Корректность корректировок (стр. 1 )

Корректность корректировок. Часть вторая.

“...Музыку я разъял, как труп.
Поверил я алгеброй гармонию.”

“Моцарт и Сальери”

Введение

Корректировки (корректировочные коэффициенты, поправки) , без сомнения, занимают одно из центральных мест во всей цепочке расчетов сравнительным подходом. И не безосновательно. Хотя приходится слышать утверждения, что, при развитом рынке недвижимости, опытный оценщик может подыскать достаточное количество прямых аналогов без необходимости применения каких-либо корректировок, однако, это утверждение в достаточной мере спорное.  Не говоря уже о том, что сама градация рынков недвижимости по их активности отсутствует (см., например,  недавно обсуждаемые «Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки»), что все варианты определений активности  относятся скорее к качественным, экспертным методам, нежели чем к количественным, так и вполне понятно, что в одном и том же населенном пункте активность различна по отношению центр – окраины.

Следовательно, применение корректировочных коэффициентов является  неизбежной необходимостью  как для отдельно взятого района населенного пункта, так и для населенных пунктов с активностью меньшей, чем некоторая эталонная (при которой объем сделок в единицу времени позволяет обходиться без корректировок). 

Оставим в стороне (пока) вопросы, которые неизбежно возникают при обсуждении достоверности корректировок (например, такие вопросы, как возможность применения корректировок, определенных на основании данных о рынке недвижимости для одного населенного пункта, к рынку других населенных пунктов, реализация «принципа вклада»  и т. п.). Обратим свое внимание на определение величины корректировок, традиционно определяемых экспертным путем (основанным на практическом опыте) технологиями геостатистики.

Как нам кажется, опыт предполагает наличие трех составляющих – накопленной базы, ее регулярного обновления  и технологий обработки как исторической так регулярно поступающей информации

Обладая в достаточной мере всеми тремя составляющими (см., например, наш сайт: www. statrn. ru «Статистика рынка недвижимости»),  мы сделали попытку составить некоторый алгоритм расчета корректировочных коэффициентов, позволяющий, если не исключить совсем, то свести к минимуму влияние субъективных факторов.  О технологии сбора и обработки данных, а также  и некоторых полученных результатах мы говорили ранее (в первой части - Материал № 000)

Теперь поговорим о практической возможности применения статистических технологий и естественных границах их применения.

Основой технологии расчета корректировок (как и ранее) мы будем принимать  модифицированный метод парных продаж. Для тех, кто не прочитал предыдущую статью, поясняем, что рыночная цена, в силу ее вероятной природы, имеет некоторое распределение отдельных значений, фиксируемых рынком (при всех прочих равных или условно-равных параметрах ценообразующих факторов замеры цены в окрестностях исследуемой точки будут различны) и для расчета корректировок мы принимаем не любую, продемонстрированную рынком, цену, а «наиболее вероятную», т. е. имеющую среднюю величину (или наибольшую частость или, как вариант,  математическое ожидание функции распределения цены). Следовательно,  величину корректировки можно упрощенно определить через соотношение средних значений цены одного и того же типа/подтипа объектов, различающихся только одним ценообразующим фактором.

Классы и подклассы

Ранее мы исходили из деления всех объектов жилья г. Екатеринбурга на 8 основных классов:

1. Специальная планировка;

2. Улучшенная планировка;

3. Полнометражки;

4. Пентагон;

5. Малосемейки;

6. Брежневки;

7. Хрущевки;

8. Деревянные (барачного типа).

Соответственно, и графики и расчетные величины и вообще, вся информация, имеющаяся на сайте представлена из подобного деления. Если посмотреть структуру продаж (среднегодовую), исходя из  указанной выше классификации, то можно видеть, что наибольшую относительную долю имеет класс «свободная планировка», являющий наиболее спорным в части объединения разных по потребительским свойствам объектов в единый класс1.

Для преодоления этого недостатка  мы произвели разбиение этого класса жилой недвижимости («свободная планировка» – далее СП) на подклассы мы произвели исходя из «Методики классифицирования многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)»2 разработанной и предложенной  , и (с «методикой» можно ознакомиться здесь3, а с ее развитием здесь4). Принятие за основу этой классификации тем более важно, поскольку система корректировок, предложенная на сайте «эксперты и оценщики» основана именно на этой системе.  Однако, уже на этом этапе, наметилась первая трудность, а именно, данная система ориентирована именно на «новостройки», т. е. все остальные классы (кроме СП) под данную методику не попадают. И, хотя мы рассчитываем корректировки по всем классам, наш вопрос о каких-либо вариантах связи и возможности применения публикуемых корректировок для данных классов жилья, администрация сайта «эксперты и оценщики» оставила без внимания. Тем не менее, на нашем сайте вы можете посмотреть эти корректировки, а здесь будут обсуждаться корректировки только для класса «Свободная планировка», дифференцированного по отдельным подклассам на основании упомянутой выше методики.

Вторая трудность применения данной методики – не соответствие требуемого объема информации (по «Методике») предлагаемому риелторами описанию, отраженному в прайсах (что само по себе удивительно – ведь «методика» разработана ведущими специалистами НП РГР). Из всего многообразия классификационных признаков, приведенных в «Методике», на практике, оказалось возможным использовать только два: количество комнат и общая площадь (именно эти признаки практически всегда присутствуют в прайсах).  В результате мы получили 30 (тридцать!) подклассов, а именно:

Однокомнатные

Подкласс «Эконом»  общая площадь от 28 до 34м2 Подкласс «Средний» общая площадь от 34м2 до 44м2 Подкласс «Бизнес» общая площадь от 44м2 до 60м2 Подкласс «Премиум» общая площадь от 60м2 до 80м2 Подкласс «Де-люкс» общая площадь от 80м2 Подкласс «Неклассифицированные» общая площадь  менее 28м2

Двухкомнатные

Подкласс «Эконом»  общая площадь от 44 до 50м2 Подкласс «Средний» общая площадь от 50м2 до 65м2 Подкласс «Бизнес» общая площадь от 65м2 до 80м2 Подкласс «Премиум» общая площадь от 80м2 до 100м2 Подкласс «Де-люкс» общая площадь более 100м2 Подкласс «Неклассифицированные» общая площадь  до 44м2

Трехкомнатные

Подкласс «Эконом»  общая площадь от 56 до 65м2 Подкласс «Средний» общая площадь от 65м2 до 85м2 Подкласс «Бизнес» общая площадь от 85м2 до 120м2 Подкласс «Премиум» общая площадь от 120м2 до 140м2 Подкласс «Де-люкс» общая площадь от 140м2 Подкласс «Неклассифицированные» общая площадь  менее 56м2

Четырехкомнатные

Подкласс «Эконом»  общая площадь от 70 до 85м2 Подкласс «Средний» общая площадь от 85м2 до 120м2 Подкласс «Бизнес» общая площадь от 120м2 до 160м2 Подкласс «Премиум» общая площадь от 160м2 до 220м2 Подкласс «Де-люкс» общая площадь более 220м2 Подкласс «Неклассифицированные» общая площадь  до 70м2

Пяти - и более комнатные

Подкласс «Эконом»  общая площадь от 85 до 100м2 Подкласс «Средний» общая площадь от 100м2 до 150м2 Подкласс «Бизнес» общая площадь от 150м2 до 200м2 Подкласс «Премиум» общая площадь от 200м2 до 280м2 Подкласс «Де-люкс» общая площадь более 280м2 Подкласс «Неклассифицированные» общая площадь  до 85м2

В качестве расчетной базы примем в расчет  объекты5 , потенциально проданные (именно - проданные, а не предлагаемые к продаже) в течение последних 12  месяцев  в количестве 18 823 единиц (все объекты – уникальные, т. е. расчетная база вычищена от дублей), со следующей разбивкой по классам:

класс	количество
1. Специальная планировка;	5391
2. Улучшенная планировка;	1311
3. Полнометражки;	5274
4. Пентагон;	1132
5. Малосемейки;	3101
6. Брежневки;	722
7. Хрущевки;	1868
8. Деревянные (барачного типа).	24

Однако, поскольку мы обсуждаем только класс «Специальная планировка»,  то разбивка данного класса на обозначенные выше подклассы для данного множества объектов имеет следующее пообъектное наполнение:

количество комнат	подкласс	Количество единиц
1	1	«Эконом»	178
1	2	«Средний»	1115
1	3	«Бизнес»	605
1	4	«Премиум»	35
1	5	«Де-люкс»	5
1	6	«Неклассифицированные»	78
2	7	«Эконом»	85
2	8	«Средний»	814
2	9	«Бизнес»	534
2	10	«Премиум»	149
2	11	«Де-люкс»	31
2	12	«Неклассифицированные»	33
3	13	«Эконом»	55
3	14	«Средний»	478
3	15	«Бизнес»	695
3	16	«Премиум»	110
3	17	«Де-люкс»	81
3	18	«Неклассифицированные»	1
4	19	«Эконом»	6
4	20	«Средний»	68
4	21	«Бизнес»	122
4	22	«Премиум»	47
4	23	«Де-люкс»	2
4	24	«Неклассифицированные»	0
5	25	«Эконом»	1
5	26	«Средний»	7
5	27	«Бизнес»	31
5	28	«Премиум»	17
5	29	«Де-люкс»	8
5	30	«Неклассифицированные»	0

Уже из этой разбивки видно, что ряд подклассов заведомо не попадает в расчет корректировок, поскольку, во-первых, нам необходимо некоторое множество идентичных по набору ценообразующих факторов для определения «наиболее вероятной» цены (т. е. расчета среднего, медианного или модального значения), кроме того, для получения корректировки нам необходимо два таких набора, отличающихся только одним фактором (пока мы не останавливаем свое внимание, что данные объекты должны быть территориально близки, об этом – далее)