Глава V Условия размещения зданий-сооружений на земельном участке, определение их максимальной высоты и вписывание их частей в общественное пространство

Глава V

Условия размещения зданий-сооружений на земельном участке, определение их максимальной высоты и вписывание их частей в общественное пространство

Статья 25. Условия размещения зданий-сооружений на земельном участке и определение их максимальной высоты

Целью определения условий размещения зданий-сооружений на земельном участке и их максимальной высоты является:

а) установка условий размещения зданий-сооружений на земельном участке;

б) определение максимальной допустимой высоты зданий на земельных участках и взаимозависимости между расстояниями от данных зданий до соседских границ смежных земельных участков;

в) определение взаимозависимости между максимально допустимой высотой здания на земельном участке и смежных с этим зданием улиц и других общественных пространств.

Условия размещения зданий на земельном участке и определение их максимальной высоты действует, если в планах регулирования застройки по отношению к конкретным земельным участкам в зонах охраны культурного наследия поселений, не установлено другого порядка регулирования.

Для зон особого регулирования строительства и по плану регулирования застройки для общественно-деловой зоны в соответствии с регламентом возможна установка предусмотренных вторым пунктом 27-ой статьи отличных значений Y.
Требования данной главы не распространяются на сооружения, в том числе:

а) антенны и вышки;
б) сооружения аэропорта, морского порта и железной дороги;
в) сооружения воздушно-канатных дорог;
г)гидро-, тепло - и атомные электростанции, также электроподстанции;
д) терминалы нефти, нефтепродуктов и жидкого газа;
е) инжинерные сооружения специального назначения;
ж) монументы.

5. Условия размещения объектов и их максимальная высота, предусмотренные в 4-ом пункте данной статьи должны определяться на основании других нормативных актов, в случае существования таких.

6. Орган по выдаче разрешений на строительство должен действовать по следующему принципу – если здания построены до вступления в силу предыдущих «Основных положений о строительстве», в соответствии с требования данной главы, при их реконструкции не допустимо увеличение степени существующего несоответствия требованиям данной главы. Необходимо задействовать все пути для снижения уровня несоответствия.

7. На объекты, по отношению к которым, до вступления предыдущих «Основных положений застройки» начата процедура выдачи разрешения на строительство, распространяется регулирование, действующее на момент подачи заявки.

8. При размещении зданий на земельных участка и определении их максимальной высоты, когда конкретный вопрос регулируется несколькими нормами, которые не противоречат друг другу, но устанавливают разные условия, в таком случае должны быть удовлетворены все нормы.

Статья 26. Размещение зданий на земельных участках

Существует два вида границ строительного земельнго участка для целей данной главы (кадастровая граница):

а) общественная граница строительного земельного участка – когда земельный участок граничит с улицей или другим общественным пространством (кроме тупиков);
б) соседская граница строительного земельного участка – когда участок граничит с необщественным пространством.

