Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики

Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики

На правах рукописи

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ

В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва - 2012

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Коммерция» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства» (МГАКХиС).

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

доктор экономических наук, профессор

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов»

Защита состоится « 17 » февраля 2012 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.153.02. при ФГБОУ ВПО Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30, зал заседаний совета (ауд. 407).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.

Автореферат размещен на сайте ВАК и МГАКХиС

Автореферат разослан « » января 2012г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Для России одной из острых социальных проблем в настоящее время является решение жилищного вопроса. Более 40 % населения России проживают в помещениях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. При этом по данным Государственной службы статистики финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 19 % населения страны. Основными причинами низкого платежеспособного спроса населения являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, «однотипность» предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Отсутствие возможностей у населения обеспечить свои жилищные потребности препятствует полноценному развитию личности, снижает демографическую активность, что в итоге приводит к замедлению экономического роста страны. В связи с чем, является необходимым выявление форм государственного участия в реализации социальной жилищной политики, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активную часть населения страны, не нарушая равновесия рыночных механизмов.

Важнейшей задачей реализации мер поддержки граждан в жилищной сфере становится максимальное привлечение в данных целях финансовых ресурсов главным образом из внебюджетных источников.

Для решения данных проблем требуется разработка научно-обоснованных предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма формирования и реализации социальных жилищных программ в городе Москве с участием коммерческих структур, что свидетельствует об актуальности темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования в области социальной жилищной политики привлекают внимание отечественных и зарубежных авторов. Среди ученых, посвятивших свои исследования сфере социальной жилищной политики следует отметить работы , Асаула В. Ф., , Дикаревой Л. В., , и других авторов. Работы этих авторов являются научной базой и методологической основой настоящего исследования.

В основу исследования проблем организационно-экономического механизма и методологии анализа, рассматриваемых в диссертационном исследовании, положены работы ученых: , , и других.

Несмотря на наличие ряда работ, посвященных жилищным программам, в том числе эффективности реализации проектов по строительству доходных домов, на сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует четкое понятие доходного дома, не сложились методические подходы к формированию и реализации программ по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства, оценке их экономической эффективности.

Целью исследования является разработка научных положений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционной политики в сфере социального жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства.

В соответствии с целью диссертационного исследования сформулирована следующая гипотеза. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположении, согласно которому предложение механизма реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства является одним из условий разрешения жилищной проблемы граждан, состоящих на жилищном учете.

Для достижения обозначенной цели был решен ряд задач:

–  выявлены сущность и источники финансирования социального жилищного строительства;

–  проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства;

–  на основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации социальной жилищной политики выявлены возможные направления реализации организационно-экономического механизма реализации социальных жилищных программ посредством взаимодействия государства с частными коммерческими структурами;

–  проведен анализ потребности населения в жилье;

–  анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ;

–  проведено обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений;

–  предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения;

–  обоснована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.

Объектом исследования является инвестиционная политика в сфере социального жилищного строительства, реализуемая в городе Москве.

Предметом исследования являются методы и организационно-экономические механизмы реализации инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.

Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященных проблемам обеспечения населения жильем.

Методологическая основа исследования. В рамках исследования для достижения цели и решения поставленных задач применены методы системного анализа, синтеза, метод экспертных оценок, аналитический и структурно-функциональный методы.

Информационной базой исследования послужили статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата, аналитические материалы Департамента жилищной и жилищного фонда города Москвы, материалы отдельных министерств и ведомств.

Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (экономические науки). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) п.1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, п. 1.3.59 – Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве; п. 1.3.71 – Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и обосновании организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения жильем посредством строительства доходных домов с участием коммерческих структур в форме государственно-частного партнерства.

Научные результаты, полученные лично автором, обладающие новизной и выносимые на защиту:

–  уточнен и расширен понятийный аппарат в области жилищного строительства. Уточнено понятие «социальное жилищное строительство» как особо важного элемента в обеспечении населения доступным жильем. Дана трактовка понятия «доходные дома социального назначения»;

–  выявлены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы;

–  в результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития рынка социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства;

–  предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений;

–  предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов;

–  в целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития полноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.

