Протокол заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области (стр. 2 )

По результатам выступления членов комиссии поставила на голосование вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  31:27:0503007:13 в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.

Результаты голосования:

  –  «ПРОТИВ»

– «ПРОТИВ»

– «ПРОТИВ»

«ЗА» -  0 «ПРОТИВ» -  1

РЕШИЛИ:

В соответствии с п. 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , комиссия решила отклонить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером  в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете. 

2. По второму  пункту повестки заседания рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельный участок) с кадастровым номеромпо основанию установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость:

- адрес (местоположение): Белгородская обл., г. Губкин, Южные Коробки;

- правообладатель: Агрофуд», ОГРН: 1123127001084, адрес: Белгородская обл., г. Губкин, Промышленная зона АО «ЛГОК». 

отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости представлены в полном объеме.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером  по состоянию на 22.06.2013  составляет 8 102 131,32 руб. данное значение кадастровой стоимости утверждена Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 01.01.2001г., № 000-1755 отделом по Губкинскому району и городу Губкин филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области.

Рыночная стоимость заявленных объектов недвижимости определена оценщиком: Гончаровой Ольгой Витальевной, член в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков». Согласно представленному Отчету 067.04.0199 от 01.01.2001 «Об определении рыночной стоимости земельного участка»  рыночная стоимость составляет 5 681 300,00 руб. Отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости составляет 30%;

Предлагается членам Комиссии и присутствующим на заседании комиссии выступить по указанному вопросу.

ВЫСТУПИЛИ:

, , отметили, что:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. (ст. 24.18 федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности»)

Постановлением Правительства Белгородской области -пп утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости является 17 декабря 2016 г.

Заявление Агрофуд» о пересмотре кадастровой стоимости было подано 22.12.2016 г. и в ходе рассмотрения заявления действующую кадастровую стоимость не пересматривает.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости Агрофуд» за прошедший период подано на пересмотр неактуальной к моменту обращения в Комиссию кадастровой стоимости. Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков на прошедший период законом не предусмотрено.

Стр. 3, 9, дважды указано что «Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете». Это противоречит назначению оценки: продажа или передача объекта оценки не предполагается. Стр. 24, в разделе «Информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки», оценщик приводит такие характеристики: птиц – 208 видов (из них зимующих – 13, гнездящихся – 147, пролетных – 41, залетных – 7), около 30 видов рыб, не менее 9 тыс. видов насекомых, около 300 видов пауков, не менее 50 видов ракообразных и около 150 видов моллюсков». На стр. 70 «Регион ставит задачу к 2020 году увеличить производство молока в сельскохозяйственных предприятиях на 200 тысяч тонн, а по производству овощей защищенного грунта достигнуть показатыс. тонн в год». Не представлена причинно-следственная связь между объектом оценки и численностью пауков (300 видов), а также как влияют гнездящиеся птицы (147 видов), увеличение на 200 тысяч молока к 2020 году на стоимость земельных участков и т. д.

Сторонние исследования (выполненные для целей, поставленных их разработчикам) должны использоваться в ходе оценки, если они уместны, т. е. показывают влияние обстановки на рынок оцениваемого объекта. Приведенные исследования не обладают такими свойствами, т. е. п.11а ФСО № 7 не раскрыт в отчёте.

Стр. 95-98 приведены аналоги, принимающие участие в расчетах рыночной стоимости, но почему-то с разбросом от 800 кв. м. до 5000 кв. м. и датой предложений январь – март 2013 года. При анализе рынка предложений думаем оценщиками была произведена не вся выборка предложений по продаже земельных участков, что повлияло на конечную удельную стоимость оцениваемого объекта,  например в газетах «Моя реклама» за июнь 2013 года № 47/1424 присутствовали и такие предложения:

Удельная стоимость  Удельная стоимость  Удельная стоимость 

  4085 руб./кв. м.  5833 руб./кв. м.  2500 руб./кв. м. 

Стр. 104-105, указано что ««Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен. Ссылка на «, ,   «Оценка стоимости недвижимости», ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003//http://www. bibliotekar. ru/biznes-8/index. htm». Но это было 13 лет назад. Скидка на торг. Оценщик берет для неактивного рынка данные из трех источников, причем один за 2003 год, второй за 2009 год. Стр. 105, оценщиками принята скидка на торг в размере -15%. Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков»/ Под ред. канд. техн. наук – Н. Новгород: Центр методического и информационного обеспечения оценки», 2014», стр.113, согласно таблице скидка на «торг» составит -9%.

Таким образом считаем, что нарушены требования ФСО № 3 п. 5 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).

По результатам выступления членов комиссии поставила на голосование вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  в размере их рыночной стоимости установленной в отчете.

Результаты голосования:

  –  «ПРОТИВ»

– «ПРОТИВ»

«ПРОТИВ»

«ЗА» -  0 «ПРОТИВ» -  3

РЕШИЛИ:

В соответствии с п. 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , комиссия решила отклонить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером  31:04:0802003:15  в размере  рыночной стоимости, установленной в отчете. 

По третьему и четвертому пункту повестки заседания рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости  объектов недвижимости (земельный участок) с кадастровыми номерами:  31:04:0802003:14, 31:04:0802003:16 по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость:

- адрес: (местоположение) объекта оценки с кадастровым номером:  31:04:0802003:14: Белгородская обл., г. Губкин, Южные Коробки;

- адрес: (местоположение) объекта оценки с кадастровым номером:  31:04:0802003:16: Белгородская обл., г. Губкин, Южные Коробки;

- правообладатель: , ОГРН: 1073127000814, адрес: Белгородская обл., г. Губкин, Промышленная зона АО «ЛГОК». 

отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости представлены в полном объеме.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 31:04:0802003:14  по состоянию на 22.06.2013  составляет 19 196 469,08 руб, с кадастровым номером: 31:04:0802003:16  по состоянию на 22.06.2013  составляет 2 206 624,72  руб  Данное значение кадастровой стоимости утверждено Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 01.01.2001г., № 000-1755 отделом по Губкинскому району и городу Губкин филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области.

Рыночная стоимость заявленных объектов недвижимости определена оценщиком: Гончаровой Ольгой Витальевной, член в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков»  по состоянию на 22.06.2013 . Согласно представленному Отчету «Об определении рыночной стоимости земельного участка»  рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 31:04:0802003:14  составляет  14 132 500,00 руб.  по состоянию на 22.06.2013, с кадастровым номером: 31:04:0802003:16  составляет 1 726 000,00 руб. по состоянию на 22.06.2013. Отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости составляет: