Ценообразующие факторы
В каждом подклассе выделены следующие ценообразующие факторы (обычно представленные в исходной информации риэлтерских агентств), с которыми обычно связываются потребительские качества объектов, со следующей кодировкой:
этаж;
первый = 0;
средние от 2 до 10 = 1
верхние от 10 =2
комнаты
смежные=0;
раздельные=1;
площадь кухни (в соответствии с «Методикой»);
Однокомнатные
«Эконом» менее 4м2=0, более 4м2=1;
«Средний» менее 8м2=0, более 8м2=1;
«Бизнес» менее 12м2=0, более 12м2=1;
«Премиум» менее 20м2=0, более 20м2=1;
«Де-люкс» менее 25м2=0, более 25м2=1;
«Неклассифицированные» менее 4м2=0, более 4м2=1;
Двух - и более - комнатные
«Эконом» менее 6м2=0, более 6м2=1;
«Средний» менее 8м2=0, более 8м8=1;
«Бизнес» менее 12м2=0, более 12м2=1;
«Премиум» менее 20м2=0, более 20м2=1;
«Де-люкс» менее 25м2=0, более 25м2=1;
«Неклассифицированные» менее 6м2=0, более 6м2=1;
наличие/отсутствие лоджии или балкона (есть/нет);
нет=0;
есть=1;
ремонт (требуется/не требуется);
требуется=0;
не требуется=1;
перепланировка
согласована = 1;
не согласована=0;
материал стен
панель=0;
ж/б или металлический каркас=1;
кирпич=2.
После кодировки список вариантов существенно увеличился, но, соответственно, количество единиц, попавших в каждый вариант, существенно уменьшилось.
Для иллюстрации приведем часть таблицы, в которую включен только подкласс «Эконом» для однокомнатных квартир
количество комнат | подкласс | кодировка ценообразующих факторов | количество объектов | ||||||
k1 | k2 | k3 | k4 | k5 | k6 | k7 | |||
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | 48 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 23 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | 16 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 1 | 16 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 11 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 10 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 1 | 7 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 6 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 5 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 2 | 5 |
1 | Эконом | 0 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 5 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 4 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 | 3 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 3 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 | 3 |
1 | Эконом | 0 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 1 | 3 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | 2 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
1 | Эконом | 2 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 2 | 1 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 2 | 1 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 | 1 |
1 | Эконом | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 |
1 | Эконом | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 |
1 | Эконом | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 1 | 1 |
Общее количество зафиксированных вариантов ценообразующих факторов составляет 554, однако, число вариантов, с одинаковыми группами ценообразующих факторов в которые входят 10 и более объектов, составляет 186 единиц, более 15 – 113 единиц, более 20 – 91 единица.
Территориальная составляющая (учет местоположения)
Учет территориальной составляющей является обязательным для обеспечения сопоставимости объектов по всем ценообразующим факторам, кроме одного при расчете корректировок. Ранее мы описывали этот процесс, как разбивку всей территории на равные квадраты со стороной 1 км, т. е. поиск пар объектов, участвующих в расчете происходил в радиусе 0,5 км от центра квадрата.
Присваивание каждому объекту его территориального идентификатора (номера территориального квадрата) приводит к еще большему числу вариантов, и, соответственно, к уменьшению числа объектов, с одинаковыми группами ценообразующих факторов и принадлежащих к одному и тому же территориальному квадрату. При общем числе вариантов, составляющих 3070, число вариантов, включающих в себя 5 и более объектов составляет 164, а 10 и более только 23.
Приведем эту таблицу полностью с целью небольшого анализа.
количество комнат | подкласс | Код ценообразующих факторов | номер территориального квадрата | количество объектов |
3 | 14 | 1011011 | 357 | 16 |
1 | 3 | 1011011 | 357 | 11 |
1 | 2 | 1011011 | 357 | 14 |
1 | 2 | 2011011 | 341 | 15 |
1 | 2 | 1011011 | 335 | 10 |
3 | 14 | 1011011 | 312 | 14 |
3 | 14 | 1111011 | 312 | 11 |
2 | 8 | 1011011 | 312 | 27 |
2 | 8 | 1011111 | 312 | 10 |
1 | 2 | 1011011 | 312 | 24 |
1 | 2 | 1011012 | 295 | 13 |
1 | 2 | 1011011 | 295 | 11 |
3 | 14 | 1011012 | 267 | 13 |
1 | 3 | 1011011 | 205 | 11 |
1 | 2 | 2011011 | 163 | 17 |
1 | 2 | 1011011 | 160 | 11 |
1 | 2 | 1011011 | 113 | 18 |
1 | 2 | 2011011 | 113 | 14 |
1 | 2 | 1011012 | 113 | 12 |
1 | 2 | 1011111 | 113 | 10 |
2 | 8 | 1011011 | 98 | 10 |
1 | 2 | 2011011 | 98 | 11 |
1 | 2 | 1011011 | 76 | 11 |
Данная таблица должна послужить основой для расчета корректировок, а именно, в каждом квадрате мы должны выделить две группы объектов, различающихся только одним ценообразующим фактором и сопоставить их «наиболее вероятные» цены.
Даже из поверхностного анализа видно, что, например, квадрат 357 может послужить расчетом для корректировки «на этаж (средние к верхним)» для однокомнатных квартир подкласса 2- «Средний» (имеются коды 1011011 и 2011011 ), квадрат 312 содержит данные для расчета корректировки «на смежные/раздельные комнаты» для трехкомнатных квартир подкласса 14 – «Средний» ( имеются коды 1011011 и 1111011) а так же «на ремонт» для двухкомнатных квартир подкласса 8 «Средний» (имеются коды 1011011 и 1011111) и так далее.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