Зона границы представляет собой ту часть земельного участка, которая отдалена от соседских границ земельного участка менее, чем на 3.0 метра. На земельном участке, в соответствии с 4-ым и 5-ым пунктами данной статьи, с целью определения заднего двора строительного земельного участка, устанавливаются линии регулирования застройки (красные линии). В том случае, когда строительный земельный участок граничит с улицей или другим общественным пространством только с одной стороны, красные линии должны быть установлены на расстоянии 3.0 метров от соседских границ напротив общественной границы. В случае, когда строительный земельный участок граничит с улицей или другим общественным пространством с обеих сторон, тогда красные линии устанавливаются на расстоянии 3.0 метров от соседских границ до взаимопересечения. Если из-за контура кадастровой границы строительного земельного участка не удается выделить соседскую границу напротив общественной границы участка и, исходя из этого, не удается установить красные линиина заднем дворе земельного участка, размещение здания на земельном участке должно произойти в соответствии с 24-ым пунктом данной главы. Та часть земельного участка, которая попадает в соседские границы напротив общественных границ и между красными линиями, установленными в соответствии с данной статьей, называется задним двором строительного участка. Определение заднего двора не происходит когда земельный участок имеет соседскую границу только с одной стороны или общественные границы друг напротив друга. Размещенными на стороне границы считаются все те поверхности здания, которые создают угол в 45 градусов от вертикальной плоскости границы. Размещение здания или ее части на территории двора или его части недопустимо, исключение составляют условия, предусмотренные 12-ым пунктом данной статьи. Размещение здания или его части на территории заднего двора земельного участка допустимо в том случае, если на территории заднего двора смежного земельного участка размещено здание без нарушенияя требований данной статьи. Здание считается размещенным в зоне стыка земельных участков, если оно отдалено от соседской границы на 3 метра. Размещение отчетной поверхности здания или его части в зоне стыка земельного участка допустимо без двери, окна и других открытых частей в стене, также балконов и терасс на со стороны соседской границы. Данное условие не касается тех частейздания, которые размещены со стороны общественной границы и случаев, предусмотренных в пунктах 15, 16 и 19 данной статьи. Дверь, окно и другие открытые части в стене, также балкон, могут быть устроены в зоне стыка строительного земельного участка, если отчетная поверхность здания создает угол в 75-90 градусов с поверхностью соседской границы и отдалена от нее на 0.6 метров. В случае существования на соседской границе или в зоне стыка в пределах земельного участка противопожарного забора, возможно устройство в стене здания в зоне стыка окна, двери или других открытых частей, с тем условием, чтоб их верхняя отметка была ниже верхней отметки забора на 0.6 метров. В случае если в ходе демонтажа такой стены ее восстановление не произошло в разумные сроки, тогда открытые части в стене должны быть заложены несгорающим материалом.
16. В пяти метрах от соседской границы не допустимо использование возгораемых материалов в качестве конструкции или облицовки здания. Данное условие касается также той части здания, которая размещена со стороны общественной границы, в том случае, когда ширина улицы меньше 5.0 метров.
17. В том случае, когда на отчетной поверхности здания или на ее части, с соблюдением требований данной статьи, устроена дверь, окно и другие открытые части в стене, во внимание не принимаются такие части здания, как балкон, эркер, лестницы на хводе в здание, их перекрытия и другие похожие архитектурно-конструкционные части. Расстояние от данных частей до соседской границы должно составлять не менее 1.8 метров.

18. в зоне стыка строительного земельного участка, при соблюдении пожарной безопасности также возможно размещение вспомогательного здания-сооружения, высота которого от грунтовой поверхности не превышает 3.5 метров;
19. Строительный земельный участок не имеет общественной границы, когда он связан с улице или другим общественным пространством только тупиком или проходом.
20. В том случае, если у строительного земельного участка нет общественной границы, тогда для размещения здания на участке в установленной в соответствии со вторым пунктом данной статьи зоне стыка, действуют требования, установленные для заднего вдора строительного земельного участка, или размещение здания на строительном участке происходит в соответствии с 24-ым пунктом данной статьи.

21. Дверь, окно и другие открытые части в стене здания в зоне стыка со стороны соседской границы не должны стать помехой для строительства новых зданий в зоне стыка в соответствии с требованиями данной главы.

22. В случае, когда земельный участок не дает возможности размещения здания с соблюдением требований данной статьи, здания на нем должны быть размещены на основании «схемы размещения зданий на земельном участке», которая должна быть согласована с владельцами смежных земельных участков и отражена в градостроительных условиях органом по выдаче разрешений.

23. Одним зданием при размещении на строительном земельном участке считается здание, у которого имеется независимо функционирующая конструкционная система фундамента. 

