Анализ рынка земельных участков для дачного строительства, расположенных в Сокольском и Чкаловском районах Нижегородской области

1. Общая ситуация на земельном рынке Российской Федерации

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (РФ), площадь земельного фонда РФ по состоянию на 01 января 2011 года составляла 1709,8 млн. гектар (без учета внутренних морских вод и территориального моря).

Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

по состоянию на 01 января 2011 года.[1]

Рис. 2. Распределение земель по формам собственности по состоянию на 01 января 2011 года.[2]

При этом в собственности граждан и юридических лиц находится всего лишь 8% земель.

Интерес для развития земельного рынка в России могут представлять земли индивидуальных землепользователей – это примерно 50 – 60 млн. гектар (до 4% территории России). Однако на сегодняшний день в обороте находится очень небольшая их часть.

Рис. 3. Земли, находящиеся в собственности граждан.[3]

Земельный рынок России отозвался на экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Произошло сокращение объемов продаж крупных участков на 50 – 95%, при этом количество предложений выросло.

Рис. 4. Распределение приватизированных земель по формам собственности и собственникам.[4]

Особенностью спроса в период кризиса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано было не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров приобретаемых участков.[5]

По оценке экспертов, в результате кризиса активность на рынке земельных участков упала, а ценовая политика пришла в норму. Ранее земельные участки были сильно переоценены – до кризиса земля дорожала постоянно и высокими темпами, привлекая новых инвесторов. Земельные участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. Сегодня наблюдается вполне адекватная рыночная стоимость, да и сам рынок стал более упорядоченным.[6]

Тем не менее, говорить о падении цен на землю как о всеобщем тренде не стоит. Произошла всего лишь переоценка земельных активов.[7]

2. Краткая характеристика земельного рынка Нижегородской области

Общий земельный фонд Нижегородской области составляет 7662,4 тысяч гектар[8] (0,45% территории России).

Распределение земельного фонда по угодьям выглядит следующим образом: сельскохозяйственные угодья занимают 3130,7 тысяч га; земли под поверхностными водами – 161,7 тысяч га; болота – 119,6 тысяч га; земли под лесами и древесно – кустарниковой растительностью – 3 892,6 тысяч га; другие угодья – 357,8 тысяч га.

На рисунке 5, представлена структура земельного фонда Нижегородской области по категориям земель. Как видно из приведенной ниже диаграммы, около половины земельного фонда Нижегородской области (45,5%) относится к землям сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан, в то время как доля земель населенных пунктов составляет всего 7,5%.

Рис. 5. Структура земельного фонда Нижегородской области по категориям земель.[9]

Территория Нижегородской области неоднородна с точки зрения условий для развития определенных секторов экономики. Условно можно выделить четыре основные зоны, объединяющие районы со схожей текущей структурой экономики и характеризующихся благоприятными условиями для развития определенных секторов:

  лесопромышленная зона;

  промышленная и научно – образовательная зона;

  инновационная зона;

  агропромышленная зона.

Уникальное экономико – географическое положение Нижегородской области и высокий по сравнению с другими регионами Поволжья уровень социально – экономического развития определяют тенденции и особенности рынка земли в регионе.

Земельный рынок региона можно условно разделить на несколько крупных сементов:

  земельные участки под индивидуальное жилищное стрительтство (ИЖС);

  земельные участки под коммерческое использование;

  земельные участки под строительство коттеджных поселков;

  земельные участки под селькохозяйственнон производство.

По данным сайта «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области», в сентябре – октябре 2010 года структура предложения земельного рынка в регионе выглядела следующим образом – рисунок 7. Как видно из диаграммы, преобладающая доля приходилась на участки под индивидуальное жилищное строительство.

При этом 97,3% площади продаваемой осенью 2010 года земли приходилось на территорию Нижегородской области и лишь 2,7% – на город Нижний Новгород.

Процентное соотношение площадей продаваемой в Нижегородской области земли под индивидуальное жилищное строительство в сентябре – начале октября 2010 года представлено ниже, на рисунке 8.

Рис. 6. Зонирование территории Нижегородской области.

Если говорить об удалении участков, то наиболее предпочтительными являются земельные участки, расположенные в пригородной зоне (0 – 15 км от областного центра) и в радиусе 30 км от города Нижнего Новгорода.