Апробация теоретических положений, выводов и рекомендаций диссертационного исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на заседаниях кафедры, вузовских, межвузовских и международной научно-практических конференциях в гг. Среди них: научно-практические семинары ВПО МГАКХиС (гг.), X111 Международная научно-практическая конференция «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики» (Сочи, 10, 2011г).

Отдельные положения диссертационного исследования получили внедрение в деятельности Ассоциации Строителей России при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья на условиях государственно-частного партнерства.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФБГОУ ВПО МГАКХиС по дисциплинам «Основы менеджмента», «Экономика предприятия».

Всего автором опубликовано лично и в соавторстве 7 печатных работ по теме диссертации объемом 5,6 п. л., в том числе лично автора – 4,8 п. л.

Структура и содержание диссертационной работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 150 наименований. Общий объем составляет 150 страниц, в том числе 15 таблиц и 18 рисунков.

В первой главе проведен анализ источников финансирования строительства социального жилья, выявлены недостатки, изучена нормативно-правовая база, регламентирующая деятельность в данной сфере, исследован и систематизирован зарубежный опыт.

Во второй главе выполнено исследование действующей системы управления формированием рынка доступного жилья, проанализированы формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающих безвозмездные, возмездные и арендные схемы.

В третьей главе диссертационной работы разработаны рекомендации по формированию эффективного организационно-экономического механизма реализации инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства, обоснована модель формирования проектов строительства доходных домов в форме концессионных соглашений. Предложена методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ПОЛУЧЕННЫЕ ЛИЧНО АВТОРОМ

1.  Уточнено понятие «социальное жилищное строительство» как особо важного элемента реализации государственной политики и обеспечения населения жильем.

Одним из наиболее важных и необходимых прав – является право человека на жилье. Именно жилье представляет собой самую высшую ценность, при отсутствии которой невозможно нормальное функционирование общества. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Следует отметить, что именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения, а также государственные стратегии.

В настоящее время на рынке жилья значительная роль принадлежит частному сектору. Государство уже не является монополистом в данной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения внебюджетных источников.

Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низко доходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, поэтому в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем.

По различным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских программ. В связи с чем, по мнению автора, для этой группы населения наиболее доступной формой является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию и управлению.

С учетом вышеизложенного нами предложена следующая трактовка понятия «социальное жилищное строительство». Социальное жилищное строительство – это возведение жилых домов, находящихся в собственности государства, либо государства совместно с коммерческими структурами для сдачи в аренду нуждающимся гражданам с соблюдением принципов социально ориентированной рыночной экономики.

В очереди на улучшение жилищных условий в Москве стоит более 130 тысяч семей. Проведенные социологические исследования показали, что улучшить жилищные условия желают не менее 50% москвичей. Среди граждан, состоящих на учете, 62% семей желают ускорить решение жилищной проблемы, воспользовавшись возмездными формами предоставления жилья, 41% из них готовы переехать в Подмосковье.

Основным фактором, характеризующим рынок недвижимости России, является нехватка нового жилья. Доля жилья с износом более трети составляет около 60% общего жилищного фонда (табл.1).

Таблица 1

Распределение жилищного фонда по проценту износа в 2010 году

% износа	Общая площадь жилых помещений	Число (индивидуальных) жилых домов	Число многоквартирных жилых домов
от 0 до 30	61,6	38,5	39,5
от 31 до 65	34,7	54,5	51,8
от 66 до 70	2,7	5,3	6,4
свыше 70	1,0	1,7	2,3

Ветхое и аварийное жилье составляет более 3% (табл.2).

Таблица 2

Ветхий и аварийный жилищный фонд в РФ

	2000г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	2010г. в % к
2000г.	2007г.	2008г.
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2	65,6	99,1	99,7	99,5	99,38	152,1	100,2	99,7
в том числе:
ветхий	56,1	84,0	83,2	80,1	78,9	140,6	93,9	94,8
аварийный	9,5	15,1	16,5	19,4	20,5	в 2,2р.	135,8.	124,2
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %	2,4	3,2	3,2	3,1	3,1	-	-	-

Порядка 60% жилья было построено более 30 лет назад (табл.3). Более половины жилищного фонда нуждается в сносе и новом строительстве.

Таблица 3

Распределение жилищного фонда по годам постройки в 2010 году

По годам возведения:	Общая площадь жилых помещений	Число жилых  домов (индивидуально-определенных зданий)	Число многоквартирных жилых домов
до 1920	2,6	5,0	4,5
	4,8	10,5	7,3
	30,9	44,2	37,6
	43,7	28,2	43,9
после 1995	18,0	12,1	6,7

Несмотря на резкий рост жилищного строительства в последние годы, объем его ниже, чем в поздний советский период, когда нехватка жилья начала ощущаться особенно остро.

Общая потребность в новом жилье в России оценивается более чем в 1 млрд. кв. м. При нынешних темпах строительства на удовлетворение этого спроса понадобится 20 лет. При этом эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса. Ожидается, что в 2012 г. он составит до 3 млрд. кв. м.

Недостаточный прирост жилищного фонда на фоне роста доходов населения ведет к дороговизне недвижимости в России, и в особенности в г. Москве. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» цены на квартиры в Москве поднялись гораздо быстрее, чем происходил рост заработной платы. В результате, приобретение жилья за счет накоплений становится недоступным для широких слоев населения.

В целом проблему формирования рынка доступного жилья условно можно разделить на два блока (рис.1):

 

Рис. 1. Проблемы формирования рынка доступного жилья

Первый блок – повышение платежеспособного спроса населения. В данном аспекте следует рассматривать различные финансовые схемы приобретения жилья и их эффективность, например: развитие накопительных схем, различных вариантов поддержки отдельных социальных программ, ипотечных жилищных кредитов.

Второй блок – внутренние ресурсы строительного комплекса, возможность увеличения объемов строительства при снижении себестоимости. В данной ситуации необходимо не только рассмотрение внутренних технологических и инфраструктурных ограничений, но и определение эффективности административных возможностей, по которым следует дать объективную оценку деятельности структур исполнительных органов власти, обеспечивающих управление строительной отраслью.

2.  Определены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных жилищных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы.

Особенно остро жилищная проблема стоит у молодых семей, являющихся одним из наиболее мало защищенных слоев населения. В 2010 году на учете состояло 31902 московских молодых семей. Из них 4,1% состояли в очереди на улучшение жилищных условий по схеме найма, поднайма жилых помещений с одновременным участием в городской накопительной программе; 13,2% семей в рамках СЖСК. В среднем срок ожидания жилого помещения в 2010 году составил 11 лет, в 2009 – 13. Данная цифра является явно слишком большой.

Роль города в обеспечении нуждающихся слоев населения жильем в настоящее время реализуется посредством ряда жилищных программ (рси.2):

 

Рис. 2. Перечень городских жилищных программ

В разработке находятся две программы, нацеленные на повышение комфортности в крупном мегаполисе, а именно:

–  программа ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы;

–  программа создания общегородской сети общежитий для предоставления жилых помещений работникам столичного хозяйства.

В настоящее время реализация городских жилищных программ осуществляется в основном за счет средств бюджета и частично средств граждан, что, по мнению автора, противоречит реализации принципа рыночной экономики и развитию свободной конкуренции в сфере жилищного строительства.

Возможность решения жилищной проблемы: приобретения жилья, обмена на более комфортабельное большей площади включает не только сам факт его свободного приобретения или обмена, но и его содержания и обслуживания, уплаты налогов (налог на имущество физических лиц, налог на землю, если это частный дом).

Механизмы, обеспечивающие приток собственных средств населения в жилищное строительство включают ипотеку, строительно-сберегательные кассы, жилищно-строительные кооперативы, предоставление субсидий на приобретение жилья (рис.3):

Рис. 3. Формы улучшения жилищных условий населения

Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило должного развития.

Главной причиной тому является низкая платежеспособность большего количества населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий, а также рост цен на жилье в связи с возрастанием себестоимости строительства по городскому заказу.

3.  В результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития системы социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства.