Статья 27. Определение максимальной высоты зданий, размещенных на строительном земельном участке

Максимальная высота размещаемых на строительном земельном участке зданий определяется со стороны заднего двора и общественных границ.
2. Максимальная высота здания вычисляется по формуле  H=L/Y,  где:

а) L является:

- перпендикулярное расстояние относительно вертикальной поверхности ширины улицы от линии соприкосновения поверхности здания, расположенного со стороны общественной границы строительного земельного участка с грунтовой поверхностью;
- перпендикулярное расстояние относительно вертикальной поверхности  от линии соприкосновения поверхности здания, расположенного со стороны общественной границы строительного земельного участка с грунтовой поверхностью; в том случае, когда земельный участок граничит непосредственно с общественным пространством или улицей, которая со второй стороны граничит с общественным пространством;
- перпендикулярное расстояние от от линии соприкосновения поверхности здания, расположенного со стороны заднего двора до вертикальной плоскости соседской границы;
- в том случае, когда отчетная поверхность здания не является плоскостью, тогда на стороне соответствующей границы L определяется до вертикальной плоскости границы от ближайшей точки здания до вертикальной плоскости половины ширины удицы или от противоположной границы общественного пространства до вертикальной плоскостиполовины расстояния.
- максимальное отчетное значение L в жилых зонах равно 20 метрам, кроме жилой зоны 1 и 2, где максимальное отчетное значение L равно 6 метрам. При определении показателя L во внимание не принимаются здания-сооружения, построенные с нарушением законодательства.

б) Y представляет собой коэффициент, значение которого определяется для различных зон следующим образом:

- для зон особого строительного регулирования и общественно-деловых зон - 0.35;
- для промышленных зон - 0.25;
- для всех других зон - 0.4

в) H _ расчетная высота фасада здания.

Когда строительный земельный участок граничит с пересекающимися друг с другом улицами или другими общественными пространствами более, чем с одной стороны, расчетная высота фасада здания расчитывается со стороны более широкой улицы или общественного пространства. Данный показатель высоты распространяется также на рассчетную поверхность или часть здания, расположенного на более узкой улице, которая не превышает длину рассчетной поверхности, выходящей на более широкую улицу, но составляет не более 20 метров. Максимально допустимая высота на остальной части рассчетной поверхности, размещенной на более тонкой улице, определяется со стороны граничащей с ней улицы или другого общественного пространства.
Максимальная высота здания, расположенного на земельном участке, у которого имеются общественные границы, расположенные друг напротив друга, определяется со стороны улицы или другого общественного пространства, граничащего с данными границами по отдельности.
3. Когда строительный земельный участок расположен в ареале действия общественно-деловой зоны и он граничит более, чем с одной улицей или общественным пространством, тогда максимальная высота здания со стороны общественных границ определяется со стороны более широкой улицы или другого общественного пространства, с которыми граничит такой земельный участок. Когда строительный земельный участок расположен в ареале действия общественно-деловой зоны и перпендикулярное расстояние между вертикальной плоскостью соседской границы и рассчетной поверхности, расположенной со стороны заднего двора здания, расположенного на строительном участке, превышает 10 метров, тогда максимальная высота определяется со стороны общественной границы земельного участка.
4. При определении рассчетных высот здания, высота фасада здания включает высоту крыши до рассчетного края, плюс:

а) со стороны склона:
- высота от рассчетного края крыши до угла крыши, когда угол наклона плоскостей не превышает 70 градусов относительно плоскости поверхности;
- одна треть высоты от рассчетного края до угла крыши, когда угол наклона плоскостей составляет 45-70 градусов.

б) со стороны фронтона:
- высота от рассчетного края до угла, когда сумма углов наклона плоскостей составляет 140 градусов по отношению к плоскости поверхности;
-  одна треть высоты от рассчетного края до угла крыши, если сумма углов наклона плоскостей по отношению к плоскости поверхности составляет 90-140 градусов.

Статья 28. Размещение зданий на одном строительном участке и определение их максимальной высоты

Требования данной главы также распространяются на один строительный земельный участок в случае размещения на нем нескольких зданий. В случае размещения нескольких зданий на одном строительном участке, требования, приведенные в данной главе, осуществляются на этом же строительном земельном участке, на основании установки соседских границ.

Статья 29. Случаи попадания частей и деталей здания, расположенного на строительном земельном участке, на общественную территорию или пространство, при которых не требуется согласования с владельцем обещественной территории или пространства.

Требования данной статьи распространяются на такие случаи попадания частей и архитектурных деталей расположенного на строительном участке здания, на общественную территорию или пространство, которые не требуют согласования с владельцем данной территории/пространства. недопустимо попадание частей и архитектурных деталей расположенного на строительном участке здания, на общественную территорию или пространство на высоту 4.5 метров от грунтовой поверхности:

а) прорез балконов и эркеров более, чем на 0.3 метров;

б) прорез любых других архитектурных деталей более, чем на 0.3 метров;

в) размах створок окон должен быть не более 0.6 метров, а расстояние от створок до грунтовой поверхности не более 0.8 метров;

недопустимо попадание частей и архитектурных деталей расположенного на строительном участке здания, на общественную территорию или пространство на высоту более чем 4.5 метров от грунтовой поверхности:

а) прорез балконов и эркеров более, чем на 1.4 метров;

б) приближение балконов или эркеров к вертикальной плоскости края тротуара более чем на 0.8 метров;

в) любой сдвиг архитектурных деталей фасада более чем на 0.3 метра;

г) любой сдвиг архитектурных деталей карнизов и крыши более чем на 1.0 метр.

недопустимо попадание частей и архитектурных деталей расположенного на строительном участке здания, на общественную территорию или пространство ниже грунтовой поверхности более чем на  0.3 метров.
5. Сточные устройства здания не должны выпирать на территорию общественного пространства более чем на 0.3 метра.
6. Прикрепленные к зданию знаки и вывески должны располагаться на высоте не менее 2.5 метров от грунтовой поверхности, а перпендикулярное расстояние от вертикальной плоскости края тротуара до данных знаков или вывесок должно быть минимум 0.8 метров.

7. В случае, когда строительный земельный участок, который граничит с улицей или другим общественным пространством, не имеющим граничащего с ними тротуара, попадание архитектурных деталей здания на улицу или другое общественное пространство не должно превышать 0.3 метров.
8. Если земельный участок граничит с улицей, представляющей собой только тротуар, недопустимо:
- выпирание частей и архитектурных деталей здания, расположенного на строительном земельном участке, на территорию улицы или другого общественного пространства более, чем на 0.3 метра, если ширина улицы равна или меньше 3.0 метров.

Статья 30.
Случаи попадания частей и деталей здания, расположенного на строительном земельном участке, на общественную территорию или пространство, при которых требуется согласования с владельцем обещественной территории или пространства.

Требования данной статьи распространяются на такие случаи попадания частей и архитектурных деталей расположенного на строительном участке здания, на общественную территорию или пространство, которые требуют согласования с владельцем соответствующего пространства на основании соглашения о получении права пользования улицы или другого общественного пространства. Допустимо устройство лестниц в здание, расположенное на строительном земельном участке до тех наземных этажей, поверхность пола которых отдалена от грунтовой поверхности или первого наземного этажа не более, чем на 4.5 метра. Вместе с этим, перпендикулярное расстояние от вертикальной плоскости края тротуара до лестниц должно составлять минимум 1.8 метров.
3. Допустимо устройство лестниц и природного освещения в здании-сооружении, расположенном на строительном земельном участке, на глубине до 2.7 метров, однако, перпендикулярное расстояние от вертикальной плоскости края тротуара до лестниц должно составлять минимум 1.8 метров.
4. Допустимо выпирание конструкций перекрытия, тентов, маркизов и других похожих архитектурных частей от грунтовой поверхности с 2.7 метров на высоту в 4.5 метров, при этом, перпендикулярное расстояние от вертикальной плоскости до таких архитектурных частей должно составлять не менее 0.6 метров. В случае необходимости, возможно устройство опорных столбов таким образом, чтобы это не мешало функционированию тротуара.
5. Использование определенных в данной статье условий возможно только в общественных пространства, где это допускается исполнительным органом местного самоуправления.

