Кадастровый номер | 31:04:0802003:14 | 31:04:0802003:16 |
Отличие, % | 26% | 22% |
Предлагается членам Комиссии и присутствующим на заседании комиссии выступить по указанному вопросу.
ВЫСТУПИЛИ:
, Смоляго, Г. А., ,
члены комиссии отметили, что:
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. (ст. 24.18 федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности»)Постановлением Правительства Белгородской области -пп утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области.
Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости является 17 декабря 2016 г.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано 22.12.2016 г. и в ходе рассмотрения заявления действующую кадастровую стоимость не пересматривает.
Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости за прошедший период подано на пересмотр неактуальной к моменту обращения в Комиссию кадастровой стоимости. Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков на прошедший период законом не предусмотрено.
2.Стр. 4, 11, дважды указано что «Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете». Это противоречит назначению оценки: продажа или передача объекта оценки не предполагается.
3.Стр. 28, в разделе «Информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки», оценщик приводит такие характеристики: птиц – 208 видов (из них зимующих – 13, гнездящихся – 147, пролетных – 41, залетных – 7), около 30 видов рыб, не менее 9 тыс. видов насекомых, около 300 видов пауков, не менее 50 видов ракообразных и около 150 видов моллюсков». На стр. 88 «Регион ставит задачу к 2020 году увеличить производство молока в сельскохозяйственных предприятиях на 200 тысяч тонн, а по производству овощей защищенного грунта достигнуть показатыс. тонн в год». Не представлена причинно-следственная связь между объектом оценки и численностью пауков (300 видов), а также как влияют гнездящиеся птицы (147 видов), увеличение на 200 тысяч молока к 2020 году на стоимость земельных участков и т. д.
Сторонние исследования (выполненные для целей, поставленных их разработчикам) должны использоваться в ходе оценки, если они уместны, т. е. показывают влияние обстановки на рынок оцениваемого объекта. Приведенные исследования не обладают такими свойствами, т. е. п.11а ФСО № 7 не раскрыт в отчёте.
4. Стр. 114-121 приведены аналоги, принимающие участие в расчетах рыночной стоимости, но почему-то с разбросом от 800 кв. м. до 7000 кв. м., датой предложений январь – март 2013 года и удельной стоимостью 1504-2143 руб./кв. м. При анализе рынка предложений думаем оценщиками была произведена не вся выборка предложений по продаже земельных участков, что повлияло на конечную удельную стоимость оцениваемого объекта, например в газетах «Моя реклама» за июнь 2013 года № 47/1424 присутствовали и такие предложения, однако они даже не участвовали в выборке и анализе:
Удельная стоимость Удельная стоимость Удельная стоимость
4085 руб./кв. м. 5833 руб./кв. м. 2500 руб./кв. м.
5.Стр. 126-127, указано что ««Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен. Ссылка на «, , « Оценка стоимости недвижимости», ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003//http://www. bibliotekar. ru/biznes-8/index. htm». Но это было 13 лет назад. Скидка на торг. Оценщик берет для неактивного рынка данные из трех источников, причем один за 2003 год, второй за 2009 год. Оценщиками принята скидка на торг в размере -15%. Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков»/ Под ред. канд. техн. наук – Н. Новгород: Центр методического и информационного обеспечения оценки», 2014», стр.113, согласно таблице скидка на «торг» составит -9%.
Таким образом считаем, что нарушены требования ФСО № 3 п. 5 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц ( пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).
По результатам выступления членов комиссии поставила на голосование вопрос об установлении кадастровой стоимости: объекта недвижимости с кадастровым номером 31:04:0802003:14 в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.
Результаты голосования:
– «ПРОТИВ»
«ПРОТИВ»
«ПРОТИВ»
«ЗА» - 0 «ПРОТИВ» - 3
объекта недвижимости с кадастровым номером 31:04:0802003:16 в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.
Результаты голосования:
– «ПРОТИВ»
«ПРОТИВ»
«ПРОТИВ»
«ЗА» - 0 «ПРОТИВ» - 3
РЕШИЛИ:
В соответствии с п. 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , комиссия решила отклонить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 31:04:0802003:14, 31:04:0802003:16 в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете.