Рис. 7. Структура предложения земельных участков, в процентах от

общего объема по состоянию на сентябрь – октябрь 2010 года.[10]

Структура предпочтения объяснима. Будущие застройщики ориентируются на социальную инфраструктуру городов. В первом случае – это Нижний Новгород и Кстово, во втором – Нижний Новгород, Богородск, Павлово и Ворсма.

Рис. 8. Соотношение площадей продаваемых земельных участков под ИЖС

в сентябре – начале октября 2010 года, в зависимоти от направления.[11]

Наиболее востребованными являются Лысковское и Павловское (Богородское) направления Нижегородской области. Причем если в Лысковском направлении участки в основном концентрируются в пригородной зоне (Кстовский район), то в Павловском направлении распределяются более равномерно – в зоне до 50 км от областного центра.

Рис. 9. Объем предложений земельных участков, расположенных в Лысковском направлении,

в первом квартале 2010 года в зависимости от удаленности от города Нижнего Новгорода.[12]

Рис. 10. Объем предложений земельных участков, расположенных в Павловском

(Богородском) направлении, в первом квартале 2010 года в зависимости

от удаленности от города Нижнего Новгорода.[13]

Земельные участки на значительном удалении от города имеют незначительный спрос – в первом квартале 2010 года на них приходилось всего 15% от общего объема сделок, в то время как на пригородную зону – почти половина продаж.[14]

Наиболее популярным является Богородское (Павловское) направление. Такая исключительная популярность направления объясняется тем, что загородная недвижимость строится, в основном, для постоянного проживания, а потому очень важно не только живописное расположение участка, но и его небольшая (в радиусе 15 – 20 км) удаленность от Нижнего Новгорода, чтобы можно было быстро добраться на работу.

Богородский район пока является самым подходящим местом, так как очень привлекателен с точки зрения экологии и туда ведет хорошая и не очень нагруженная транспортом дорога.

Борское и Семеновское направления имеют недостаточный уровень транспортной доступности (регулярные автомобильные пробки на мосту через Волгу), а Дзержинское направление бесперспективно из – за экологических проблем.[15]

Из – за сильной заболоченности мало пригоден для строительства и Балахнинский район, а привлекательность Кстовского направления сильно портит узкая дорога (в районе села Афонино) и нефтеперегонный завод, который существенно ухудшает экологическую ситуацию в районе.

Достойной альтернативой Богородскому (Павловскому) направлению может служить Заволжское направление: близко Горьковское водохранилище, дорога до города Нижнего Новгорода занимает 1,5 – 2 часа. Несмотря на удаленность, данное направление в силу особых природных условий пользуется популярностью именно в формате «дальние дачи».

Кроме удаленности от города, такой формат предполагает транспортную доступность, близость к «большой воде», полную инфраструктуру, обширную спортивно – рекреационную зону, демократичные цены на дом с землей.

3. Анализ рынка земельных участков Сокольского и Чкаловского районов Нижегородской области

Рассматриваемые земельные участки расположены в Сокольском и Чкаловском районах Нижегородской области. Категория земель, к которым относятся участки, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства.

Городецкий, Чкаловский и Сокольский районы Нижегородской области, расположенные вблизи Горьковского водохранилища, формируют Заволжское направление развития рынка загородной недвижимости региона.

Популярность данного направления обусловлена экологией и обилием водных ресурсов. Горьковское море окружено хвойными лесами, поэтому близлежащие территории обладают уникальным микроклиматом. Природные условия позволяют заниматься как зимней, подледной рыбалкой, так и различными видами летней рыбалки.

Следует отметить, что с точки зрения экологии территория Сокольского района – одна из наиболее перспективных в нижегородском регионе. Природная зона Сокольского района является излюбленным местом отдыха жителей города Нижнего Новгорода и близлежащих районов.

На прибрежной территории Горьковского моря расположено более 40 объектов санаторно – курортной и рекреационной сферы.

В 2004 году Сокольский район был признан экологически чистым районом в России, ему были присуждены аттестат и медаль конкурса, проведенного Международным экологическим фондом.[16]

Рис. 11. Структура земельного фонда Сокольского района Нижегородской области.[17].

Чистые пляжи Горьковского моря и умеренное солнце, месторождения лечебных грязей и косметической глины, несколько источников минеральной воды являются прекрасными ресурсами для развития лечебного и оздоровительного направлений отдыха.

Сокольский район относится к группе сельскохозяйственных районов Нижегородской области, что и определило структуру земельного фонда района (рисунок 11).