Анализируя мировой опыт обеспечения жильем населения, нами было выявлено, что эффективным и обоснованным является предложение по обеспечению развития в городе Москве системы долгосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка найма жилья.

По нашему мнению, арендный жилой фонд города должен состоять из жилых домов трех основных категорий (рис.4):

Рис. 4. Городской арендный фонд

Развитие арендного сектора понимается как целенаправленное изменение, в результате которого из существующего жилого фонда города выделяется новый сегмент - доходные жилые дома - с качественно новыми свойствами и характеристиками.

На сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует общезакрепленное понятие доходного дома, в связи с чем, автором предлагается следующая трактовка «доходного жилого дома социального назначения». Доходный жилой дом социального назначения – это специализированный дом, построенный с целью обеспечения нуждающихся слоев населения в условиях, утвержденных санитарными нормами и правилами, собственник которого представляет жилые помещения во временное пользование на основе договора аренды.

4.  Предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений.

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.

По нашему мнению, данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.

Для реализации обозначенного направления в первую очередь необходимо законодательное регулирование арендных отношений, что приведет к прозрачности рынка аренды жилых помещений.

С целью формирования рыночных отношений в данном сегменте помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем, по мнению автора, может стать государственно-частное партнерство.

Основной целью государственно-частного партнерства является развитие инфраструктуры в интересах общества путем объединения ресурсов и опыта каждой из сторон, реализации общественно значимых.

Государственно-частное партнерство - качественно новый и эффективный способ привлечения инвестиций, поскольку партнерства такого типа могут не только способствовать росту экономики, но и развивать социально важную инфраструктуру.

5.  Предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов.

В числе организационно-экономических механизмов временной передачи прав собственника от государства к частной компании достойное место во всем мире занимают концессии.

Применительно к реализации данной программы концессионным соглашением следует считать договор между Правительством Москвы (концендентом) и инвестором (концессионером) на строительство жилого доходного дома и его дальнейшую эксплуатацию на правах долгосрочной аренды.

В рамках проведенного анализа и вышепредставленных предложений, автором предлагается следующая модель организационно-экономического механизма реализации доходных домов в Московском регионе (рис. 5):

 

Рис. 5. Предлагаемая модель взаимодействия государства и частных коммерческих структур в рамках реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов в Московском регионе

Организационно-экономический механизм, основанный на параметрах программы жилищного строительства, определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, привлечения внебюджетных источников финансирования посредством заключения концессионного соглашения.

По нашему мнению, в основу эффективности взаимодействия региональных органов власти и частных инвесторов в рамках реализации концессионных соглашений, объектом которых является строительство доходных домов должны быть заложены следующие основные принципы:

–  рассмотрение реализуемой программы на протяжении всего ее жизненного цикла;

–  принцип сравнения (сопоставимости условий сравнения различных вариантов программы);

–  учет последствий реализации программы;

–  разграничение прав и полномочий участников программы;

–  многоэтапность оценки.

Реализация данного направления позволит:

–  сделать рынок аренды жилья доступным и «прозрачным» для населения;

–  реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.

С учетом данных принципов автором разработан алгоритм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе заключения концессионных соглашений (рис.6):

 

Рис. 6. Алгоритм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе заключения концессионных соглашений

6. В целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития полноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры в доходных домах, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.

Для определения эффективности предложенного организационно-экономического механизма строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства, автором разработана методика, предполагающая проведение анализа по следующим направлениям:

1.  Анализ общественной потребности в доходных домах.

2.  Анализ экономической эффективности реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов в г. Москве.

3.  Анализ социальной эффективности реализации строительства доходных домов.

В ходе диссертационного исследования нами выявлены положительные факторы развития строительства доходных жилых домов:

–  законодательно урегулированные арендные отношения, исключающие обман, как со стороны арендатора, так и арендодателя;

–  снижение стоимости арендных услуг (в секторе эконом-класса);

–  повышение качества предоставляемых услуг.

Это позволит значительно повысить интерес к доходной коммерческой недвижимости.

Автором разработана математическая модель определения эффективности реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на условиях государственно-частного партнерства, которая апробирована при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья.

