Корректность корректировок (стр. 3 )

Однако, бОльшая часть полученных нами комбинаций ценообразующих факторов не имеет своей пары в отдельном территориальном квадрате и, следовательно, не может быть использована для расчета корректировок.

Таким образом, взяв за основу базу по проданным объектам в течение года по не очень мелкому городу Екатеринбург, с достаточно активным рынком жилой недвижимости и обработав информацию по 5 381 объекту (т. е. последовательно проведя классификацию, разбивку по ценообразующим факторам и привязку по территориальной составляющей) мы смогли выделить пары только для расчета не более 3-5 корректировок для 2-3 подклассов,  при заданных нами ограничениях. Конечно, возможно снять или упростить некоторые ограничения, например, увеличит площадь сбора информации, т. е. собирать информацию в радиусе не 0,5 км, а 1 км (т. е. использовать не 440 а 110 территориальных квадратов со стороной 2 км),  включать в расчет те коды, которые имеют количество объектов (в одном территориальном квадрате) не 10, а 5 или 3, но, с ощутимым увеличением разброса значений.

Цифровое моделирование рельефа.

Для преодоления указанных выше сложностей, нами предложен и реализован еще один принцип расчета, основанный так же на геоинформационных технологиях, но предполагающий использовать  другую модель, а именно – модель ЦМР (цифрового моделирования рельефа).  Суть его описывалась ранее, но уместно повториться. Если мы будем использовать цену, как третью координату (первые две описывают территориальное расположение объекта), то вполне возможно  построение ценового рельефа, например, такого:

Принимая за базовую комбинацию для каждого подкласса ту, которая имеет наибольше число объектов (например, для приведенного выше примера однокомнатные квартиры подкласс «Эконом» базовой комбинацией является 1011011, имеющаяся у 48 объектов), мы можем построить подобный ценовой рельеф, и двигаясь по конкретной изокосте (линии равных цен), можем собирать данные о ценах для иных комбинаций вблизи этой изокосты, формируя тем самым основу для нескольких корректировок. А производя аналогичные действия с несколькими изокостами, построенными с определенным шагом, мы можем включить в расчет все комбинации (исключенные нами в связи с отсутствием пар по ранее продемонстрированной технологии. В результате мы одновременно снижаем зависимость от территориальных границ и вовлекаем в расчет все найденные комбинации. 

На основании произведенных расчетов мы получили следующую таблицу корректировок.