Несмотря на климатическую уникальность района, нижегородцами должным образом он еще не оценен – ввиду его значительной удаленности от областного центра (150 км).

В настоящее время в Сокольском районе начато строительство дачного поселка – «Берендеева деревня» вблизи деревни Селянцево Волжского сельского совета. Новая «деревня» появится на берегу Горьковского моря, далеко от города, близко к природе. «Берендеева деревня» строится в привлекательном и популярном формате – «дальние дачи». Кроме удаленности от города, такой формат предполагает транспортную доступность, близость к «большой воде», полную инфраструктуру, обширную спортивно – рекреационную зону, демократичные цены на дом с землей, доброжелательный микроклимат внутри поселка, – все, что заложено в основу «Берендеевой деревни». Экологически чистое место, живописная первозданная природа, морское побережье – естественная среда обитания дачного поселка с полной «городской» инфраструктурой.[18]

В планах правительства Нижегородской области – создание многофункциональной туристско – рекреационной зоны с объектами инфраструктуры для различных видов туризма на территории Пудовского сельского совета Сокольского района, на северо – восток от деревни Юркино.[19]

Инвесторам предлагается создание уникального комплекса, где основным направлением будет рекреационная составляющая (отдых, лечение), но с элементами культурно – познавательного и спортивно – приключенческого сегментов. Внешне он будет представлять собой самостоятельный туристский кластер в виде мини – города с собственной туристской и обеспечивающей инфраструктурой.

Территорию зеленой площадки предлагается разделить на несколько функциональных зон.

1. Зона размещения туристов (S = 54 га) – включает гостиничные и коттеджные комплексы.

Гостиничный комплекс состоит из многоэтажных зданий круглогодичного использования различных ценовых категорий:

  семь гостинично – ресторанных комплексов туристского класса (категории 2 – 3*) общей вместимостью до 1300 человек;

  пять гостинично – ресторанных комплексов премиум – класса (категория 4 – 5*) общей вместимостью до 800 человек;

  бизнес – отель на 200 человек с конгресс – залами и бизнес – центром;

  SPA – отель с комплексом бань и аквазоной вместимостью 150 человек.

Коттеджный комплекс состоит из 130 зданий коттеджного типа; 40 бунгало и рыбацких домиков с услугами «Русской бани», площадками для костра и мангалами; агро – усадьбы из 20 домов с огородами и цветниками.

2. Культурно – познавательный и рекреационный комплекс (S = 50 га) включает в себя:

Спортивный комплекс с крытым аквапарком, тренажерными залами, фитнес – центром, площадкой для боулинга, закрытым теннисным кортом, хоккейной площадкой, парком для экстремальных видов спорта с мототрассой экстремального вождения, трассой для картинга и квадрациклов и пр.

Культурно – познавательный комплекс может быть представлен объектами культурно – познавательного и рекреационного назначения (в виде зданий и сооружений выставки 1896 года):

  многозальный кинотеатр;

  летний театр на 2000 мест;

  океанариум;

  тематические парки;

  бизнес – центр международного уровня, включающий конференц – залы различной вместимости, переговорные комнаты и пр.;

  торговые пассажи, рестораны, клубы и пр.

Предлагается создание нескольких лечебно – рекреационных объектов: медицинского центра с современной диагностической базой и процедурными кабинетами, современных спа– и косметических центров, фитнес центров, центров нетрадиционной медицины, оздоровительного комплекса с закрытыми и открытыми подогреваемыми бассейнами и аквагорками, банями, саунами, массажными кабинетами и пр.

3. Береговая зона отдыха (S = 22 га) предназначена преимущественно для отдыха и развлечений туристов на открытом воздухе и включает:

  пешеходные набережные;

  благоустроенные пляжи с белым песком, спортивный и детский городки;

  зоны для купания, в том числе детей;

  подогреваемые открытые бассейны;

  естественный каток на Горьковском водохранилище (при необходимости заливной каток);

  пирс для швартовки малых яхт, катеров и лодок;

  поле для мини – гольфа, футбольную и волейбольную площадки;

  площадки для конных прогулок;

  яхт – клуб;

  трассы для катания на снегоходах, санях, коньках, лыжах;

  ледяные горки.

Протяженность линии пляжа составит 5 – 7 км с обеих сторон мыса. Пляж – белый песок. Температурный режим вод Горьковского водохранилища благоприятен для организации пляжного отдыха.