Определение количества граждан желающих улучшить свои жилищные условия посредством аренды квартир в доходных домах эконом-класса предлагается рассчитывать по следующей формуле:

, (1)

где: Сдд - спрос на квартиру в доходном доме

Ксу – количество граждан, стоящих на жилищном учете

Урд – средний уровень доходов населения

Урн - средний уровень доходов населения (прожиточный минимум)

К – коэффициент рыночной надбавки

Ца –цена аренды квартиры

В целях проведения расчетов, а также приведения прожиточного минимума к «реальным» цифрам в формулу введен повышающий коэффициент, который зависит от внешних условий:

Цену аренды в этом случае, возможно определить, зная средний размер квартиры и стоимость аренды 1 кв. м.:

, (2)

где: Ца кв. м – стоимость аренды квадратного метра квартиры

Пл кв. – площадь квартиры

Стоимость аренды квадратного метра следует исчислять исходя из расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, которые представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выполнения работ, материалов, основных средств (включая машины и механизмы), а также другие затраты.

Основным методом формирования расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме является нормативный метод, заключающийся в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.

Исходя из вышепредставленного, стоимость аренды квадратного метра квартиры в доходном доме автором предлагается исчислять по формуле:

Р мат - расходы на материальные ресурсы (состоят из расходов на приобретение материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования, благоустройства и обеспечения санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории).

Р от – расходы на оплату труда и социальные нужды

Ам – амортизационные отчисления

Рпр – прочие расходы

ССкв – стоимость строительства 1 кв. м. жилья

Т – нормативный срок окупаемости проекта, мес.

Крн – коэффициент рыночной надбавки.

В формулу предлагается ввести коэффициент рыночной надбавки. В данный коэффициент заложена стоимость, превышающая затраты на содержание жилья. Значение данного коэффициента зависит от скорости заполнения доходного дома, но не должно превышать 30%.

Основываясь на полученных результатах расчетов, можно определить объем жилой площади, необходимой для обеспечения очередников арендным жильем.

При реализации концессионных соглашений по строительству доходных жилых домов одной из главных задач, стоящих перед государственными органами, по нашему мнению, является достижение максимально возможного социального эффекта, а также создание оптимальных условий, способствующих притоку частного капитала в данную сферу.

Экономическая эффективность доходных жилых домов – это показатель, отражающий результативность деятельности субъектов в рамках строительства доходного жилого дома. Значение показателя определяется как отношение, полученной субъектами выгоды к затратам на строительство доходного дома.

Расчет экономической эффективности предлагается проводить в несколько этапов:

1.  Построение потока реальных денежных средств и определение на его основе необходимого объема финансирования проекта для всех участников.

2.  Определение коммерческой эффективности реализации проекта.

3.  Выявление положительного результата реализации проекта в форме предполагаемой прибыли для каждого из участников.

Применительно к данному исследованию под потоком реальных денежных средств от реализации концессионного соглашения по строительству коммерческих доходных домов эконом-класса следует понимать совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых участниками при строительстве жилого доходного дома.

Определение коммерческой эффективности от реализации проекта предполагается на основании стандартных методик применения простых и сложных методов оценки реализации инвестиционных проектов, наиболее распространенными из которых являются: срок окупаемости, простая норма прибыли, определение чистой текущей стоимости проекта, внутренней нормы рентабельности, внутренней нормы доходности.

Разработка данного организационно-экономического механизма направлена не только на достижение социального эффекта, но и реализацию главных принципов рыночной экономики (получение прибыли при осуществлении экономической деятельности, а также предоставление возможности населению решать жилищные проблемы с большей самостоятельностью).

Таким образом, положительный эффект от реализации данного проекта для государства (Правительства Москвы) предлагается рассчитывать в соответствии со следующей методикой. Так как концессионное соглашение предполагает распределение полученной прибыли от реализации проекта между ее участниками, то прибыль государства можно выразить следующей формулой:

(4)

где:

Пг –прибыль государства от реализации проекта

ЧП – чистая прибыль полученная в результате реализации проекта

Крп – коэффициент распределения прибыли в соответствии с концессионным соглашением

НБ – налоговое бремя предприятия-концессионера.

Так же следует определить положительный эффект от реализации данных проектов и для концессионеров.

С целью развития сотрудничества государства с частными инвесторами в сфере реализации совместной социальной жилищной политики автором предлагается усилить экономический эффект предприятий, реализующих данные проекты посредством снижения их налоговой нагрузки по таким налогам как: налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость.

Меры, разработанные автором, позволят усилить экономическую привлекательность предложенных к реализации проектов по строительству доходных домов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты диссертационного исследования позволили сделать определенные выводы и предложения:

1.  Решение жилищной проблемы для России является одной из наиболее острых. Исходя из масштабов реального финансирования государство уже не является монополистом в жилищной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения инвестиций частных коммерческих структур.

2.  Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низко доходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, что приводит к увеличению его стоимости. В результате в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем.

3.  Возможность решения жилищной проблемы посредством приобретения жилья в собственность включает не только сам факт его свободного приобретения, но и его содержания, обслуживания, уплаты налогов, что для некоторых категорий граждан является обременительным. В связи с чем, предлагается формирование нового сегмента на жилищном рынке, регулируемого законодательством – арендного сектора.

4.  Анализируя мировой опыт обеспечения жильем населения весьма эффективным и обоснованным является предложение по обеспечению развития в городе Москве системы долгосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка найма жилья, посредством выделения нового сегмента– доходных домов.

5.  В настоящее время в Москве отсутствует единая политика в области городского арендного жилья. Сегодня город не является участником этого сегмента рынка, который охватывает в основном вторичное жилье и фактически выведен из под контроля государства.

6.  С целью формирования рыночных отношений в сегменте арендного жилья помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем может стать государственно-частное партнерство.

7.  Разработанный организационно-экономический механизм строительства доходных домов определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, а также привлечения внебюджетных источников финансирования посредством заключения концессионного соглашения.

8.  Для определения эффективности предложенного организационно-экономического механизма строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства, автором предложена методика, основанная на необходимости проведения анализа по следующим направлениям: анализ общественной потребности в доходных домах, анализ экономической эффективности реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов в г. Москве, анализ социальной эффективности реализации строительства доходных домов.

9.  С целью развития сотрудничества государства с частными инвесторами в сфере реализации совместной социальной жилищной политики предлагается усилить экономический эффект предприятий, реализующих данные проекты посредством снижения их налоговой нагрузки по таким налогам как: налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость.

Реализация данного направления позволит сделать рынок аренды жилья доступным и «прозрачным» для населения, реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

1.  Алпацкая организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов в Московском регионе// Российское предпринимательство. М.: Изд. «Креативная экономика», 2011г - №11, – 0,8 п. л.

2.  Алпацкая механизма реализации социальных жилищных программ //Микроэкономика, 2011 г. - №12, 0,8 п. л.

3.  Алпацкая государственной системы долгосрочного найма жилья в бездотационных домах как фактор улучшения обеспеченности населения доступным жильем //Финансы. Экономика. Стратегия, Воронежский госуниверситет, 2011 г. - №12, 0,8 п. л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

4.  Алпацкая -экономический механизм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов в Московском регионе на основе государственно-частного партнерства// Право. Экономика. Безопасность, 2011 г - №1, – 0,8 п. л.

5.  , Дикарева арендного жилья как фактор удовлетворения жилищных потребностей граждан // X111 Международная научно-практическая конференция «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики». Книга «Экономика и управление» Часть 1., М., 2011г. , – 0,8 п. л., в т. ч. 0,4 п. л.авт.

6.  Алпацкая анализ зарубежного опыта финансирования социального жилищного строительства// Актуальные проблемы гуманитарных и социально-экономических дисциплин. Сб. научн. трудов, М.: Экслибрис-Пресс, 2011г – 0,8 п. л.

7.  , Дикарева арендных отношений в сфере социального жилищного строительства. // Актуальные проблемы гуманитарных и социально-экономических дисциплин. Сб. научн. трудов, М.: Экслибрис-Пресс, 2011г – 0,8 п. л., в т. ч. 0,4 п. л.авт.