класс	подкласс	количество комнат	наименование корректировки	примечание	среднеарифметическая корректировка	медианная корректировка
средняя	min	max	СКО	медиана	Min	max	СКО
СП	средний	однокомнатные	на этаж	средние/верхние	1,048	0,938	1,11	0,057	1,041	0,925	1,109	0,06
СП	средний	однокомнатные	на этаж	средние/первые	0,981	0,972	0,99	0,009	1,025	1,017	1,032	0,008
СП	средний	однокомнатные	на кухня	соотв./не соотв. классификации	0,975	0,893	1,04	0,051	0,983	0,903	1,057	0,055
СП	средний	однокомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	1,032	0,958	1,095	0,05	1,017	0,934	1,085	0,053
СП	средний	двухкомнатные	на этаж	средние/верхние	1,071	0,981	1,151	0,06	1,056	0,962	1,212	0,099
СП	средний	двухкомнатные	на кухня	соотв./не соотв. классификации	0,936	0,881	0,991	0,055	0,926	0,918	0,934	0,008
СП	средний	двухкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	1,037	0,958	1,133	0,063	1,001	0,818	1,143	0,117
УП	однокомнатные	на этаж	средние к первому	1,016	0,935	1,082	0,053	1,033	0,965	1,08	0,04
УП	однокомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,975	0,9	1,053	0,061	0,958	0,894	1,039	0,055
УП	двухкомнатные	на этаж	средние к первому	1,027	0,934	1,087	0,056	1,023	0,943	1,063	0,043
УП	двухкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	1,04	0,981	1,117	0,048	1,025	0,974	1,098	0,042
УП	трехкомнатные	на этаж	средние к первому	1,05	0,967	1,133	0,059	1,061	0,984	1,142	0,056
УП	трехкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	1,025	0,949	1,119	0,056	1,023	0,949	1,105	0,05
УП	трехкомнатные	на материал стен	блочный к панельному	0,934	0,898	0,957	0,026	0,949	0,922	0,968	0,02
ПН	двухкомнатные	на этаж	средние к первому	1,008	0,996	1,018	0,009	1,017	1,003	1,035	0,013
ПН	двухкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,99	0,971	1,014	0,018	0,973	0,953	1,002	0,021
ПН	трехкомнатные	на этаж	средние к первому	1,02	0,983	1,048	0,027	1,025	1,005	1,039	0,015
ПН	трехкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,935	0,912	0,972	0,027	0,986	0,973	1,005	0,014
ХР	однокомнатные	на этаж	средние к первому	1,027	0,953	1,103	0,055	1,045	0,968	1,112	0,056
ХР	однокомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,96	0,87	1,006	0,053	0,979	0,898	1,032	0,051
ХР	однокомнатные	на согласование перепланировок	Согласовано /несогласовано	1,095	1,035	1,154	0,06	1,036	0,977	1,094	0,059
ХР	двухкомнатные	на этаж	средние к первому	1,014	0,949	1,073	0,037	1,025	0,971	1,087	0,032
ХР	двухкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,953	0,883	0,996	0,037	0,95	0,907	0,985	0,027
ХР	двухкомнатные	на согласование перепланировок	Согласовано /несогласовано	1,021	1,006	1,035	0,015	1,064	1,058	1,069	0,006
ХР	трехкомнатные	на этаж	средние к первому	1,012	0,971	1,095	0,049	0,994	0,944	1,074	0,052
ХР	трехкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,93	0,918	0,943	0,01	0,912	0,884	0,942	0,024
МС	однокомнатные	на этаж	средние к первому	1,06	0,919	1,157	0,077	1,044	0,96	1,181	0,071
МС	однокомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,921	0,78	1,033	0,092	0,921	0,803	1,035	0,08
МС	однокомнатные	на согласование перепланировок	согласовано/ несогласовано	1,082	1,073	1,09	0,009	1,031	0,959	1,102	0,072
БР	однокомнатные	на этаж	средние к первому	0,936	0,883	1,046	0,065	0,936	0,893	1,029	0,055
БР	однокомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,868	0,846	0,881	0,015	0,87	0,854	0,883	0,012
БР	двухкомнатные	на этаж	средние к первому	0,993	0,923	1,035	0,05	0,999	0,949	1,039	0,037
БР	двухкомнатные	на ремонт	выполнен/требуется	0,964	0,913	1,02	0,051	0,99	0,941	1,062	0,047

Выводы:

Технология расчета корректировок, основанная на применении метода цифрового моделирования рельефа с большей полнотой обеспечивает расчет корректировок по сравнению, с технологией, основанной на построении ценовых картограмм. Не смотря на значительный объем информации, для некоторых подклассов недвижимости и типов корректировок невозможно получить достоверные величины в связи либо с малым количеством, либо с полным отсутствием информации о сопоставимых сделках с объектами, отличающимися только одним ценообразующим фактором. В связи с вышеприведенными расчетами, любопытно было бы получить информацию от иных экспертов, принимающих участие в опросе о величине корректировок об их источниках, объеме, методах и технологии обрабатываемой ими ценовой информации для получения достоверных результатов по значительному числу публикуемых корректировок практически для каждого из указанных выше подклассов.

Жду предложений и комментариев по изложенной технологии.

Осталась неясной еще одна особенность, связанная с корректировками – «...корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. ФСО-7п.22д» .

Итак, изучаем  «принцип вклада» - продолжение следует.

С уважением...

Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»

1 Еще раз поясняем, что в данном случае мы следуем за сложившейся типизацией на рынке, типизацией, предложенной и продвинутой риелторами, т. е. профессионалами, имеющими непосредственное отношение к сделкам на рынке (в отличие от оценщиков),  действенность которой выявлена на практике, равно понятной сторонам по сделке с недвижимостью

2 Далее - методика

3 http://realtymarket. ru/metodi-eskie-materiali/Edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu-..html

4 http://ms. /files/2013/07/%D0%A1%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%BD%D0%B8%D0%BA-%D0%9A%D0%9B%D0%90%D0%A1%D0%A1%D0%98%D0%A4%D0%98%D0%9A%D0%90%D0%A6%D0%98%D0%AF-%D0%B2-%D0%9C%D0%A1.pdf

5 Все дальнейшие расчеты основаны на данных  рынка жилой недвижимости (квартиры) г. Екатеринбурга.