4. Лесная экологическая зона (S = 60 га) – представлена перелесками, расположенными на туристско – рекреационной территории и расположенными вблизи лесными массивами. На этой территории целесообразно разместить:

  соколиную ферму;

  гостиницу для животных;

  охотничьи домики с услугами русской бани и обеспечивающей инфраструктурой.

Благодаря исторической составляющей, представляющей ценность с точки зрения архитектурного исполнения выставки 1896 года, комплекс может быть востребован как объект показа на круизных маршрутах вверх и вниз по Волге.

Таким образом, создание данного комплекса даст новый толчок к дальнейшему развитию зоны отдыха на побережье Горьковского моря и повысит привлекательность Сокольского района, как для нижегородцев, так и для жителей соседних регионов, что должно привести к росту спроса на земельные участки в районе.

Еще одним районом, формирующим Заволжское направление развития рынка загородной недвижимости Нижегородской области, и более освоенным, является Чкаловский район.

Чкаловский район относится к многолесным районам области. Основу водных ресурсов территории формирует Горьковское водохранилище, по берегам которого проходит граница Чкаловского района. По территории района протекает множество ручьев и небольших речек, а именно – Троца, Дорок, Санохта, Юг и Черная.

В Чкаловском районе расположены три строящихся коттеджных поселка – два из них возводит группа компаний «Лэндон» – коттеджные поселки выходного дня «Солнечный город» (на берегу Горьковского моря, ближайший населенный пункт – деревня Колганово, 74 км от Нижнего Новгорода) и «Зеленый город» (в устье реки Троца, расстояние от Нижнего Новгорода 72 км), а также клубный дачный поселок «Троца» (ближайший населенный пункт – деревня Перехваткино, 85 км от Нижнего Новгорода).

Поселок «Солнечный город» спроектирован таким образом, чтобы из окон практически каждого дома было видно море. Сто четырнадцать коттеджей поселка и прилегающие к ним земельные участки площадью 20 – 50 соток сгруппированы так, чтобы у их владельцев была возможность воспринимать себя живущими не в большом поселке, а в тихой и уютной деревне. В прибрежной зоне планируется устроить полностью оборудованные спортивные и детские игровые площадки и поляну – солярий для пикников. В парковой зоне будут проложены дорожки для пеших и велосипедных прогулок, установлены скамейки и беседки, главной «изюминкой» поселка должен стать яхт – клуб «Солнечный город».

Первая очередь поселка продана и застроена каркасными домами по канадской технологии. Во второй очереди продаются участки с подрядом на строительство площадью 20 – 50 соток по цене отдорублей за сотку.[20]

«Зеленый остров» – это коттеджный поселок на 193 дома, расположенный в устье реки Троца. Жизнь в этом поселке, отгороженном от реки неширокой полосой леса, располагает к созерцательному отдыху, рыбалке, сбору грибов и ягод, неторопливым прогулкам.

Здесь будут построены беседки, проложены дорожки, а через небольшие овраги перекинуты мостики. И все это только дополнит тихую лесную идиллию.

В «Зеленом острове» предусмотрена обширная парковая зона, планируется создание конного клуба. Ухоженные участки площадью от 12 до 22 соток с садом, цветником и барбекю, детские и спортивные площадки, чистая вода и целебный воздух – эти прелести жизни на природе дополняются европейским уровнем комфорта.[21]

Проектом застройки поселка «Троца» предусмотрены ограждение территории поселка. Благоустройство пляжно – рекреационной зоны, организация причала для яхт и катеров. Земельные участки в поселке в январе 2011 года предлагались порублей за сотку.[22]

Изучение рынка земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для дачного строительства, и расположенных в Чкаловском и Сокольском районах Нижегородской области, показало, что в процентном отношении наибольшее число предложений в январе текущего года приходилось на Чкаловский район (60%).

Средняя цена предложения земельных участков по Чкаловскому и Сокольскому районам по состоянию на январь 2011 года составиларублей за одну сотку.

Земельные участки площадью от 5 до 10 соток предлагались в обоих районах по ценам, существенно превышающим среднее значение, – в среднем порублей за одну сотку.

Участки площадью свыше 1 га в среднем предлагались порублей за одну сотку. При этом разброс цен составил от 2000 рублей[23] (земельный участок общей площадью 121,62 га расположен на левом берегу Горьковского водохранилища, в 3 км от магистрали пгт. Сокольское – г. Н. Новгород, в лесном массиве вблизи д. Колобовка, категория: земли с/х назначения, цена: 200 тыс. руб./га) дорублей[24] за одну сотку (земельный участок в Чкаловском районе под коттеджную застройку, площадь участка 15,7 га, цена (общая): 000 рублей, телефон 8 – ).

