностям. Плата за проживание в различных общежитиях колеблется от 30 до 50 фунтов в неделю за комнату. (Курс фунта стерлингов: 1фунт=1,6$). Основные различия в цене возникают за счёт того, что в одних общежитиях студенты сами оплачивают счета за воду, газ, электричество, а в других они платят только арендную плату. Но на цене отражаются также возраст общежития, его местоположение, внутренняя обстановка комнат, чистота мест общественного пользования и т. п.

Существует один человек - билдинг-менеджер, который следит за порядком во всех общежитиях университета, за своевременным поступлением платежей и т. д. За порчу какого-либо имущества предусмотрены высокие штрафы. Так если от стенки оторвать крючок, то потребуется уплатить сумму, превышающую стоимость такого нового крючка.

Каждый студент снимает одну небольшую комнату площадью около 10-12 метров с полной обстановкой. В комнате, как правило, есть кровать, шкаф, рабочий стол с настольной лампой, тумбочка и раковина. Туалет, душевая и кухня общие на этаже. Всего на этаже около 10 комнат. Унитазы и душевые кабины располагаются, как правило, по два комплекта в одном большом помещении. На этаже одна большая, полностью обставленная кухня. Две-три раковины, две-три плиты, один-два холодильника, морозильная камера, микроволновая печь столы, стулья и кресла обеспечивают минимальные удобства для приготовления пищи и питания. Уборку лестниц и всех помещений, кроме комнат, ежедневно осуществляет обслуживающий персонал общежития.

Для того чтобы попасть в свою комнату, каждый посетитель должен открыть ключом последовательно четыре двери: входная  во внутренний двор общежития, входная  в своё здание, входная на свой этаж и дверь в свою комнату. Для этого каждому под небольшой залог (5 фунтов) выдаётся два ключа, один от двери во двор и в здание, а другой от этажа и комнаты. При этом студент не может открыть дверь в другое здание, на другой этаж или чужую комнату. За потерю ключа предусмотрены высокие штрафы. У билдинг-менеджера существует один ключ, который подходит ко всем дверям (включая комнаты студентов).

При входе во внутренний двор установлены видеокамеры, т. е. все входящие записываются на плёнку. Это помогает билдинг-менеджеру строго следить за тем, чтобы студенты не снимали одну комнату на двоих, т. е. жить они имеют право как угодно, но у каждого студента, а также его гостей должно быть жильё в этом городе. Если обнаружится, что студент пустил к себе жить, например, друга, который не снимает никакого жилья, то он заплатит штраф. В лучшем случае, он заплатит двойную арендную плату, за замеченный период проживания гостя.

Всё общежитие оборудовано мощной пожарной сигнализацией, которая расположена в каждом помещении, включая комнаты. Когда она срабатывает, все люди, находящиеся внутри здания, вынуждены выходить на улицу, т. к. в помещении физически невозможно находиться. Такие случаи происходят регулярно. Очень быстро приезжает пожарная бригада. Пожарная сигнализация очень чувствительна и срабатывает уже при небольшом количестве дыма (например, при подгорании приготовляемой еды). Так как ложный вызов пожарной бригады предусматривает внушительные штрафы, то после срабатывания сигнализации, происходит выяснения причин и виновников. Ввиду вышесказанного студенты очень внимательно относятся к любым пожароопасным мероприятиям (например, приготовлению пищи). Все попытки студентов перекрыть пожарную сигнализацию практически сразу пресекаются, т. к. за этим строго следят.

Обращают на себя внимание следующие наблюдения:

Условия проживания студентов отличаются скромностью и максимальными удобствами для работы и отдыха. Очень серьезно обеспечивается безопасность проживания Стоимость проживания несопоставима с финансовыми возможностями огромного большинства российских студентов

Анализ ситуации, сложившейся в общежитиях российских и английских университетов позволяет сформулировать несколько вопросов:

Можно ли рассматривать английское общежитие в качестве идеала, к которому следует стремиться? Возможно ли достижение этого идеала при тех ресурсах, которыми реально располагают наши университеты, студенты и их родители?

Наши исследования позволяют ответить на оба эти вопроса положительно.

Концепция проекта развития комплекса общежитий

Министерство образования РФ на основе анализа демографической ситуации в стране прогнозирует в ближайшие 3-4 года значительное сокращение числа абитуриентов и студентов в российских ВУЗах. Следствием этого будет отмена конкурсных экзаменов, сокращение объема платных образовательных услуг и количества ВУЗов. Следовательно, студентов нуждающихся в общежитиях, станет существенно меньше. Это означает, что часть корпусов «Лесного массива» в нынешнем своём состоянии не будет востребована. Что дает возможность разрабатывать и осуществлять проекты реконструкции, не предусматривающие внешнее финансирование.

Расчеты показывают, что если реконструкцию осуществлять только за счёт чистых доходов от использования общежитий, то процесс реконструкции всего «Лесного массива» продлится приблизительно 15 лет, что совершенно неприемлемо.