По пятому пункту повестки заседания рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость:- адрес (местоположение): Белгородская обл., г. Белгород, пер. 5-й Заводской, 13А;
- правообладатель: , ОГРН: 1023101664508, адрес: г. Белгород, 5-й Заводской пер., 13А .
отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости представлены в полном объеме.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2014 составляет 42 783 144,98 руб. Данное значение кадастровой стоимости утверждено постановлением администрации города Белгорода - пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».
Рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости определена оценщиком:Анищенко Яной Валерьевной – членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» по состоянию на 01.01.2014. Согласно представленному Отчету «Об определении рыночной стоимости земельного участка» рыночная стоимость составляет 24 721 000.00 руб. Отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости составляет 42%.
Предлагается членам Комиссии и присутствующим на заседании комиссии выступить по указанному вопросу.
ВЫСТУПИЛИ:
, ,
члены комиссии , отметили, что:
В результате проведенного анализа предоставленного отчета Комиссией установлено соответствие Отчёта требованиям статьи 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также Федеральным стандартам оценки.
По результатам выступления членов комиссии поставила на голосование вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0108002:13 в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.
Результаты голосования:
– «ЗА»
«ЗА»
«ЗА»
«ЗА» - 3 «ПРОТИВ» - 0
РЕШИЛИ:
В соответствии с п. 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , комиссия решила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.
По шестому пункту повестки заседания рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером 31:22:1003001:234 по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость:- адрес: (местоположение) объекта оценки: Белгородская обл., г. Алексеевка, пер. Южный, д. 22;
- правообладатель: ФИО.
отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости представлены в полном объеме.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 05.07.2015 составляет 21 371 293,32 руб. Данное значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Белгородской области – пп. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области».
Рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости определена оценщиком: Соболевым Сергеем Ивановичем - членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ» по состоянию на 05.07.2015. Согласно представленному Отчету № 000(6081)-16-1 «Об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости: здания склада №2 общей площадью 2010,5 мІ» рыночная стоимость составляет 8 865 000 руб. Отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости составляет 59%.
Предлагается членам Комиссии и присутствующим на заседании комиссии выступить по указанному вопросу.
ВЫСТУПИЛИ: , .
члены комиссии отметили что:
1. На странице 24 Отчета в разделе «Анализ рынка недвижимости» указано: «В первом полугодии 2016 года происходило последовательное замедление экономического спада». Также на странице 36 Отчета «По состоянию на 01.01.2016 в реестр инвестиционных проектов Алексеевского района….»
Дата оценки спорного объекта недвижимости - 05.07.2015 г. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Это является нарушением п. 8 ФСО № 1.
2. На странице 40 Отчета оценщик приводит информацию о ценах сделок на рынке, к которому отнесен объект оценки, в отношении 6 объектов недвижимости. Однако, в таблице №4 в качестве аналогов выбраны всего 4 объекта. Аналог № 3 меньше по площади объекта оценки в 8,9 раз, а аналог № 4 в 5,3 раза, что является нарушением пп. «б» п. 22 ФСО 7. Использованные в Отчете аналоги, вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неверному вычислению итогового значения стоимости и его существенному искажению, что также являются нарушением п. 5 ФСО № 3.
3. В соответствии с пп. «в» п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости»: «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».
Также в открытых источниках, которыми пользовался оценщик (сайт ruads. org) содержится информация об объектах аналогах с более высоким уровнем цен (7 – 11,6 тыс. руб./кв. м) и более приближенных к оцениваемому объекту по площади, однако оценщик не привел их в составе доступных аналогов и не обосновал отказ от их использования.
Вот пример только нескольких доступных в открытых источниках аналогов:
Учитывая нарушения в представленном отчете ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7 считаю необходимым принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номеромв размере рыночной, указанной в отчете № 000(6081)-16-1 от 2 сентября 2016 года.
По результатам выступления членов комиссии поставила на голосование вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 31:22:1003001:234 в размере его рыночной стоимости установленной в отчете.
Результаты голосования:
– «ПРОТИВ»
– «ПРОТИВ»
– «ПРОТИВ»
«ЗА» - 0 «ПРОТИВ» - 3
РЕШИЛИ:
В соответствии с п. 12 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России , комиссия решила отклонить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 31:22:1003001:234 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.
В связи с рассмотрением вопросов повестки дня заседание Комиссии объявлено закрытым.
Председатель комиссии
Секретарь комиссии
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