В Заволжском направлении Нижегородской области рынок земельных участков сегментирован по ценовому диапазону в зависимости от близости к побережью Горьковского моря.

Так, например, в Городецком районе в зависимости от удаленности от моря диапазон цен в январе 2011 года составил отрублей за одну сотку (500 м от Горьковского водохранилища) до рублей за одну сотку (не более 100 – 200 м от побережья).[25]

Результаты исследования рынка земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для дачного строительства, расположенных в Чкаловском и Сокольском районах Нижегородской области, и выбранных в качестве аналогов для рассматриваемых объектов, представлены в таблице 1.

ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:

  До настоящего времени в Нижегородской области шло активное освоение земель сельскохозяйственного назначения. За счет перевода такой земли в иные категории, например, в земли населенных пунктов, происходит расширение границ населенных пунктов, перемещение промышленных объектов и объектов логистики за территорию городов, а так же развитие индивидуального жилищного строительства.

  В структуре спроса на земельные участки, расположенные в Нижегородской области, преобладающая доля приходится на участки под индивидуальное жилищное строительство, которые сосредоточены преимущественно в районах области – в радиусе 30 км от областного центра и вблизи Горьковского водохранилища, и сформированы в основном из бывших земель сельскохозяйственного назначения.

  Для строительства домов под постоянное проживание нижегородцы выбирают более тихие и экологически чистые зоны Нижнего Новгорода, а также пригородные территории в Кстовском и Богородском (Павловском) направлениях с хорошей транспортной доступностью и развитой инженерной инфраструктурой. «Большая вода» Горьковского моря – один из определяющих факторов приобретения земельных участков под дачную застройку.

  Ситуация на рынке земли будет зависеть от общей экономической ситуации в Российской Федерации. Эксперты прогнизируют рост цен на земельные участки и активное развитие сегмента участков под жилищное строительство.

АНАЛИЗ

РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ

В СОКОЛЬСКОМ И ЧКАЛОВСКОМ РАЙОНАХ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Авторский документ. Подготовила

Заместитель Генерального директора

по оценочной деятельности

При использовании обзора в средствах массовой информации (в том числе электронных)

и в коммерческих проектах, ссылка на источник – ,

ОБЯЗАТЕЛЬНА!

Российская Федерация

Город Нижний Новгород

Февраль

2011

[1] Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www. *****/upload/www/files/1_rf_%20kategor. JPG

[2] Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www. *****/upload/www/files/9_rf_formsobs. JPG

[3] Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www. *****/upload/www/files/10_rf_%20grazhd. JPG

[4] Источник: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации http://www. *****/upload/www/files/11_rf_%20%20privat. JPG

[5] http://www. *****/index. php? mn=15&tp=dtl&blk=39&id=3460

[6] http://www. *****/news/14389.html

[7] http://www. *****/info/analytics/8663/

[8] http://www. government. *****/?id=35544

[9] http://www. *****/regions/earth/detail. php? SECTION_ID=&FO_ID=557&ID=6233

[10] «Земельный рынок: кто дрогнет первым, покажет время»: рекламно – информационное издание «Полезная площадь» №от 01.01.01 года.

[11] «Земельный рынок: кто дрогнет первым, покажет время»: рекламно – информационное издание «Полезная площадь» №от 01.01.01 года.

[12] «Загородная панацея»: альманах «Биржа плюс «СВОЙ ДОМ», май 2010.

[13] «Загородная панацея»: альманах «Биржа плюс «СВОЙ ДОМ», май 2010.

[14] «Загородная панацея»: альманах «Биржа плюс «СВОЙ ДОМ», май 2010.

[15] «Разноликая «загородка»: рекламно – информационное издание «Полезная площадь» №от 01 декабря 2010 года.

[16] http://*****/investmentprojects/invest-sok

[17] Источник: http://ru. wikipedia. org/

[18] http://*****/

[19] http://*****/investmentprojects/invest-sok

[20] http://*****/russia/city/articles/3365.html

[21] http://www. *****/ru/suncity_plus

[22] http://www. *****/?id=165841

[23] http://**/land

[24] http://*****/object/4623.html

[25] http://www. *****/items/gorodets_zemelnye_uchastki_luchshie_uchastki_na_gorkovskom_more_