Статья 31. Размещение разделяющей стены/забора на соседской границе

Размещение разделяющей стены/забора на соседской границе происходит на основании взаимного соглашения с владельцем соответствующего граничащего земельного участка. Стена/забор должны быть построены таким образом, чтоб по уровню опорной силы удовлетворять требования соседей, в случае строительства блокированных зданий различной высоты.
3. Ширина стены/забора должна быть распределена равномерно от соседской границы до сторон обоих соседей.
4. Если здание, строящееся на одном из земельных участков требует большей ширины разделяющей стены, чем половина стены, тогда данная часть стены должна быть построена в пределах данного участка.
5. При строительстве фундамента разделительной стены один из соседей может потребовать устройства такой фундамента разделительной стены, которая будет использована им в ходе последующего строительства. Сосед обязан сам понести все расходы по проведению дополнительных работ.
6. При использовании разделительной стены/забора расходы распределяются между обоими соседями, пропорционально соотвестствующей части стены.

7. При реконструкции здания, на основании взаимосоглашения соседей, возможен демонтаж разделительной стены/забора с соблюдением законодательства.

8. У каждого владельца земельного участка есть право укрепить стену/забор со своей стороны с соблюдением законодательства.

9. Возможно также  объединение одной стеной зданий не сельскохозяйственного назначения, по согласованию сторон, в тех зонах, где допустимо размещение сельско-хозяйственных сооружений.
10. Если при объединении двух соседских стен одному из соседей для собственного здания требуется большее углубление фундамента, чем углубление фундамента существующей стены, тогда, при соблюдении законодательства, он имеет право углубить фундамент собственного сооружения до отметки, предусмотренной проектным документом, таким образом, что не нанести ущерб уже существующей стене.
11. Если при углублении фундамента повреждена стена существующего здания или фундамент и установлено, что это вызвано текущим строительством, тогда восстановление-укрепление поврежденной стены/фундамента берет на себя сосед, который проводит данное строительство.

Статья 32. Размещение забора в границах земельного участка и определение его максимальной высоты

Без согласования с владельцем приграничного земельного участка возможно размещение забора, высота которого не должна превышать 2.2 метров.
2. На основании взаимного согласования владельцев земельных участков, граничащих друг с другом, возможно размещение забора, высотой более 2.2 метров.

Статья 33. Использование соседского строительного земельного участка для вывода атмосферных осадков и для объединения с основной инжинерно-коммунальной сетью.

Благоустройство земельного участка должно пройти так, чтоб с данного земельного участка:

а) на соседский участок не попадала вода и атмосферные осадки;
б) атмосферные осадки, попадающие на улицу или другое общественное пространство не должны нанести ущерб улице или другому общественному пространству, а также третьим лицам. Условия, отмеченные в первом пункте данной статьи не касаются оврага, реки и каналов общего пользования. Если из-за рельефа не возможно осуществление мероприятий, отмеченных в первом пункте статьи, сосед обязан на собственном земельном участке провести атмосферные осадки, стекающие с соседского участка.
4. При устройстве крыши со стороны здания на соседском строительном земельном участке, на границе, заказчик/владелец должен обеспечить проведение таких инжинерных мероприятий, которые помогут избежать попадания атмосферных осадков на соседский земельный участок.
5. Владелец граничащего земельного участка не имеет права помешать соседу в процессе проведения инжинерно-коммунальных сетей на собственном земельном участке, с целью присоединения к основной инжинерно-коммунальной сети, если для этого не существует других технических средств.
6. Сосед должен быть заранее информирован о проведении инжинерно-коммунальных сетей за месяц до начала проведения работ, кроме того, возможность проведения таких работ должен давать граничащий земельный участок (не должен касаться многолетних рассадок и зданий-сооружений). В том случае, если посажены однолетние культуры, данные работы должны быть начаты после сбора урожая и выплаты компенсации.
7. По завершению работ в первоначальном своем виде должна быть та территория, на которой проведены инжинерно-коммунальные сети.

8. Требования, определенные в 4-ом пункте данной статьи должны распространяться также на соседский земельный участок при ремонте или реконструкции инжинерно-коммунальной сети.

9. Проведенные на земельном участке, предназначенные для соседского участка, инжинерно-коммунальные сети не должны быть помехой в будущем, при осуществлении строительства на данном земельном участке. До начала строительства на таком земельном участке сеть должна быть перенесена сразу по требованию.