Протокол заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области (стр. 1 )

  ПРОТОКОЛ

заседания комиссии по рассмотрению споров

о результатах определения кадастровой стоимости

при Управлении Росреестра по Белгородской области

«19»  января  2017 г.  № 2

10 часов 00 минут

  г. Белгород

Председательствующий:

Заместитель руководителя Управления

Росреестра  по Белгородской области 

Секретарь:

Начальник отдела

кадастровой оценки

недвижимости 

ПРИСУТСТВОВАЛИ:

Члены комиссии:

представитель органа исполнительной власти

Белгородской области - заместитель начальника

департамента – начальник управления земельных

ресурсов  департамента имущественных и

земельных отношений Белгородской области 

начальник отдела определения кадастровой

стоимости  филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»

по Белгородской области, заместитель

председателя Комиссии 

Приглашенные:

Заместитель руководителя комитета -

начальника управления земельных

отношений администрации  г. Белгорода 

Представитель Администрации городского 

Поселения «Город Алексеевка»

Представитель Администрации городского 

Поселения «Город Алексеевка»

ПОВЕСТКА ЗАСЕДАНИЯ:

Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Валуйки на основании заявления , поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Губкин, Южные коробки  на основании заявления «Агрофуд», поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Губкин, Южные коробки  на основании заявления , поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Губкин, Южные коробки  на основании заявления , поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Белгород, пер. 5-й Заводской, 13А  на основании заявления , поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  6.  Рассмотрение спора по вопросу определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Алексеевка, пер. Южный, д. 22 на основании заявления ФИО, поступившего в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

  сообщила, что на заседании присутствуют 3 члена Комиссии, что составляет 75 % от утвержденной численности Комиссии. Заседание Комиссии является правомочным в соответствии с п. 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России ,        объявила заседание Комиссии открытым и предложила продолжить заседание и рассмотреть вопрос, вынесенный на повестку дня

1. По первому пункту повестки заседания рассматривается вопрос определения кадастровой стоимости  объекта недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером  по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость:

- адрес (местоположение): г. Валуйки;

- правообладатель: , ОГРН: 1143126000808, адрес: Белгородская обл., г. Валуйки, пер. 2-й Новоездоцкий.

отметила, что документы к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости представлены в полном объеме.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2011 составляет 26 896 930,48 руб. Данное значение кадастровой стоимости утверждено Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 01.01.2001г., № 31:27:0503007 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области.

Рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости определена оценщиком: Городовой Светланой Игоревной, членом СРО общероссийской организации «Российское общество оценщиков»  по состоянию на 01.01.2011.  Согласно представленному Отчету «Об оценке рыночной стоимости земельного участка»  рыночная стоимость составляет 8 026 632,00 руб. Отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости составляет 70%.

Предлагается членам Комиссии и присутствующим на заседании комиссии выступить по указанному вопросу.

ВЫСТУПИЛИ:

, ,

члены комиссии , отметили, что:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. (ст. 24.18 федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности»)

Постановлением Правительства Белгородской области -пп утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости является 17 декабря 2016 г.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано 23.12.2016 г. и в ходе рассмотрения заявления действующую кадастровую стоимость не пересматривает.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости за прошедший период подано на пересмотр неактуальной к моменту обращения в Комиссию кадастровой стоимости. Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков на прошедший период законом не предусмотрено.

Стр. 19. Раздел имеет название «Анализ рынка недвижимости». Приведенный анализ представляет собой обзор общей экономической ситуации в стране, области, району. Приведенный анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и области на рынок оцениваемого объекта не соответствует сегменту и не раскрывает самого влияния на рынок оцениваемого объекта  и  тенденции на рынке в период предшествующий дате оценке. (не соответствие П. 8з ФСО № 3 ; п.11а ФСО7) Сторонние исследования (выполненные для целей, поставленных их разработчикам) должны использоваться в ходе оценки, если они уместны, т. е. показывают влияние обстановки на рынок объекта. Приведенные исследования не обладают такими свойствами, представляют собой общий обзор экономической ситуации без какой-либо привязке к объекту оценки, т. е. п.11а  ФСО № 7 не раскрыт в отчёте. Стр. 24. Определение сегмента рынка. Не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Таким образом, п. 11 ФСО № 7 - определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не выполнен, что и привело к размытому анализу фактических данных Стр. 25. «АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И ПРЕДЛОЖЕНИЙ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»

Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений. Анализ выполнен в размытой сегментации, в названии раздела указано: «производственного назначения».  В таблице собраны разнообразные предложения ( в т. с. под магазин –аналог №17; под ИЖС – аналог №19). Отсюда слишком широкий диапазон цен. Кроме того отсутствуют аналоги в г. Волоконовка, большая часть предложений расположены в малых населенных пунктах Белгородского района,  объект оценки расположен в районном центре и было бы логично для сравнения рассматривать аналоги расположенные в соседних районных центрах, если, как утверждает оценщик, не было найдено аналогов непосредственно в п. Волоконовка, что вызывает сомнение ( на стр. 17. Оценщик указал «Город Валуйки является одним из промышленных центров Белгородской области»)

Таким образом, Не выполнен. п. 11д ФСО №7 – основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта – не выполнено. 

Стр. 45-46. Выбор аналогов для сравнительного подхода не корректен. Объект оценки расположен в районном центре. Из 7 аналогов – 5 расположены в малых населенных пунктах Белгородского района – с. Стрелецкое и с. Пушкарное ( о чем уже сказано в п. 3 Замечаний) . По площади выбранные аналоги так же не соответствуют объекту оценки (в 2,4 – 8 раз меньше объекта оценки). Не соблюдены требования п. 22б ФСО № 7 – в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Аналоги 1, 2 и 4. Приложение стр. 70, 71, 73. Не позволяют сделать однозначный вывод о достоверности даты публикации.  Нарушение П. 11 ФСО № 3. Ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчете, позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки). Стр. 47-48. Корректировка на местоположение. Применяется методика без указания источника информации, по которой применяется понижающая корректировка. Стр. 52. Суммарная корректировка по аналогам составила от 30,4% до 58,94% (35%; 43,5%; 30,4% 58,9%; 30,5%; 44,46%; 37,67%) Высокий процент поправок (большое количество корректировок) указывает на неправильно подобранные аналоги или некорректность расчетов. При этом различном значении корректировок, аналогам  присваивается  одинаковое весовое значение (При расчете весов необходимо учесть два фактора достоверности: количество корректировок и величину корректировок).

Таким образом считаем, что нарушены требования ФСО № 3 п. 5 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц  (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов).