Партнерка на США и Канаду по недвижимости, выплаты в крипто
- 30% recurring commission
- Выплаты в USDT
- Вывод каждую неделю
- Комиссия до 5 лет за каждого referral
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом
Наименование оцениваемого здания | Торгово-офисное |
Адрес | С Незлобная |
Общая площадь | 25 |
Здание построено | 1965 |
Срок эксплуатации. лет | 60 |
Рынок не активный
Срок экспозиции -14 дн
Для определения арендной ставки был проанализированы данные по предложениям сдачи в аренду аналогичных объектов, введены корректировки (см. табл 1)
Таблица 1 – Данные по аналогам
Характеристика | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 |
Источник информации | http://realty.1777.ru | http://realty.1777.ru | http://realty.1777.ru | http://realty.1777.ru | |
Общая площадь | 25 | 45 | 80 | 120 | 15 |
Ставка аренды (кв. м/мес.) | 450 | 500 | 400 | 250 | |
Вид права | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность |
Месторасположение | Георгиевск | Георгиевск | Георгиевск | Георгиевск | Георгиевск |
Имеется выход на красную линию | Имеется выход на красную линию | Имеется выход на красную линию | отсутствует выход на красную линию | Имеется выход на красную линию | |
Физическое состояние | хорошее | отл. | хорошее | отл. | отл. |
Транспортная доступность | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
Дата сдачи в аренду | 15.04.2017 | 15.04.2017 | 15.04.2017 | 15.04.2017 | 15.04.2017 |
Расчет арендной платы
Характеристика | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог № 3 | Аналог № 4 |
Общая площадь | |||||
Ставка аренды (кв. м/мес.) | |||||
Вид права | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Дата сделки | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Условия сдачи в аренду | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Площадь | |||||
Корректировка на площадь | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Местоположение, выход на красную линию | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Физическое состояние | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Дополнительное условия | |||||
Корректировка | |||||
Скорректированная стоимость, руб. | |||||
Количество поправок | |||||
Доля аналога | |||||
Стоимость доли аналога, руб. | |||||
Ставка аренды по объекту, руб./кв. м. |
Описание вносимых поправок - написать
| Поправка на вид права | |
| Поправка на дату сделки | |
| Поправка на условия сдачи в аренду | |
| Поправка на площадь (см. с учетом К торможения) | |
| Поправка на местоположение | |
| Поправка на физическое состояние | |
| Поправка на дополнительное условия | |
Наименование показателя | Сумма, тыс. руб. |
Площадь, кв. м. | |
Арендная плата, руб./кв. м. в месяц | |
Потенциальный валовой доход | |
Коэффициент загрузки | |
Действительный валовой доход | |
Операционные расходы | |
Чистый операционный доход: |
Коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы получаемой или выплачиваемой в будущем.
Коэффициент капитализации состоит из двух элементов: ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Ставка дохода на инвестиции является компенсацией за вложение денег с учетом фактора времени и рисков.
Норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений.
Средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 1 года - 7, %
Премия за низкую ликвидность
Безрисковая ставка, % | |
Срок экспозиции, мес | |
Премия за ликвид, % |
Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
Систематический риск | ||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации. | динамичный | 1 | 1 | 1 | 1 | |||||
Ухудшение экономической ситуации в регионе | динамичный | 2 | 1 | 1 | ||||||
Увеличение числа конкурирующих объектов | 1 | 1 | 1 | 1 | ||||||
Обстановка в области предпринимательства | динамичный | 3 | 1 | |||||||
Изменение федерального или местного законодательства | 1 | 2 | 1 | |||||||
Несистематический риск | ||||||||||
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | статичный | 2 | 1 | 1 | ||||||
Ускоренный износ зданий и сооружений | динамичный | 2 | 1 | 1 | ||||||
Неполучение арендных платежей | динамичный | 3 | 1 | |||||||
Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | 1 | 2 | ||||||
Криминогенные факторы | динамичный | 1 | 1 | 1 | 1 | |||||
Финансовые проверки | динамичный | 2 | 2 | |||||||
Неправильное оформление договоров аренды | 1 | 3 | ||||||||
Количество наблюдений | ||||||||||
Взвешенный итог | ||||||||||
Сумма | ||||||||||
Количество факторов | ||||||||||
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, % |
Ставка дохода, %
Безрисковая ставка, % | |
Премии за влож в недвижимость | |
Премии за низкую ликвидность | |
Премия за инвестиционный менеджмент | |
Ставка дохода |
Коэффициент капитализации
Ставка дохода | |
Норма возврата | |
Коэффициент капитализации |
Наименование | Значение |
Чистый операционный доход, тыс. руб. | |
Коэффициент капитализации | |
Рыночная стоимость, тыс. руб. | |
округленно |
Таким образом, рыночная стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом на 15 апреля 2017 г. по мнению оценщика составила () тыс. руб.
